Практика отечественного девелопмента, при которой проектирование ведется параллельно строительству, а концепция меняется в противоборстве девелоперов, брокеров и арендаторов, актуальна и для Северо-Западного региона. Вопрос лишь в том, что можно изменить в уже строящемся торговом центре и какой ценой.

Например, совсем недавно стало известно, что в Калининграде вновь приостановлено строительство центра «Европа Центр», девелопером которого выступает «Гамма Менеджмент». Как рассказали местные специалисты, остановка в строительстве связана с существенной нехваткой мощностей комплекса для открытия в нем мультиплекса. И надо сказать, что для России в целом и для северо-запада в частности этот случай отнюдь не является нонсенсом.
Реализация проекта торгового центра – процесс живой, предполагающий постоянную обратную связь с его целевой аудиторией – арендаторами и посетителями. Поэтому концепция современного молла поддается корректировке на различных этапах реализации проекта, в том числе и на стадии строительства. Обычно консультанты разделяют «правки» на стадии строительства на два типа: те, что вносятся в проект относительно безболезненно, и те, что требуют радикального вмешательства. По мнению управляющего партнера London Consulting Management Company (LCMC) Дмитрия Золина, к рабочим корректировкам можно отнести любые изменения, которые не влияют на конструктив или на внешний облик объекта и его объемно-архитектурную форму. Таким образом, «рабочими» корректировками могут являться изменения в «нарезке». При этом к серьезным корректировкам относится изменение расположения якорного арендатора и связанное с этим реструктурирование человекопотоков и логистики движения. В этом отношении «якорь», вошедший в проект на стадии строительства, может поменять концепцию.
Вице-президент ГК «Ташир» Виталий Ефимкин уверен, что целесообразность изменений определяют исключительно экономические показатели: «Если оптимизация приведет к тому, что доход от объекта возрастет, то преобразования имеют право на жизнь. Могут меняться внутренняя планировка, секционирование площадей, фасад. Наибольшие проблемы связаны с изменениями технико-экономических показателей (ТЭП). Чтобы изменить такие параметры, как выход площадей, этажность, необходимо получать новые документы и заново согласовывать проект. На это уходит дополнительное время, а значит, издержки растут. На рынке есть прецеденты, когда несогласованное изменение ТЭПов заканчивалось сносом здания».

Корректировать или изменять?
В целом же, по мнению экспертов, можно выделить три основных этапа реализации торгового центра, на которых объект наиболее часто и сильно подвергается изменениям. Первый этап – когда консультант согласует планировочные решения с проектировщиком. Второй – когда инженерные компании входят в проект и начинают согласовывать свои проекты с главным инженером. И, наконец, третий, заключительный, этап – когда в проект входят основные якорные арендаторы, и он меняется «под них». Изменения чаще всего вносятся на начальном этапе застройки, когда из-за долгостроя может устареть концепция или же собственник по каким-либо причинам решает изменить функциональное назначение возводимого здания.
Впрочем, некоторые изменения в принципе возможны, но их диапозон сужается по мере реализации проекта. «Девелопер должен четко представлять свои возможности на каждом этапе. Если осуществляется этап «строительство ТЦ», то возможности по изменению ограничены максимально. В то же самое время опытный управляющий проектом менеджер должен заранее предусмотреть варианты трансформации планировочных и технических решений. Эти варианты закладываются при проектировании. Например, существуют типовые схемы: выделяются зоны, предназначенные для свободной планировки, создаются универсальные точки для подключения к инженерным системам пользователей и для расширения этих систем», – говорит директор департамента строительства и управления проектами компании ADG Group Александр Шумский.
Однако, по словам Екатерины Немировой, руководителя отдела торговых комплексов Praktis CB, концепция может измениться в любой момент. Зонирование и объемно-планировочные решения корректируются постоянно, в особенности если меняются первоначально предполагавшиеся «якоря». «У девелопера, даже если он не обращается к консультанту, есть своя предварительная концепция. Другой вопрос, насколько она соответствует рыночным реалиям, – отмечает г-жа Немирова. - Например, к нам обращается девелопер с уже готовыми концепцией и проектом за брокерскими услугами. Рассматривая концепцию, мы совершенно не понимаем, на чем он собирается зарабатывать деньги: в ней не предусмотрена торговая галерея, треть торгового комплекса занимает развлекательный центр и еще треть – гипермаркет DIY. В итоге в соответствии с нашими рекомендациями меняется и концепция, и проект, мы определяемся с новыми площадями этажа, переделываем поэтажные планы». По словам Екатерины Немировой, сам по себе учет требований «якорей» не ведет к глобальным изменениям в проекте, однако в случае реконструкции зданий под торговый центр именно конструктив мешает их исполнить. С этой точкой зрения согласны и в компании «Макромир». «Якорный арендатор, как показывает практика, иногда выступает инициатором того или иного изменения в проекте торгово-развлекательного комплекса. Однако хорошая работа девелопера в данном случае в том и заключается, чтобы учесть пожелания заинтересованных сторон, предусмотреть все изменения на начальном этапе строительства комплекса», – комментирует Илья Гамов, директор по маркетингу «Макромир».

Предугадать и просчитать
При профессиональном подходе к строительству ряд типовых изменений можно предугадать заранее. «Если «изменения» не прогнозировались, а явились следствием озарения девелопера, то дополнительные затраты могут быть очень весомыми, прежде всего за счет потери времени и «концептуальной целостности» проекта. Это субъективная оценка, она зависит от расчета упущенной выгоды. А если рассматривать наиболее характерные изменения, например, переделку систем пожаротушения и соответствующей сигнализации при внедрении пожеланий отдельных арендаторов, то такие изменения прогнозируются до пятипроцентной вероятности. Здесь все зависит от условий подготовки въезда арендаторов, насколько эти условия будут льготными для арендатора и кабальными для арендодателя и наоборот», – говорит Александр Шумский.
По словам Олега Спивака, директора по консалтингу Becar Commercial Property SPb, на стадии строительства проще всего исправить ошибки функционального зонирования и внутренней логистики. К более сложным и дорогим поправкам, по мнению Дмитрия Золина, можно отнести организацию общепита в непредусмотренных для этих целей местах, перераспределение по комплексу разнопрофильных арендаторов.
Зачастую производить корректировки проекта заставляют неопытных девелоперов брокеры, выходящие на объект на более поздней стадии. Имея четкие представления о требованиях торговых операторов к помещениям, они с этой точки зрения пытаются переработать проект. При этом возникает необходимость и в изменениях конструктива. Так, по словам Николая Казанского, директора департамента инвестиций Colliers International в Санкт-Петербурге, в одном из торговых центров в Северо-Западном регионе девелопер начал возводить объект с высотой третьего уровня 6 м, предполагая разместить там мультиплекс. Однако высота оказалась недостаточной для размещения кинозала, в итоге девелопер был вынужден увеличить ее до 8 м.

«Резать по живому»
Впрочем, если инфраструктура торгового центра неправильно спланирована, а конструктивные особенности ТЦ не позволяют привести форматных «якорей», приходится решать проблемы «хирургическим методом», изменяя проект уже на стадии строительства.
«Откуда берут начало проблемы, связанные с изменениями первоначальных проектных решений при строительстве торговых центров?» – задается вопросом Юрий Борисов, президент Гильдии управляющих и девелоперов и управляющий партнер «АйБи ГРУПП». По его мнению, основным их источником является неправильная организация девелопером процесса разработки архитектурной концепции ТЦ. «Если архитектор привлекает в своей работе специалистов, работающих над созданием инженерной концепции и концепции управления комплексом, то в результате может получиться продукт, близкий по качеству идеальному. Но каждый архитектор будет уверять, что его проект не идеален лишь потому, что его действия были скованы ничем не оправданными и неразумными требованиями девелоперов», – утверждает Александр Шумский.
Во многих российских городах архитектурная концепция – это та первоначальная «подача», без которой девелопер не в состоянии начать процесс по приобретению прав на застройку земельного участка. Обычно это очень ранняя фаза девелопмента. Поэтому инвесторы стремятся минимизировать затраты на консультантов.
Этап прозрения наступает гораздо позже и в зависимости от стадии проектирования/строительства может быть весьма болезненным. В таком случаех уже придется говорить уже не об обычных корректировках в связи с арендой крупных магазином торговых помещений. Речь пойдет о более глобальных и серьезных изменениях, придется, что называется, «резать по живому».
Как уже отмечалось выше, достаточно безболезненны изменения в проекте на ранних стадиях строительства. «В Сыктывкаре консультанту пришлось иметь дело с объектом на стадии фундамента, рассказывает Елена Бухарова, руководитель департамента консалтинга компании «Торговый квартал». – Девелопер не имел четкого представления, какое функциональное назначение будет у объекта, и обратился к консультанту, чтобы разрешить свои сомнения. Свайное поле с шагом колонн 18 м дало свободу маневра и позволило спроектировать качественный торговый центр».
Зачастую местный архитектор-проектировщик заменяет собой консультанта, апеллируя к строительным нормам и при этом имея слабое представление о функциональности современного торгового центра, считает Олег Спивак, директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb.
С ним согласен Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International в СПб. По его мнению, основные трудности при реализации проектов возникают из-за неопытности архитекторов, привычки делать сетку колонн 6 х 6 м, высоту потолков 2,80 м, планировать узкие входные группы. Большое количество ошибок архитекторов консультанты считают «стандартными». Слепое следование нормам заставляет региональных девелоперов безоглядно «зарываться под землю». Очень частой ошибкой девелопера, которую приходится корректировать на стадии разработки проекта, является слишком дорогая инфраструктура, например, многоуровневые подземные паркинги.
Российская практика позволяет консультанту вмешаться в проект на стадии строительства, поскольку сам проект претерпевает в процессе реализации постоянные изменения. Рабочее проектирование идет часто параллельно со строительством, в проект часто вносятся изменения, которые, по мнению Евгения Якушина, генерального директора УК «Система», необходимо фиксировать, просчитывая их влияние на конечную рентабельность проекта. В среднем, по подсчетам Якушина, удорожание проекта в процессе строительства может достигать 20–30% от первоначальной заявленной стоимости.
«Важно, чтобы изменения рассматривались в комплексе, а не делались хаотично – тогда возможен предсказуемый результат, – заключает г-н Якушин. Девелоперы в свою очередь оперируют и таким фактором, как неоправданные изменения в проекте: «На мой взгляд, примером неокупившихся изменений может служить использование в торгово-развлекательном центре панорамных лифтов таким образом, что их обзорность страдает от неправильного размещения конструкций в пространстве. Их, например, заслоняют эскалаторы, лестницы или колонны. Мне кажется, в основном этим грешат сегодня российские архитекторы», – говорит Илья Гамов.

Изменения окупаются сторицей
Конечно, изменения в проекте, вносимые на стадии строительства, могут казаться дорогими, но в перспективе они ведут к улучшению финансовых показателей проекта.
По словам Юрия Борисова, в практике «АйБи ГРУПП» один из ярких примеров такой дорогой, но эффективной перестройки – ТРК «Южный полюс». Консультант вошел в проект на стадии монолитных работ второго уровня комплекса. В результате «АйБи ГРУПП» пришлось приостановить рабочее проектирование в связи с изменением сути концепции проекта.
По мнению Александра Шумского «девелопер только и занимается тем, что тратит свое время на изменения. Его на это толкают постоянно меняющиеся условия «вхождения в проект», т. е. базовые данные и предпосылки. При этом он старается не думать о потери времени на перепроектирование и переделки. Но опыт говорит, что ни один ТЦ не был запущен в установленное время».