Игорь Метельский: «Петербург гораздо либеральнее, чем Москва»

– Игорь Михайлович, какова политика администрации Петербурга в отношении земельных участков, предназначенных для коммерческих объектов?
– Петербург в этом смысле гораздо либеральнее, чем Москва. У нас действует специальный Закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции». Там отражены все ключевые вопросы. Главный принцип – это предоставление земельных участков на торгах. Но организовать массовые аукционы пока нет возможности, потому что не по всем участкам имеется разработанная в соответствии с федеральным законом документация. А закон требует наличия разработанной градостроительной документации не только на реализуемый участок, но и на весь квартал. Это сложный и небыстрый процесс, но работа ведется.
Второй способ передачи земель – целевое выделение путем предварительного согласования места размещения объекта. Это касается социальных объектов, а также крупных проектов, которые город признает стратегическими. К стратегическим есть определенные требования, например, объем инвестиций должен быть не менее 3 млрд. рублей (или $100 млн.) и планируемые объекты должны быть значимыми для развития города и пр. Такой проект получает поддержку специально созданного для этих целей органа – Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, который помогает инвестору пройти всю цепочку необходимых согласований. Основное условие передачи земель – это выплата рыночной стоимости. Москва, как известно, за предоставление берет «метрами», а мы – деньгами.
Кроме того в городе существуют определенные программы. Например, в области коммерческой недвижимости для нас является приоритетным направлением строительство гостиниц. Петербург – достаточно серьезный и крупный туристический центр, и сегодняшнее существование и ближайшая перспектива невозможны без развития туристской инфраструктуры. Поэтому при предоставлении объектов недвижимости под строительство гостиниц применяется не рыночная стоимость, а специальная. Она рассчитывается исходя из экономики конкретного объекта, и в этом случае цена получается несколько ниже рыночной.
В ближайшее время такое же решение будет принято по строительству паркингов и крытых автостоянок.
Еще одна схема предусматривает продажу крупных территорий под комплексное освоение, когда заключается договор аренды земельного участка. Инвестор должен в определенные сроки подготовить всю документацию и обеспечить инженерией территорию. После этого он может пролонгировать аренду на 49 лет или выкупить в собственность весь участок или его часть. Затем можно застраивать земельный надел уже без торгов, в том числе и жильем. По этой схеме в прошлом году реализованы намывные территории в западной части Васильевского острова, где возводится Морской фасад, а также квартал Северной долины – одна из наиболее крупных сделок последних месяцев. Инвестор уже оплатил 7 млрд. рублей – конечную стоимость, определенную на торгах.
Есть также бюджетные программы в области здравоохранения, образования и др.

– В развитии каких сегментов рынка коммерческой недвижимости, кроме упомянутых уже гостиниц, по вашему мнению, нуждается город?
– Мне сложно ответить на этот вопрос, потому что часть задач находится в компетенции других ведомств. Комитет по транзитно-транспортной политике определяет загруженность города, в том числе в складском сегменте. У них есть концепция вывода существующих складских терминалов из центральной части города. Вопросы строительства новых складских комплексов курирует вице-губернатор Александр Вахмистров. Поэтому повторюсь, что в области коммерческой недвижимости город поддерживает два основных направления – это строительство гостиниц и паркингов. Остальное – это рынок и рыночные предпочтения.

– Иными словами, если есть свободный участок для строительства нежилых объектов, город не будет настаивать на возведении какого-то определенного вида недвижимости?
- Нет. Как правило, участки в соответствии с Генпланом имеют несколько разрешенных видов использования, и инвестор выбирает из них сам.

– Насколько Смольный заинтересован в развитии коммерческих объектов на месте аварийных или реконструируемых зданий, в том числе памятников архитектуры?
– У нас здесь политика такая же, как и по земельным участкам. Что там строить, определяет опять же инвестор в рамках разрешенного вида использования. Если он считает, что целесообразнее возвести офисный центр, пожалуйста. Правда, некоторые аварийные здания мы продаем на определенных условиях, например, под строительство тех же отелей. Так комплекс зданий на Английской набережной был реализован на торгах с условием обустройства там гостиницы, под эти же цели готовим на еще один крупный объект на Петроградской стороне, рядом с Сытным рынком. Аукцион по нему скорее всего пройдет уже в следующем году. Это то направление, которое город считает приоритетным, в остальном власть не навязывает бизнесу свои условия.

– Речь идет не о навязывании, а о предоставлении возможности бизнесу строить востребованные рынком объекты, например, бизнес-центры высокого уровня.
– С возможностями сложнее. Востребованность рынка – это коммерция, которой город не должен в принципе касаться, а должен создать условия. Но создавать условия в историческом центре довольно сложно. Здесь у нас тоже есть определенные приоритеты. В Законе «О порядке предоставления объектов…» сказано, что если вы являетесь собственником доли в доме или части помещения, то имеете право на целевое предоставление такого объекта. Пожалуйста, выкупайте, в том числе и долю, которая находится в госсобственности, а потом приходите к нам с предложением реконструкции объекта. Потому что свободных площадок в центре нет, уплотнительной застройки уже не будет. Сегодня возможен либо редевелопмент промышленных территорий, коих еще много в центре, либо работа с отдельными объектами частных собственников. Но в том и другом случае инвестор столкнется со сложной проблемой имущественно-правовых отношений.Город готовит и помогает только по тем направлениям, в которых он заинтересован. Например, мы расселили аварийные дома в квартале Шкапина-Розенштейна и, надеюсь, на следующей неделе мы примем постановление правительства о продаже участка на торгах. Это недалеко от центра, с выходом на набережную Обводного канала, там освободилась значительная площадка. Жилье там строить нелогично, прежде всего по санитарным нормам, скорее всего инвестор возведет офисно-торговый центр, тем более рядом Балтийский вокзал с большим потоком людей.

– Какие крупные проекты были инициированы администрацией в последние годы, где предусмотрен значительный объем коммерческой составляющей?
– Один из таких – 473 га намывных площадей в западной части Васильевского острова, где возводится «Морской фасад». Здесь запланировано значительное количество коммерческих объектов. Проект Западного скоростного диаметра в какой-то степени тоже можно назвать коммерческим. Это будет первый концессионный проект частно-государственного партнер­ства. Конкурс по нему объявлен, итоги, надеюсь, мы подведем в октябре. На территории Северной долины, проданной не так давно на аукционе под комплексное освоение, тоже не обойдется без коммерческой составляющей. Есть и другие объекты, может, не такие крупные, но достаточно значимые. Например, реализованные на торгах за последние годы гостиницы: «Москва», «Выборгская», «Октябрьская», «Киевская», «Чайка» и др. Кроме того, мы продали несколько знаковых объектов на Невском проспекте: здание универмага «Пассаж», городскую долю в первом бизнес-центре класса А «Атриум», здание Международного банковского института.

– Какие проекты в области коммерческой недвижимости вы считаете значимыми или знаковыми для города?
– Они все значимы, и каждый из них решает ту или иную задачу. Бизнес-центры и торговые комплексы ежегодно вводятся в большом количестве, их просто не перечислить. Можно упомянуть о проектах, которые дали толчок развитию территорий ,– это «Мега» с IКЕА. Собственник «Пассажа» собирается развивать здание: кроме городской доли, он выкупил акции АО, получив в результате значительный объем дополнительных площадей. Наверняка интересным будет строящийся торгово-офисный комплекс на углу улицы Восстания и Невского проспекта. «Промстройбанк» весьма достойно реконструировал под бизнес-центр историческое здание напротив «Гранд-отеля «Европа» (Невский пр-т, 38). Запущен масштабный проект по реконструкции Новой Голландии. Готовится новый терминал аэропорта Пулково, по которому уже объявлен архитектурный конкурс. Проектом предусмотрено и развитие огромной территории, прилегающей к аэропорту, где запланировано строительство офисных, гостиничных и складских комплексов. Строится вторая сцена Мариинского театра, хотя маэстро Валерий Гергиев за это время успел возвести на средства частных инвесторов-меценатов третью сцену. Это пример социальной ответственности бизнеса.
Не знаю, возможно, часть из перечисленных объектов для рынка коммерческой недвижимости и не имеет значения, но для города они значимы.

– Как вы оцениваете деятельность крупных петербургских инвесторов и девелоперов, в том числе и с точки зрения социальной ответственности бизнеса при реализации коммерческих проектов?
– Мне кажется, что сегодня этот показатель находится на среднем, и даже ближе к низкому, уровне. Видимо, переход от социализма к рыночной экономике был слишком быстрый, и мы еще не доросли. Бизнес не очень озабочен развитием окружающей инфраструктуры. Например, возводя дом или офисный центр, застройщик не предусматривает достаточного количества парковочных мест для будущих обитателей, ему выгоднее запланировать побольше квадратных метров полезных площадей, что тоже понятно. Но принцип «быстро получить прибыль» не всегда оправдан.
Социальная ответственность характерна для стабильных компаний. Примеры есть, хотя и единичные – Горный институт, расположенный на Васильевском острове, построил жилой дом, где грамотно продумана и реализована вся социальная инфраструктура.

– Какова судьба нескольких крупных проектов, таких как «Измайловская перспектива», «Московская-Товарная» и др., появились ли у Смольного действенные способы стимулирования вывода промышленных объектов из центра города?
– В рамках градостроительной политики это Генплан, который недавно изменил назначение этих территорий. Сегодня в центре более 14% площадей занимают промышленные предприятия. Генплан сократил эту цифру вдвое. Все остальное решает экономическое давление на бизнес, и прессинг возможен только в рамках отдельных решений. Например, по «Измайловской перспективе» сейчас завершается работа по проекту планировки территории, и идет активное строительство Измайловского проспекта – дублера Московского проспекта. Эти действия стимулируют развитие территории, собственники вынуждены будут выводить предприятия. С участком «Московской-Товарной» несколько сложнее, территория принадлежит РЖД и там много проблем, как на любом крупном проекте. Нам удается их частично решать, есть определенные сдвиги. По остальным территориям – это вопрос больше бизнеса, потому что многие предприятия находятся в руках частников. Со своей стороны мы подготовили участки в нескольких промзонах – Шушары, Металлострой, Конная Лахта, куда можно выводить предприятия из центра. Усилия города сейчас больше сконцентрированы на решении задач с «Апраксиным двором». Это очень сложный в имущественно-правовом отношении объект. И конкурс, и условия для инвестора будут непростыми. Но интерес к объекту есть, ибо второго такого участка вблизи Невского проспекта, сопоставимого по размеру, просто не существует.

– Будет ли что-нибудь кардинально меняться в политике управления городской собственностью, например, в отношении небольших зданий и встроенных помещений? В столице предпочитают сдавать в аренду, а здесь – продавать.
- Да, Петербург больше продает, и менять политику пока не собирается. Прежде всего мы избавляемся от неликвидных и аварийных зданий и помещений. Их невыгодно иметь в госсобственности с точки зрения доходов и затрат на содержание. Некоторые крупные объекты, такие как «Пассаж», продавали по этому же принципу – из-за малой доходности. Там арендная плата была авансирована на несколько лет вперед, и не было никакой необходимости держать его в собственности города.
Из интересных объектов в ближайшее время будет продано с торгов расселенное за счет нашего бюджета аварийное здание на ул. Робеспьера, 32, без ограничений по дальнейшему использованию. Мы и дальше планируем проводить эту линию. Часть зданий будет реализовываться на инвестиционных условиях – под строительство гостиниц.

– Представители малого бизнеса часто жалуются, что власть выдавливает их, предоставляя преференции крупным сетевикам, особенно в привлекательных местах. Каковы предпочтения администрации в отношении одних и других?
– Сетевикам неинтересны помещения малого бизнеса. Там другой больной вопрос. В последнее время активно действует группа людей, их еще называют «черными маклерами», которые легитимно приходят на торги и пытаются шантажировать арендаторов помещений, желающих выкупить свои «стены». Мы предпринимаем меры, взаимодействуя с правоохранительными органами. Что же касается малого бизнеса, то для их поддержки предусмотрен ряд мер. В частности, добросовестным арендаторам предоставлена возможность целевого выкупа. Такая статья предусмотрена и в законопроекте, который сейчас обсуждается в Госдуме.
Не всегда наши стремления поддерживают федеральные органы. Известно, что у нас на торгах по встроенным помещениям среднее превышение начальной цены объекта составляет 30%. Предприниматель готов выкупать и оплачивать такое превышение рыночной стоимости, только чтобы не участвовать в торгах, избежать стресса, связанного с аукционом. И мы готовы пойти навстречу. К сожалению, нас не поддерживает Министерство финансов и Минэкономразвития. Но мы в диалоге, в августе хочу по этому вопросу встретиться с министром экономического развития и торговли, а также с представителями малого бизнеса.

– Заинтересован ли город в освоении подземных пространств для коммерческих объектов, как в случае с проектом под площадью Восстания?
– Конечно, заинтересован, более того, считаем, что это одно из важных направлений для центра города, которые следовало бы развивать. Вся Европа пошла по этому пути. Но весь вопрос в том, насколько это возможно технологически, у нас нестабильные грунты, и пока нет ни одного серьезного реализованного проекта. Первый проект, который реально запущен, – это Новая Голландия, где предусмотрен подземный паркинг в три этажа. Из планируемых – ведутся изыскательские работы на Конюшенной площади и на площади Восстания. Если технологии будут отработаны на этих первых проектах и покажут свою жизнеспособность, то можно активно работать над этим направлением. Но учитывая нашу геологию, подземный город мы точно не построим, будут осваиваться отдельные локальные точки.

– А в каких подземных объектах заинтересован город?
– В любых, прежде всего в паркингах.

– Перспективы развития города с точки зрения рынка коммерческой недвижимости?
– В целом хорошие, остается тяжелая ситуация в центре города, где приходится принимать компромиссное решение: при необходимости серьезных вложений сохранять историческую составляющую. Понятно, что обременения удорожают проект, но с другой стороны, цены ежегодно растут. Поэтому там, где раньше не было экономической эффективности вложений, сегодня она появляется, даже в трудных проектах. Мне кажется, что этот фактор будет способствовать повышению интереса инвесторов к историческим зданиям даже с учетом обременений. Получат развитие и прилегающие к центру территории, в том числе занятые промышленными предприятиями, потенциал у них большой.
Есть привлекательные площадки, которые принадлежат военным, но это федеральная собственность, и нам без Минобороны не решить вопросы их перепрофилирования. С Новой Голландией город возился бы еще десять лет, если бы не помощь тогдашнего министра обороны Сергея Иванова, который практически за год помог освободить остров.