Рост объема инвестиций в сфере недвижимости привел к увеличению спроса и цен на земельные участки под коммерческое строительство. И, как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса.

Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Впрочем, в российских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.

На стадии чистого поля
Когда рынок земельных участков еще находился в стадии становления, в услугах ленд-девелоперов не было особой необходимости. Коммерческая застройка шла в основном на небольших земельных участках (максимум 1,5 га), находящихся в пределах города и не нуждающихся в специальной подготовке.
«Сейчас рынок земли очень быстро растет, примером чему служат итоги последних торгов Фонда имущества. Крупные земельные участки продаются по высокой цене – $100/кв. м, – говорит Николай Вечер, генеральный директор компании «Вечер». – Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, сведения воедино интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям. Инвесторов интересуют земли промышленности или общественно-деловой застройки и стоимость подключения к энергоресурсам, которая бы не понижала рентабельность проекта. Поэтому результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, то есть участок земли, подготовленный к началу строительного процесса».

Тернистый путь ленд-девелопера
В процессе подготовки земельных участков ленд-девелоперу необходимо решить ряд сложных проблем.
Первый комплекс проблем – концептуальный. Необходимо решить, для чего нужна земля, как наиболее эффективно использовать именно этот участок.
Второй – правовой. Согласно территориальному делению в регионе существует два субъекта федерации – город Санкт-Петербург и Ленинградская область. Они имеют разное законодательство, касающееся земли. В городе все земли имеют категорию земли поселений, но у них разное функциональное назначение – промышленная застройка, общественно-деловая застройка, в окраинных районах – земли сельхозназначения и т. д.
Первичный рынок городских участков формируется сегодня на торгах Фонда имущества Петербурга. Кроме того, у инвестора имеется возможность получить землю целевым назначением.
Основной источник земель под строительство в Ленобласти – сельскохозяйственные земли. Законодательным Собранием области был принят закон о порядке изменения категории областной земли, позволяющий ввести в оборот дополнительные земельные ресурсы.
Кроме того, город и область имеют различные процедуры, связанные с изменением категории этих земель. «При согласовании проекта планировки объекта город в лице различных ведомств определяет степень соответствия проекта генплану, – рассказывает Николай Вечер. – Если проект не соответствует генплану, возникает необходимость внесения в него корректировок. А так как генплан – закон, принятый Законодательным Собранием, то и поправки в него вносятся также Законодательным Собранием».
Область не имеет документа, соответствующего генплану Петербурга. Поэтому путем различных экспертиз необходимо доказать, что данный участок земли сельскохозяйственной ценности не имеет. И после этого согласовать перевод земли из одной категории в другую через межведомственную комиссию при правительстве области, после чего выпускается распоряжение губернатора. Есть и другой путь. Сейчас большими полномочиями наделены областные органы исполнительной власти. В каждой волости формируется собственный генплан, и все дальнейшие переводы возможны в рамках этого генплана.
«Процесс перевода земель занимает от 8 до 14 месяцев, если доказано, что земля не имеет сельскохозяйственной ценности, – говорит Николай Вечер. – В противном случае перевод затруднен, а иногда невозможен. Этот подводный камень следует иметь в виду при приобретении земли. Надо заранее понять, возможно это или нет. Процесс, связанный с переводом конкретного участка земли, не может быть формальным, это штучная работа».
«Развитие проектов ленд-девелоперов сдерживает, неочевидность размера затрат на коммуникации и долгий процесс согласования, который сегодня может занимать годы, – говорит Дмитрий Чумак, руководитель направления индустриальной и складской недвижимости, земли, Knight Frank Санкт-Петербург. – Компаний, умеющих реализовывать ленд-проекты, не много. Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая для себя консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и беря остальные услуги на аутсорсинг (привлечение подрядных организаций)».
Третий комплекс проблем – инженерно-технический – заключается в том, что территории города и области имеют разный уровень инженерной подготовки. Приступать к подготовке городских земель нужно в соответствии с планами Ленэнерго и Водоканала, а также Комитета по энергетике и инженерному обеспечению правительства Петербурга.
В области ситуация сложнее. Статус сельскохозяйственных земель исключает наличие любых инженерных коммуникаций.
В случае когда участок земли находится на границе города и области, проблема согласования подключения к инженерным коммуникациям стоит наиболее остро. Особенно если планы города и области по развитию энергетики никак не увязываются между собой.
По словам Дмитрия Чумака, прежде чем на рынок придут новые игроки, способные вкладывать масштабные инвестиции в развитие земель, должен сформироваться институт генплана области, способный решать две задачи. Первая – формирование проекта модернизации – строительствa дорог и сетей. Вторая – привлечение землевладельцев (частных собственников) в обустройство своих же земель.
«Сегодня собственники рассматривают девелопмент как «извлечение максимальной прибыли», что далеко не способствует гармоничной жизни, – говорит Дмитрий Чумак. – Но бывают и исключения, как, например, курорт «Коркинское озеро» во Всеволожском районе Ленинградской области. Озеро отдали в аренду, и территория превратилась в подобие маленькой Швеции».

Цена зависит от масштаба проекта
В логистическом бизнесе применительно к земле существует понятие предельной ценовой нагрузки бизнеса на 1 кв. м земли, то есть максимальная цена участка, при которой бизнес выдерживает свои основные показатели. Сейчас таковой считается стоимость участка вместе с подключением – $100/кв. м.
«Нормальным показателем освоения земли в мире считается 100–200 га в год, – говорит Николай Вечер. – Поэтому крупные ленд-девелоперы должны обладать большим денежным ресурсом. Прибыль появляется обычно через 5–6 лет. До этого компании приходится только вкладывать средства».
В стоимость услуг ленд-девелопера входит перевод земли, который сейчас составляет $4–5/кв. м. А вот стоимость инженерной подготовки может быть различной – здесь нет средних показателей. На больших участках стоимость инженерной подготовки в процентном отношении на 1 кв. м меньше, чем на небольших.
По мнению генерального директора компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олега Баркова, среди ленд-девелоперов есть очень серьезные игроки. На сегодняшний день они мало известны, потому что их деятельность очень специфична. На рынке услуги в сфере ленд-девелопмента востребованы, причем все три: перевод земли в нужный статус, доведение до постановления правительства или приказа КГА и, наконец, подготовка полного пакета документов.
«Крупные ленд-девелоперы редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам», – говорит Николай Вечер.
Среди крупных ленд-девелоперов, действующих на петербургском рынке, можно назвать компании «Главстрой-Санкт-Петербург», «Адамант», а также компании, занимающиеся исключительно операциями с землей, – компанию «Знак» (земли во Всеволожском районе), «Евроинвест» (земли совхоза «Бугры»).

Вперед, к проект-менеджменту
По мнению Николая Вечера, следующей стадией развития рынка ленд-девелопмента станет проект-менеджмент, или комплексное руководство проектами. «В ближайшем будущем на рынке появятся компании, которые будут предлагать комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных и согласовательных вопросов», – говорит он. Такая компания возьмет на себя все обязательства по ведению проекта: от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию. «Таких услуг пока не существует, но потребность в них уже ощущается, поскольку главный бизнес инвестора – это не строительство, а управление активами, оценка рисков и получение прибыли путем продажи объекта или его текущей эксплуатации», – считает Николай Вечер.