В «Эпицентре» жизни

Девелопер и инвестор проекта – АКБ «БИН». Разработкой концепции и сдачей торговых площадей в аренду занималась на эксклюзивной основе компания Paul’s Yard Kaliningrad. Она же стала управляющей компанией объекта на восемь лет со дня открытия.

Самый центр
«Эпицентр» расположен в самом большом и густонаселенном районе Калининграда – Ленинградском, на пересечении улиц Профессора Баранова и Горького. Здесь проживает около 35% всего населения Калининграда, преимущественно молодые семьи. До фактического центра города – площади Победы – не более пяти минут пешком. На оживленных прилегающих улицах – Горького, Баранова, Черняховского и Пролетарской – сосредоточилась торговая жизнь города: кафе, салоны красоты, бутики модной одежды, магазины техники, мобильной связи…
«Здание стоит на центральной транспортной развязке, которая соединяет все районы Калининграда, – комментирует руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Pauls’ Yard Kaliningrad Нина Тупий. – Основные транспортные потоки в районе проходят по улицам Черняховского и Горького, в сторону центра. В дневные часы их средняя интенсивность в обоих направлениях составляет около 900 машин в час. Четырехэтажный фасад виден издалека, хоть и находится в глубине района, в удалении от основных магистралей».
Перспективы развития города только усиливают привлекательность объекта. Так, завершение строительства транспортной развязки по улице Горького вкупе с реконструкцией и расширением дорожного полотна и демонтажем трамвайных путей обеспечило выезд на окружную дорогу и на, соответственно, курорты Балтийского моря.
В основной зоне обслуживания ТРК расположено много крупных для Калининграда торгово-офисных и многофункциональных объектов: ТОЦ «Акрополь» (торговые павильоны разной направленности) с многоуровневой парковкой; ТД «Европа» (одежда, обувь, спортивные товары, посуда); торгово-офисный центр «Калининградский Пассаж» (галерея промышленных товаров); ТЦ «55» (галерея широкого ассортимента) и, наконец, строящийся Clover House (торговая галерея, гостиница 4*, офисный центр, фитнес-клуб). Совсем близко и Центральный рынок (около 15 тыс. кв. м) – многие годы до 60% жителей Калининградского региона выбирают его в качестве основного места совершения покупок (продовольственных и промышленных товаров). Все они потенциальные конкуренты «Эпицентра».
Впрочем, пока большая концентрация зданий коммерческого назначения вокруг объекта в большей степени играет на синергию. Однако, по мнению Нины Тупий, для «Эпицентра» существуют все те же риски, что и у прочих калининградских объектов: «Значительный объем новых коммерческих проектов, которые планируется ввести в строй в 2008 году, при довольно малой емкости внутреннего рынка потребителей может привести к увеличению «вакантных площадей» в торговой недвижимости. Все же на данный момент ТРЦ «Эпицентр», на 100% заполненный арендаторами, эта проблема пока не затронула, хотя и происходит ротация арендаторов».
Участок, на котором стоит «Эпицентр», с севера выходит на территорию городского парка и здание прокуратуры Калининградской области. Попасть внутрь можно с любой стороны: с улицы Горького, Партизанской, Баранова или со стороны ручья «Парковый». В целом застройку окрестностей нельзя назвать плотной. Основные конкуренты «Эпицентра» в этой зоне – ТЦ «Мега» (ок. 91 тыс. кв. м), «Маяк» (15 тыс. кв. м), супермаркеты «Виктория» и «Седьмой континент», а также ТРЦ «Калининград Плаза» (37 тыс. кв. м) и «Балтийский бизнес-центр» на Московском проспекте, имеющий порядка 3,3 тыс. кв. м торговых площадей.
По мнению вице-президента компании ADG Group Григория Печерского (девелопер ТЦ «Калининград Плаза»), внушительная развлекательная составляющая сможет обеспечить популярность этому комплексу, хотя представленные арендаторы, вероятно, столкнутся со значительной конкуренцией с другими объектами: «На сегодняшний день в Калининграде функционирует ряд крупных ТЦ, за последние два года были открыты «Калининград Плаза», «Мега», «Акрополь» и «Эпицентр». Первым пришел ТЦ «Мега», который на начальном этапе был достаточно успешен за счет инноваций в плане состава брендов. Следующими были «Акрополь» и «Эпицентр», последний из которых делает акцент на развлекательной части; торговые операторы в нем тоже представлены, хотя только 10% из них являются брендовыми. Последним на рынок вышел удачно расположенный на пересечении центральных магистралей «Калининград Плаза» с более широким ассортиментом сетевых магазинов. И доказательство тому – федеральная премия CRE Federal Awards в номинации «Лучший многофункциональный комплекс».
К тому же после его реализации в Калининграде появилось более 30 новых федеральных и международных брендов, а также открылся первый в этом городе многозальный кинотеатр сети «Каро».
Но не забудем, что периферийной зоной обслуживания для «Эпицентра» фактически являются весь Калининград и пригород. Особенность же города в том, что основные ТЦ находятся в центре, за исключением нового «Сити-Центра» в конце Московского проспекта и ТД «Гранд» в конце Советского проспекта.

Подготовка «взрыва»
Здание «Эпицентра» представляет собой реконструкцию памятника архитектуры – Дома немецкой техники Кенигсберга, возведенного в 1925 году для проведения Немецкой восточной ярмарки. В советские годы здесь располагался торговый дом «Центральный». В декабре 2003 года на инвестиционном конкурсе, объявленном мэрией Калининграда, контрольный пакет акций ОАО «Торговый дом «Центральный» был приобретен АКБ «БИН», земельный участок площадью 1,3522 га арендован на 37 лет, а уже к сентябрю 2006-го реконструкция успешно завершилась. Большая прилегающая территория позволила девелоперу организовать собственную парковку, а также красивую площадь с шестью отдельно стоящими рекламными конструкциями и скамейками для посетителей. Впрочем, и без проблем не обошлось. В частности, по проекту гостевой автостоянке не удалось своевременно пройти экологическую экспертизу. Осенью 2006-го прокуратура Ленинградского района Калининграда обратилась в суд с двумя исками к ЗАО «Прибалтийская инвестиционная корпорация», выступавшему заказчиком строительства. В первом иске речь шла о запрете эксплуатации паркинга ТЦ, построенного на месте городского ручья, для чего строители без оформленного разрешения перекрыли часть водоема коллектором. Второй иск – о возмещении девелопером городу вреда окружающей среде в связи с вырубкой пяти деревьев.По первому варианту проекта под пешеходной зоной паркинга не было вовсе. Впоследствии мэрия потребовала увеличить емкость парковки и увести ее под землю. Вторым требованием муниципалитета было закончить все работы по пешеходной части до юбилея города. Но скорость получения необходимой документации в данном случае не зависела от застройщика: та же экоэкспертиза практически не проводилась уже более полугода – из-за реорганизации управления Министерства природных ресурсов на уровне региона. А посему прокуратура не приостановила строительство, а лишь вынесла застройщику предупреждение, рекомендовав ускорить процесс получения результатов экспертиз.
«Сегодня ТЦ «Эпицентр» обеспечен наземной платной парковкой, которая занимает прилегающую к нему площадь. Расположение в центральной части города обеспечивает хорошую транспортную доступность, и даже загруженность магистралей в часы пик не критична», – резюмирует Григорий Печерский.
По окончании строительства 1–3-й этажи (12 247 кв. м) отошли в собственность дочерней структуры инвестора – ООО «Калининградская инвестиционная корпорация». ОАО «Торговый дом «Центральный» принадлежит 4-й этаж (3479 кв. м). Доля инвестора в площади мест общего пользования (5272 кв. м) – примерно 78%.
В последующие годы при стабильном уровне загрузки не менее 90% доход от функционирования комплекса будет расти пропорционально росту арендных ставок (порядка 5–8% в год, предполагают в Pauls’ Yard Kaliningrad). Результатом успешной деятельности консультанта стал также договор на управление комплексом, заключенный с собственником «Эпицентра» на восемь лет. Он предусматривает не только техническое управление зданием, но и контроль финансовых потоков в рамках проекта.
Все же многие сетуют на не слишком удачные планировки здания, отнюдь не облегчающие управление покупательскими потоками. «Наличие тупиковых зон в «Эпицентре» не позволяет посетителям нормально ориентироваться, затрудняя поиск конкретных брендов. Ведь традиционно в комплексах организовано круговое движение для обеспечения максимальной проходимости магазинов», – отмечает г-н Печерский.
«Главная проблема проекта в целом заключалась в том, что изначально реконструируемое здание имело статус памятника архитектуры. Перед собственником стояла задача грамотно вписать современный ТРЦ в исторический фасад согласно требованиям инвестиционного контракта, – комментирует Нина Тупий. – Кроме того, первоначальная концепция комплекса была выбрана неправильно, поэтому нам пришлось в кратчайшие сроки проводить реконцепцию. Предварительно изучив рынок услуг основных конкурентов, мы сделали ставку на калининградские семьи со средним уровнем дохода, определив, таким образом, целевую аудиторию комплекса. В соответствии с новой концепцией был сформирован пул арендаторов. Основными «якорями» стали супермаркеты продуктов, бытовой техники, товаров для детей и семейный развлекательный комплекс, мини-«якорями» – магазины обуви, косметики и парфюмерии, книг и канцелярских товаров, компьютерной техники, аптека и английский паб («Британника»). Торговая галерея заполнилась операторами мелкой розницы (одежда, посуда, белье, сувениры и т. д.). Сервисное обслуживание представлено банкоматами, пунктом обмена валют, терминалами по оплате услуг. Для организации семейного отдыха мы привлекли ООО «Сити Боулинг» (5 кинотеатров и 14 дорожек для боулинга) и детскую развлекательную систему Star Galaxy. Вкупе с «Детским миром» – крупнейшим детским магазином в регионе – они сегодня составляют изюминку семейного ТРК «Эпицентр».

Эпицентр бури
С открытием «Эпицентра» местные СМИ сотрясла бурная рекламная кампания. Арендаторам была предоставлена возможность размещать собственную рекламу, в том числе на плазменных панелях внутри и скроллерах на уютной площади самого ТЦ. Правда, роскошный слоган «якоря»-гипермаркета на фасаде – «Бомба: мы взорвали цены!» – на первых порах вызвал неоднозначную реакцию у местных жителей. Особенно если учесть, что согласно концепции, предложенной специалистами Paul’s Yard Kaliningrad, целевой аудиторией «Эпицентра» являются калининградские семьи, женщины и мужчины в возрасте от 18 до 55 лет с уровнем дохода от среднего и выше. При этом три четверти аудитории составляют женщины, и только одну – мужчины.
Гипермаркет «Бомба» – это новый формат местного ООО «Дельта» (ГК «Вестер»), совмещающий розничную и мелкооптовую торговлю. Его собрат по собственнику, супермаркет бытовой техники и электроники «Максимус», стал 15-м магазином калининградской сети – лидера в данном сегменте. А вот с брендом и ассортиментом «Детского мира» горожане познакомились впервые. Очевидные плюсы концепции признают даже конкуренты. «Здесь расположен единственный в Калининграде магазин «Детский мир», что привлекает дополнительных покупателей. Большое количество операторов местного формата рассчитано на посетителей среднего достатка», – говорит Григорий Печерский.
С июля текущего года в ТРЦ заработал развлекательный сектор с боулингом, пятизальным мультиплексом. Руководство мультиплекса старается не пересекаться репертуаром с остальными четырьмя кинотеатрами города. В сентябре начнет работать детский развлекательный центр Star Galaxy.
«Принцип, которому отвечает концепция ТРК «Эпицентр», – мощные «якоря», занимающие значительные площади, а также разнообразные мелкие арендаторы: такой подход позволяет максимально разнообразить «корзину» покупателя, «наполняя» ее продуктами питания, бытовой техникой, книгами, одеждой и обувью для детей и взрослых, – рассказывает г-жа Тупий. – При этом ротация операторов существует, но в допустимых пределах, что подтверждает правильность концепции формирования их пула». Сторонние участники рынка менее оптимистичны в прогнозах. «Значительную часть посетителей «Эпицентра» сегодня привлекает его развлекательная составляющая, но разнообразие представленных не совместимых торговых операторов не позволяет говорить о четко проработанной концепции, – анализирует г-н Печерский.– С появлением современных проектов этому объекту, вероятно, потребуется репозиционирование и, как следствие, изменение набора арендаторов».