Русская инвестиционная рулетка

Против открытых и прозрачных торгов никто не возражает, но конкурсы пока не стали повсеместными, а форма их проведения устраивает далеко не всех. При этом процесс предоставления новых площадок под застройку замедлился, а плата за право строительства увеличилась. Петербургские власти заинтересованы в приходе стратегических инвесторов, готовых вложить в город сотни миллионов долларов, а местные компании опасаются, что их вытеснят с рынка. В целом инвестиционная ситуация в Петербурге стала более неопределенной и трудно прогнозируемой. Застройщики, особенно крупные, все активнее работают на вторичном рынке участков, выкупая в собственность промышленные площадки и земельные угодья пригородных совхозов. Рыночный норматив До недавнего времени более 90% «пятен» под жилищное и коммерческое строительство петербургские инвесторы получали целевым образом по так называемой двойной рыночной стоимости. Это понятие, абсурдное по сути, стало общеупотребительным. Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) определяло рыночную стоимость права застройки и долгосрочной аренды конкретного участка, а претендент, как правило, соглашался заплатить вдвое больше, чтобы «пятно» не поступило на торги. Решения о предоставлении площадок под застройку принимал коллегиальный орган, состоящий из чиновников Смольного и депутатов местного Законодательного собрания, – инвестиционно-тендерная комиссия (ИТК).
Заняв губернаторское кресло, Валентина Матвиенко объявила о переходе к конкурсным процедурам. Поскольку организовать в одночасье массовые торги было нереально, а сотни компаний успели получить участки в краткосрочную аренду для проведения изыскательских работ, дающих право на «целевку», прежняя процедура была сохранена. Правда, уже в отсутствие ИТК, деятельность которой Уставный суд Петербурга признал не соответствующей уставу города.
Отменив «двойную рыночную» цену, Смольный немедленно ввел новый норматив. Согласно постановлению правительства Санкт-Петербурга, которое вышло в декабре 2003 года, участки под застройку должны предоставляться в аренду по рыночной стоимости, но не дешевле $80 за 1 кв. м будущих построек – для жилых проектов и $100 за «квадрат» земельного участка – для торговых и досуговых комплексов. Исключение сделано только для непрестижных пригородных районов (Колпинского, Кронштадтского и Ломоносовского), для которых рыночную стоимость разрешено применять без ограничений.
«Если для жилой функции город привязал сумму отчислений к площади проектируемых зданий, то для торгово-развлекательной функции – к площади выделяемого участка. Однако по сложившейся практике специалисты ГУИОН оценивают право застройки (и для жилых, и для нежилых объектов), исходя из параметров будущего комплекса: чем он больше, тем выше плата. Поэтому если на двух участках, различающихся по размеру, девелоперы намерены возвести одинаковые торговые центры, то и стоимость права застройки будет для них идентичной. Если же поделить эту сумму на площадь участков, получится, что 1 кв. м земли обойдется дороже той компании, которая строится компактнее. Я думаю, следовало бы поощрять рациональное землепользование и больше учитывать при оценке земельную составляющую. Само по себе это постановление уже сыграло положительную для города роль: рынок вышел на новые, более высокие ценовые показатели и адаптировался к ним. Спрос на участки под торговые и торгово-развлекательные объекты все еще достаточно велик, поэтому снижения цен в обозримом будущем не предвидится», – считает президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин.
По данным компании «Петербургстрой Skanska», за последний год право застройки «пятен» у метро под торговую функцию подорожало с $250–400 до $290–500/кв. м, а на окраинах – с $40–120 до $100–150/кв. м (см. табл. 1). Небольшие участки могут оцениваться еще дороже (см. табл. 2). Параллельно Смольный ужесточил санкции за несоблюдение сроков строительства: арендная плата за землю для нарушителей автоматически увеличивается примерно в пять раз.
Президент холдинга «Адамант» Игорь Лейтис сомневается, что компании, которые соглашаются сейчас платить по $250 за «квадрат» земли, действительно что-то на ней построят. «В основном они надеются перепродать участки, будучи уверенными в том, что на фоне земельного дефицита смогут переуступить их по любой цене. Но это не так», – комментирует г-н Лейтис. Кстати, «Адамант» отказался от целевого выделения двух площадок, посчитав их стоимость явно завышенной и предложив городу выставить эти «пятна» на торги.

Торги на скорую руку
В июне земельные аукционы наконец стартовали. Однако организовать полноценные торги так и не удалось из-за отсутствия участков со сформированной тендерной документацией. При целевом выделении «упаковкой» «пятен» занимались сами претенденты, тратя на это от нескольких месяцев до года. У городских структур не оказалось ни средств, ни времени, чтобы взяться за эту работу.
В итоге была придумана паллиативная форма – торги по так называемому короткому пакету. Их предметом стало заключение договора аренды участка сроком на 6 лет «с целью разработки градостроительной и проектной документации для определения возможности строительства». Если инвестор справился с этой задачей, он получает разрешение на стройку. Информация, которой город располагает о лотах, минимальна: имущественно-правовой статус, виды разрешенного использования участка, принципиальная возможность строительства. По сути, инвестор приобретает «кота в мешке», уже после торгов определяясь с параметрами проекта, техусловиями на подключение инженерных мощностей и т. п. Начальная цена аукциона – годовая сумма арендной платы за участок. График расчетов для победителя установлен достаточно жесткий: в течение трех лет он должен внести 90% от всей суммы по договору (арендной ставки за 6 лет).
Сначала петербургские застройщики дружно игнорировали торги по «короткому» пакету, уступая участки главным образом московским инвесторам. Однако постепенно втянулись в процесс. В 2004 году на таких аукционах было реализовано 24 лота из 39 выставленных. Стартовые цены в среднем выросли на 30%. Суммарная выручка, которая должна поступить в бюджет, – около 2,5 млрд. руб.
Участки по «короткому» пакету продавались в основном под строительство жилья, только четыре из них предназначены для коммерческих объектов. Например, группа компаний «Виктория», владеющая сетью супермаркетов «Квартал», приобрела землю под очередной магазин на пр. Просвещения. За шесть лет аренды участка около 2 га она выплатит $2,34 млн.
«Мы были вынуждены пойти на промежуточный вариант с «коротким» пакетом, чтобы рынок не замер. Несмотря на всю критику, эта схема была своевременно придумана, имеет право на жизнь и еще просуществует какое-то время. Надежды на «полный» пакет связаны в основном с частными организациями, которые возьмутся и уже берутся за «упаковку» «пятен», – комментирует председатель КУГИ Петербурга Игорь Метельский.
Город уже провел без особого ажиотажа конкурсы на право разработки тендерной документации по нескольким десяткам участков. В них в основном участвовали компании, которые интересуются конкретными лотами, и, «упаковав» их, рассчитывают победить в аукционах на право строительства. Так, первые торги по «полному» пакету должны состояться весной. На них пока что выставляется единственный участок (примерно 1400 кв. м) во Фрунзенском районе, предназначенный под ресторан быстрого питания. Документы по нему готовила компания «МакДоналдс».
Зато в марте Фонд имущества Петербурга проведет серию очень интересных и долгожданных торгов по «короткому» пакету. На них выставляется 56 участков под строительство АЗС. Впервые часть из них продается оптом. Самый крупный лот – 30 «пятен», оцененных в $10 078 000. Для него сформулированы особые условия: 100%-ный задаток и депонирование 300 млн. рублей на банковском счете на два года. Если инвестор не выполнит обязательства по строительству, он лишится денег. В качестве наиболее вероятного претендента на этот куш называют компанию ЛУКОЙЛ, с которой городская администрация недавно заключила договор о стратегическом сотрудничестве.
Вообще, прилагательное «стратегический» приобретает все больший вес в глазах Смольного. Именно «стратегический инвестор» по новому местному законодательству может претендовать на целевое получение площадок для реализации «стратегического проекта». «Пока эти термины, в которые входит еще и понятие «стратегический партнер», городское правительство не утвердило. Мы предлагаем считать стратегическим проект с бюджетом не менее $100 млн. При этом он должен являться катализатором развития какой-то отрасли городской экономики или какой-то крупной территории. Это, например, проект китайских инвесторов «Балтийская жемчужина»; проект по строительству пассажирского терминала в западной части Васильевского острова и по намыву порядка 500 га территории для формирования нового морского фасада Петербурга; «Новая Голландия» и др.», – поясняет председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов.
«Мне кажется, ситуация в городе меняется не в пользу местных девелоперов. Я имею в виду новый порядок торгов, новые схемы выхода на рынок, акцент на китайских «товарищей». Все это не благоприятствует старту инвестиционных проектов. Наша компания, например, отложила решения по ряду объектов. Это связано как с изменением общеэкономической ситуации, так и с тем, что мы пока не понимаем, как будут работать новые правила. С другой стороны, мы не в состоянии регулировать законы, поэтому будем, конечно, к ним приспосабливаться», – считает Андрей Лушников, генеральный директор ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» (группа компаний «БестЪ»).
Справедливости ради надо сказать, что не у всех застройщиков негативное отношение к инвестиционной перестройке. «Я оцениваю нынешнюю ситуацию положительно. За год городским властям удалось достичь очень впечатляющих результатов. Они поломали практику целевого предоставления участков и перешли к торгам, пусть и по «короткому» пакету. Нас он, кстати, не пугает. Профессионалы вполне справятся с «упаковкой» таких участков. Конечно, на коротком промежутке времени девелоперы прогадали, но переход к практике торгов – это новый качественный уровень и хорошие перспективы. Свободных площадок под застройку в Петербурге осталось мало. Нужны проекты по комплексному освоению территорий со строительством головных инженерных сооружений, а их без рыночных механизмов не реализовать», – уверен вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» Вячеслав Семененко.

Вторичная перспектива
На фоне городских реформ интерес крупных инвесторов к частным территориям усиливается. Например, компания «Лента» в 2005 году намерена открыть в Петербурге четыре новых гипермаркета. Только один участок под строительство получен у города, остальные были приобретены на вторичном рынке. С частной землей работают также холдинг «Адамант», компании «Доринда» (сеть гипермаркетов «О’Кей»), «Агроторг» (сети «Пятерочка» и «Карусель») и др.
«Рост цен на вторичном рынке земли достаточно ощутим. Например, за последний год участки на пересечении выездных трасс со строящейся КАД подорожали в среднем в полтора раза. Власти уловили эту тенденцию и, по сути, встали в один ряд с другими игроками. Цены, которые назначают чиновники за право застройки, вполне рыночные. Единственное преимущество города сегодня в том, что у него выбор участков разнообразнее, но зато и проблем с реализацией проектов больше. Перед тем как в Петербурге изменились правила предоставления «пятен» под застройку, многие компании успели набрать на ИТК участков впрок. Сегодня они пытаются переуступить права на них. Таких предложений на рынке существенно больше, чем, например, объявлений о продаже земли в собственность. Однако юридическая сторона подобных сделок сомнительна. Заменить сторону в инвестиционном договоре без согласия города нельзя. Чиновники же вправе выставить такой участок на торги. Поэтому переуступка прав происходит чаще всего через покупку юридического лица. Но это ри
скованная сделка, поскольку даже самый грамотный аудитор не всегда может выявить все финансовые обязательства фирмы-продавца», – делится наблюдениями директор по развитию недвижимости ОАО «ПСБ-Инвест Групп» Николай Вечер.
«Количество сделок на вторичном рынке участков увеличилось вдвое по сравнению с периодом 2001–2004 гг. Застройщики компенсируют дефицит предложения, созданный низкой динамикой торгов. В связи с возросшим объемом заявок в начале этого года мы организовали у себя отдел операций с землей. К сожалению, структуры спроса и предложения на рынке не совпадают. Крупные компании, которым нужны участки для строительства высококлассных офисных зданий в центре города, естественно, их не находят. Выход: приобретать, а затем сносить аварийные дома или осваивать бывшие промзоны, прилегающие к центру», – комментирует директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игорь Горский.

Справка
Новая нормативная база Петербурга, регламентирующая предоставление земельных участков и объектов недвижимости инвесторам

1. Закон г. Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» от 17.06.2004 г. № 282-43.
2. Постановление правительства Санкт-Петербурга «О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков» от 16.03.2004 г. № 405 (регламентирует торги по «короткому пакету»).
3. Постановление правительства Санкт-Петербурга «О методиках определения арендной платы за земельные участки» от 14.09.2004 г. № 1561.
4. Постановление правительства Санкт-Петербурга «О мерах по организации подготовки документации для проведения торгов по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков» от 18.05.2004 г. № 755 (город доверил «упаковку» «пятен» частным компаниям).
5. Постановление правительства Санкт-Петербурга «О мерах по совершенствованию оценки объектов недвижимости, предоставляемых для целей строительства» от 09.12.2003 г. № 66 (установлена нормативная стоимость права застройки для торговых и досуговых объектов).

Справка
По данным Комитета по строительству петербургской администрации, в 2004 года за счет инвесторов в городе было введено в эксплуатацию 227 нежилых объектов общей площадью более 900 тыс. кв. м: 33 АЗС; 57 торговых объектов; 36 производственно-складских; 45 офисных зданий и выставочных комплексов; 5 объектов религии, культуры и образования; 13 объектов автосервиса, гаражей и крытых стоянок; 8 объектов здравоохранения и физкультуры; 7 гостиниц; 15 объектов коммунального строительства; 8 участков инженерных сетей.