Первый и крупнейший ТРЦ Новосибирска «Континент» (23 000 кв. м) был реализован местной компанией «Итера». Для компании это стало первым опытом девелопмента. Сейчас компания «Итера» работает над созданием уже третьего ТРЦ под этим брендом. О стратегии и тактике реализации проектов в сегменте торговой недвижимости рассказывает директор сети ТРЦ «Континент» Наталья Патрина.

– «Континент» на Гусинобродском шоссе – это первый девелоперский проект компании?
– Формально второй. Начинали мы с проекта, который крупномасштабным не назовешь. В 2002 г. открылся супермаркет «Солнечные Продукты» площадью 2000 кв. м на ул. Кропоткина. На тот момент основной специализацией компании была розничная торговля и девелопмент как направление всерьез нами не рассматривался. Для развития розничной сети требовались новые торговые площади, а их катастрофически не хватало. Логичным выходом было строительство магазина собственными силами. Площадку получили в аренду у муниципалитета. Позднее супермаркет был перестроен и перепрофилирован под ТРЦ, сейчас его площадь – 6000 кв. м. Продуктовый супермаркет представлен сетью «Холидей Классик», также в числе арендаторов – ресторанная компания «Нью Йорк Пицца», магазины Adidas, Reebok и другие.

– «Итера» развивалась как оптово-розничная компания. Тогда ритейлеры стремились создать сеть магазинов, а если и решались на строительство торговых центров, то локальных, площадью не более 3000–5000 кв. м. Как у вас возникла идея создания масштабного ТРЦ?
– Первоначально мы планировали создать просто следующий супермаркет «Солнечные Продукты». Искали перспективное место, на пересечении магистралей, рядом с крупными спальными районами. И нашли – на Гусинобродском ш., рядом с Волочаевским и Восточным ж/м. Но эта площадка стоила действительно крупного проекта. Мы изучили рынок, попытались понять, какие ниши, возможности существуют. Реализация проекта в новом, абсолютно незаполненном сегменте всегда рискованна, поскольку нужно предугадать дальнейшее развитие рынка. В случае с «Континентом» можно сказать, что риск оправдался.

– Вы обращались к услугам профессиональных консультантов при разработке концепции?
– Нет. Мы очень хорошо понимаем, что при создании торговых объектов профессионализм команды играет решающую роль. Тем не менее концепцию комплекса, подбор арендаторов осуществляли собственными силами.
Почему же не привлекли консультантов, спросите вы? Объясняю. При наполнении торгового объекта в регионах огромное значение имеет знание местной специфики. При всем уважении к ведущим фирмам нельзя не отметить, что их подход в целом – унифицированный. А бес таится в деталях. Вот только один пример. Недавно общалась со специалистами одной уважаемой консалтинговой компании.
В частности, они были удивлены, что в нашем «Континенте» на Троллейной не будет салонов типа MEXX – «ведь они рассчитаны на среднего покупателя», пояснили они. Простите, но это справедливо только для столиц! А в Новосибирске в MEXX могут одеваться только обеспеченные покупатели. ТЦ должен точно соответствовать потребностям будущих покупателей, поэтому мы стремимся сами анализировать, чувствовать рынок. Хотя сейчас практически все крупные строящиеся ТЦ и ТРЦ предпочитают не рисковать и подбор арендаторов заказывают компаниям, занимающимся брокериджем.

– Каким образом финансировался проект? Привлекались ли соинвесторы?
– Источниками финансирования были собственные и заемные средства, также были привлечены средства соинвесторов. Привлекая соинвесторов, мы стремились разделить финансовые риски. Однако чтобы ТЦ был управляемым, он должен принадлежать одному собственнику либо владельцы должны четко понимать, что различное видение и несогласованность действий могут привести к гибели проекта, и таких примеров в Новосибирске много.

– Наверное, еще до сдачи комплекса в эксплуатацию от потенциальных арендаторов не было отбоя?
– Отнюдь нет. До сих пор арендаторы убеждены в абсолютных преимуществах помещений street retail, а к торговым комплексам относятся с некоторым недоверием. Три года назад сама аббревиатура ТРЦ вызывала ассоциации разве что с крытым рынком. Шквал звонков от желающих обрушился на нас только спустя два месяца после открытия «Континента», когда востребованность проекта стала очевидна.

– Когда проект должен окупить себя?
– Изначально закладывался четырехлетний срок окупаемости, но фактически мы опережаем планы. Мы первые пришли в эту нишу, поэтому наши финансовые результаты оказались выше среднестатических по рынку. Достаточно сказать, что за время работы «Континента» ставки аренды выросли в три раза, за исключением долгосрочных договоров, где определен процент ежегодной индексации.
Как правило, он не превышает 12%.

– Какова сейчас вилка ставок аренды для «Континента»?
– Для площадей более 1500 кв. м – ставки составляют от 600 до 900 руб. за 1 кв. м в месяц, для остальных могут доходить до 6000 руб. за 1 кв. м, включая НДС, без эксплуатационных расходов и коммунальных услуг. Но мы стараемся подходить к каждому предложению индивидуально.

– Каков основной пул арендаторов для «Континента»?
– Весь третий этаж занимает пятизальный мультиплекс «Континенты Кино» компании «Арт Сайнс Синема Дистрибьюшн». «Якорями» выступают продуктовый супермаркет «Турне», магазин бытовой техники «Сибвез», магазин строительных и отделочных материалов «Перестройка», магазин товаров для дома «Чудо-дом».

– В ТРЦ практически отсутствуют салоны одежных операторов. С чем это связано?
– Рядом расположена так называемая барахолка – крупнейший одежный рынок регионального значения. Пытаться конкурировать с ним было бессмысленно, ведь по традиции именно здесь покупают себе одежду жители близлежащих районов, которые составляют большую часть наших покупателей. Хотя сейчас возможность создания одежной галереи нами рассматривается.

– Каковы, на ваш взгляд, недостатки ТРЦ «Континент» на Гусинобродском шоссе?
– Слишком большая площадь, отведенная для якорных арендаторов. По идее, они должны занимать не более 50% торговых площадей, в нашем «Континенте» их доля превосходит 70%.
Таким образом, зона галереи составляет лишь 2000 кв. м из 13 000 кв. м. Следствием такой планировки является очень длинный «лист ожидания» для потенциальных арендаторов.
Это было учтено при создании пула арендаторов в строящемся комплексе на ул. Троллейной. Также мы доработали архитектурный облик и планировку помещений.

– Строительство на окраинах – это сознательная политика компании или существует проблема с получением площадок в центре?
– В городе регулярно проводятся муниципальные аукционы, сформировался вторичный рынок, поэтому поиск подходящей площадки – это вопрос только цены. Центральное местоположение, безусловно, является плюсом, однако само по себе не является гарантией успешности проекта. Даже в очень удачном месте можно построить комплекс, который будет убыточен.

– Тем не менее «Континент-3» строится на окраине…
– Комплекс выгодно расположен сразу по нескольким параметрам. Первый и самый очевидный плюс – непосредственная близость крупных жилмассивов. По нашим подсчетам, около 66 000 человек живет в пределах пятиминутной транспортной доступности от комплекса, около 380 000 жителей смогут добраться до него за 15 мин. Автомобилисты должны оценить возможность въезда и выезда с двух улиц, к их услугам откроется парковка емкостью 600 м/м. Рядом с «Континентом» нет аналогичных ТК и ТРЦ. Единственное исключение – гипермаркет «Лента», который расположится примерно в 700 м от «Континента». Однако «Лента» – это принципиально иной формат, и подобное соседство будет иметь синергетический эффект, а не приведет к лобовой конкуренции.

– Насколько концепция «Континента-3» повторяет первый проект?
– Повторяет в общих чертах. Это так называемая классическая концепция, и за последние годы она хорошо зарекомендовала себя как в России, так и в Европе. На первом этаже будет продуктовый гипермаркет «Турне» (группа компаний «Холидей Классик»), а также торговая галерея, где представлены различные салоны: связи, бижутерии, ювелирные, красоты, спорт-магазины, студия загара, химчистка, кофейня и многое другое. Второй этаж занимают большой магазин бытовой техники и электроники «Сибвез», магазин парфюмерии и косметики.
Зону галереи составляют одежный универмаг, магазины подарков, обуви, детских товаров. Также предусмотрена обширная зона фуд-корта емкостью около 500 посадочных мест, где будут представлены различные кухни – от русской блинной до восточной.
Под кинотеатр, зоны развлечений, кафе и рестораны отводится третий этаж. Считается, что именно такая концепция работает и позволяет провести покупателей по всему ТРЦ. Отмечу, что около 40% арендаторов – это федеральные бренды.

– Что будет входить в развлекательную часть комплекса?
– Как и в первом ТРЦ «Континент», оператором будет «Арт Сайнс Синема Дистрибьюшн». Помимо 12-зального мультиплекса откроется зал для показа фильмов в формате 4D, кафе «Ледниковый период» и детская игровая зона. Изюминкой станет образовательно-развлекательный комплекс «Транс-форс». В целом на оснащение развлекательной части «Арт Сайнс» потратит около $5 млн. Это серьезные вложения, но результат стоит того.

– Первый «Континент» строился, можно сказать, в условиях вакуума, ведь на тот момент проекты современных ТЦ и ТРЦ в городе были единичны. Сейчас функционирует «Калина», также параллельно с вами строятся комплексы МЕГА – IKEA, «Парк Ройял», «Зауралье» и другие. Насколько сложнее стало привлекать арендаторов?
– Напротив, именно благодаря перечисленным проектам в нашем «Континенте» появился ряд федеральных операторов – чтобы снизить издержки на логистику, они должны открываться в нескольких точках в городе.

– Верно ли, что после слияния розничной сети «Солнечные Продукты» и ГК «Холидей Классик» компания решила сосредоточиться на девелопменте? Каковы дальнейшие планы компании? Продолжите создавать сеть ТРЦ «Континент»?
– Да, девелоперское направление мы считаем перспективным, однако создание следующего ТРЦ «Континент» – отнюдь не факт, поскольку ниша ТРЦ становится все более конкурентной. Возможно, уже в ближайшие несколько лет около 20% реализованных в городе проектов окажутся финансово неудачными. Поэтому перед нами стоит задача увидеть незаполненные ниши и войти в них раньше других. Кто знает, может быть, это будет аквапарк, океанариум, спортивно-оздоровительный центр и т. п.

– Сейчас в круг ваших обязанностей входит управление действующими ТРЦ, а также разработка концепции и подбор арендаторов в следующий строящийся «Континент». Каким образом вам удалось сделать карьеру в девелоперском бизнесе?
– Девелопментом я занимаюсь только последний год, до этого моей сферой деятельности была розница. Я закончила Новосибирский педагогический институт по специальности «психология» и некоторое время проработала в родном городе психологом в средней школе, и у меня это неплохо получалось. Но если вы вспомните 90-е гг., то согласитесь, что работа в бизнесе была, можно сказать, единственно возможным решением. В группе компаний «Итера» я работаю с 2000 г., начала с офис-менеджера, затем была администратором и руководителем розничной сети «Солнечные Продукты», сейчас я директор сети ТРЦ «Континент».