Новый Градостроительный кодекс

Cтроительный проект начинает ся с выбора подходящего уча- стка. Читатели знают, насколько сложно получить хороший участок для строительства. Мало того, что выбор участков из предлагаемых городом невелик, для строительства на каждом из них формулируются определенные критерии и ограничения. Чем ближе к центру города, чем плотнее застройка, тем большетребований предъявляется к потенциальному застройщику относительно параметров строительства. В некоторых местах (например на берегу реки, или вблизи водоема, или в районе исторической застройки) новое строительство не может быть разрешено ни при каких условиях.
Причины различного подхода к строительству определенных объектов на определенном участке заключаются в том, что разрешение на осуществление строительства выдается на основании градостроительной документации. В то время как Земельный кодекс является основополагающим документом, регулирующим использование земель как основного натурального ресурса страны, Градостроительный кодекс отвечает на вопрос, строительство каких объектов и на каких условиях можно вести на той или иной территории и какие для этого необходимы разрешения. Новый кодекс также в целом устанавливает порядок проектной и предпроектной подготовки строительства.

История
Первый Градостроительный кодекс Российской Федерации был введен в действие в 1998 году и просуществовал 6 лет. Основываясь на практике применения первого кодекса, был подготовлен и 30 декабря 2004 года официально опубликован новый Кодекс Российской Федерации, который вводится в действие поэтапно. Значительная часть статей Градостроительного кодекса вступила в силу с даты опубликования. Остальные статьи в основном вступают в силу в течение 2006-2007 годов.
В целом новый Кодекс - это шаг вперед в сфере законодательства о градостроительном планировании (т. е., по сути, о возможности застройки) территорий. В отличие от старого кодекса он обладает сформированной структурой, использует более понятные определения и регулирует более широкий спектр вопросов, связанных со строительством.

Цели Градостроительного кодекса
Исходя из названия, Кодекс регулирует строительство в городах и прочих населенных пунктах. Кроме того, новый Кодекстакже регулирует развитие и застройку территорий за пределами населенных пунктов. Основной целью Градостроительного кодекса можно назвать установление принципов развития и использования территорий (в том числе для строительства) в Российской Федерации (градостроительная деятельность). Суть градостроительной деятельности заключается в определении возможности использования той или иной территории для целей жизнедеятельности человека с учетом экологических, экономических, социальных и иных факторов. Планирование и развитие территорий в Российской Федерации производится на нескольких уровнях:

• правительства Российской Федерации и субъектов Федерации определяют границы земель особо охраняемых природных территорий, земель федерального и регионального значения, земель сельскохозяйственного и лесного фондов;
• органы местного самоуправления городов и прочих населенных пунктов утверждают генеральные планы поселений и городских округов и разрабатывают правила землепользования и застройки для городов и поселений (кроме Москвы и Санкт-Петербурга, которые являются городами федерального значения и в которых функции местного самоуправления выпол-няюторганы соответствующего субъекта Федерации);
• органы местного самоуправления выделяют границы кварталов и микрорайонов, устанавливают границы земельных участков и утверждают градостроительные планы земельных участков (необходимые для проектирования и строительства);
• органы местного самоуправления также выдают разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

Что нового?
Кодекс регулирует вопросы, связанные с планированием территорий в масштабах всей страны, развитием городов, разрешенным использованием земельных участков, проектированием, строительством, ремонтом и реконструкцией. По сути, Кодекс должен отвечать на вопрос, можно ли строить данный объект в данном месте. По сравнению с предыдущим, новый Кодекс вносит существенные изменения в порядок подготовки градостроительной документации в отношении конкретных объектов строительства.
Начнем с того, что новый Кодекс впервые объединяет на федеральном уровне правила подготовки и проведения проектирования и строительства. Естественно, указанные нормы в Градостроительном кодексе носят общий характер и скорее всего будут уточняться нормативными актами строительных ведомств и органами субъектов Федерации. Тем не менее впервые Кодекс описал на федеральном уровне все этапы осуществления строительного проекта - от выбора участка для строительства до сдачи объекта в эксплуатацию. Это должно систематизировать имеющееся законодательство в данной области, состоящее из множества подзаконных актов, принятых органами власти всех уровней - от федерального до муниципального, и зачастую содержащее противоречивые нормы.
В то же время градостроительная документация, выданная до принятия нового Градостроительного кодекса, остается в силе, что обеспечивает стабильность в период введения в действие нового кодекса. Ниже описаны основные нововведения.

Изменение градостроительной документации
Предыдущий кодекс предусматривал, что нормативные акты субъектов Российской Федерации могут устанавливать дополнительные виды градостроительной документации, помимо установленных кодексом. На основании этого, даже если строительство первоначально не соответствовало генеральному плану города или иной градостроительной документации, существовала возможность разработать в дополнение к существующим документам так называемое градостроительное обоснование. Согласование градостроительного обоснования зачастую считалось достаточным для строительства.
Новый Кодекс не предусматривает разработку дополнительных видов документации, кроме указанных в нем. С другой стороны, Кодекс подробно регулирует порядок внесения изменений в документацию по планировке территории в случае, если предполагаемое строительство не соответствует существующим планам. Одним из этапов согласования изменений являются общественные слушания с широким привлечением общественности, мнению которой в новом кодексе отводится значительная роль.

Инженерные изыскания
Кодекс впервые на уровне закона требует проведения «инженерных изысканий» - изучения природных условий и факторов техногенного воздействия строительства на окружающую среду -для разработки любой проектной документации. Инженерные изыскания и проектирование могут осуществляться лицом, которому принадлежат права на земельный участок, либо лицом, привлекаемым застройщиком или уполномоченным им лицом (заказчиком) на основании договора.

Градостроительные планы земельных участков
Кодекс вводит новое понятие - градостроительный план земельного участка. Градостроительный план земельного участка будет содержать информацию о правовом режиме земельного участка, включая информацию о его границах, видах разрешенного использования, предельных параметрах разрешенного строительства и об иных ограничениях использования участка.В соответствии с градостроительным планом земельного участка должна вестись подготовка проектной документации. Градостроительный план земельного участка является одним из документов, требуемых для получения разрешения на строительство. Форма градостроительного плана должна быть установлена правительством РФ. До установления такой формы вместо градостроительного плана используется кадастровый план земельного участка.

Технические условия на подключение объектов
Кодекс закрепил и детализировал порядок и сроки получения технических условий на подключение объекта строительства к инженерным сетям. В частности, новый Кодекс требует, чтобы правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение определил необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий.

Определение состава проектной документации
Кодекс впервые на уровне федерального законодательства устанавливает состав проектной документации. Кроме того, в течение 2006 года вступят в силу нормы Градостроительного кодекса о государственной экспертизе проектной документации. Кодекс закрепляет максимальный срок проведения государственной экспертизы - три месяца (в настоящее время установлена возможность продления срока экспертизы до шести месяцев). С1 января 2007 года вступит в силутребова-ние нового Градостроительного кодекса о том, что не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, помимо предусмотренной Градостроительным кодексом. Таким образом, следует ожидать, что в законодательство, устанавливающее требования об осуществлении других видов экспертиз (в частности экологической экспертизы), до 2007 года будут внесены соответствующие изменения.

Разрешения на строительство
Градостроительный кодекс подробно регулирует порядок выдачи разрешений на строительство. В частности, установлен максимальный срок выдачи разрешения в 10 дней; подробнее, чем в предыдущем кодексе, перечислены ситуации, когда не требуется разрешение на строительство (субъекты РФ вправе дополнять данный перечень); предусмотрено, что срок действия разрешения на строительство определяется в проекте организации строительства и, в отличие от предыдущего кодекса, не ограничивается тремя годами.

Ввод в эксплуатацию
Градостроительный кодекс определил, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (обычно - органы местного самоуправления), и ввел порядок и срок получения данного разрешения. До вступления Градостроительного кодекса в силу порядок ввода объектов в эксплуатацию во многих случаях определялся субъектами Федерации, а имеющиеся федеральные нормы изобиловали противоречиями.

Ответственность участников строительства
Кодекс также содержит ряд норм, конкретизирующих ответственность государства и участников строительства за причинение вреда физическим и юридическим лицам. Одно из нововведений Градостроительного кодекса заключаются в следующем: в случае наличия положительного заключения государственной экспертизы проектной документации или негосударственной экспертизы проектной документации, несоответствующей требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, субсидиарную ответственность за причинение указанного вреда несут, соответственно, Российская Федерация и организация, которая провела негосударственную экспертизу проектной документации; в случае ненадлежащего осуществления государственного строительного надзора федеральным органом исполнительной власти или органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, субсидиарную ответственность за вред, причиненный в результате несоответствия построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, несут, соответственно, Российская Федерация и субъект РФ.
Таким образом, Кодекс обобщает порядок застройки территорий и конкретизирует отдельные нормы. В целом, по нашему мнению, новый кодекс будет иметь положительное влияние на отношения в области застройки территорий, так как он содержит более подробное регулирование процессов подготовки и согласования документов. В то же время, поскольку множество норм Градостроительного кодекса являются нововведениями, можно предположить, что потребуется время для развития единого подхода к их применению. Кроме того, потребуется некоторый период для разработки правовых актов, конкретизирующих положения Градостроительного кодекса. Таким образом, в первое время применение новых норм может вызывать трудности на практике и потребует тщательного анализа и проработки специалистами.