Земельный вопрос: административный беспредел или победа законности?

Предпринимателям известно, что по вопросам приватизации земель правительство Москвы проводит политику, противоречащую федеральной, которая, по сути своей, тормозит правительственную программу приватизации земельных участков. В прошлом году представителями правительства Москвы была высказана официальная позиция господина Лужкова, что приватизация московских земель – это спекуляция, которой он не допустит. Почему правительство Москвы проводит такую политику – догадаться несложно. В первую очередь право собственности на земельные участки под большинством предприятий означало бы для него утрату административной власти над предприятиями и потерю доходов от сдачи земель в аренду. Ведь почти все предприятия смешанной либо частной формы собственности последние несколько лет платят арендные платежи в городскую казну. При этом многие предприятия оказываются значительно ущемлены, потому что договоры аренды, как правило, были с ними заключены на срок до 5 лет, а то и менее, что не позволяет осуществлять реконструкцию старых зданий и строить новые, а также делает рискованным вложение средств в модернизацию оборудования и т. д. Многие предприятия, несмотря на то что имеют исключительное право на владение земельным участком, на котором стоят их здания, помимо самих арендных платежей вынуждены платить большие суммы за право заключения договора аренды, что противоречит федеральному законодательству. Из этого понятно, почему в большинстве случаев навязываются такие маленькие сроки.
Кроме того, в Москве есть программа вывода многих промышленных производств за пределы МКАД. Если же подлежащие выводу предприятия успеют приватизировать землю до принятия постановления об изъятии их земли для государственных и общественных нужд, Москва, кроме возмещения ущерба, связанного с потерей зданий и сооружений, обязана возместить и рыночную цену изымаемого земельного участка, что ей крайне невыгодно.
И действительно, московские власти создавали и создают серьезные препятствия на пути тех, кто хочет получить земельный участок в собственность. Так, например, Московский земельный комитет под разными предлогами не выдает предприятиям кадастровые планы земельных участков, на которых расположены их здания и сооружения. Правительство Москвы не принимает решения о приватизации земельных участков в пределах своей компетенции и оспаривает в суде решения федеральных органов власти. Мосрегистрация, явно выполняя заказ сверху, необоснованно отказывает предприятиям в регистрации права собственности на выкупленную ими землю.
Это привело к тому, что из более чем 400 предприятий, имеющих право выкупа земельных участков только у федеральных органов власти, реально смогли воспользоваться этим правом и зарегистрировать собственность на земельный участок в 2004 году менее 10. Безусловно, часть из этих 400 предприятий не спешит приватизировать земельные участки из-за нехватки средств, но также верно и то, что очень многие опасаются негативных последствий, связанных с судебными разбирательствами, без которых вряд ли возможно обойтись.
Приобретение земельных участков в собственность открыло бы новые перспективы в развитии предприятий. Помимо решения проблем с реконструкцией, право собственности на землю дает возможность на более выгодных условиях получать кредиты под залог земли, увеличивать уставный капитал и т. д.
Так возможно ли предприятию отстоять свои интересы перед столь серьезным противником, как московские власти? Можно с уверенностью сказать, что в Москве имеется положительная арбитражная практика для предприятий, которые ранее приватизировали свою недвижимость из федеральной собственности. По действующему законодательству решение о приватизации земельных участков под ними принимают федеральные органы власти, которые как раз заинтересованы в развитии приватизации. Так, в частности, первым предприятием, приватизировавшим землю под принадлежащими ему зданиями и сооружениями, было расположенное на Хорошевском шоссе ООО «Солид-Кама», на которое обрушился гнев московских властей в прошлом году. Поскольку его здания ранее относились к федеральной собственности (бывшее военное имущество), решение о приватизации земельного участка в апреле 2003 года принял федеральный орган – Территориальное агентство Минимущества РФ по г. Москве. Такое право федеральных органов основано на ст. 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Правительство Москвы, полагая, что федеральные власти превысили свою компетенцию и что в Москве только оно, как субъект Федерации, вправе распоряжаться столичными землями, обжаловало это распоряжение в арбитражном суде. Иск был подписан лично господином Лужковым. Дело рассматривалось более года, переходя из одной инстанции в другую, и в конечном итоге суд признал за федеральными органами власти право принимать решения о приватизации земельных участков, если они ранее принимали решение о приватизации государственного предприятия вместе с его недвижимым имуществом.
Аналогичный иск был заявлен правительством Москвы и по другому распоряжению Территориального агентства Минимущества РФ, на основании которого была приватизирована земля под бывшей типографией Госстроя СССР – ООО «Типография «ПЭМ». Дело было также проиграно Москвой во всех судебных инстанциях, включая Федеральный арбитражный суд Московского округа.
После неудачных попыток обжалования в суде действий федеральных органов власти московское правительство пошло по иному пути – воспрепятствования предприятиям регистрировать свое право собственности. Мосрегистрация стала под различными предлогами приостанавливать, а затем и отказывать в получении свидетельств о праве на приватизированный земельный участок. Так, например, в этом было отказано ОАО «Экос» (которое является бывшим объектом ВПК). Между тем оно на совершенно законных основаниях получило распоряжение Минимущества РФ о приватизации около полугектара земли, занятого его зданиями и сооружениями, и заключило договор купли-продажи земельного участка с РФФИ. В связи с этим акционерное общество было вынуждено обратиться в арбитражный суд г. Москвы с иском о признании незаконными действий Мосрегистрации и понуждении ее провести государственную регистрацию права предприятия на землю. Дело успешно прошло две инстанции и было окончательно завершено в пользу ОАО «Экос». Предприятие получило заветный документ о собственности в сентябре этого года.
На этом примере мы видим, что московские власти, зная, что права предприятий законны, умышленно нарушают федеральное законодательство, затягивая получение предприятиями свидетельств о праве на землю. Ведь все эти предприятия, уже заплатив за свою землю, обязаны оплачивать аренду земельного участка Москомзему до регистрации их права собственности, что дает возможность Москве месяцами получать деньги за то, что ей уже фактически не принадлежит. Ведь суд – дело нескорое.
Причем методы выбираются при этом далеко не чистоплотные. Очень неприятный случай произошел все с той же «Солид-Камой». В июне прошлого года предприятие направило в Мосрегистрацию все необходимые документы, в том числе и кадастровый план для регистрации права собственности на указанный земельный участок. Мосрегистрация, желая найти благовидный предлог для отказа в регистрации, вступила в договоренность с Москомземом и по его письму, не уведомив «Солид-Каму», отослала кадастровый план земельного участка в Москомзем, по причине якобы выявленной в нем технической ошибки, которая не позволяет точно идентифицировать земельный участок как объект сделки. А Москомзем, незаконно удерживая этот план, тем самым не позволял предприятию повторно обратиться с целью регистрации его прав. Этим был грубо нарушен закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за надлежащее исполнение которого должна радеть Мосрегистрация как орган юстиции. Кроме этого, был нарушен закон о государственном земельном кадастре, который предусматривает исправление технических ошибок лишь в судебном порядке по иску заинтересованного лица. Никакого права самовольно отсылать третьим лицам сданные заявителем документы Мосрегистрация не имела. «Солид-Кама» выиграла все процессы, связанные с таким грубым вторжением московских органов власти в ее хозяйственную деятельность. Судебная тяжба заняла более года, и все это время предприятие было вынуждено платить арендную плату за уже выкупленный земельный участок.
Из этих примеров понятно, что не каждое предприятие, зная, что его интересы законны, решится на конфронтацию с Москвой. Ведь для защиты своих прав в суде нужны недюжинные силы, умение и время. И, пожалуй, всегда есть место для сомнения в положительном исходе дела. Пользуясь этим, московские власти путем административного нажима навязывают предприятиям более выгодную для них форму земельных отношений – договоры аренды земли с Москомземом, грубо попирая провозглашенную в статье 36 Земельного кодекса РФ свободу выбора предприятия – взять землю в аренду либо выкупить ее в государства. Тем самым московские предприятия, чей земельный вопрос может быть решен положительно в федеральных органах власти, поставлены в менее выгодные условия по сравнению с предприятиями в других регионах, где нет такого активного противостояния процессу приватизации со стороны местных органов власти. Однако если мы сравним затраты, связанные с приобретением права аренды и самой арендной платой, с выкупными ценами, установленными действующим законодательством (а по Москве это 30-кратная ставка земельного налога на единицу площади), то станет очевидно, что выкупать землю и становиться полноправными ее хозяевами в Москве все же выгодно. Поэтому московские предприятия в настоящее время могут успешно отстаивать свое право на приватизацию занимаемых ими земельных участков. Судебные же органы в данном случае действительно являются гарантом реализации их законных прав.