Рынок торговой недвижимости в Нижнем Новгороде в последнее время развивается весьма активно. Отчасти благодаря деятельности крупнейшей местной девелоперской компании «Столица Нижний», сумевшей занять серьезную нишу в этом сегменте рынка. Впрочем, было бы неверно говорить, что все планы компании связаны только с реализацией проектов ТЦ: в портфеле девелопера есть и офисные, и жилые, и рекреационные объекты. О том, с какими трудностями при осуществлении подобных проектов приходится сталкиваться девелоперу в Нижнем Новгороде, рассказал генеральный директор компании Олег Сорокин.

– Расскажите, какая ситуация сегодня сложилась на рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода.
– Классифицированной недвижимости в Новгороде на сегодня, к сожалению, очень немного. К вводу заявлено довольно большое количество объектов, но сроки их сдачи из года в год переносятся. Прогнозировать их выход на рынок можно только в трехлетней перспективе, что делает оценку рынка весьма некорректной. Спрос при этом на офисном рынке, безусловно, есть, особенно на качественные офисные помещения крупных федеральных и иностранных компаний. Например, к нам регулярно поступают заявки на арендные площади размером от 300 и до 2000 кв. м. При этом уровень арендных ставок в приличных офисах колеблется от $300 до 480 за 1 кв. м в год. Арендные ставки на торговые помещения варьируются от $150 до $1500 годовых.
Как мне кажется, наш рынок просто обречен на рост в связи с интенсивным развитием бизнеса в Нижегородской области, происходящим за счет прихода внутренних и внешних компаний. Ресурс близости к Москве играет в этом случае весьма положительную роль.

– А как на рынке сказывается так называемый административный ресурс? Тормозит ли он его развитие?
– Я пока не знаю ни одного российского города, где общение с администрацией всегда протекало бы легко и просто. Как правило, огромное количество усилий профессиональных девелоперов сегодня уходит не на создание качественных объектов недвижимости, а на решение проблем, с этим связанных. Хотя постепенное уменьшение их количества вселяет определенный оптимизм. Дело в том, что сегодня на федеральном уровне не хватает законов, жестко регламентирующих этот рынок. В итоге часто на местах вопросы решаются так, как «глянется» конкретному руководителю. И те компании, которые работают в нескольких регионах России, вынуждены учитывать эту местечковую специфику от региона к региону, нанимать местных менеджеров… Многие просто теряются в лабиринте взаимоотношений, индивидуальных в любом регионе.

– Какова же специфика Нижнего Новгорода?
– Последнее нововведение в Нижнем Новгороде, на мой взгляд, не самое плохое – это концентрация выделяемых участков в одних руках, введение института инвест-совета. В результате процедура выделения участков, раньше достаточно закрытая, стала более прозрачной: по крайней мере на рынок поступает информация, кому, под какие проекты и где выделяются участки. Но проблем с инфраструктурой почти не убавилось, хотя подход к их решению стал иным – не точечным, а комплексным в масштабах области. К примеру, принята и согласована с РАО ЕЭС программа развития энергетического сектора, которая, надеюсь, будет реализована. Это из области безусловных плюсов. К минусам я бы отнес не всегда хорошее знание региона администрацией: некоторые проблемы эффективно можно решить, только глубоко в них погрузившись. Этот недостаток лечится только временем и желанием руководителей эти проблемы изучать. Также почти не набрал обороты процесс проведения аукционов, которые если и проводятся, то по не полностью сформированным участкам, не обеспеченным полноценной инфраструктурой. И проблемы в итоге ложатся на плечи девелоперов.

– Эта ситуация как-то отличается от того времени, когда вы пришли на рынок? Легким ли был этот процесс?
– Когда мы начинали этот бизнес, рынка вообще как такового не было, по сути, мы были пионерами. Соответственно не было и конкуренции, если только на уровне рынков, мелкой розницы, киосков и т. д. Но это не значит, что мы не столкнулись со всеми трудностями, сопровождающими создание любого объекта коммерческой недвижимости.
Так что вхождение было, конечно, непростым. Но в итоге мы сумели сформировать высокопрофессиональную команду людей, способных осуществить весьма и весьма масштабные проекты, за которые не стыдно. Один из таких последних проектов – это ТЦ на ул. Родионова, площадью почти 150 000 кв. м, в котором уже сегодня работают известные европейские и мировые ритейлеры – OBI, Metro Group, представленная гипермаркетом Real, и др. Сегодня упомянутые крупнейшие сети с нами сотрудничают, но ушли годы только на то, чтобы завоевать доверие этих профессиональных игроков. И конечно, доверие покупателей.

– Иными словами, сегодня вам работать на рынке коммерческой недвижимости гораздо проще?
– Безусловно. Во-первых, заработана репутация, а это весьма серьезный капитал. Рынок сложен – это проблема. Но если ты успешный девелопер, то у тебя есть преимущества. К тебе больше доверия, с тобой конструктивней диалог. Власти понимают, что у тебя хватит организационных и финансовых ресурсов, чтобы довести до конца конкретный проект.
Это важно, так как проблема недостроя, банкротств среди девелоперов в регионах существует. Также, кстати, распространены и случаи затягивания строительства объектов, которые из года в год позиционируются как весьма и весьма привлекательные. Что вряд ли возможно хотя бы в силу временных параметров: если проект сделан 4 года назад, понятно, какое у него качество сегодня.

– Велик ли процент недостроя сегодня в Нижнем Новгороде?
– Да, к сожалению, зависших площадок, находящихся непонятно в чьих руках, в городе хватает. И неясно, когда они выйдут на рынок в виде готовых продуктов. В Нижнем Новгороде вообще пока очень много проектов, где компании по три, по пять лет не выходят на площадки, не говоря уж о том, чтобы начать строительство. При этом я хотел бы оговориться, что к некоторым из подобных «недостроев» нужно относиться весьма внимательно. Потому что девелоперский бизнес сродни тяжелой машине, которой невозможно управлять ежедневно. К примеру, наша компания не может снизить коридор планирования меньше, чем на пять лет. Существуют финансовые, организационные, производственные планы… Поэтому некоторые наши площадки тоже стоят по 3 года, но стоят в ожидании своей очереди. Ведь процесс подготовки площадки иногда занимает годы – это не бизнес одного дня.

– Каков на сегодняшний день объем недвижимости, реализованный вашей компанией?
– В числе наших реализованных проектов ТЦ «Этажи», «Республика» и, конечно же, ТЦ на ул. Родионова. Кроме того, бизнес-центр «Столица Нижний» и ряд жилых проектов, не являющихся для нас приоритетными. Правда, у нас есть одна площадка, на которой мы планируем начать комплексную застройку в формате микрорайона: такой формат нам сейчас интересен. Сегодня рынок жилья опять демонстрирует привлекательность, в связи с чем мы хотим отработать региональную технологию быстрой, качественной и массовой застройки.

– На какие проекты вы сегодня делаете основную ставку и почему?
– На данный момент мы ориентируемся на торгово-развлекательную недвижимость, так как пока этот рынок более вакантен по объему: здесь еще можно строить большие комплексы, подобные ТЦ на ул. Родионова, и заполнять их реальными арендаторами. Возвести бизнес-центр или группу бизнес-центров подобного объема и одновременно заполнить их арендаторами сегодня на рынке Нижнего Новгорода невозможно. В данный момент у нас есть проекты в сегменте офисной недвижимости, но пока мы планируем выставлять их на продажу. Потому что на сегодняшнем этапе все свои усилия хотим сконцентрировать в сфере торговой недвижимости, где у нас более крепкие позиции. Тем более что емкость торговой недвижимости в Нижегородском регионе выше, как и доходность. Правда, велик и объем заявленных в городе проектов. Отмечу, что многие из них реализуются без понимания того, кто будет там работать. Мы же не начинаем проект, пока не подберем ключевых арендаторов, с самого начала информируя, кто будет якорными арендаторами. Возможно, поэтому проект на ул. Родионова сегодня заполнен уже на 95%, хотя до полного открытия остался еще год.

– Судя по вашим словам, в Нижнем Новгороде на рынке ритейла царит оживление?
– Можно и так сказать. Приходят федеральные компании, идет процесс вымывания франшиз и всевозможных партнерских отношений. Многие московские операторы меняют местных игроков на своих, так как местные порой не соответствуют качественным или количественным критериям. Иногда бывает так, что ритейлер хочет иметь магазин площадью 400 кв. м, а его местный партнер работает в формате 100 кв. м, не желая увеличивать форматы. Из-за этого и происходят смены партнеров. С федеральными компаниями диалог происходит на профессиональном уровне: выбрав для себя объем в 700 кв. м, завтра она не сменит его ни на 1500, ни на 100 кв. м. Это помогает нам ориентироваться на стадии проектирования и строительства объекта. Хотя стоит отметить, что местные игроки платят значительно большие деньги. Поэтому в наших проектах мы стараемся делить объемы между федеральными игроками, международными марками и местными операторами.

– Кто является вашими финансовыми партнерами?
– В основном это банки. Среди которых, к примеру, Сбербанк – весьма активный игрок на рынке девелоперских проектов. Хорошие отношения у нас и с другими банковскими структурами. Так что сегодня основной источник финансирования – именно кредитные ресурсы. При этом мы верим, что постепенно ставки будут снижаться, а сроки кредита – увеличиваться, что и необходимо девелоперу для работы.

– Можете назвать относительные сроки окупаемости инвестиций, направленных на возведение объектов?
– Мы держим все наши проекты в коридоре от 5 до 7 лет: думаю, что в ближайшие два года рынок в этом коридоре будет способен поглощать проекты. Если ситуация ухудшится, будем концентрировать свои усилия на управлении тем, что есть, или инвестировать в новые сегменты. Этим и хорош рынок недвижимости: застой в одном из сегментов не обязательно провоцирует застой в других. Поэтому будем кочевать из офисной в торговую, из торговой в жилую… Нам, как региональной компании, не планирующей выхода на другие регионы, проще – мы держим нос по ветру.

– И тем не менее, существуют ли у вашей компании какие-то перспективные планы, вне зависимости от возможных кризисных ситуаций?
– Среди наших проектов на ближайшую перспективу – жилой микрорайон на Мещерском озере общей площадью 300 000 кв. м. Там будет построен крупный ТРК на 150 000 кв. м. Другой перспективный проект – комплекс на Гребном канале. Планируется, что это будет очень красивый проект, в который войдут яхт-клуб, жилые апартаменты, развлекательный центр, пятизвездочная гостиница и небольшая офисная часть.

– Вы уже предполагаете, кто будет оператором в этой гостинице?
– Мы ведем точечные переговоры с безусловными международными лидерами, но пока без особой конкретики: мы еще не очень хорошо подкованы в сегменте гостиничной недвижимости. Хотя надо отметить, что рынок Нижнего Новгорода остро нуждается в отелях, причем во всех секторах. Здесь у нас просто откровенный вакуум. Мне кажется, профессионалам давно пора обратить на наш регион внимание, не понятно, почему никто этим не занимается. Хотя могу себе представить: гостиничный бизнес, при всей кажущейся простоте, на самом деле весьма непрост. Это сложнее, чем реализация торгового центра.

– Опасаетесь ли вы прихода на рынок Нижнего Новгорода других внешних игроков – иностранных и московских девелоперов?
– Мы стараемся, чтобы наши проекты по своим ключевым параметрам ничем не отличались ни от московских, ни от иностранных аналогов. Это и будет нашей страховкой. Ведь крупные международные и московские компании действительно представляют угрозу для местных девелоперов. Мы же пока не опасаемся: с нами работают крупнейшие европейские и федеральные сети, которые могли бы сменить нас при желании на других девелоперов. Тот же OBI весьма охотно арендует площади и в IKEA, и у нас. Я считаю, что это весьма весомый аргумент в пользу того, что мы являемся системным игроком на рынке недвижимости.
С другой стороны, многие известные, раскрученные в Москве проекты в регионах работают не безупречно. И тот восторг, который был у операторов два года назад при их выходе на рынок, потихоньку остыл: люди начинают трезво оценивать каждый отдельный проект, а не бренд в целом. Это дает мне возможность предположить, что рынок коммерческой недвижимости в регионах по-настоящему станет рынком лет через пять, не раньше. Вот тогда здесь действительно будет жарко, а сейчас ситуация больше похожа на разминку.