В минувшем году в законодательство Петербурга были внесены ряд изменений, которые будут иметь существенное значение для бизнеса в сфере недвижимости. Мы выделили наиболее значимые из них.

Государственно-частное партнерство (ГЧП)
До недавнего времени городской закон «Об участии Санкт-Петербурга в государственно-частных партнерствах’ (№ 627-100 от 20.12.2006) не распространялся на отношения по предоставлению объектов недвижимости для строительства и реконструкции. С формальной точки зрения победителю конкурса на право заключения соглашения о ГЧП не было гарантировано предоставление земельного участка. Для этого требовались отдельные процедуры – целевое выделение или проведение торгов. В прошлом году в городское законодательство были внесены изменения (№ 684-159 от 6.12.2010), которые устранили один из ключевых недостатков федерального законодательства о концессиях и урегулировали порядок предоставления земельных участков частному партнеру для реализации проекта ГЧП в Петербурге.
Кроме того, расширен перечень сфер, в которых город готов заключать соглашения о ГЧП. Это проекты в области образования, здравоохранения, социального обслуживания населения, физической культуры, спорта, культуры, туризма, транспортной и инженерной инфраструктур, связи и телекоммуникаций. В отношении этих объектов, помимо ранее предусмотренных законом о ГЧП выплат партнеру и государственных гарантий Петербурга, из городского бюджета могут предоставляться компенсации расходов партнера на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.
Рассматриваемые изменения были приняты в том числе с целью распространить схему ГЧП на социально значимые проекты малого и среднего масштаба. По данным СМИ, на начало 2011 года в Петербурге разрабатывается около десятка подобных проектов.

Порядок предоставления бъектов недвижимости для строительства и реконструкции
Городское правительство 30 декабря 2010 года приняло постановление № 1813, изменяющее действующий порядок предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции. В целом новое положение призвано привести практику предоставления объектов недвижимости в Петербурге в соответствие с федеральным законодательством (земельным и об объектах культурного наследия) и сократить сроки подготовки и согласования постановлений о предоставлении объектов недвижимости и выхода инвесторов на строительные площадки.
Предмет регулирования. Положение регулирует предоставление земельных участков для строительства (с предварительным согласованием места размещения объектов и без такого согласования), объектов недвижимости для реконструкции и приспособления для современного использования объектов культурного наследия. Часть отношений, например предоставление земельных участков для строительства в границах застроенной территории, по которой было принято решение о ее развитии, или выделение земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также предоставление объектов для реализации проектов ГЧП, являются предметом самостоятельного регулирования. Отменено особое регулирование при предоставлении земельных участков для проектирования и строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры гольф-клубов.
Положение регулирует главным образом предоставление объектов недвижимости вне торгов. Порядок взаимодействия городских органов при предоставлении объектов на конкурсной основе должен быть разработан дополнительно.
Процедура. Существенные изменения внесены в процедуру предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объектов. В частности, отменена «двухступенчатая» процедура предоставления земельного участка, а именно: теперь не требуется заключения договора на проведение изыскательских работ с потенциальным инвестором, в связи с чем сроки реализации инвестпроектов могут быть значительно сокращены.
Установлено, что если в отношении территории, в границах которой расположен земельный участок, утверждена документация по планировке, в процедуре выбора участка с предварительным согласованием места размещения объектов будет отказано и, соответственно, участок выставляется на торги.
В целом сроки согласований государственными органами и организациями существенно снижены (в некоторых случаях до 2–3 дней), что, по мнению городских чиновников, должно обеспечить выход инвестора на строительную площадку через 90 (!) дней после предоставления земельного участка или иного объекта недвижимости.
Предоставление объектов для реконструкции, приспособления для современного использования. Новое положение разделяет понятия «реконструкция» и «приспособление для современного использования», что по-прежнему оставляет открытым вопрос о возможности регистрации прав собственности инвестора на объект культурного наследия после завершения работ по приспособлению для современного использования.
Инвестиционные условия. Ранее в качестве инвестусловия могло быть установлено обязательство передачи в собственность Петербурга только жилых помещений, в то время как новое положение предусматривает возможность передачи также нежилых помещений, зданий, строений, сооружений и объектов, строительство которых не завершено, объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Напомним, что стоимость передаваемых объектов (рассчитываемая по установленным правилам) учитывается в инвестусловиях и, как правило, уменьшает сумму платежей в городской бюджет за предоставление объектов недвижимости.
Перечень случаев, при которых правительство Петербурга вправе принять решение об уменьшении платежей за предоставление объектов недвижимости, дополнен объектами транспортной инфраструктуры в рамках концессионных соглашений либо иными объектами недвижимости, реализуемыми в соответствии с соглашениями о ГЧП, при условии безвозмездной передачи результата инвестирования в госсобственность.
Постановление вступило в силу 10.02.2011 г. Оно распространяется на отношения, возникшие после 1 января текущего года.

Электронные торги
Одними из ключевых изменений в законодательство о приватизации (новым городским законом № 755-168 от 24.12.2010 внесен ряд изменений в ранее принятый – «О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга» № 59-15 от 16.02.2005. Поправки вступили в силу 11.01.2011) стали нормы, связанные с проведением электронных торгов. Так, продажа государственного или муниципального имущества на аукционе, конкурсе, посредством публичного предложения, без объявления цены, а также продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе может осуществляться в электронной форме.
Развитие электронных торгов является важным шагом для установления прозрачности во взаимоотношениях между организаторами и участниками торгов, что делает такие торги более привлекательными для бизнеса.
Петербургский Фонд имущества уже начал использовать электронную площадку для проведения торгов, однако не самых значимых объектов. Также электронные торги используются и в других направлениях, например при госзаказе Петербурга. Между тем широкого применения электронные торги как при приватизации государственного имущества, так и в других сферах с участием государства пока не получили.

Петербург как историческое поселение
Приказом Министерства культуры РФ № 418 и Министерства регионального развития РФ № 339 «Об утверждении перечня исторических поселений» от 29.07.2010 Петербург включен в перечень исторических поселений, которые, в соответствии с действующим законодательством, подлежат особой охране и градостроительная деятельность в которых подлежит особому регулированию.
Особенностями такого регулирования, в частности, является необходимость согласования с федеральным органом охраны объектов культурного наследия любой градостроительной документации, разрабатываемой для исторических поселений.
В соответствии со ст. 59 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» от 25.06.2002, историческим является городское или сельское поселение, в границах которого расположены объекты культурного наследия: памятники, ансамбли, достопримечательные места, а также иные культурные ценности, созданные в прошлом, представляющие собой археологическую, историческую, архитектурную, градостроительную, эстетическую, научную или социально-культурную ценность. Таким образом, с формальной точки зрения Федеральный закон относит к историческому поселению всю территорию населенного пункта, включенного в перечень. Соответственно, с момента включения Петербурга в перечень исторических поселений любая градостроительная документация, разрабатываемая в отношении любой его территории, в том числе той, на которой отсутствуют объекты культурного наследия, подлежит обязательному согласованию с Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия (Росохранкультурой).
На практике это может привести к тому, что градостроительная деятельность в Петербурге окажется фактически парализованной: необходимость согласования градостроительной документации для всех территорий, в том числе для окраин города, создает такой объем работы, который вряд ли будет выполним сотрудниками Росохранкультуры в 30-дневный срок, установленный действующим законодательством.
Городские власти полагают, что данная защита является излишней, а требования об особом регулировании должны касаться исключительно исторического центра и территорий, на которых непосредственно расположены памятники культуры.
В нашем распоряжении оказалось письмо Росохранкультуры, адресованное органам охраны культурного наследия субъектов РФ в конце января 2011 года. Согласно этому письму позиция Росохранкультуры в целом близка позиции городских властей и заключается в том, что границы исторического поселения могут не совпадать с чертой соответствующего населенного пункта. При этом Росохранкультура полагает, что до установления границ территории исторического поселения согласованию подлежат проекты документации по планировке территории в границах историко-культурного опорного плана исторического поселения, разработанного в составе зон охраны объектов культурного наследия. Другими словами, охранное ведомство предлагает свое толкование положений Федерального закона, которое может частично решить стагнацию градостроительной деятельности в Петербурге. Однако данное толкование не является бесспорным, и с ним могут не согласиться иные правоприменительные органы, в том числе органы прокуратуры. Полагаем, что окончательно данный вопрос может быть решен только внесением соответствующих изменений либо в сам Федеральный закон, либо в перечень исторических поселений в части конкретизации территории Петербурга, включенной в территории исторических поселений.
Помимо опасений городских властей, связанных с включением всей территории Петербурга в перечень исторических поселений, у частных инвесторов возникают свои опасения, связанные с отсутствием четкого определения «градостроительной документации» в Федеральном законе. В соответствии со ст. 60 закона № 73-ФЗ, градостроительная документация подлежит согласованию в порядке, установленном федеральным правительством. Такой порядок определен в постановлении Правительства РФ № 2 от 16.12.2010. В нем определяется не только порядок согласования (как предписано законом), а фактически дается определение «градостроительной документации», что выходит, на наш взгляд, за рамки полномочий Правительства РФ. Исходя из данного постановления, к градостроительной документации относятся среди прочего проекты документации по планировке территории. Такое расширительное толкование приводит к необходимости согласования с Росохранкультурой градостроительных планов, подготавливаемых в отношении земельных участков (напомним, что исходя из положений Градкодекса РФ, градостроительный план относится к документации по планировке территории). Таким образом, с учетом расширительного толкования термина «градостроительная документация» такая деятельность в Петербурге может остановиться, сроки реализации инвестпроектов стать непредсказуемыми, и, как следствие, расходы на такие проекты вырастут в разы. Все это идет в разрез с общей борьбой с бюрократической нагрузкой на бизнес. Последствия упомянутых актов не продуманы, в частности, в отношении такого динамично развивающегося мегаполиса, как Петербург.

Карина Чичканова, партнер, руководитель практики по недвижимости
и государственно-частному партнерству компании Salans
Ирина Тё, старший юрист компании Salans

Загрузка...