Трудности земельных отношений

Такие споры возникают в связи с тем, что документы, подтверждающие права предприятий на недвижимое имущество, полученное ими в порядке приватизации, содержат недочеты, связанные с несовершенством законодательства о приватизации на его начальном этапе. Кроме того, широкое распространение получили судебные споры относительно прав на недвижимое имущество, приобретенное в результате проведения аукционов или продажи имущества в рамках исполнительного производства.

Самовольные постройки
На территории Российской Федерации немало объектов, являющихся самовольными постройками. В советский период и само предприятие, и его недвижимое имущество являлись государственной собственностью. В связи с этим при выборе земельного участка следует учитывать, что отсутствие первоначального правоустанавливающего документа на земельный участок либо наличие в данном документе ошибок, а также нарушение целевого использования земельного участка влечет за собой ситуацию, когда строение может быть признано в судебном порядке самовольной постройкой и подлежать сносу. В настоящее время наличие оформленных в установленном законом порядке прав на недвижимое имущество является одним из основных условий вовлечения такого имущества в гражданский оборот.

Земельные участки, ранее принадлежавшие колхозам
В последнее время широкое распространение получил процесс выкупа гражданами и организациями земельных участков, ранее предоставленных колхозам и совхозам, а также земельных участков, предоставленных для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств. Необходимо учитывать, что законодательство о крестьянских (фермерских) хозяйствах неоднократно менялось и менялся правовой статус земельного участка, выделенного для ведения хозяйства. В Законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон «О КФХ»), действовавшем с 22.11.1990 г. до 11.06.2003 г., говорилось, что земельный участок выделялся в собственность одному из членов хозяйства, который, однако, не мог его продать. Таким образом, сделки крестьянских (фермерских) хозяйств либо их членов по распоряжению земельными участками путем их продажи, заключенные до 11 июня 2003 г., могут оспариваться. Новый Закон «О КФХ» от 23.05.2003 г. предоставил собственнику земельного участка право его продажи, однако закрепил указание, что земельный участок соглашением членов хозяйства может быть отнесен к собственности крестьянского хозяйства. В связи с этим с 11.06.2003 г. стало возможно приобретать земельные участки, выделявшиеся крестьянским хозяйствам, однако при этом следует иметь в виду, что члены (бывшие члены) крестьянского хозяйства могут претендовать на часть земельного участка либо оспаривать порядок сделки по распоряжению участком, совершенную членом хозяйства единолично, в случае наличия между членами крестьянского хозяйства соглашения о передаче земельного участка в собственность крестьянского хозяйства, а также определения порядка распоряжения им. Помимо этого возникновение судебных споров во многих случаях связано с тем, что права на такие земельные участки не закреплялись либо не переоформлялись. Поэтому при осуществлении сделок с указанными земельными участками могут возникнуть притязания на них со стороны третьих лиц, а сами сделки могут быть оспорены. В данном случае целесообразно затребовать первоначальный правоустанавливающий документ на земельный участок, а также запросить соответствующую информацию о правах на земельный участок в едином государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.

О размерах и границах земельных участков
Многочисленные судебные споры возникают также в случаях, когда неточно определены размеры и границы земельных участков. Во многих случаях у собственника имеются все необходимые документы на участок, в том числе свидетельство о праве собственности. Однако даже это не гарантирует, что земельный участок точно определен на местности. Поэтому перед совершением сделки необходимо провести соответствующую процедуру по определению его границ.
Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи (а также аренды) могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В этой ситуации предстоит процедура межевания земельных участков. В результате формируется землеустроительное дело, земельному участку присваивается кадастровый номер и, кроме того, он проходит процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке.
В процессе межевания земельных участков может также возникнуть ряд сложностей, связанных с установленными ст. 14 «Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства». То есть установление границ выделяемого на местности земельного участка должно быть обязательно согласовано со смежными землепользователями. При приобретении земельного участка необходимо иметь сведения о целевом назначении земельного участка. Таким образом, в случае осуществления сделки по приобретению, аренде земельного участка необходимо использовать данный земельный участок в соответствии с его целевым назначением и, при условии осуществления иной деятельности, во избежание судебных споров, целевое назначение земельного участка своевременно изменять. В противном случае на нарушителя, согласно ст. 8.8. Кодекса об административных правонарушениях, может быть наложен административный штраф. Кроме того, в соответствии с законом в этом случае не исключено изъятие земельного участка его собственником.

Объекты государственного значения
Согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ, размещением федеральных объектов. Судебные споры возникают между приобретателем земельного участка и его продавцом, не сообщившим об осуществлении на земельном участке работ по возведению объектов государственного или муниципального значения. Приобретатель начинает возводить на нем объекты недвижимости, инвестиции в которые при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд государством не компенсируются.