Алексей Чувин: «Любой проект можно довести до ума…»

- Когда в структуре Сбербанка было создано управление по финансированию строительных проектов? Когда начали работать с коммерческой недвижимостью? 
- До 1996 года банк и его филиалы активно строили здания для себя, для собственных нужд. У нас появился определенный опыт, нам стали понятны те риски и ошибки, которые возникают при строительстве. Именно тогда стало понятно, что нужно создавать специализированное подразделение, так как строительство и недвижимость всегда рассматривались банком как особая отрасль. В 1996 году был создан отдел по финансированию строительных проектов. Спустя два года он перерос в управление. В период с 1996 года по конец 2002 года управление в основном занималось отдельными точечными проектами. Тогда в год рассматривалось по 6–7 проектов. Но уже в 2004 году мы приняли кредитных решений больше, чем за три предыдущих года.
Нужно уточнить, что до недавнего времени в Москве работало еще и московское отделение Сбербанка, где также было строительное направление. Но оно, к сожалению, не было успешным, они оставили после себя много проблем. Потом, когда банк был расформирован, весь их портфель вместе с людьми перешел в центральный аппарат.

- Какой первый проект в области коммерческой недвижимости был профинансирован Сбербанком? 
- Отдел начал с коммерческой недвижимости, а потом перешел на жилые объекты. Первым проектом стал «Смоленский пассаж» ЗАО «Тема», профинансированный нами в 1996 году. Конечно, тогда еще не было столько консалтинговых компаний, которые обеспечивали бы сдачу в аренду помещений, поэтому возникали некоторые проблемы с подбором арендаторов и задержки в наполнении центра. В целом все завершилось вовремя, в срок. Проект был неплохо структурирован. Наши риски покрывались дополнительным обеспечением.

- С какими трудностями приходилось сталкиваться на этапе зарождения рынка коммерческой недвижимости и как вы с ними справлялись? 
- Трудности, конечно, были, но характерные для любого неразвитого рынка: участники молодые, опыта не имеют, не имеют представления о технологиях строительства, об архитектурных решениях. Самого понятия «девелопмента» как такового не существовало. Поэтому было масса ошибок, участники рынка набивали себе шишки. В связи с отсутствием опыта случались и злоупотребления. Мы, в свою очередь, старались с этим бороться – прежде всего квалифицированным подходом в проработке рисков. Также важны правильность выбора заемщика и структурирования рисков.

- Были ли проблемы с кадрами?
- Естественно, были. За девять лет можно проследить эволюцию. В начале в отделе работало 7–8 человек без ярко выраженной специализации. Затем появились специалисты-строители. Некоторые сотрудники пошли на курсы оценщиков и получили соответствующие сертификаты. В результате сложилась та структура, которая существует и сейчас: в управлении есть отдел, который занимается исключительно строительным контролем, есть отдел по оценке, есть отдел, где работают кредитные офицеры-инспектора. Строители следят у нас за всеми рисками, связанными со сметами, с контролем строительства, затратной частью. Оценщики оценивают залоги, которые мы берем в обеспечение. Потом они рассчитывают доходную часть, то есть какой будет реализация того или иного объекта.
Я считаю, что одно из наших отличительных преимуществ – то, что у нас есть такой штат специалистов, который позволяет очень плотно рассматривать проект и на предварительной стадии, и на этапе его реализации.

- Как вы оцениваете существующий инвестиционный климат в России? Каковы основные проблемы в этой сфере и какие из них, на ваш взгляд, могут быть решены в ближайшем будущем?
– Я думаю, что инвестиционный климат, несмотря на все, все-таки улучшается. По разным сегментам рынка различная ситуация. Но все те волнения, которые приходятся сегодня на крупнейшие предприятия страны, никак не отражаются на рынке строительства и недвижимости. Все спокойно, и мы не чувствуем какого-то снижения интереса и активности. Пожалуй, наоборот, активность только возрастает. Сейчас на законодательном уровне принимаются многие законы, которые способны улучшить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости. Перед Новым годом было принято много интересных законов. Все это может дать большой толчок для дальнейшего развития рынка недвижимости. Ведь сейчас до конца насыщенным не является ни один сектор.

- Общий объем принятых решений в прошлом году?
- В прошлом году центральным аппаратом Сбербанка РФ по строительным проектам было принято кредитных решений на сумму 6 млрд. 391 млн. рублей и $630 млн. Если проследить динамику количества принимаемых решений, то в 2001 году их было 6, в 2002-м – 7, в 2003-м – 20, а в 2004-м – 46.

- Какие области коммерческой недвижимости кредитует Сбербанк (офисные, торговые, торгово-развлекательные проекты, гостиницы, склады)? Отдается ли каким-нибудь областям предпочтение и почему?
– Мы кредитуем все области. В прошлом году у нас примерно поровну было жилых, офисных и торговых проектов. Что касается складских проектов, то у нас было несколько заявок, но не очень крупных. Ряд заявок сейчас находится на рассмотрении. Мы уже года полтора внимательно присматриваемся к этой отрасли. Однако в этом секторе еще немало неразрешенных проблем: отсутствие подходящих площадок для строительства, нехватка игроков. Западные игроки еще не развернулись в этом сегменте.

- Каковы источники средств Сбербанка?
– Никаких специальных источников у Сбербанка нет. Источники – это средства населения, остатки средств юридических лиц плюс подключения из-за рубежа. В общем, задача в том, чтобы деньги, положенные на депозиты, работали на россиян – в виде кредитов.

- Не собираетесь ли вы создавать паевый инвестиционный фонд?
– В ближайшей перспективе – нет, но на будущее мы рассматриваем такую возможность.

- Какова роль государства в процессе принятия решений?
– Государство не играет никакой роли. Банк, в принципе, работает как коммерческий банк по своей структуре организации. Государство играет определенную роль в этой отрасли в отдельных случаях, когда строятся муниципальные объекты или когда государство субсидирует процентные ставки по кредитам физических лиц.

- Кто является основным клиентом управления финансирования строительных проектов?
– Пока к нам в центральный аппарат обращаются все желающие. Мы выдаем кредиты всем тем, кто в состоянии сделать хороший проект, в состоянии обслужить и вернуть кредит. Типичный портрет заемщика – это российские юридические лица.
Однако можно сказать, что сейчас у нас переходный период, так как пока наши филиалы, то есть территориальные отделения, еще не совсем развернули свою деятельность в этой области. Мы очень много делаем за них. Наша филиальная сеть насчитывает 17 территориальных банков и в каждом есть свой отдел или строительное управление. Соответственно, у этих банков есть еще и свои филиалы. Их полномочий иногда достаточно, чтобы финансировать проект самостоятельно. Центральный аппарат рассматривает самые масштабные проекты или берется за рассмотрение проекта в том случае, если у территориального банка заканчиваются лимиты.
В свою очередь, у центрального аппарата есть свой идеальный клиент. Для нас наиболее предпочтительно крупное предприятие, которое ориентировано на долгосрочное сотрудничество со Сбербанком. Мы предпочитаем работать серийно: с одним клиентом реализовывать целые инвестиционные программы. В этом, несомненно, есть свои преимущества. Во-первых, и мы знаем клиента, и он знает наши правила, и всю свою инвестиционную программу строит на источниках финансирования Сбербанка. Так легче рассчитать бизнес-план, меньше сложностей с получением кредита. Пока самые интересные результаты дает именно такая практика работы. Например, по долгосрочной схеме мы финансируем проекты ТРК «Парк Хаус», «Мосмарт», «Крокус».

- Каковы условия получения кредита?
– Ничего экзотического тут нет, обычная кредитная процедура. У нас очень хорошо прописана стандартизированная регламентная база. Все эти регламенты совершенствуются и дополняются. Кредитуем мы только резидентов, хотя залогодателями и гарантами могут быть и нерезиденты. Второе наше основное правило – это правило 30% собственных средств к 70% заемных средств. Также желательно, чтобы заемщик был акционерным обществом.

- Расскажите о процессе взаимодействия с потенциальными заемщиками. Как происходит процесс заявки и каков последующий алгоритм действий?
– Процесс выглядит примерно таким образом: компания, которая решила профинансировать часть проекта за счет заемных средств, делает обращение в банк с соответствующей просьбой. Формулирует сумму и срок, на которую хочет привлечь кредит. В ответ на заявку получает пакет документов, обязательных для заполнения. Далее приносит его, мы его оцениваем, делаем замечания, просим дополнительные документы. Постепенно мы приближаемся к моменту принятия кредитного решения.

- Сколько времени обычно занимает этот процесс?
– По крупным проектам минимальный зафиксированный срок – три недели. Но замечу, что этот клиент получал кредит у нас уже в пятый раз. Пакет документов, который он принес, был в идеальном состоянии. При обращении впервые процесс занимает, как правило, от 3 до 5 месяцев.

- В каких случаях выносится отрицательное решение?
– Банк практически никогда не отказывает. Мы всегда в состоянии сформулировать те условия, при которых сможем выдать кредит, если потенциальный заемщик что-то доработает. И только если клиент не в состоянии выполнить эти условия или не хочет сделать этого, мы отказываем. В принципе, любой проект можно довести до ума.

- Были ли прецеденты кредитования заемщика «без прошлого», ведь многие девелоперские компании – новички в этом бизнесе? Как в таких случаях проверяется надежность компании?
– Это случается очень часто, поскольку в этой отрасли очень много проектов делается специально созданными компаниями. Примерно процентов 80–85 нашего кредитного портфеля составляют проекты, основанные на принципах проектного финансирования, поэтому упор делается на качестве команды, которая делает проект. Естественно, у них есть прошлое, есть какой-то опыт. Мы его оцениваем самостоятельно, также это делает и наша служба безопасности. Дальше в процессе проработки проекта мы просто видим, на что способны эти люди, насколько они профессиональны, и на что можно надеяться. Если нас удовлетворяют основные составляющие, тогда мы принимаем положительное решение.

- Есть ли у Сбербанка партнеры на рынке недвижимости (консалтинговые компании, оценочные)?
– Каких-то ярко выраженных партнеров у нас нет. Но мы думаем, что в скором времени, возможно, проведем тендер среди оценочных компаний.

- Ведется ли какая-нибудь маркетинговая стратегия по привлечению потенциальных заемщиков или в этом нет нужды?
– Нужда в этом есть всегда. Вопрос в том, как это делать. Рынок недвижимости пока достаточно узок и все строители, девелоперы общаются друг с другом. Самое главное в такой ситуации – иметь результаты. Мы своими делами пытаемся показать, что первое место, куда надо заходить при мысли о получении кредита – это Сбербанк. Такая работа дает о себе знать. Мы чувствуем, что к нам пошли заемщики по рекомендациям.

- По нашей информации, Сбербанк активно кредитует проекты в регионах. Что это за регионы? Какова стратегия работы с региональными проектами? Как бы вы охарактеризовали рынок коммерческой недвижимости в регионах?
– Банк работает практически по всей стране. Мы попытались посчитать, с какими субъектами работаем, и оказалось, что почти со всеми. В основном кредитование региональных проектов – это задача наших территориальных банков. Каждый из них имеет свой бизнес-план. Прошлый год был очень успешным. Территориальные отделения выполнили бизнес-план почти на 150%. Сегодня в регионах наиболее развит сектор торговой недвижимости.
В целом же развитие региональных рынков коммерческой недвижимости идет по двум направлениям. С одной стороны, поднимается местный строительный рынок. А с другой стороны, приходят федеральные игроки. Где-то их интересы соприкасаются, где-то – работают независимо. Многое зависит от позиции местной администрации. Есть закрытые администрации, но есть и открытые, которые создают больше возможностей для внешних инвесторов. Безусловно, в каждом регионе при отдельно взятой администрации есть свои особенности и сложности и очень многое зависит от компании, которая идет в регионы, от того, как она умеет работать с администрацией. У всех игроков свои технологии и опыт взаимодействия. Мы можем сказать, что ожидаемые сроки реализации проекта зачастую оказываются нереальными, на практике все происходит гораздо медленнее, чем планируется изначально. Но это касается как регионов, так и Москвы. В целом многие регионы достаточно быстро и активно стремятся перенять московский опыт и делать что-то подобное у себя.