Вопрос о необходимости создания понятных классификаций всех секторов московского рынка недвижимости был в уходящем, 2004, году одним из наиболее обсуждаемых. Операторы рынка жилой недвижимости пришли к негласному решению, что сегодня им подобными мелочами заниматься ни к чему – и так все хорошо. А вот участники рынка коммерческой недвижимости подошли к этому вопросу гораздо более серьезно.

Начнем с азов – развитый рынок недвижимости подразумевает наличие четкой классификации. Это аксиома. Из чего можно сделать простой вывод – рынок жилой недвижимости столицы не может или не хочет работать по общепринятым в мире правилам, поскольку более заинтересован в извлечении сиюминутных сверхприбылей, в немалой степени складывающихся из того факта, что выигрывает больше всех тот, кто оказался хитрее или более удачливо провел свою рекламную кампанию, по сути, обманув покупателей, используя в своих маркетинговых целях понятие «элитности». Зато на рынке коммерческой недвижимости все по-другому, поскольку самое активное участие в его работе принимают иностранные компании и девелоперские структуры, привнесшие с собой западные нормы работы, подразумевающие наличие четкой классификации объектов недвижимости.
Понятно, что классификация необходима и российскому рынку. Как отмечает Сергей Рябокобылко, исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, «классификация позволяет владельцам недвижимости объяснить, что из себя представляет их продукт, брокерам – идентифицировать требования своих клиентов.
«Если у объекта есть формальные характеристики, по которым он относится к тому или иному классу, то тогда гораздо проще работать. Когда на рынке есть классификация, то все игроки понимают, с каким продуктом они работают. Девелоперы понимают, что они строят, какого качества и каких цен можно ожидать в итоге, арендаторы также понимают, что это за качество и какую цену за это они должны платить. Брокерам понятно, какой продукт они реализуют», – говорит Юлия Никуличева, заместитель директора Jones Lang LaSalle.
Офисный рынок, как наиболее развитый, стал, по сути, первопроходцем в области создания классификаций объектов недвижимости в Москве. С октября 2002 г. рабочая группа, в состав которой вошли компании Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, координировала сбор и анализ информации для предоставления инвесторам, девелоперам, арендаторам и средствам массовой информации. Главной задачей созданного этими компаниями московского исследовательского форума являлась унификация терминологии и применяемых методов классификации офисных помещений по классам А и В. В итоге было выработано 20 стандартных критериев, соответствие 16 из которых позволяет причислить здание к классу А. Соответственно, если здание соответствует минимум 10 из 20 приведенных критериев, оно причисляется к классу В, а к классу С причисляются офисные комплексы, соответствующие менее чем 8 критериям. Как отмечают специалисты, в основу этой классификации, естественно, легли существующие западные классификации, базирующиеся в первую очередь на технических характеристиках здания – к примеру, на наличии трехсекционного короба для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпола (или возможности его установки).
Интересно, что в западной практике объекты коммерческой недвижимости разделены по четырем основным классам – A, B, C и D. Для российских условий, по мнению Михаила Геца, руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood, такая классификация недвижимости является слишком общей, не отражающей все нюансы столичной жизни. К примеру, значительная часть зданий в Москве не может быть отнесена даже к классу D, который используется в западной классификации.
Однако все эти западные подходы к упорядочиванию всего и вся не совсем соответствуют менталитету российских компаний и топ-менеджеров, работающих на офисном рынке, главным понятием престижности для которых всегда было и остается местоположение. Поэтому и возникла на рынке некая альтернатива – экономическая классификация офисных зданий (ЭКОЗ), разработанная компанией ABN Realty. Основное ее отличие – необходимость в обязательном порядке соответствовать определенному обязательному набору требований, чтобы иметь право быть причисленным к классу А. Главное из них, конечно, местоположение: внутри Третьего транспортного кольца, на первой линии Ленинградского, Ленинского, Кутузовского проспектов, в пределах 6 км от Третьего транспортного кольца.
Честно говоря, во всем этом так и сквозит чисто российский подход: это – круто, а это – не круто. И неважно, что под предлагаемое месторасположение офисного здания подпадает почти пол-Москвы.
Вообще большинство специалистов консалтинговых компаний приходят в последнее время к выводу о том, что взаимосвязь класса с месторасположением объекта должна быть, но не прямая. Ведь сегодня все явственнее намечается тенденция к смещению строительства относительно центра. Что же тогда необходимо для выработки чисто российской классификации? По мнению Михаила Геца, сегодня это разделение субъективных и объективных факторов, то есть месторасположение, архитектурные особенности и другие критерии надо рассматривать отдельно от технических характеристик. «В этой связи следует подчеркнуть, что время для введения общей классификации зданий пришло, но не все участники рынка к этому готовы, поскольку маркетинговая (реальное соответствие здания классу) и субъективная составляющие не тождественны друг другу. Так же, как цена и классность, как правило, не соответствуют друг другу. Все эти факторы усложняют и оттягивают время введения классификации», – отмечает Михаил Гец.
В этой связи интересно отметить, что в коммерческой недвижимости факт соответствия класса цене находится сегодня все же в пропорции приблизительно 50:50 по сравнению с жилой, где субъективизм превалирует над маркетингом. Многие специалисты отмечают, что выходом из сложившейся ситуации может быть введение на рынке сразу двух классификаций – технической и другой, связанной с местоположением и другими субъективными оценочными характеристиками, согласно которым застройщики сами смогут присвоить себе тот или иной класс. Ведь абсолютно ясно, что процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. А в идеале классификация должна учитывать и месторасположение, и качество управления, и цену.
Впрочем, сегодня с чистой совестью можно признать, что классификация офисных зданий в Москве все-таки существует. Во всяком случае, формулировка «офисный центра класса А» у всех вызывает в воображении приблизительно один и тот же объект, обладающий общим для всех набором технических функций, с адекватным и понятным большинству месторасположением.
Гораздо хуже обстоят дела с торговой и складской недвижимостью. Одни специалисты считают, что одна из наиболее серьезных проблем, оставшихся на рынке торговой недвижимости, – отсутствие классификации торговых центров. Другие эксперты, в частности Олег Войцеховский, исполнительный директор Российского совета торговых центров (РСТЦ), придерживаются иной точки зрения: «Я до сих пор не убежден, что ныне существующему рынку торговых центров необходима классификация. Рынок еще не слишком развит, многое просто невозможно типизировать. Классифицировать торговые объекты, как мне кажется, имеет смысл по факту, то есть не определять тип центра после того, как его ввели в эксплуатацию».
На сегодняшний день на рынке не существует единого определения торгового центра. В РСТЦ к торговому центру относят торговый объект общей площадью от 10 тыс. кв. м с цельной торговой концепцией, системным управлением и удобной парковкой. Как отмечает аналитик компании Colliers International Олег Ясько, отсутствие единого определения торгового центра, приводит к тому, что данные консалтинговых компаний, к примеру, по общему объему торговых помещений, могут отличаться друг от друга.
Но уже в самое ближайшее время планируется встреча аналитиков ведущих консалтинговых компаний, на которой предполагается обсудить вопросы, связанные с классификацией в том числе и торговых центров. Поэтому надежда на то, что уже в следующем году на рынке появится нечто общепринятое, все же есть.
Что же мы имеем сегодня? В принципе, различные игроки оперируют разными понятиями. Можно предположить, что в основе всех подходов лежит принятое в западных странах разделение торговых центров на несколько типов. К ним, по мере возрастания объема площадей, числа арендаторов и местоположения, относятся: микрорайонный торговый центр (convenience center) – порядка 3 тыс. кв. м общей площади; районный торговый центр (neighborhood center) – порядка 6 тыс. кв. м (к этому типу многие относят торговые центры «Европа», «ГУМ-Прага» и некоторые другие); окружной торговый центр (community center) – порядка 20 тыс. кв. м общей площади (типичные представители – «Золотой Вавилон» и «Глобал Сити»); суперокружной торговый центр (super community center) – порядка 50 тыс. кв. м (в качестве одной из разновидностей суперокружного торгового центра многими называется пауэр-центр (power center), ориентированный в первую очередь на продажу нескольких типов товаров); региональный торговый центр (regional center) – порядка 80 тыс. кв. м (наиболее яркий представитель – «Рамстор-Сити»); суперрегиональный торговый центр (super regional center) – общая площадь порядка 100 тыс. кв. м; и, наконец, специализированные торговые центры (speciality center), к которым, согласно западной классификации, относятся те торговые центры, которые по каким-либо причинам не подпадают ни под одно другое определение.
Как видим, классификация сложная, и, похоже, в Москве не совсем прижившаяся. Поэтому и пользуются консалтинговые компании пока что своими индивидуальными определениями. К примеру, Colliers International классифицирует торговые центры по двум параметрам – по зоне обслуживания и концепции. Соответственно, под понятие «зона обслуживания торгового центра» подпадает географическая территория, на которой проживает большая часть обслуживаемого данным торговым предприятием населения, а под понятие «концепция торгового центра» – главная тема, направленность торгового центра на определенный сегмент рынка и на группы целевых потребителей. Кстати, согласно этой классификации получается, что наименование торгового центра должно быть двойным – например «районный центр моды», «суперрегиональный торгово-развлекательный центр» и т. д. Подобную «двойную» классификацию, кстати, отвергают в РСТЦ: «Типизировать объекты по основным группам товаров не имеет смысла, – считает Олег Войцеховский, – так как для глобальной статистики эти параметры не имеют ровным счетом никакого значения».
Подобная классификация не принимается в расчет не только в глобальной статистики, но и при расчете арендной ставки, так как она не указывает на качество торгового центра. Такая классификация используется в основном для маркетинговых исследований, призвана помочь в анализе потенциальной коммерческой успешности проектов, позволяет учесть характер влияния конкурентной среды. То есть данная классификация носит скорее описательный характер.
На ставки аренды в торговом центре влияют совершенно иные факторы. Среди них как характеристики самого торгового центра – такие, как размер, расположение, так и характеристики непосредственно секции – этаж расположения, размещение относительно основных покупательских потоков, длина витрины, количество входов, конфигурация и т. д. Несомненно, что при прочих равных в торговом центре с проработанной торговой концепцией ставки аренды будут выше, чем в объекте с «неопределенным» образом. Но иногда может произойти и обратное – в непрофессиональном торговом центре ставки аренды будут выше за счет более удачного месторасположения. «Что касается взаимосвязи типа объекта и его расположения, то здесь можно сказать следующее, – отмечает Ольга Ясько. – В пределах исторического центра города большинство торговых комплексов – это центры моды. Центр столицы характеризуется сравнительно высокими ставками аренды и интенсивными пешеходными потоками, благодаря чему наличие супермаркета или кинотеатра в качестве якорного арендатора необязательно. Торговым центрам, расположенным вблизи МКАД, напротив, для привлечения покупателей необходимо наличие нескольких якорных арендаторов различных профилей».
И совсем уж забавная ситуация сложилась в секторе складской недвижимости. В принципе, до минувшего года о ней никто не задумывался, поскольку пока рынок складов находится в стадии формирования. Нельзя сказать, что в 2004 году он наконец сформировался – предложение по-прежнему мало, строительство новых объектов мирового класса ведется медленно и небольшими объемами. С чего бы в такой ситуации задумываться о классификации? Тем неожиданнее выглядели итоги состоявшегося по инициативе компании Swiss Realty Group 10 сентября 2004 года круглого стола, на котором, по мнению организаторов встречи, была выработана первая в России классификация складских помещений. Для многих игроков рынка это выглядело удивительным, поскольку компания Swiss Realty Group к моменту разработки классификации проработала на рынке складских помещений не более года. Скорее этой классификации ожидали от компании Knight Frank (бывшей РМС), являющейся ведущим игроком этого сектора. Впрочем, буквально через неделю Knight Frank высказала свою позицию по поводу опубликованной классификации и предложила свой вариант. По мнению специалистов Knight Frank, в предложенном Swiss Realty Group варианте есть немало недоработок. К примеру, по всем предложенным классам отсутствуют конкретные числовые показатели по высоте потолков, нагрузке на 1 кв. м пола, шагу колонн, упущен такой показатель, как приподнятый на 1,2 м пол, не согласны специалисты и с привязкой классификации к году постройки объекта, а также возможностью подразумевать под классом А реконструированное строение.
С другой стороны, при всех возможных просчетах и недоработках компания Swiss Realty Group расшевелила рынок, напомнила специалистам складского сектора о том, что неплохо было бы подумать о создании единых стандартов в области оценки складских помещений. Инициатива, конечно наказуема, но в данном случае она только сыграла на руку всему рынку – буквально за две недели появились две классификации, и до сих пор не утихают споры о том, какой же на самом деле должна быть классификация. Так недалеко и до рождения истины.
Наверное, все эти события конца 2004 года, связанные с попытками создания классификации складов, наиболее наглядно демонстрируют основную проблему сегодняшнего рынка. А заключается она в отсутствии желания и мотивации основных участников к созданию подобных систем. В условиях растущего рынка гораздо выгоднее самим классифицировать свои объекты, давая им максимальные рейтинги – класс de luxe, «суперэлит», А+ и так далее. Все это позволяет выставлять на объекты максимальные цены, попросту не обращая внимания на некоторые этические нормы по отношению к конечным потребителям объектов – арендаторам и покупателям. Однако долго подобная ситуация сохраняться уже не сможет. Сегодня риелторы, работающие на рынке элитного жилья, все чаще в качестве объяснений провалов продаж некоторых домов приводят в качестве основного объяснения попытку девелоперов изначально завысить классность объекта, невзирая на явную необоснованность этих претензий. В итоге покупатель, начинающий потихоньку разбираться в тонкостях рынка, отказывается покупать квартиру по явно не соответствующей классу дома цене. Впрочем, с жильем все более-менее понятно – цены растут, и желание на этом росте заработать вполне объяснимо. Наличие классификации на рынке офисов также понятно – цены практически достигли своей верхней точки, и теперь успеха можно добиться только благодаря высокому качеству проведенного комплекса работ – строительных, маркетинговых; многое начинает зависеть и от выбора управляющей компании. Близок к этому состоянию и рынок торговой недвижимости. Поэтому и собираются лидеры этого сектора рынка встречаться и постепенно приходить к общему знаменателю в выработке классификации. Хочется верить, что и специалисты складского рынка, вместо того, чтобы создавать себе дополнительную рекламную поддержку в условиях существующего информационного вакуума, наконец остынут от жарких споров и совместными усилиями выработают универсальные параметры при оценке помещений.
Однако что могут получить потребители от всей этой закулисной борьбы? Пока некоторые арендаторы оплачивают завышенные арендные ставки, а покупатели переплачивают за товары, в которые вбивают наценку за несуществующую классность и престиж объекта. А очень хочется, чтобы все играли по одним правилам, понятным и доступным всем. Остается только надеяться, что ждать этого осталось недолго. Во всяком случае, во всех секторах рынка коммерческой недвижимости.