Провайдеры логистических услуг, производители, торговые сети и другие компании, создающие спрос на складские мощности, принимая решение вложить деньги в собственный логистический комплекс, нередко задумываются о реконструкции имеющихся на рынке старых помещений. В каких случаях реконструкция складского помещения экономически оправданна, насколько дешевле строительства обходится модернизация здания, каким компаниям это выгодно?

Ни у кого не вызывает сомнений, что возведение объекта «с нуля» несет в себе массу преимуществ. Между тем не каждая компания располагает достаточными для нового строительства средствами, к тому же не так-то просто сегодня найти подходящий земельный участок. В связи с этим все чаще девелоперы задумываются о реконструкции имеющихся на рынке площадей.
Строительство нового здания экономически выгодно для компаний, которые намерены с максимальной эффективностью обслуживать мощные товарные потоки. «Сегодня при строительстве современных логистических парков учитывается множество факторов – расположение участка под строительство, близость основных магистралей и удобных автомобильных развязок, наличие большой прилегающей территории для маневра большегрузного транспорта, возможность подвода необходимых коммуникаций (обеспечение достаточной мощности электроснабжения для подзарядки аккумуляторов складской техники, постройка котельной, создание систем пожарной и охранной безопасности)», – считает Александр Федотов, руководитель отдела маркетинга НЛК.
Соответственно, такие комплексы отлично подойдут крупным производителям, провайдерам, имеющим большую клиентскую базу, а также девелоперам и инвесторам, желающим вложить деньги в ликвидный объект недвижимости и на протяжении долгих лет иметь стабильно высокий доход. При реконструкции довольно трудно создать необходимые условия для эффективной работы склада с большим грузооборотом – основные параметры уже заданы, и подрядчику приходится планировать реконструкцию, исходя их уже имеющихся мощностей. В большинстве случаев здесь возникают сложности при проведении газа и обеспечении электричеством; полы не всегда оказываются пригодны для высоких нагрузок; здания часто оказываются двухэтажными, прилегающих территорий не хватает для нормального движения и парковки транспорта. Внутренние помещения не всегда возможно перепланировать. Таким образом, для крупных компаний экономически переделывать старый склад/производственное помещение в современный логистический комплекс чаще всего неоправданно – реконструкция потребует довольно больших затрат, при этом, скорее всего, она ограничит возможности операторов по обработке товара.
С другой стороны, подчас у компаний нет выбора. Дефицит достойных площадок под строительство, бюрократические проблемы при оформлении земли заставляют соглашаться на вариант реконструкции. «Из-за сложностей, связанных с поиском подходящих площадок, девелоперы начинают рассматривать возможность модернизации существующих зданий, – комментирует ситуацию Стивен Ньюман, консультант по складской недвижимости компании DTZ. – Реконструированные старые помещения являются быстрым и часто эффективным способом удовлетворить срочную необходимость в складских помещениях».
В настоящее время достаточный процент индустриального наследия советской эпохи находится в частных руках, однако многие не имеют четкого представления о том, как максимально эффективно использовать этот ресурс. «В данный момент огромное количество производственных площадей, находящихся в черте г. Москвы, не используются либо используются с минимальной рентабельностью. Высвободившиеся площади промышленных зон, расположенных в основном на юго-востоке Москвы, идеально подходят для реконструкции. В первую очередь это касается складских помещений», – считает Сергей Смирнов, ведущий специалист отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank.
На рынке сегодня уже существует несколько компаний, которые оценили экономическую привлекательность реконструкции склада для собственного бизнеса: одни предоставляют отремонтированные помещения в аренду, другие оказывают услуги по ответственному хранению грузов и сопутствующие услуги (таможенная очистка, обработка товаров и др.). Основным преимуществом таких компаний является чуть более низкая цена услуг, которую они могут себе позволить за счет того, что избежали больших затрат на строительство складских терминалов «с нуля». Сам факт наличия готового помещения позволяет максимально оптимизировать расходы на реконструкцию по сравнению с новым строительством. «Соотношение цены составляет $60–120 на 1 кв. м при реконструкции против $300–400 при новом строительстве (только коробка)», – говорит Сергей Смирнов. Другое очевидное преимущество реконструкции – подавляющая часть старых помещений уже имеет разрешительную документацию. Данный факт избавляет собственника от бюрократических проволочек, связанных с оформлением необходимых бумаг. Немаловажным является также и тот факт, что реконструкция занимает гораздо меньше времени, чем новое строительство, что позволяет запустить проект в максимально сжатые сроки. Срок окупаемости в случае правильного консалтингового сопровождения составляет 3–4 года. Совокупность этих факторов делает проект весьма привлекательным в отношении инвестиционных вложений.
«При очевидных недостатках реконструированных комплексов – неисправляемой конфигурации самого здания (частая сетка колонн, многоэтажность, низкие потолки) и частых в таких случаях недостатках прилагающей территории (отсутствие разворотных площадок для фур, окружающая застройка), у таких объектов существуют и очевидные достоинства, – считают аналитики компании Swiss Realty Group. – Существенные преимущества – дешевизна, короткий срок «строительства», отсутствие административных преград, связанных с новым строительством».
Еще одно важное достоинство – многие из старых комплексов имеют подведенные железнодорожные пути. При строительстве склада «с нуля» подвести к нему железнодорожную ветку непросто, иногда в принципе невозможно. Преимущество старых зданий и в расположении. До сих пор в Москве остаются промышленные зоны, многие из которых переделываются в складские комплексы. Понятно, что крупных логистических операторов такие здания вряд ли устроят ввиду невозможности подъезда большегрузного транспорта, неподходящей конфигурации помещений и т. д., но для компаний, которые менее пристрастны к классу используемых ими складов (производители оборудования, поставщики сырья и материалов и др.), они подойдут. «Существует огромный сегмент средних и небольших компаний, которые ищут складские помещения в черте города, в непосредственной близости от своих офисов. Их объемы хранения, как правило, невелики, и их вполне устраивают существующие складские мощности. Таким компаниям вообще не очень нужны крупные современные комплексы, расположенные, как правило, за МКАД», – рассказывает Александр Федотов.
По словам специалистов, переделка может быть выгодна, если старое здание и участок достались по минимальной цене (например, в результате приватизации), находятся в черте Москвы (в 30–40 минутах езды от торговых точек), если здание имеет приемлемую конфигурацию и компания сможет ограничиться комплексными усовершенствованиями существующего здания, вместо того чтобы переделывать коробку объекта. «Если имеющийся комплекс имеет надежную конструкцию с правильным расположением колонн и полезной высотой, в финансовом плане часто разумнее его модернизировать, нежели перестраивать, – считает Стивен Ньюман. – Для принятия подобных решений важно учитывать назначение (профиль) участка, вместимость площадей и возможность беспрепятственного въезда. Если участок признан загрязняющим окружающую среду, придется начать строительство «с нуля», так как это позволит удалить загрязняющий слой почвы. Однако это требует больших денежных и временных затрат, что делает проект финансово нежизнеспособным».
Эксперты уверены, что экономическая целесообразность реконструкции во многом зависит от того, кто ее осуществляет. Если у компании не было опыта реконструкции складского комплекса, то лучше привлечь профессиональных консультантов. «Мы неоднократно наблюдали ситуации, когда компания строит/реконструирует склад без учета такого мнения. В итоге получается здание, непригодное для использования: с перепадами высот, некачественными полами, непросчитанными вариантами для разворота и выезда фур и т. д. И все равно такие здания находят своих арендаторов: собственников спасает неудовлетворенный спрос, однако это временная ситуация, тогда как склады строятся на долгий период», – констатирует ситуацию Александр Федотов.
По существующей на рынке статистике, девелоперы и инвесторы стремятся искать площадки под новое строительство, выкупать участки и возводить объекты с нуля. На реконструкцию чаще всего ориентированы собственники тех или иных объектов, а также небольшие компании, ранее не имевшие собственных площадей. «Процессу реконструкции часто предшествует покупка объекта (недострой, непрофильные активы каких-либо компаний) либо покупка самих компаний, часто близких к банкротству. При этом второй вариант позволяет избежать многих административных вопросов, связанных с оформлением прав на землю, получения ИРД и т. п.», – рассказывают в Swiss Realty Group.
Приведение помещения в порядок всегда требует существенных усилий и, как уже было отмечено, помощи профессионального консультанта. Специфика советского строительства не отвечает требованиям, которые сегодня предъявляются к современным складским помещениям. Поэтому окончательный объем работ определяется только исходя из анализа конкретного объекта. Определяющими характеристиками современного склада являются: приподнятый пол на 1,2 м, ровный пол (допустимая погрешность – 2 мм на 1 кв. м), шаг колонн, высота потолков и многие другие параметры. Решение этих задач требует наибольших временных и финансовых затрат. «Практически всегда необходимо осуществлять выравнивание пола. В то же время многие производственные помещения по высоте потолков и шагу колонн соответствуют параметрам современного склада класса А. Соответственно, в этом случае проблема глобальной перестройки снимается», – рассказывает Сергей Смирнов. Часто приходится прокладывать заново систему пожарной сигнализации и пожаротушения. При адаптации старог
о промышленного или складского здания под параметры современного склада много внимания уделяется состоянию погрузочно-разгрузочных ворот, межэтажных перекрытий, лифтовому оборудованию, системе пожарной безопасности. Еще одним камнем преткновения являются вопросы отопления. Многие промышленные помещения не имеют теплоснабжения. «Создание центральной или автономной системы отопления значительно увеличивает общий бюджет проекта. В большинстве случаев это просто невыгодно. Однако если тепла все-таки хочется, то оптимальным вариантом является использование дизельных генераторов», – считает Сергей Смирнов.
По признаниям специалистов, чаще всего для реконструкции используются только «стены» – вся остальная «начинка» строится и устанавливается заново. «Использование фундаментов, опор и стен как раз и дает экономию до 60% инвестиций в строительство склада», – говорят аналитики Swiss Realty Group.
На данном этапе примеров успешной реконструкции на рынке довольно много. Складской комплекс компании Rewico в Нагатино (один из бывших корпусов «ЗИЛа»), склад компании «Дэнсон» на улице Шоссейная (производственно-складской комплекс), склад «Агроклон» (бывший склад агрофирмы), складской комплекс «Орбита» (корпуса завода телеаппаратуры «Орбита»), склад компании Items на Рязанском проспекте, LIT Terminal в Люберцах, проект Tablogix в Новосибирске – все это примеры удачной реконструкции. Классность этих помещений, безусловно, зависит от качества/параметров исходного здания. В некоторых случаях удается добиться максимальной приближенности к параметрам вновь построенного склада. Так, например, склад Rewico позиционируется сегодня как А-класс. Здесь можно спорить – говорить об отсутствии единой классификации или о самонадеянности компании, но факт остается фактом. И это не единственный пример на рынке. В середине этого года, по прогнозам специалистов, на рынок выйдет еще несколько реконструированных проектов, которые будут соответствовать характеристикам современного склада. Между тем, по мнению Стивена Ньюмана, подобные здания никогда не смогут соперничать с крупными специально спроектированными загородными складскими комплексами. При том что перестроенные объекты не пустуют, это вряд ли можно отнести к заслугам девелоперов – дефицит предложения настолько очевиден, что на любой склад сегодня найдутся клиенты. С другой стороны, умело отреставрированные склады при грамотной политике арендодателя не будут пустовать даже тогда, когда на рынке появится достаточно современных складских комплексов. «Реконструированные помещения сумеют найти свою нишу, если арендодатели назначат правильную стоимость аренды площадей в совокупности с дополнительным стимулом – например, гибкими сроками оплаты», – констатирует Стивен Ньюман.
Специалисты компании Swiss Realty Group считают, что реконструкция складских площадей в краткосрочной перспективе довольно оправданна. В связи с превалированием спроса над предложением ставка аренды на реконструированные склады почти идентична ставке на современные складские помещения. Если же рассматривать перспективы развития складского рынка на 3–4 года вперед, то инвестиции в реконструкцию могут стать чуть менее эффективными. В случае если на рынке реализуются все заявленные на 2005–2007 гг. крупные логистические и девелоперские проекты, ставка аренды снизится на 10–20%, считают в Swiss Realty Group.
Как бы то ни было, реконструированные складские комплексы еще несколько лет будут хорошим решением логистического вопроса для многих компаний, которые устали грезить о крупных международных девелоперах и предпочитают иметь синицу в руках!