Российский рынок коммерческой недвижимости, если верить аналитикам, готовится к процессу интеграции в мировое сообщество, о чем косвенно свидетельствуют изменения в сегменте консалтинговых и брокерских услуг. За последние два года структурные изменения претерпели три из семи компаний, бренд которых содержал название международных организаций.

Глобализация сферы консалтинга началась почти десять лет назад, когда агентства с российским капиталом стали активно выстраивать партнерские отношения с международными компаниями. В тот момент каждый игрок рынка сделал свой выбор относительно структуры организации своего бизнеса: одни вступили в ассоциацию с международными партнерами, другие стали российским филиалом компаний с мировым именем, третьи избрали тактику самостоятельного развития. Вне зависимости от того, по какому пути пошла та или иная компания, выбор, сделанный несколько лет назад, существенным образом влияет на ее развитие сегодня.
Теоретически для международных консалтинговых агентств существует несколько способов вхождения на незнакомый рынок: открыть в той или иной стране свой филиал, купить локальную компанию или вступить с ней в ассоциацию, а также предоставить местному игроку возможность использования бренда компании на условиях взаимовыгодных партнерских отношений. Окончательное решение международной компанией принимается на основании множества факторов. В данном случае учитываются и принципы развития самой компании, и возможные риски данного конкретного рынка, и степень его привлекательности, и даже форма организации местной компании-партнера.
Отечественный, в основном, конечно же, московский, рынок коммерческой недвижимости до сих пор воспринимается мировым сообществом профессионалов как очень привлекательный, но крайне рискованный. Сочетание высоких рисков и прибыльности во многом определило выбор международных игроков, которые в основной своей массе предпочли тактику поэтапного освоения российского рынка.
Интерес интернациональных сетей к молодому рынку в такой огромной стране, как наша, не требует объяснений. Гораздо важнее выяснить, какие преимущества получили российские компании, вступившие в альянс с международными организациями, тем более что все они выделяют разные приоритеты. «Работа в партнерстве с международной компанией позволяет использовать многолетний опыт специалистов, которые уже изучили механизмы развития рынка коммерческой недвижимости, разработали свои методики, - говорит Сергей Гипш, генеральный директор Colliers International. - Кроме того, такая форма сотрудничества открывает российским специалистам двери в международное сообщество, предоставляет доступ к новейшим технологиям». «Главное преимущество сотрудничества с компанией, являющейся частью крупной международной ассоциацией заключается в постоянном обмене информацией и клиентами, - говорит Алексей Филимонов, директор компании «Астера». - Наши партнеры постоянно предоставляет нам как техническую помощь при осуществлении проектов, так и предоставляют нам профессионалов, которыми мы можем воспользоваться в рамках конкретных проектов. Это позволяет нам при доступе к самым современным технологиями специалистам высочайшего уровня сохранять контроль над расходной частью бюджета. Также мы регулярно получаем от ассоциированных компаний контакты клиентов и инвесторов, которые хотели бы выйти российский рынок недвижимости. Помимо этого у ассоциации есть бюджет, предназначенный для проведения различных тренингов, семинаров и участия в крупных международных выставках. Это крайне удобно: будь мы локальной компанией, мы не имели бы технической и финансовой возможности быть представленными своими стендами на всех международных выставках и конференциях». «Будучи частью одной компании, мы имеем возможность в полной мере использовать глубокие ресурсы филиалов нашей компании в западных странах, - говорит Майкл Ланге, управляющий директор Jones Lange LaSalle. - В первую очередь я говорю об экспертах, которые раньше работали в европейских странах, а теперь работают у нас, развивая рынок России».
Очевидно, что разные формы сотрудничества с иностранными партерами дают российским компаниям различные преимущества. Однако одинаковыми - как некий базовый пакет - при любых схемах взаимодействия остаются доступ к базе клиентов по всему миру, активная информационная, маркетинговая поддержка и гарантированное присутствие на международных выставках.

Бренд один на всех
На сегодняшний день из семи компаний, содержащих в своем бренде имена интернациональных сетевых консалтинговых структур, местным подразделением, проще говоря - российским филиалом, в той или иной степени являются четыре: DTZ, Jones Lange LaSalle, Knight Frank и Cushman & Wakefield. И это при том, что такая форма вхождения на неразвитый рынок является одной из самых рискованных. Впрочем, справедливости ради отметим, что большинство из указанных выше компаний не штурмовали отечественный рынок коммерческой недвижимости, а внедрялись в него постепенно, посредством российских партнеров.
Ранний, по сравнению с другими компаниями, был выход на российский рынок компании Jones Lange LaSalle. «Уже в 1996 году стало очевидно, что местный рынок коммерческой недвижимости обладает большим потенциалом развития. Но не менее очевидным стал и тот факт, что без поддержки действительных экспертов, имеющих многолетний опыт работы на других рынках, весь потенциал российского рынка использовать невозможно, - рассказывает Майкл Ланге. - На тот момент у меня уже была своя компания из 45 человек, которая в 1998 году стала подразделением Jones Lange LaSalle в России». По словам Майкла Ланге, процесс «ухаживания» между компаниями длился почти полтора года, после чего было принято решение о слиянии компаний. «Это событие фактически вывело нас на тот уровень, на котором компания находится сегодня в России. Мы привносим определенную культуру ведения консалтингового бизнеса на рынок России. Мы ежегодно тратим огромные бюджеты на привлечение в компанию ведущих мировых специалистов и дополнительное образование наших сотрудников», - улыбается управляющий директор.
Сейчас в российском подразделении Jones Lange LaSalle трудится более 120 человек. Главное конкурентное преимущество, которое компания получила после слияния, как считает Майкл Ланге, заключается в возможности приобретения «звезд» консалтингового бизнеса - людей которые вели крупные проекты известные во всем мире. «Ежегодный бизнес-план развития компании формируется здесь, в России, и если мне очевидна необходимость привлечения в нашу компанию дорогостоящих западных экспертов, то в головном офисе меня не станут ограничивать в финансовых ресурсах», - говорит г-н Ланге.
Надо сказать, что две взаимозависимые составляющие консалтингового и брокерского бизнеса - профессиональные кадры и финансирование - являются основными катализаторами слияний и поглощений в данной сфере. «Продажа нашей компании позволяет привлечь дополнительные ресурсы для развития новых областей, которые, на наш взгляд, будут наиболее перспективными в ближайшие несколько лет, - говорит Сергей Рябокобылко, исполнительный директор Cushman & Wakefield. - Мы с Марком Стайлзом создали компанию в 1995 году, в 1998 году вступили в ассоциацию Cushman & Wakefield. Все это время компания развивалась за счет ре-инвестирования прибыли, кредитные средства мы никогда не привлекали. Но рынок развивается стремительными темпами и требует постоянного расширения набора предоставляемых услуг со стороны консалтинговых компаний. Чтобы развиваться с опережением рынка, необходимы все большие инвестиции. Наш московский офис к моменту слияния был третьим по величине после Лондона и Парижа, сейчас у нас работает более 100 человек». Покупка Cushman & Wakefield компании Stiles & Riabokobylko была воспринята рынком как вполне естественное развитие отношений между ассоциацией и локальной компанией. «Международные игроки заинтересованы в самостоятельном выходе на рынок услуг в России. Но, к сожалению, недвижимость – это бизнес, очень сильно привязанный к местным рынкам, и для успеха в этой области необходим локальный опыт, - говорит Кирилл Стародубцев, директор Knight Frank. - Добавьте к этому так называемую российскую специфику, и оптимальным способом освоить рынок для международной риелторской компании оказывается следующая схема: войти в ассоциацию с местной фирмой, внедрить в ней свои технологии и через некоторое время выкупить ее».
К слову сказать, компания Knight Frank сегодня переживает предпоследний этап означенной схемы. Как долго будет длиться процесс слияния локального и международного бизнесов, в Knight Frank не говорят. По словам директора компании, трансформация может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет. Тем не менее, после того как в прошлом году компания взяла курс на интеграцию в мировое сообщество, сферы бизнеса локального агентства пришлось расширить. «На европейском рынке жилья класса премиум компания Knight Frank занимает лидирующие позиции, таким образом, в России компания Knight Frank стала единственной среди международных сетей, предоставляющих услуги на рынке высококлассной жилой недвижимости», - говорит Кирилл Стародубцев.

Ассоциативный взгляд на бизнес
В ассоциации с международными консалтинговыми агентствами входят сегодня две российские компании - Noble Gibbons и «Астера». Бытует мнение, что форма сотрудничества, именуемая ассоциацией, предоставляет большую свободу локальным компаниям. На первый взгляд, это действительно так: юридически и финансово местные игроки остаются независимыми. Они платят членский взнос и пользуются информационной, маркетинговой и иной поддержкой со стороны интернационального партера. Однако условия сотрудничества с крупным сетевым игроком могут быть совершенно разными, ведь компания с мировым именем ожидает от своего локального партера не только ежегодных взносов, но и соблюдения ряда требований и технологий, принятых в головном офисе ассоциации.
«В ассоциацию с сетью Onсor наша компания вступила в 1993 году. Этот игрок имеет сильные позиции на рынке недвижимости в Америке, однако пока слабо представлен в Восточной Европе, - говорит директор компании «Астера» Алексей Филимонов, - Исторически сложилось, что бизнес нашей компании на начальном этапе становления был сильно ориентирован на американских партнеров, поэтому наш выбор был предопределен. Когда мы разрабатывали стратегию выхода на московский рынок, то по настоятельной рекомендации руководителей ассоциации Oncor, мы отказались от намерения освоить рынок жилой недвижимости, так как они не приветствовали эти планы».
В Noble Gibbons утверждают, что их ассоциация с CB Richard Ellis гораздо более гибкая. По словам Даррелла Станафорда, директора Noble Gibbons, на тесное сотрудничество компаний не повлияла даже продажа акций консалтингового агентства финансово-промышленному консорциуму «Альфа-Групп». «Пакет акций, проданный «Альфа-Групп», не является контрольным, то есть он составляет более 25, но менее 50%, - поясняет Даррелл Станафорд, - В состав консорциума входит фонд, который ищет инвестиционно привлекательные компании в разных областях, в том числе и в недвижимости. Нам было приятно, что выбор такой мощной организации, как «Альфа-Групп», пал на нашу компанию. Наше сотрудничество с «Альфой» нельзя рассматривать как исключительно инвестиционную сделку. Эта компания имеет огромный вес в московском бизнес-сообществе, поэтому работать в партнерстве с ней выгодно и с точки зрения маркетинга».
Ассоциация с международным агентством для локальных компаний – дело добровольное. Отказаться от дальнейшего сотрудничества можно сразу «с двух сторон границы». Другое дело, что на сегодня выходить из ассоциаций локальные компании попросту не рискнут. Во-первых, без международной поддержки высока вероятность оказаться на обочине стремительно растущего рынка. Во-вторых, разрыв отношений, как развод супругов, останется штампом в паспорте компании навсегда.
Впрочем, помимо ассоциаций и поглощений есть еще одна форма организации консалтингового и брокерского бизнеса при участии международных компаний. Так, существуют сети, в которые входят компании, работающие в глобальном партнерстве, оперирующие под общим брендом, но при этом имеющие финансовую независимость. Такую форму организации избрала для себя компания Colliers International. «Преимущество данной модели бизнеса, на мой взгляд, заключается в более сильной мотивации каждого отдельного участника, - говорит директор Colliers International Сергей Гипш. - Мы являемся финансово независимой компанией, работающей по жестким международным стандартам, принятым в Colliers International, при этом мы кровно заинтересованы в том, чтобы работа была выполнена на самом высоком уровне, так как именно от этого зависит финансовый успех нашей компании».

И целого мира мало…
Руководители опрошенных нами компаний единодушны в своем мнении о том, что в ближайшее время процесс глобализации рынка консалтинговых и брокерских услуг будет продолжаться. Лидирующие российские компании, вступившие в ассоциации с международными игроками, постепенно будут становиться филиалами или подразделениями интернациональных сетей. А обусловлен процесс глобализации данного сегмента постепенной интеграцией всего рынка коммерческой недвижимости в мировой «круговорот» зданий и арендаторов. На сегодняшний день, по словам наших спикеров, более половины всех клиентов консалтинговых агентств являются российскими компаниями. Однако после нескольких лет бурного развития на рынке появятся международные институциональные инвесторы, которые предпочтут сотрудничество с приоритетным сервис-провайдером, имя и качество услуг которого им хорошо известно. Работать с такими клиентами смогут лишь те, кто уже сегодня гарантирует международный уровень сервиса.
Впрочем, это не означает, что локальных игроков рынка ждет тотальное вымирание. Скорее всего, говорят специалисты, этот сегмент также подвергнется структурным изменениям, который будет сопровождаться как слияниями, так и распадом компаний.