В Петербурге многие современные объекты коммерческой недвижимости ведут свою историю от бывших заводов и фабрик, являясь результатом более или менее удачного перепрофилирования их недвижимости. Наиболее масштабный из реализованных проектов такого рода – многофункциональный центр «Гулливер», возникший на месте производственного недостроя рядом со ст. м. «Старая Деревня». Его инициаторы определяют формат своего детища как «торгово-отдыхательный комплекс». «Гулливер» – самое крупное торговое открытие 2004 года в Петербурге. Однако он примечателен не только размером, но и концепцией, позволившей собрать в ТК брендовых арендаторов, включая первый в городе гипермаркет «Рамстор».

«Гулливер» – это около 62 тыс. кв. м торговых, офисных и складских площадей. Он занимает семь корпусов, сосредоточенных на земельном участке площадью 5,5 га. Комплекс расположен рядом с конечной станцией метро «Старая Деревня» в Приморском районе Петербурга, устойчиво лидирующем на протяжении последних лет по объемам жилищного строительства. Торговля здесь тоже развивается здесь весьма динамично, причем преобладают крупные форматы, компенсирующие явный недостаток стрит-ритейла. По данным компании «Бекар. Консалтинг», в 2004 году на этот район пришлось 26% всех введенных в городе торговых объектов. Они ориентированы как на здешних жителей, так и на петербуржцев, выезжающих из города на побережье Финского залива, в дачный Курортный район. Почти на границе городской черты построены торгово-развлекательный комплекс «Меркурий», гипермаркеты «О’Кей» и «Лента».
Район Старой Деревни, который еще несколько лет назад был глухой промышленной окраиной, получил мощный толчок в развитии после запуска одноименной станции подземки (ее пассажиропоток, по данным Петербургского метрополитена, составляет примерно 1,5 млн. человек в месяц) и открытия путепровода, связавшего эту часть района с выездной трассой – Приморским шоссе.
В окрестностях ст. м. «Старая Деревня» сосредоточились в основном специализированные торговые центры – «Мебель-Сити», крупный магазин стройбазы «Рыбинская», cash&carry «Мегамарт» и др.
«Гулливер», открывшийся здесь в ноябре 2004 года, позиционирован как региональный комплекс и претендует на универсальность.

Торговая конверсия
Исходным материалом для создания ТК послужили незавершенные цеха оборонного ФГУП «Завод «Навигатор». Предприятие обанкротилось, и в 2001 году его имущество приобрела на торгах, организованных судебными приставами, компания с ничего не говорящим участникам рынка названием – «Дубль-2». Новому собственнику достались три недостроенных корпуса на Торфяной дороге со степенью готовности 90, 60 и 20% и право долгосрочной аренды земельного участка.
ООО «Дубль-2» входит в состав холдинга MT computers Group. Эта компания была создана в Петербурге в 1993 году и начала свою деятельность с оптовой торговли. Сейчас ей принадлежит розничная сеть, которая под вывеской «Мир техники» объединяет 13 сравнительно небольших магазинов, реализующих бытовую технику и электронику, компьютеры, охранные системы и пр. Весной 2005 года в ТК «Космополис» (Выборгский район) откроется первый супермаркет «Мир техники». Для него MT Group купила 1700 кв. м в собственность у компании-застройщика.
Однако холдинг не только приобретает площади для собственного бизнеса, но и выступает в роли инвестора на городском рынке недвижимости, прежде всего коммерческой. Через аффилированную компанию «БестЪ» он участвовал в создании бизнес-центров «Таймс», «Ресурс», «Мидель» и торгового комплекса «Желтый угол».
Строительство «Гулливера» началось в 2002 году. Будущий комплекс спроектировала компания «Проект-Сервис». К существующим корпусам добавились еще четыре. В результате семь зданий (три торгово-развлекательных, три складских и одно офисное) образовали замкнутый прямоугольный контур, но остались обособленными. Два четырехэтажных торговых корпуса на уровне второго этажа связывает стеклянная галерея. Чтобы попасть из них в третий, придется пересечь двор. Бизнес-центр также изолирован от остальных построек. Такая планировка, естественно, не слишком удобна для посетителей комплекса. Руководитель проекта «Гулливер» Павел Егоров комментирует ситуацию: «Любая реконструкция связывает инвестору руки. Заводские цеха, заложенные в 70–80-е годы прошлого века, к сожалению, не очень-то приспособлены для торговли. А их снос и строительство с нуля поставили бы под сомнение рентабельность проекта. Сейчас обсуждается возможность возведения еще одного торгового здания-вставки, которое свяжет между собой два основных корпуса. Но пока это только идея».
«Гулливер» обслуживает автономная котельная компании «Вергаз». Здания оборудованы централизованной системой вентиляции и кондиционирования и развитой сетью слаботочных устройств. В них смонтированы лифты и эскалаторы фирмы KONE. Во дворе комплекса и вдоль его фасадов организован паркинг вместимостью до 1200 машино-мест.
Общая сумма инвестиций не разглашается. По экспертным оценкам, она составляет около $30 млн. Кредит в размере $15 млн. выделил столичный акционерный «Оргрэсбанк». Есть и другие инвесторы, которые предпочитают не обнародовать свое участие в проекте.
Расчетный срок его окупаемости – 5–7 лет.

Концепт по наитию
По словам Павла Егорова, внутренняя «начинка» «Гулливера» формировалась постепенно и корректировалась по мере реализации конкурентных проектов. «Мы старались избежать пересечения ассортимента, – рассказывает он. – Например, от мебельного центра было решено отказаться после запуска «Мебель-Сити». Гипермаркет товаров для дома и ремонта передумали делать после появления неподалеку «Максидома». Кстати, у крупных операторов этих товарных групп также не было активного интереса к нашему проекту – по той же причине».
«Дубль-2» не стал привлекать внешних консультантов к разработке концепции и проведению арендной кампании. Первые магазины заработали в «Гулливере» летом 2004 года, а к ноябрю, когда комплекс был целиком сдан в эксплуатацию, практически все торговые площади (около 48 тыс. кв. м) уже заполнились. В «Гулливере» сосредоточены несколько гипер- и супермаркетов и около 150 магазинов. На долю торговых предприятий, занимающих от 1000 кв. м, приходится около 55% арендопригодного пространства, еще примерно 30% сдаваемых площадей нарезано на блоки от 300 кв. м.
Самый крупный «якорь» – гипермаркет бытовой электроники и техники «Матрица». Он расположен в реконструированном двухэтажном дворовом корпусе общей площадью 10 тыс. кв. м (торговые залы занимают 7500 кв. м). Первый уровень отведен под торговлю мультимедиа, видео-аудио-товарами, оргтехникой, компьютерами; на втором размещена крупная и мелкая бытовая техника. В ассортименте «Матрицы» – около 10 тыс. товарных позиций. Часть площадей сдается под стенды компаниям-производителям. Они организуют здесь рекламные акции, демонстрируют новинки, еще не поступившие в массовую продажу, а также эксклюзивные товары. Так, на выставочном стенде компании Panasonic транслируется процесс сборки изделий на ее европейских заводах, а полная энтузиазма представительница швейцарской фирмы LauraStar демонстрирует чудеса новой гладильной системы, счастливым обладателем которой можно стать за 30 тыс. рублей.
В оборудование и запуск гипермаркета вложено около 35 млн. рублей. На первоначальные закупки товаров потрачено приблизительно 3 млн. евро. Инвестиции по плану окупятся за два года. «Матрица» – собственный проект MT Group. Его владельцы считают свой гипермаркет самым крупным магазином подобного формата в Восточной Европе. Он создавался по образу и подобию объектов немецкой сети Saturn, принадлежащей холдингу Metro AG.
Другая достопримечательность «Гулливера» – первый в городе гипермаркет «Рамстор», занявший нижний уровень в 4-этажном торговом корпусе, построенном с нуля и расположенном ближе всего к станции метро. По словам Павла Егорова, договор аренды был подписан с компанией «Рамэнка» еще в 2003 году. Под «Рамстор» отведено в общей сложности 5500 кв. м. Площадь торгового зала – 4000 кв. м. Здесь продается около 35 тыс. продовольственных и промышленных товаров. Доля петербургских поставщиков оценивается примерно в 60%. В гипермаркете есть собственная пекарня и цех полуфабрикатов. По словам первого заместителя генерального директора ООО «Рамэнка» Озгюра Торта, инвестиции в запуск магазина составили около $1,5 млн. Расчетный срок окупаемости стандартен – 3–4 года. По плану гипермаркет будет ежедневно обслуживать около 10 тыс. человек. Спрогнозировать его товарооборот г-н Торт затруднился.
Среди других крупных арендаторов – универмаг спорттоваров Intersport (1200 кв. м), детский универмаг «Лукоморье» (1500 кв. м), мультимедийный центр «Союз» (600 кв. м), обувной магазин «Шаг за шагом» (500 кв. м).
В торговой галерее собраны такие марки, как MEXX, Promond, Jennyfer, Motivi, NafNaf, Fishbone, Sephora (владелец бренда «Л’Этуаль»), Gerry Weber, Berghaus, Tom Tailor, Ecco и др. Они представлены главным образом в формате 150–300-метровых магазинов. В «джентльменский набор» также входят магазинчики подарков Hallmark, «Красный куб», «Старый солдат», «Знаки внимания», «Для душа и души», салон «Бельпостель» и пр.
Чтобы покупателям было проще ориентироваться в комплексе, на его карте прорисованы «Маршрут гурмана», «Модный маршрут», «Спортивный маршрут» и др. Это, увы, не избавляет посетителей от необходимости преодолевать длинные коридоры и перемещаться с этажа на этаж, чтобы попасть из одного корпуса в другой.
Верхний уровень в двух торговых зданиях отдан в основном под развлечения, набор которых весьма разнообразен. Около 1000 кв. м занял двухзальный кинотеатр петербургской сети «Мираж Синема», рассчитанный на 350 мест. Затраты на его открытие составили $700–800 тыс. Генеральный директор компании «Мираж Синема» Виктор Рудман рассчитывает вернуть вложенные средства за три года при стандартной 30%-ной загрузке залов и сетует, что у собственника не нашлось места для более крупного киноцентра. (Павел Егоров поясняет: «В момент проектирования ТК подход к мультиплексам был принципиально иным, а на стадии строительства менять что-либо было, увы, поздно».)
С кинотеатром соседствуют фуд-корт на шесть операторов («Сбарро», «Крошка-картошка», Kebab House, La Cucaracha и др.), боулинг Golden Strike на 10 дорожек и зал игровых автоматов Trans force.
В другом корпусе на 2000 кв. м расположен центр детских развлечений «Гулливер-парк». В его составе – игровые автоматы, карусели, автодром, мини-боулинг. В разработке дизайна принимал участие немецкий анимационный дизайнер Олаф Морделт, представляющий компанию Heimo, при участии которой построены анимационные парки и парки аттракционов во многих странах. По замыслу создателей, интерьер парка должен воссоздавать сюжет знаменитой книги Свифта. «Гулливер-парк» поделен на своеобразные зоны: игровые площадки для детей от 1 до 5 и от 5 до 14 лет, детское кафе для проведения утренников и дней рождений. Он способен принять до 500 детей. Правда, пока развлекательный комплекс еще не заработал полностью.
Семиэтажный бизнес-центр «Гулливера» занимает 5000 кв. м и позиционирован как объект класса В+. На первом этаже находится представительство «Оргрэсбанка». Остальные помещения сдаются блоками от 40 кв. м. Сейчас арендаторы найдены примерно на половину офисов.
Для технического обслуживания «Гулливера» собственники наняли специализированную компанию «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». Это дочерняя структура «Беста», в управлении которой находятся более 100 тыс. кв. м коммерческих площадей.

Кухня бизнеса
Разброс арендных ставок в «Гулливере» чрезвычайно велик, что вполне закономерно для комплексов такого формата. Ценовой диапазон для торговых площадей составляет от $120 до $1500/кв. м в год (включая НДС и коммунальные платежи). Эксплуатационные расходы добавляют к ставке еще $60. Средний по комплексу тариф составляет, по расчетам Павла Егорова, около $360/кв. м в год. По такой же цене в аренду сдаются и офисы.
Некоторые из коллег-конкурентов полагают, что хозяева «Гулливера» реализуют торговые помещения по ставкам ниже среднерыночных. «Мы изначально выстраивали отношения с арендаторами как партнерские и соглашались на их ценовые предложения, если понимали, что эти фирмы хорошо впишутся в концепцию комплекса и их расчеты по ставкам обоснованны. Могу сказать, что собственники честно придерживались такой политики», – комментирует г-н Егоров.
Сейчас по выходным в «Гулливер» приходят до 60 тыс. горожан. В будни их число снижается до 10–12 тыс. человек. Актуальная задача, стоящая перед менеджерами комплекса, – постараться сблизить эти показатели. Ставка делается на дополнительный сервис и развлекательные программы в вечернее время.
«Как долгосрочный проект, «Гулливер», несомненно, состоялся и входит в городскую тройку лучших по концепции комплексов, – считает управляющий партнер компании «Ай Би Групп» Юрий Борисов. – Хотя не все в нем однозначно. Решение разместить торговлю в реконструированном 4-этажном корпусе, менее выигрышном, чем новый, на мой взгляд, неочевидно. Вероятно, участники проекта стали заложниками его экономического размера».
По мнению Ирины Анисимовой, исполнительного директора ООО «Астера», привлечение «Рамстора» в качестве якорного арендатора является сегодня основным достоинством комплекса. Именно этот гипермаркет выполняет в нем роль основного центра притяжения. Дополнительный стимул для потребителей создает большой и удобный паркинг. «Однако разделение торговли на три корпуса ставит в невыгодное положение галерею магазинов. Расположение входов и выходов, а также размещение арендаторов должно как можно дольше удерживать посетителей на территории ТК и провоцировать их на совершение «импульсивных» покупок. В данном случае этот принцип не соблюдается, поскольку у покупателей «Матрицы» и «Рамстора» нет стимула посетить торговую галерею», – полагает г-жа Анисимова.
«В «Гулливере» я вижу сразу три проекта: успешную «Матрицу», самодостаточный торгово-развлекательный комплекс с «Рамстором» в качестве «якоря» и приятными магазинами хороших марок в галерее и третье торговое здание, на мой взгляд, не вполне удачное. Я думаю, это последний серьезный проект в Петербурге, в котором современные торговые форматы вынуждены вписываться в старые объемы», – комментирует директор по маркетингу и продажам инвестиционной компании «Макромир» Игорь Рогулин.
Г-н Егоров не вполне согласен с экспертами: «Наши подсчеты свидетельствуют о том, что посещаемость торговой галереи в якобы неудачном корпусе выше и более равномерно распределяется по дням недели, чем в «рамсторовском». Этого удалось достичь за счет акцента на молодежные и спортивные товары».
О том, насколько оправданны оценки комплекса, можно будет судить не раньше чем через год-полтора. Примерно столько времени, по мнению экспертов, нужно для «раскрутки» объектов такого масштаба, как «Гулливер».

Информация:

Многофункциональный комплекс «Гулливер»

Адрес: Санкт-Петербург, Торфяная дорога, 7

Общая площадь зданий: 62 тыс. кв. м,

из них торговые помещения – 48 тыс. кв. м, офисные – 5000 кв. м

Количество уровней – 2–7

Размер паркинга: 1200 машино-мест

Сроки реализации проекта: 2001–2004 гг.

Заказчик: ООО «Дубль-2»

Инвестор: MT Computers Group

Генпроектировщик: компания «Проект-Сервис»

Генподрядчик: отсутствует

Управляющая компания: ООО «Дубль-2»

Обслуживающая организация: «МТЛ. Эксплуатация недвижимости»

Ориентировочный объем инвестиций: $30 млн.