Вторая молодость

Не по прямому назначению в Сибири используется сегодня огромное количество объектов. Подобная ситуация не так давно имела место и в Москве, а сейчас встречается повсеместно. То, что старый фонд переживает новый этап развития – естественно, можно сказать, это нормальная эволюция», – говорит директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила.
Многие из бывших НИИ и заводов в свое время были градообразующими предприятиями, под которые отводились лучшие участки. Удачное расположение – по-прежнему один из главных козырей ряда староформатных зданий.
Состав старого фонда в разных городах может существенно различаться. «В каждом городе и регионе, в зависимости от той или иной специфики, чаще встречаются те сооружения, на которые тогда был ориентирован данный регион, – например, именно в Омске наиболее заметной является доля особняков, в Новосибирске – НИИ, а в Иркутске – заводов», – рассказывает Алексей Могила.
Будущее старых зданий, которыми заинтересовались девелоперы, нетрудно предугадать. Есть общие закономерности. Считается, что НИИ лучше всего подходят на роль офисных центров, из производственного помещения, скорее всего, выйдет ТЦ, складской или логистический комплекс, особняки обычно используются как офисные, в том числе банковские, помещения и нередко – как торговые представительства.
В дело идут практически любые здания. Например, в Омске провели удачный редевелопмент старого аэропорта местных линий и здания профсоюзных организаций «Дом Союзов».
Если градообразующие предприятия советских времен активно реконструируются, то интерес девелоперов к сибирским дореволюционным особнякам невелик. «В регионах, в отличие от Москвы, особняки редко меняют формат. В большинстве случаев старые здания городские власти объявляют исторически значимыми (даже если в действительности это не так)», – утверждает директор по продажам компании Ross group Александр Осипов.
«Особняки представляют самый малый сегмент рынка. Здания, которые могут быть отнесены к этому классу недвижимости, используются в большей мере под торговую функцию. Остальные – являются памятниками архитектуры и находятся на балансе области или муниципалитета, в них размещаются бюджетные организации», – рассказывает аналитик Omsk Real Estate Group Наталья Кошубарова.
Как утверждают местные игроки, значительно дешевле построить новое здание, чем отреставрировать уже существующее. «В городе довольно много домов старой застройки. Но используют их редко (хотя определенный интерес к особнякам в центре города есть). Построить новый дом дешевле, чем отреставрировать старый. К тому же желающих обосноваться в особняке неизбежно ждет масса проблем с согласованием. Например, пожарные требуют расширить лестничные проходы, а комитет по охране памятников настаивает, чтобы внутреннее убранство осталось нетронутым», – говорит руководитель отдела развития компании «XXI век девелопмент» Елена Звонарева.

Новый старый фонд
Кроме по-настоящему старых, заслуженных зданий, к старому фонду эксперты относят и неудачные проекты середины 90-х. Недавно построенные ТЦ, бизнес-центры, гостиницы, которые невозможно использовать по прямому назначению.
«Есть достаточное количество зданий, которые появились в 1998–2001 гг., но их уже можно отнести к староформатным. Обычно их строили местные игроки, ориентируясь только на собственные (не всегда правильные) представления о том, как должен выглядеть тот или иной объект коммерческой недвижимости. Чаще всего это 2–3-этажные здания из красного кирпича, с неудачной планировкой и проблемными коммуникациями. Некоторые из них еще можно переформатировать и сделать успешными. Особенно если они удачно расположены (на проездной улице в центре города). Как правило, первые этажи могут использоваться как рестораны. Вторые и третьи этажи нередко отдают под гостиницы. Поскольку номерной фонд в регионах довольно ограничен, такие апартаменты весьма востребованы. Правда, четко классифицировать их нельзя. Уровень отделки номеров, площади, сервис довольно высоки, но не хватает определенных обязательных опций, например, бассейна, чтобы соответствовать классу 4*», – описывает ситуацию Александр Осипов. По его оценке, доля такого неудачного новодела может доходить до 70%. Сюда относится, например, новосибирский ТЦ «Зеленые Купола», который, по мнению г-на Осипова, ждет неизбежная реконцепция.
Помимо этого можно выделить оставшийся с 80-х долгострой. Порой такие стройки удается завершить: так, после порядком затянувшегося строительства на рынок вышел красноярский офисный центр «Европа». В Омске офисная часть ТВЦ «Каскад» в свое время начинала строиться как здание Дома печати.
Другой хрестоматийный пример – замороженная еще в 80-е грандиозная стройка, расположенная в центре Красноярска. В народе это здание зовется «КАТЭК НИИ Уголь на Стрелке в Красноярске». Величественные руины, над которыми возвышается громадный башенный кран, стали неофициальным символом города, но будущее этого символа довольно туманное. «Еще в прошлом году хозяева здания планировали провести реконструкцию и открыть офисный центр. Но оказалось, стройка уже стала аварийно опасной. Реставрировать объект практически невозможно – там много металлоконструкций, которые основательно износились за годы простоя. С другой стороны, даже на то, чтобы разобрать уже построенное и расчистить площадку, нужны колоссальные деньги», – рассказывает Елена Звонарева.

Барахолки повышенной комфортности
Интенсивней всего в Сибири развивается рынок торговой недвижимости, причем еще несколько лет назад большинство игроков предпочитало осваивать старый фонд, вместо того чтобы строить с нуля. «Практически любой тип староформатной недвижимости может быть переоборудован для развития торговой функции, большую роль здесь сыграет не исходный формат, а затраты собственника на редевелопмент, концепцию нового формата», – утверждает Наталья Кошубарова.
Цеха с большой площадью нередко превращаются в крупные ТЦ. Так, в Омске на месте производственных помещений открылся ТК «Герцен-Плаза» – торговые комплекс с зоной влияния, охватывающей весь город. В Иркутске ГК «Фортуна» провела редевелопмент на месте завода им. Куйбышева – крупные цеха перепрофилировали в специализированные торговые павильоны. В Красноярске в цехах телевизорного завод обосновались «Торговый квартал на Свободном» и «Эльдорадо», еще один ТЦ открылся в здании завода «Квант». Надо отметить, что, хотя такие проекты бывают достаточно успешны с финансовой точки зрения, в большинстве случаев это модернизированные крытые рынки. «Безусловно, некоторые подобные объекты вполне могут быть приспособлены для организации в них ТЦ. Например, здания заводов площадью от 30 000 кв. м, имеющие форму «коробки», необходимые мощности, достаточное расстояние между несущими элементами здания (шаг колонн) и пр., легко приспособить под ТЦ. Другим вариантом может быть использование типовых «коробок» для создания ритейл-парков. Однако полноценная реконструкция весьма дорогостояща. Кроме того, планировка зданий обычно не позволяет добавить развлекательную инфраструктуру, так как староформатные объекты для этого не приспособлены. Учитывая тот факт, что преимущественно такие объекты выкупаются по причине их относительной дешевизны, собственник редко идет на дальнейшие крупные затраты – наем консалтинговой компании, дизайн-бюро и т. д. Поэтому в большинстве своем такие «торговый центры» не имеют концепции и представляют собой улучшенный вариант крытых рынков», – считает вице-президент, коммерческий директор компании «Торговый Квартал» Эльза Розенталь.
Если цель – создать качественный объект, то, как правило, предпочитают просто очистить площадку и начать строительство с нуля. «Сегодня ТЦ используются собственниками не как доходо-приносящий объект, а как средство повышения капитализации. Объект, который переделан из старых цехов, вряд ли купит западный фонд в силу того, что у них есть определенные правила по формату ТЦ», – отмечает Александр Осипов.
Есть небольшое количество комбинированных проектов, сочетающих в себе новодел и старые постройки. Например, иркутский ТЦ «Карамель» состоит из старых цехов кондитерской фабрики, к которым пристраиваются новые площади.
В результате получается современное здание, в котором мало что напоминает о его индустриальном прошлом. Как отмечают эксперты, такие случаи единичны – необходимо, чтобы старое здание было в хорошем состоянии и отвечало целому ряду требований.
Судьба большинства переоборудованных индустриальных объектов незавидна. Как правило, после появления новых качественных центров старые барахолки резко пустели.
Можно вспомнить омский торговый центр «Новый дом». Сразу после реконструкции он пользовался большой популярностью, но не смог конкурировать с появившимися новыми специализированными торговыми помещениями.
Помимо крупных цехов порой под торговые помещения отдают особняки. Например, как отмечает Наталья Кошубарова, сейчас в Омске в качестве торговых помещений используется ряд исторических зданий на главной торговой артерии города – ул. Ленина, кроме этого идет реконструкция ТД «Любинский» (исторического здания постройки XIX в.). В Иркутске в особняке открылась торговая галерея «Фортуна Плаза». У этого проекта, по словам экспертов, есть целый ряд недостатков. «Ходить там неудобно. На одном этаже магазины находятся на разных уровнях, перепады в высоте достигают 50–60 см», – говорит Александр Осипов.
Но особняк не единственная возможность для компании открыть магазин в отдельно стоящем здании. Например, в Омске компания United Colors of Benetton для этих целей приобрела стоматологическую поликлинику.
«Удачнее всего использовать отдельное стоящее здание как монобрендовый магазин, – считает Александр Осипов. – Привлекательность таких объектов зависит от местоположения и стоимости ремонта. Ритейлеры не готовы вкладывать большие деньги, они готовы потратиться максимум на легкий косметический ремонт». По его словам, подобных магазинов в Сибири совсем немного.

Зоны повышенной дешевизны
Пока в Сибири отмечается значительный дефицит качественных офисных площадей. Современных бизнес-центров почти нет, основная масса предложения – слегка отремонтированные старые НИИ.
«Как правило, площади сдают после небольшого косметического ремонта (или даже без такового). Единственный плюс таких объектов – доступные расценки. Это временное решение, после того как появится достаточное количество современных бизнес-центров, большинство таких НИИ уйдут с рынка или вынуждены будут значительно снизить и без того низкие ставки», – делится взглядами на состояние рынка Елена Звонарева. Главные минусы переоборудованных НИИ – коридорная система и изношенные коммуникации. С тем, что у НИИ нет будущего на рынке офисной недвижимости, согласен и Александр Осипов: «Предприятия среднего бизнеса, скорее всего, переедут в новые здания. В старых НИИ останутся только компании, которые не тянут современные арендные ставки».
Помимо этого в некоторых городах, например в Омске, значительную часть офисных площадей составляют перепрофилированные производственные помещения, у которых по сравнению с НИИ есть ряд преимуществ. «Архитектурные особенности производственных помещений (высокие потолки, малое количество несущих конструкций – колонн и несущих стен, высокие допустимые нагрузки на перекрытия) дают большую свободу при нарезке и планировке помещений. Как правило, производственные помещения обеспечены достаточной или избыточной инфраструктурой (электроэнергия, вода). Нередко они расположены в центральных районах города.
Свою роль играет и фактор низких арендных ставок: так, офисные площади института СибНИИСХоз сдаются по цене от $120 за 1 кв. м в год. Однако зачастую недостатки староформатных объектов оказывают более значительное влияние, чем редкие достоинства», – говорит аналитик Omsk Real Estate Group Сергей Нехороших.
«Если компании хочется сидеть отдельно, то можно взять себе особняк – во многих сибирских городах немало старых домов с красивой архитектурой. В таком случае здание реставрируется, полностью меняется начинка. Вплоть до того, что вместо деревянных перекрытий ставятся современные сплит-системы, порой даже устанавливаются лифты. Если компания не готова к таким расходам, то она однозначно выберет современное здание», – считает Александр Осипов.

Склады: дешевле построить, чем перепрофилировать
В Сибири практически отсутствуют современные складские комплексы. Основная масса предложения – это склады класса C, D, и, как отмечает, Сергей Нехороших, местных игроков такая ситуация устраивает, хотя определенный интерес к более качественным складским площадям присутствует. Пока рынок делят между собой старые склады и переоборудованные производственные помещения. «Сибирь – очень развитый регион, и промышленных предприятий там много. Заводы, расположенные на окраинах, нередко используют как склады. Старые производственные предприятия привлекают девелоперов за счет больших площадей и удачного расположения. При этом плохая инфраструктура и необходимость привлечения больших инвестиций на реконструкцию данных помещений понижают спрос со стороны арендаторов. Объем предложений по продаже складских помещений составляет 20–22% коммерческой недвижимости в целом, объем предложений по аренде производственных помещений – 6–8%», – говорит маркетолог отдела консалтинга DeltaRealty Ирина Черникова.
Порой из старых предприятий удается сделать современные логистические комплексы. Так, в Омске из четырех складских комплексов класса В один («Омсктехоптторг») реконструирован и переоснащен из производственных помещений.
Впрочем, реконструировать старый фонд не всегда рентабельно. «Есть достаточно много зданий, которые можно перепрофилировать в складские помещения. Другой вопрос, сколько это будет стоить. Учитывая количество денег, которые придется потратить на переоборудование, гораздо целесообразнее построить новый склад. Несмотря на тотальный дефицит качественных площадей, компании предпочитают искать свободные площадки под строительство, вместо того чтобы возиться со старым фондом», – считает Елена Звонарева.

Уцелеют немногие
Большинство староформатных объектов значительно уступает современным зданиям по целому ряду характеристик. Пока рынок Сибири еще далек от заполнения, и, как отмечают эксперты, в ближайшие 5 лет места хватит всем. Тем не менее уход с рынка староформатных площадей – просто вопрос времени. «При активном развитии в регионе новых качественных объектов с продуманными концепциями перспективы староформатной недвижимости плачевны. В настоящий момент арендаторы предпочитают качественные помещения, даже при условии большей арендной ставки. Ниша сохранится только для объектов с большой историей, успевших себя зарекомендовать. Остальные объекты потребуют серьезной реконцепции. В силу большого количества заявленных торговых и торгово-развлекательных комплексов перспективу выживания имеют только микрорайонные комплексы. Что касается складского сектора, то пока староформатные объекты не испытывают серьезной конкуренции», – утверждает Наталья Кошубарова.
Беседуя о перспективах старого фонда в Сибири, от местных игроков чаще всего слышишь: «Проще снести, чем отреставрировать». Однако, как показывает опыт московских девелоперов, можно сделать интересные объекты, обыграв архитектурные особенности старых зданий. «Со временем те, кто сейчас реконструирует старый фонд, наберутся опыта и потенциала и смогут снести старые здания для постройки новых и более современных. Однако существуют такие примеры, как «Красная Роза» в Москве, когда особенности архитектуры, планировки настолько удачно обыграны, что сноса не требуется», – говорит Алексей Могила.