В прошлом месяце в этой рубрике мы рассматривали требования, предъявляемые к оценке для финансовой отчетности. Мы выяснили, что наиболее важным элементом отчетов по оценке является четкое рыночное обоснование оценщиком результатов оценки стоимости объекта. В этом месяце мы немного глубже рассмотрим отчеты об оценке и их содержание в соответствии с существующими стандартами и общепринятой практикой.

Применимые стандарты
Существует ряд потенциально применимых стандартов, которые регламентируют деятельность оценщиков при представлении результатов оценки актива. Эти стандарты делятся на две общие категории: требования законодательных норм или правительственных распоряжений; (2) стандарты, установленные профессиональными организациями, членами которых могут являться оценщики. Каждый документ содержит раздел, касающийся отчетов об оценке, в котором приводится минимальный набор сведений, который оценщик должен включить в свой отчет. Все стандарты преследуют единую цель – обеспечить представление понятных для пользователя результатов оценки, которые не должны вводить в заблуждение.
Следует отметить, что отчет об оценке может быть представлен в устной или письменной форме. К минимальному объему содержания обоих видов отчета предъявляются одинаковые требования, хотя способы их подготовки могут отличаться. В соответствии со стандартами не установлены какие-либо требования в отношении оформления оценочных заключений в письменной форме, таким образом, в своем отчете оценщик может придерживаться любого формата, стиля или любой последовательности по своему желанию. В России предъявляется единственное требование – отчет должен быть прошит и скреплен печатью, во всем остальном исключительно содержание отчета определяет его соответствие любому стандарту.
Необходимость применения определенного стандарта к оценке зависит от использования итоговой оценки стоимости. В России, как и во многих странах, отчет об оценке объекта недвижимости для многих целей может быть подготовлен с использованием любого стандарта, оценщик обязан лишь определить и указать, какой именно стандарт он использует. В дополнение к стандартам, установленным российским законодательством, в России наиболее распространенным является стандарт по оценке Международного комитета по стандартам оценки, неправительственной организации ООН, сотрудничающей с государствами – членами в области гармонизации стандартов оценки по всему миру. Среди других общераспространенных стандартов – стандарты Соединенных Штатов, Великобритании и группы европейских стран.
В каждой стране существует определенное назначение отчетов об оценке, при подготовке которых требуется применение конкретного стандарта, как правило, указанного местными регулирующими органами, что может включать регистрацию уставного капитала компании, представление налоговой отчетности, продажу объектов государственной собственности или использование государственных заимствований.
Причины предъявления минимального набора требований к отчетам оценщиков
Минимальный набор требований к отчету об оценке создан в целях обеспечения достаточно полной, не вводящей в заблуждение информации об оценке для любых предполагаемых пользователей. Объект недвижимости является сложным активом, и оценка прав на любую собственность включает в себя многие допущения и субъективные толкования. Если все предусмотренные оценкой допущения и ограничения выражены недостаточно четко, то при принятии важного бизнес-решения можно легко использовать стоимость, указанную в отчете, не по назначению. Те, кто устанавливает стандарты оценки, в первую очередь стремятся избежать такой ситуации, предъявляя к оценщикам требование о содержании минимального количества пунктов в отчете.

Минимальный набор требований
В соответствии с общепринятыми стандартами в отношении минимального набора требований к отчету об оценке независимо от источника, его содержание должно соответствовать предполагаемому назначению оценки и не должно вводить в заблуждение. В отчете должны быть указаны следующие сведения о:

Клиенте и любых предполагаемых пользователях;
Предполагаемой цели проведения оценки;
Объекте недвижимости, в отношении которого проводится оценка, в том числе физических и экономических характеристик объекта оценки;
Оцениваемом виде прав на объект недвижимости;
Виде стоимости объекта оценки с указанием источника;
Дате проведения оценки и дате составления отчета;
Объеме работ по проведению оценки;
Анализируемой информации, использованных методах и способах оценки, обосновании результатов анализа, мнений и выводов;
Обосновании исключения любого из трех методов расчета стоимости (рыночного, затратного или доходного методов);
Всех чрезвычайных допущениях и гипотетических условиях, которые должны быть четко указаны; и их влиянии на оценку стоимости;
Отчет об оценке должен содержать сертификат оценки (подробнее о нем чуть ниже), подписанное оценщиком;
В соответствии с российскими стандартами отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен личной печатью оценщика, и ему должен быть присвоен отдельный номер.

Следует отметить, что нигде не указано требование в отношении количества страниц отчета. Если условия подходят пользователю и соответствуют целям использования отчета, оценщик может выполнить все необходимые действия для соблюдения стандартов всего лишь на нескольких страницах. В России обоснованный краткий отчет может быть подготовлен всего лишь на 5 страницах, в отличие от стандартных отчетов, часто выпускаемых на 80–150 страницах.

Сертификат оценки
Именно пункт 11, изложенный выше, отличает отчет об оценке от простого анализа стоимости. Невозможно переоценить значение этой одной-единственной страницы отчета оценщика. Именно на этой странице оценщик заявляет о том, что оценка является достоверным заключением эксперта. Несмотря на то что в этой статье у нас нет возможности рассмотреть значение сертификата оценки для всех сторон, мы изучим этот вопрос в следующей статье.

Заключение
Исходя из минимального набора требований, предъявляемых к содержанию отчетов, установленных стандартами об оценке, видно, что отчет является комплексным сбором сведений, как для оценщика, так и для пользователя. С обеих сторон основным требованием является то, что оценщик должен четко и точно сформулировать процедуру оценки и результаты таким образом, чтобы (1) это не вводило в заблуждение, (2) было представлено достаточно информации для обеспечения правильного понимания отчета и (3) четко и полно были изложены все допущения, гипотетические и ограничивающие оценку условия.
Осведомленный пользователь, который получает отчет об оценке, не содержащий всех этих пунктов, может даже не знать, что нераскрытая или отсутствующая информации представляет наибольшую опасность. Однако информация о существующем минимальном наборе требований, предъявляемых к содержанию, может помочь при обсуждении объема и содержания отчета с оценщиком и принятию бизнес-решений на основе отчетов об оценке. Если для вашего понимания недостаточно представленной информации, попросите оценщика подготовить более подробный отчет.