Рецептура коммерческих смесей

Однако по мере укрупнения реализуемых проектов и усиления конкуренции во всех секторах рынка именно они выходят на пик девелоперской моды. Сегодня на разных стадиях строительства находится с десяток комплексов, которые с полным правом могут считаться многофункциональными. Среди них есть и гиганты, площадь которых превышает 250–300 тыс. кв. м. И это только начало. Консультанты уже работают над концепциями «микстов»-миллионников. «Рынок продолжает насыщаться. Идеальных участков, которые можно было бы заполнить торговлей или офисами, практически не осталось. Девелопер, обратившийся к нам за консультацией по поводу проекта с одной или двумя функциями, как правило, приходит к выводу, что их должно быть три или четыре», – комментирует Светлана Шалаева, директор департамента исследований и консалтинга компании Colliers International (Петербург).
При этом в отличие от поточного производства логистических терминалов или торгово-развлекательных центров с соответствующими ярлыками («районный», «суперрегиональный» и пр.) каждый МФК остается «штучным товаром». Вывести универсальный рецепт сложносочиненных инвестиционных коктейлей невозможно. В каких пропорциях перемешаются функции и будет ли одна из них доминировать над остальными, зависит от локации участка, градостроительных ограничений, а также от амбиций и фантазии самого инвестора. Из всех коммерческих проектов «миксты» наиболее эмоциональны и оставляют своим авторам возможность самовыражаться, не забывая об экономической выгоде и диверсификации рисков.

Эволюционное разнообразие видов
Единичные МФК, функционирующие в Петербурге, – продукт эволюционной деятельности девелоперов. Первым, кто применил эту идею на практике, стало ЗАО «Рубин». Эта компания еще в начале 1990-х приступила к освоению участка на наб. Обводного канала, 93а, расположенного на периферии исторического центра, и построила здесь офисный комплекс «Нептун». К 2000 году он превратился в полноценный «микст». На площади около 24 500 кв. м инвестор совместил 6000 кв. м офисов класса В; отель на 150 номеров (категорий 3 и 4*), входящий в международную сеть Best Western International; оздоровительный комплекс с 25-метровым бассейном, боулингом, кортами для тенниса и сквоша и пр. (еще примерно 5000 кв. м); ресторан и несколько баров. Инициаторы проекта задались целью создать самодостаточный деловой комплекс с практически замкнутой инфраструктурой. А в 2006-м на соседнем участке (на углу Звенигородской ул. и ул. Марата) открылась первая очередь ТРК «Планета Нептун» с океанариумом (еще примерно 28 тыс. «квадратов»). В планах ЗАО «Рубин» – продолжить строительство торгово-развлекательной части, доведя ее примерно до 70 тыс. кв. м. Его партнером в этом проекте выступает холдинг «Адамант».
Другой инвестор – ОАО «Соломон» – целенаправленно осваивает площадку бывшей ткацкой фабрики «Искра» на пр. Энгельса, 154 (северная окраина города), приобретенную им в 1997 году. Сейчас комплекс «Гранд Каньон» состоит из нового (75 тыс. кв. м) и реконструированных корпусов, соединенных переходами и оформленных в едином стиле. В составе «микста» – гипермаркеты и многочисленные магазины, мультиплекс, центр развлечений «Лидер», фитнес-клуб «Лидер-Спорт», а также бизнес-центр.
Весной 2007-го началась реализация новых проектов. Так, спортивный комплекс расширится за счет водного центра (5600 кв. м) с 25-метровым бассейном, SPA и пр. Развлекательный центр планируется увеличить вдвое (до 20 тыс. кв. м), обустроив здесь круглосуточный ледовый каток.
Рядом с «Каньоном» намечено строительство многоярусного паркинга на 800 мест. На его крыше разместится крытый семейный картинг-центр площадью около 6 тыс. кв. м.
Эти проекты «Соломон» намерен реализовать примерно за год. Объем инвестиций составит около 35 млн. евро.
Со стороны Суздальского пр. девелопер возведет еще один многофункциональный комплекс на 100 тыс. «квадратах». В него войдут 15 тыс. кв. м офисных площадей, подземный паркинг на 1500 машин, конгресс-отель и большой спортивный центр.
В результате за три года «Гранд Каньон» удвоит свое пространство, превратившись в МФК общей площадью 300 тыс. кв. м.

Культурная коммерция
Среди «микстов», которые возводятся с нуля по заранее продуманной концепции, первенцем станет «Толстой-сквер» на Петроградской стороне (ул. Льва Толстого, 9), открывающийся весной 2008-го. Это первый в новейшей истории Петербурга коммерческий комплекс, под крышей которого разместится настоящий театр. В роли девелопера проекта выступают знаменитые «Лицедеи». Инвестор – «Северо-Западная инвестиционная компания».
Участок площадью 3820 кв. м рядом со ст. м. «Петроградская» был выделен правительством города под застройку ООО «Лицедеи Билдинг Корпорейшн». Разноуровневое и сложное здание (9–13 этажей) спроектировано в архитектурном бюро «Студия 17» под руководством Святослава Гайковича. Генподрядчик – ЗАО «Содис-Строй». Генеральный консультант проекта, эксклюзивный брокер и управляющая компания – «АйБи ГРУПП».
Фасад комплекса затейлив и соответствуют окружающей застройке в стиле модерн: два огромных овальных окна по обе стороны остекленного атриума, галерея, мансарда высотой в три этажа, пара шестигранных башен с треугольными балкончиками. Общая площадь здания – 23 400 кв. м. Кроме театра в нем разместится бизнес-центр класса А (9800 кв. м), небольшой торговый комплекс с брендами выше среднего уровня (3200 кв. м), знаменитый «Чаплин-Клуб», несколько авторских ресторанов, студия звукозаписи и арт-галерея.
На первом этаже предусмотрено просторное лобби. Атриум будет окружен торговыми галереями. На седьмом уровне – зимний сад. В цоколе расположится паркинг на 70 машин. Еще примерно 130 авто можно будет разместить на улице.
Помещения в бизнес-центре «нарезаны» на блоки от 50 до 500 кв. м и сдаются в аренду по ставке 700 у.е./кв. м в год. Магазины (от 40 до 150 кв. м) предлагаются по 750–1500 у.е./кв. м в год.
Под театр отводится около 2000 кв. м на четвертом и пятом этажах комплекса. Главная сцена рассчитана на 400 зрителей, малая – на 190.
Сумма инвестиций в проект оценивается в $30 млн. Расчетный срок окупаемости – 6,2 года.
Архитекторам и консультантам пришлось решать ряд сложных задач. В частности, организовать входную группу так, чтобы разные потоки посетителей, пересекаясь, не мешали друг другу. В результате клерки направятся к лифтам, часть покупателей рассредоточится по торговой галерее, а другая присоединится к зрителям, которые на эскалаторах поднимаются в театр. «Соседство бизнес-центра и театра вполне нейтральное. Арендаторам важен покой, и его удалось достичь за счет изолированности зрелищной части комплекса. Торговле же она только в плюс. Конечно, мы не рассчитываем на то, что зрители в антракте отправятся за покупками. Однако они приметят интересные магазины, чтобы вернуться сюда еще раз. Театр обеспечит ритейлу дополнительный пиар. При этом мы делаем акцент на респектабельные марки, значит, посещаемость ТЦ будет умеренной (в среднем 4000 человек в день), и излишняя суета не помешает творчеству, – комментирует ритейл-директор «АйБи ГРУПП», руководитель проекта Елена Андреева. – Мы намерены разными способами привлечь
в комплекс людей одного «культурного слоя». Так, театральный зал способен трансформироваться в студию звукозаписи, конференц-центр и банкетный зал. Сейчас идут переговоры о сотрудничестве с международным Толстовским фондом, для которого «Толстой-сквер» мог бы стать хорошей площадкой для проведения благотворительных аукционов, балов и т. п. Все это, в частности, позволит увеличить загрузку театральных площадей и их доходность».
«Одна из ярких тенденций последнего времени – старт в Петербурге проектов по созданию МФК, доминантой которых станут объекты культуры («Новая Голландия» с Дворцом фестивалей, «Набережная Европы» с театром Эйфмана). Они не могут «работать» сами по себе, но выполняют роль «якорей» и центров общественной жизни внутри территориальной застройки», – комментирует исполнительный директор компании Praktis Consulting & Brokerage Юлия Дровянникова.
Речь в данном случае идет не об отдельных зданиях, а о комплексном освоении территорий в центре города. И если проект «Набережной Европы», который подразумевает перепрофилирование участка рядом со стрелкой Васильевского острова, занятого ФГУП «Прикладная химия», пока находится на стадии мастер-плана, то в основание МФК «Новая Голландия» этим летом уже заложили символический первый камень.
Лорд Фостер в консорциуме с «СТ Групп» Шалвы Чигиринского выиграл международный архитектурный конкурс, состоявшийся в Северной столице в начале 2006 года. Британская «звезда» предложила вписать в центр островного исторического ансамбля, расположенного рядом с Мариинским театром, культурный комплекс, по форме напоминающий звезду, с Дворцом фестивалей на 2050 мест. Техническим чудом обещает стать открытый амфитеатр примерно на 2900 зрителей, размещенный на берегу внутреннего водоема, который можно будет использовать круглый год. Коммерческая часть проекта: торгово-досуговые площади (около 37 тыс. кв. м), три отеля категории 4 и 5* (в общей сложности почти 56 тыс. кв. м), офисы (примерно 10 тыс. кв. м), двухуровневый подземный паркинг (50 тыс. кв. м), апартаменты (8700 кв. м) и пр. Всего на территории 6,7 га предполагается реконструировать и построить примерно 180 тыс. кв. м. Ориентировочная стоимость работ – около $378 млн. По плану они завершатся в 2010 году.

Стройка в стиле фьюжн
Пока строительство МФК происходит в основном в исторической части города и прилегающих к ней зонах, где земля дорога и находится в дефиците. Например, российско-шведская компания «Рюрик Менеджмент» реализует проект по выводу Военно-транспортного университета с наб. реки Мойки, 96. Для его сотрудников и студентов завершается строительство нескольких жилых домов, казарм и учебных корпусов в Петродворце. А на освобожденном участке (около 3 га), рядом с Новой Голландией и Мариинкой к 2011 году по проекту голландского архитектора Эрика Ван Эгераата будет возведен комплекс размером до 200 тыс. кв. м, сочетающий жилье, гостиницу, апартаменты, магазины, рестораны, офисы и подземный паркинг емкостью около 2000 мест. Ориентировочный бюджет работ – $400 млн. По расчетам руководителя проекта Андрея Затонова, срок окупаемости разных составляющих «микста» составит 5–10 лет. «Пока этот район имеет имидж депрессивного. Однако я надеюсь, что реализация сразу нескольких крупных проектов в этой зоне поспособствует динамичному развитию территории. Наш комплекс будет открыт для горожан и туристов. Например, здесь можно будет оставить машину, отправляясь в Мариинский театр, а после спектакля посидеть в одном из многочисленных ресторанчиков», – рассказывает Андрей Затонов.
«Микст» с преобладанием гостиничной функции возводится на Невском проспекте. Проект подразумевает расширение действующего пятизвездочного отеля «Коринтия Невский Палас» за счет соседних домов и превращения его в конгресс-центр. Два восьмиэтажных здания общей площадью 25 280 кв. м появятся на месте разобранных аварийных построек. В одном из них разместятся 105 номеров представительского класса, а также конференц-центр на 1000 гостей и бутиковая зона. В другом на двух уровнях запланирован пассаж с 20 элитными магазинами, а на остальных шести – бизнес-центр класса А (7730 кв. м). Торгово-офисный комплекс будет связан с многоуровневым гаражом на 250 мест. Проект стоимостью 75 млн. евро должен финишировать в 2008 году. Его реализует владелец действующего отеля – мальтийская группа компаний «Коринтия».
В 2008 году ОАО «Талион» должно завершить МФК на углу Невского проспекта и Б. Морской улицы. Компании уже принадлежит «Талион клуб» на наб. р. Мойки, 59, включающий гостиницу 5* на 29 номеров («Елисеев Палас Отель»), казино с несколькими залами, рестораны, фитнес-центр и др.
Существующие коммерческие площади (10 500 кв. м) предполагается увеличить примерно на 14 тыс. кв. м, присоединив к комплексу два соседних здания. Инвестор намерен расширить отель до 90 номеров, создать современный конференц-центр на 500 мест и галерею бутиков, устроить на крыше 6-этажного здания 25-метровый бассейн под стеклянной кровлей и пр. Ориентировочная сумма инвестиций – $90 млн.
Один из самых крупных проектов по редевелопменту промышленной зоны, находящейся недалеко от центра, реализует холдинговая компания «Кловер групп». Участок 7,8 га на Ушаковской наб., принадлежавший Ленинградскому Северному заводу, перешел в собственность инвестора примерно четыре года назад. По концепции британских архитекторов из фирмы Chapman Taylor здесь к 2011 году будет построен комплекс общей площадью свыше 300 тыс. кв. м и стоимостью около $0,5 млрд. В его состав войдет бизнес-центр класса А (72 тыс. кв. м); торгово-развлекательный комплекс (30 тыс. кв. м); жилая часть (на 90 тыс. «квадратов»); гостиница 4* на 150–180 номеров, которая будет работать под брендом Holiday Inn; апарт-отель на 120 номеров, а также многоуровневый паркинг на 2500 машино-мест. По предварительным расчетам, на этой территории будут жить и работать примерно 20 тыс. человек. Чтобы обеспечить бесконфликтное соседство различных составляющих проекта, инвестор выделил три основные планировочные зоны: жилую, административную и торгово-развлекательную. Для каждой будет предусмотрен отдельный паркинг и даже свой мост через Черную Речку. «Вопрос о сочетаемости объектов разного назначения внутри одного комплекса сложный и неоднозначный. Однако, на мой взгляд, нам удалось грамотно спланировать пространство. На синергию различных функций мы не рассчитываем, однако плюсов у такого соседства существенно больше, чем возможных минусов», – комментирует генеральный директор холдинга Александр Попов.
Один из самых нетривиальных «микстов» появится на Крестовском острове – это традиционная зона отдыха горожан недалеко от центра. Проект предусматривает реконструкцию стадиона «Динамо». Чтобы обеспечить финансирование работ, одноименное спортивное общество, занимающее территорию 17,3 га, передает часть земли под коммерческую застройку. Девелопером выступает компания «Адитум-Инвест», созданная для реализации этого проекта столичным сырьевым холдингом «Евраз ГХК» и петербургской фирмой «Адитум». Сумма инвестиций оценивается ориентировочно в $200 млн. Первая очередь обновленного спорткомплекса должна быть готова в 2009 году. Сначала будет модернизирован сам стадион. Среди других запланированных объектов – ледовая арена, бассейн, гостиница. До 1,5 га будет отведено под строительство жилья высокого уровня.

Девелоперы на миллион
В 2006–2007 гг. на окраинах и в ближайших пригородах Петербурга, примыкающих к трассе кольцевой автодороги, стартовали несколько грандиозных проектов смешанной застройки. Все они пока находятся на начальной стадии реализации. Вне конкуренции по своим габаритам – МФК «Морской фасад» с пассажирским терминалом на западной оконечности Васильевского острова, имеющий статус городского стратегического проекта. Его инициатор – управляющая компания «Морской фасад». Впервые в России будет намыто 450 га новых территорий. Петербургская утопия постепенно обретает конкретные очертания. К июню 2007-го уже образовано примерно 35 гектаров тверди для будущего порта. Если проект, реализация которого разбита на несколько очередей, успешно финиширует, на намывных землях сформируется новый городской Сити, в составе которого предусмотрено почти 1,6 млн. кв. м качественных офисных площадей. Еще почти 2 млн. «квадратов» отводится под жилье, примерно 200 тыс. кв. м – под торговлю, около 280 тыс. кв. м – под общественно-деловую застройку и пр. Главное, чтобы к этому времени был проложен Западный скоростной диаметр с соответствующей сетью развязок, чтобы клерки и обитатели terra nova, а также пассажиры круизных судов не оказались отрезанными от «большой земли».
Другой стратегический «микст» – МФК «Балтийская жемчужина», подразумевающий освоение 205 га в юго-западной части Петербурга, на побережье Финского залива. Около $1,3 млрд. обещает вложить в эту стройку девелопер из Китая – «Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания». К 2013 году здесь запланировано возвести более 1 млн. кв. м жилья, около 500 тыс. кв. м коммерческих площадей, а также четыре школы, две больницы, общественный центр и прочую инфраструктуру. Первое здание на территории комплекса – бизнес-центр площадью 10 тыс. кв. м – было завершено этим летом.
У других инвесторов, также не чуждых гигантомании, но не претендующих на титул стратегических, планы более обозримые. Так, весной 2006-го израильская корпорация Fishman Group приобрела около 40 га земли на Пулковском шоссе (недалеко от городского аэропорта) у с/х кооператива «Лето». В состав МФК под условным названием «Триум Парк» войдет около 1 млн. «квадратов» разнообразной недвижимости, из которых примерно 600 тыс. кв. м приходится на жилье, еще 200 тыс. кв. м – на торговлю с развлечениями, 150 тыс. кв. м – на бизнес-центры и пр. Реализация проекта, который предполагается разбить на 5–6 очередей, рассчитана на 8 лет.
Корпорация «Пантикапей» намерена вложить около 650 млн. евро в строительство «микста» «Евроград», расположенного уже на территории Ленобласти, рядом с КАД, между поселками Юкки и Порошкино. Примерный расклад: около 500 тыс. кв. м жилья, складской терминал (еще примерно 250 тыс. «квадратов»), торговля, офисы класса В, развлечения, фитнес и пр.
Илья Еременко, генеральный директор компании Praktis Consulting & Brokerage, участвующей в разработке концепции обоих вышеперечисленных комплексов, комментирует: «По последним данным, в Петербурге заявлено порядка 20 проектов освоения крупных территорий. Естественно, в первую очередь девелоперы будут строить там жилье. И если сейчас в свободной продаже находится примерно 2,2 млн. кв. м в новостройках, то к 2010–2012 гг. эта цифра, по прогнозу, увеличится до 8 млн. В результате цены на квартиры могут резко пойти вниз, и застройщики либо обанкротятся, либо будут вынуждены откладывать реализацию проектов. Чтобы этого не произошло, необходимо максимально диверсифицировать риски, насыщая будущие жилые кварталы коммерческой недвижимостью – торговлей, офисами, складами и развлечениями, которые смогут обслуживать как эти локальные территории, так и город в целом. Для подобных «микстов» крайне важно также наличие объектов, способных играть роль эмоциональных «якорей», придающих территории уникальность. Ими могут стать рекреационные, культурные и прочие общественные центры».