Пополнения в «высшем классе»

Спрос породил предложения
Несмотря на двукратный прирост площадей за считанные полгода, назвать сегодняшнюю ситуацию в данном сегменте рынка недвижимости бумом можно с большой натяжкой. Бум – это стремительный и неконтролируемый рост. В данном случае на фоне ничтожного для консервативной Северной столицы количества бизнес-центров каждый новый объект становится событием выдающимся.
В советские времена офисы, соответствующие международным стандартам высшего разряда, были попросту не нужны. В начале 1990-х – не строились из-за экономической и правовой неопределенности и долгого срока окупаемости, потом – строились, но не заполнялись. Первый бизнес-центр класса А в Петербурге – «Шведский дом» (ул. Малая Конюшенная, 1/3) был введен в эксплуатацию в 1996 году и имел относительно небольшое количество площадей – 3070 кв. м. Потом – двухлетний перерыв, зато в 1998 году aслучился скачкообразный прирост: введено сразу три бизнес-центра: «Атриум» (6000 кв. м), «Северная Столица» (8000 кв. м), «Белые Ночи» (6200 кв. м).
Но следом за оживлением подкрался и дефолт, а вместе с ним – и исход иностранных компаний из России. В течение послекризисного 1999 года новенькие фешенебельные здания практически пустовали, но в 2000–2001 годах ситуация начала стремительно выправляться (диаграмма 1). Первыми арендаторами стали западные банки, для которых прозрачность арендных отношений принципиально важнее, нежели сами размеры арендных ставок. Так, в 2001 году в бизнес-центре «Дом белых ночей» обосновался головной офис «БНП-Дрезднер Банка». Переезд обошелся банку в сумму свыше $1 млн. Фактически «Дрезднер Банк» переехал на другую сторону Исаакиевской площади (раньше его офис располагался в здании бывшего посольства Германии). Также с «Домом белых ночей» связана и одна из крупнейших сделок 2002 года. В нем поселилась компания Ernst &Young после объединения с Arthur Andersen. Аудиторы получили 1100 кв. м. В течение 2003–2004 годов арендовать площади подобного уровня и объема уже не представлялось возможным: в листингах предложений их просто не было, управляющие формировали листы ожидания, а небольшие помещения, освобождаемые арендаторами, сразу же занимались «очередниками».
Арендованные офисы становятся предметом пристального интереса зарубежных компаний, представительств банков, для которых аренда при условии полной прозрачности договорных отношений принципиально выгоднее, нежели покупка офиса, ибо позволяет отнести арендную плату к разряду издержек, а не оплачивать из прибыли. Небольшие, но выгодно расположенные офисные помещения арендуются юридическими фирмами или становятся первым плацдармом для крупных московских компаний. Однако сегодня, если потенциальный арендатор попытается найти свободный офис класса А, превышающий 500 кв. м, неудача гарантирована.
Арендные ставки на протяжении последних трех лет оставались практически стабильными (диаграмма 2). Некоторый скачок, произошедший в прошлом году, обусловлен скорее всего падением доллара по отношению к евро. «Оснований прогнозировать дальнейший рост арендных ставок мы не видим, – говорит директор по развитию бизнеса Colliers International Анатолий Серока, – в первую очередь по причине двукратного увеличения объемов предложения». К тому же за период застоя данный сегмент рынка уже потерял значительную долю состоятельных российских клиентов. Не встретив достойных предложений, крупные компании, такие, как МТС, или ЛУКОЙЛ, уже с 2001 года предпочитают не арендовать, а приобретать недвижимость в собственность.
То обстоятельство, что, несмотря на копившийся спрос, новых предложений долгое время не было, связано в первую очередь со специфическими особенностями петербургского делового центра и сложившимися в данном сегменте традициями.

Традиции и компромиссы
Известно, что местоположение решает все. Нетрудно заметить, что четыре действующих с 1998 года и два вновь построенных в 2004 году бизнес-центра класса А расположены в локальной зоне исторического центра – не более чем в десяти минутах неспешной ходьбы от гранд-отеля «Европа». Точнее, в треугольнике – между самой респектабельной гостиницей, где традиционно останавливались руководители высоких делегаций западных промышленников, Эрмитажем и Исаакиевской площадью. Последняя привязка также неслучайна – здесь же, вокруг Законодательного собрания, в Мариинском дворце расположены и основные комитеты петербургской администрации, представители которых упомянутые делегации принимали. Именно в «Европе» гостил в свое время глава Торговой палаты Гамбурга Герхард Шредер, приезжавший к председателю Комитета по внешнеэкономическим связям петербургской мэрии Владимиру Путину.
Впоследствии такая строгая локация – в обозначенном треугольнике – стала устойчивым признаком расположения офисных центров класса А. Основными арендаторами подобных помещений были преимущественно иностранные компании, представители которых твердо знали, что Петербург – это Невский проспект, Дворцовая площадь, Мариинский театр и Мариинский дворец. И таких интересантов было практически невозможно убедить в том, что престижный офисный центр может находиться, к примеру, на Петроградской стороне или на не менее историческом Васильевском острове. До последнего времени никто из девелоперов, реализовавших проекты бизнес-центров высшего уровня, не решался ломать сложившуюся традицию.
Между тем расположение в зоне плотной исторической застройки – это не только престиж, но и значительные неудобства. Во-первых, Невский проспект и примыкающие к нему улицы – это не только деловой центр, но также туристская тропа и крупнейшая торговая зона, где через каждую точку ежечасно проходят от 10 до 12 тыс. человек, а еще и музей под открытым небом – с серьезными градостроительными ограничениями. Все это уменьшает возможности развития здесь фешенебельного бизнес-сити.
Все используемые классификации бизнес-центров предполагают, что объект класса А должен являть собой «специально построенное в качестве бизнес-центра здание». В этом отношении все существующие в Питере офисные здания можно отнести к данному классу лишь с оговоркой: все они – продукт реконструкции и реставрации старинных зданий (исключение – «мегафоновское» здание на ул. Караванной). Проектировщикам приходится искать компромиссы между потребностями бизнеса и ограничениями, накладываемыми архитектурным окружением. Вторая проблема – транспортная перегруженность главной городской магистрали – проехать по Невскому и не встретить на пути пробок можно разве что глубокой ночью. Третья, почти непреодолимая сложность – невозможность организовать парковочные места. По этому показателю «на высоте» лишь «Северная Столица» – в комплексе застройки есть многоуровневый паркинг, спрятанный в Волынском переулке между зданием универмага «ДЛТ» и набережной Мойки. Такое соседство предопределило перспективу дальнейшего развития бизнес-центра: весной будет сдаваться вторая очередь, в которой около 6000 кв. м арендопригодных площадей. Во всех других случаях ограниченное число машино-мест напрочь перечеркивает все возможности расширения.

Новые поступления
В декабре прошлого года открылся торгово-офисный центр «Невский, 38». Он расположен в старинном банковском здании, исторически принадлежавшем Промстройбанку.
Еще в 1870 году доходный дом на углу Невского пр. и Михайловской ул. приобрел в собственность Волжско-Камский банк, входивший в начале ХХ столетия в шестерку крупнейших банков России. Банкиров привлек дворцовый облик здания и парадные интерьеры. В 1898 году архитектор Леонтий Бенуа перестроил дом, приспособив его к банковским нуждам, но оставив неизменной более раннюю архитектуру Карла Росси. Характерно, что и при советской власти на Невском, 38 обитали исключительно финансовые институты, ведавшие коммунальным и жилищным строительством. В 1991-м Стройбанк СССР стал коммерческим, а в 1992-м преобразовался в акционерное общество «Промышленно-строительный банк» (ПСБ). Тогда же, в начале 90-х, петербургская администрация заключила с ПСБ договор аренды здания-памятника сроком до 2040 года.
В свое время внутренняя отделка здания серьезно пострадала не только от перестроек в советское время, но и от пожара 1994 года. Объемы инвестиций в проект составили 35 млн. евро, и собственник рассчитывает сделать его самым респектабельным объектом коммерческой недвижимости в городе: к этому обязывает местоположение – аккурат напротив уже упомянутого гранд-отеля «Европа» и Гостиного Двора.
Общая площадь шестиэтажного комплекса – 14 700 кв. м. Первые два уровня – торговые, выше разместятся офисы. Для собственных нужд банк планирует использовать не более 10–15% офисной части. Остальные площади будут сдаваться в аренду. В роли агента и управляющей компании выступает дочерняя структура банка – менеджмент-компания «ПСБ». Площади, предлагаемые арендаторам (4500 кв. м), не столь велики, зато просторный атриум, широкие лестницы, восстановленные реставраторами двусветные залы придают зданию респектабельный облик. 2800 кв. м в первых двух этажах отведено под торговые галереи. Многофункциональные комплексы, конечно, имеют право на существование, однако в данном случае тесное соседство магазинов и офисов требует множества компромиссных решений и становится предметом критических высказываний экспертов. Все офисные площади арендованы, из них около 15% занимают структуры Промстройбанка.
Как и везде в центре, у «Невского, 38» есть проблемы с парковкой. В здании предусмотрен встроенный подземный гараж, но он рассчитан только на 13 мест. Покупатели и работники смогут воспользоваться общественной парковкой на площади Искусств. Впрочем, этот недостаток перекрывается бесспорным плюсом – сверхвыгодной локацией.
Второй бизнес-центр, открывшийся в 2004 году, GENEUM, также находится на Невском проспекте (д. 10). Он расположился почти напротив арки Главного штаба, в особняке барона Веймера, построенном в 1770-х годах архитектором Квасовым. Владелец здания – ООО «Невский, 10», основным акционером которого является Лихтенштейнский инвестиционный фонд House Port AG, управляющая компания – ООО «Аврора». В отличие от предыдущего объекта, данный бизнес-центр производит впечатление тихого, приватного особняка. Главный минус этого практически безупречного и уютного офисного здания на 1600 кв. м офисных площадей тот же, что и у других объектов, – слишком маленькая парковка, на которой могут разместиться не больше 15 автомобилей. Тем не менее вакантных площадей уже не осталось.
Еще один новый проект – PLATINUM (ул. Большая Морская, 30, лит. А) – тоже являет собой особняк эпохи классицизма, который на протяжении столетий своей истории многократно перестраивался. До недавнего времени в здании размещался Арбитражный суд, а в январе 2002 года распоряжением губернатора разрешение на реконструкцию получило ООО «БизнесЛинк». Как сообщила представитель управляющей компании, генеральный директор ООО «БизнесЛинк Истейт» Елена Рома, бизнес-центр практически готов к сдаче в эксплуатацию. «К декабрю лист ожидания на торговые площади был сформирован на 80%, на офисные – на 70%, – рассказывает она. – Однако предварительные договоры не заключаются: переговоры с одним из потенциальных арендаторов, рассчитывавшим арендовать все здание целиком, плавно перетекли в предложения о продаже». Таким образом, данный объект вполне может повторить судьбу респектабельного бизнес-центра на Караванной ул. Информация о планируемой сделке до завершения переговоров не разглашается, однако, по всей видимости, приобретателем бизнес-центра должен стать банк.
Бизнес-центр «Веда Хаус» (Петроградская наб., 20) также позиционируется как деловой комплекс класса А. Проект реализует холдинг «Веда. Объединенные компании». Владельцем здания, заказчиком и инвестором является ЗАО «Веда-Система». Объект финансируется за счет собственных средств и кредита «Сбербанка». Уже практически построенный бизнес-центр (в здании ведутся внутренние работы) соответствует статусу объекта нового строительства – от наследия социализма (административный корпус завода «Вибратор») осталась только сильно видоизмененная фасадная часть. Дворовый корпус в связи с ветхостью конструкций был полностью демонтирован. Сегодня внутренний двор объекта превратился в атриум, под которым находится заглубленный паркинг. Объект с видом на плавный изгиб Большой Невки поражает своим размахом. Кроме офисов, в состав комплекса «Веда-Хаус» войдут ресторан с собственной пивоварней, водно-оздоровительный комплекс на 1200 кв. м с бассейном, солярием и салоном красоты, теннисные корты, VIP-апартаменты. После сдачи объекта в эксплуатацию (по уточненным данным, это случится 1 июня 2005 года), фонд офисов класса А в Петербурге увеличится еще на 8 тыс. кв. м. По данным отдела маркетинга компании «Веда-Система», арендные ставки составят $б00 за 1 кв. м в год. Это самый масштабный на сегодняшний день проект в сфере офисных центров класса А и первый случай, когда здание подобного уровня строится за пределами старого доброго центра. Первый, но, очевидно, не последний. Девелоперы давно стремятся расширить ареал обитания петербургского офисного класса А, потому что уже все признают, что Невский проспект – далеко не резиновый и бизнесменам на нем уже давно стало тесно.