Покупка прав на землю: как защитить себя от нежелательных «сюрпризов»

В данной статье мне хотелось бы рассказать об основных «узких» местах, связанных с приобретением прав на землю и их надлежащим оформлением.
Рассмотрим два основных способа приобретения прав на землю:

• Приобретение земельного участка в собственность или в аренду по «прямым» договорам с правообладателями.
• Приобретение компании, являющейся собственником или арендатором земельного участка.

Хочу отметить, что в моей практике по правовому сопровождению крупных инвестиций в недвижимость Северо-Западного региона России, связанных с комплексным освоением территорий, чаще используется второй способ – т. е. заключаются сделки по приобретению акций или долей компаний – владельцев недвижимости. Однако первый способ также актуален – в случаях, когда речь идет о средних и небольших инвестиционных проектах.

Приобретение земли в собственность или аренду по договорам с правообладателями
Основные моменты, на которые нужно обращать внимание в случае прямой покупки/аренды земельного участка:

• Предметом договора купли-продажи и аренды может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет.
• Необходимо проведение предварительной проверки титула продавца/арендодателя, поскольку возможные правопритязания третьих лиц как последствия предыдущих сделок с участком могут существенно отразиться на реализации любого проекта. Одного лишь свидетельства о праве собственности недостаточно. Следует как минимум запросить актуальную выписку из ЕГРП, для того чтобы понять, является ли продавец/арендодатель реальным собственником земельного участка и не содержатся ли в ЕГРП записи об обременениях, препятствующих осуществлению сделки.
• Очень важно убедиться, что имеющиеся на земельном участке строения, принадлежащие продавцу, также продаются вам одновременно с землей и каких-либо других строений на участке нет. При нарушении этого условия сделка будет недействительной, поскольку законодательство содержит прямой запрет на продажу земли без расположенных на ней сооружений, если они принадлежат одному лицу.
• Не менее важна проверка имеющихся ограничений на застройку и использование участка.

Приобретая в собственность участок, целевое назначение или вид разрешенного использования которого не соответствует планируемой застройке, нужно быть готовым к долгой и дорогостоящей процедуре изменения категории земель и/или вида разрешенного использования. Например, в Санкт-Петербурге, где в настоящее время разрабатываются единые для всего города Правила землепользования и застройки, дей­ствуют правила переходного периода. Поэтому чтобы на земельном участке, по документам предназначенном для размещения объектов науки, построить жилой дом и, соответственно, изменить вид разрешенного использования такого земельного участка, потребуется разработка временного регламента застройки квартала, в границах которого расположен участок. Причем эта процедура ориентировочно занимает от 4 до 6 месяцев и избежать ее невозможно, поскольку, в частности, для договора аренды цель предоставления земельного участка является существенным условием договора, в связи с чем несоответствие вида разрешенного использования и указанной в договоре цели может привести к признанию документа недействительным.
Поэтому не стоит торопиться с покупкой и арендой, не проведя тщательного правового (Due Diligence) и технического аудита земельного участка.
Необходимо учитывать, что для договора аренды земельного участка важным условием является срок аренды. Договоры аренды земельных участков, заключаемые на срок более 1 года, подлежат государственной регистрации. Если договор будет заключен без указания срока, то он будет считаться заключенным на неопределенный срок, и любая из сторон сможет расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 3 месяца.
Вздохнуть спокойно, почувствовав себя полноправным собственником или арендатором земельного участка на длительный срок, можно только после государственной регистрации права собственности и договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При «прямой» покупке или аренде земли также важно, кто является действующим собственником:

• частный собственник,
• публичное образование (РФ, субъект РФ или муниципальное образование).

Если мы говорим о договорах с частным собственником, то в данном случае предоставляется практически полная свобода выбора условий, которые являются исключительно предметом коммерческих переговоров с продавцом/арендодателем. Однако существуют некоторые ограничения по приобретению земельных участков иностранцами, но они касаются в основном участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Приобретать землю у государства или муниципальных образований, с одной стороны, сложнее, поскольку существуют детальное регулирование условий выкупа и аренды и примерные формы договоров купли-продажи и аренды, на изменение которых чиновники идут крайне неохотно. Однако, с другой стороны, это делает сделки с государством менее рискованными.
Общие правила приобретения права собственности на государственную землю (приватизации) следующие:

• Земельные участки предоставляются в собственность только через торги (в основном в форме аукциона, но если от претендента требуется выполнение специфических условий, то по конкурсу). Исключение составляют только случаи выкупа у государства земли под расположенными на них объектами.
• Стоимость земельного участка определяется по результатам торгов либо при целевом предоставлении – по ценам, установленным законодательством.

Необходимо отметить, что под инвестиционные проекты государственная земля предоставляется чаще всего в аренду. По общему правилу право аренды выставляется на торги, но земельное законодательство предусматривает случаи, когда будущий арендатор может арендовать земельный участок, предварительно согласовав с органами местной администрации место размещения будущего объекта. Также без торгов приобретают право аренды собственники расположенных на земельных участках объектов.

Приобретение компании, являющейся собственником или арендатором земельного участка
Иногда, чтобы приобрести права на земельный участок, надо приобрести акции/доли компании, являющейся собственником или арендатором.
Это необходимо, например, в тех случаях, когда невозможно приобрести актив напрямую без риска его утраты. В основном это касается земельных участков, арендованных у государства. Право аренды государственной земли нельзя передать другому лицу без согласия арендодателя, что может быть проблематичным, поэтому используется такой способ, как покупка акций/долей компании-арендатора.
Приобретение компании, конечно, упрощает многие процедуры, связанные, в частности, с оформлением перехода прав на земельный участок и переоформлением договоров на энергоснабжение и использование объектов инфраструктуры. Также это позволяет сэкономить на расходах по налогообложению, поскольку сделки с акциями не облагаются НДС. Отмечу, что сделки с землей тоже не облагаются НДС, но если приобретается застроенный участок, то покупка зданий и сооружений потребует уплаты 18% НДС.
Но помимо выгод покупка компании содержит и «ложку дегтя». В частности, приобретая компанию, вместе с активами вы приобретаете и пассивы – все возможные обязательства этой компании, которые могут быть скрыты от вас на этапе переговоров и заключения сделки случайно или намеренно. Это могут быть обязательства по хозяйственным договорам, финансовым сделкам, обязательства по уплате налоговых, таможенных и др. платежей, социальные обязательства перед работниками по трудовым договорам.
Также хочу отметить, что, приобретая компанию, имеющую долгосрочный договор аренды земельного участка, необходимо обязательно проверить, выполнялись ли арендатором надлежащим образом все условия договора, особенно касающиеся внесения арендных и иных платежей (инфраструктурных, за выкуп права аренды). Очень часто в договоре аренды содержится условие, что в случае просрочки уплаты таких платежей в течение определенного времени арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, причем независимо от последующей уплаты суммы долга.
Соответственно, в данном случае очень важен правовой и финансовый аудит компании перед проведением сделки.
Подводя итог вышесказанному, хотела бы выделить самые часто встречающиеся «сюрпризы»:

• К продаже предлагается несформированный и не прошедший кадастровый учет земельный участок, т. е. по факту предлагаются к продаже здания и сооружения, а вместе с ними право на последующий выкуп земельного участка.
• Целевое назначение и/или вид разрешенного использования приобретаемого земельного участка не подходит для планируемой эксплуатации (градостроительные требования, планы перспективного развития территорий, возможность получения лицензий и разрешений и т. п.).
• Наличие на земельном участке незарегистрированных объектов недвижимости (ангары, железнодорожные пути, внутриплощадочные асфальтовые дороги, бетонные заборы) и попытка продать их как движимое имущество.
• Обременения, препятствующие совершению сделок, – ипотека, сервитуты, аренда, постоянное пользование, резервирование для государственных нужд и т. п.
• Превышение полномочий по распоряжению землей со стороны государственных органов или должностных лиц компаний (отсутствие корпоративных одобрений, несоблюдение антимонопольного законодательства).

В одной статье невозможно предостеречь инвесторов и девелоперов от всех возможных неприятностей, связанных с приобретением прав на земельные участки. Однако обращая внимание на указанные выше моменты и выявляя на ранних этапах перечисленные «сюрпризы», можно избежать или значительно снизить риски при покупке или аренде земельного участка.