Благодаря особенностям российского законодательства, допускающего сдачу недвижимости в аренду только после ее государственной регистрации, в практику вошло заключение предварительных соглашений в отношении будущей аренды помещений еще до завершения строительства здания. Договорные отношения сторон должны быть зафиксированы в предварительном соглашении, предусматривающем и покрывающем все возможные проблемы.

Информация о сторонах и финансовые гарантии
Один из основных вопросов, волнующих арендодателя, – это платежеспособность. Обычно он требует от арендатора предоставления банковской гарантии либо гарантии материнской компании. В дополнение к этому арендодатель может потребовать внести авансовую арендную плату ( 3 месяца) и депозит ( 1 месяц).
В свою очередь, арендатор обращает особое внимание на репутацию, опыт и результаты прошлой деятельности компании-арендодателя. В начальной стадии переговоров арендатором должна быть проведена всесторонняя юридическая проверка в отношении здания и арендодателя (включая полномочия).

Нарушение сроков передачи
Очень часто сроки сдачи объектов нарушаются. В этой связи существует ряд мер, которые стороны могут предусмотреть и согласовать. Арендодатель, например, должен предложить включить положение о периоде времени, в течение которого он не будет нести никакой ответственности в случае задержки, а также положение о том, что задержка в строительстве и сдаче объекта возможна и непосредственно предусматривается предварительным соглашением.
Арендатору следует настаивать на включении положений, мотивирующих арендодателя сдать помещения в срок, например, предоставление одного дня бесплатной аренды за каждый день просрочки в передаче помещений; значительные штрафные санкции и др. Если в рамках соглашения арендатор не имеет права расторгнуть его в одностороннем порядке, ему следует позаботиться о включении положения о том, что соблюдение сроков является существенным условием соглашения.

Неподписание договора аренды
Главным обязательством по предварительному соглашению является подписание договора аренды, как только арендодатель получает свидетельство о регистрации права собственности на здание. Каждая из сторон стремится заручиться гарантией о выполнении этого условия другой стороной. Арендодатель принимает такие меры защиты, как требование об исполнении по обеспечительным инструментам и/или право на удержание авансовой арендного платежа и депозита, а также право расторгнуть соглашение и потребовать возмещения ущерба, включая расходы на поиск другого арендатора (оплата услуг брокера), управленческие затраты и т.д.

Форс-мажор
Зачастую первый раз стороны внимательно знакомятся с содержанием данного положения соглашения тогда, когда форс-мажорные обстоятельства уже наступили. Чаще всего это положение целиком копируется из другого договора и, естественно, неточно отражает специфику сделки. Форс-мажорные обстоятельства должны включать стихийные бедствия, теракты, действия государства в связи с чрезвычайным положением, атомный взрыв, радиоактивное или химическое заражение, бойкот, забастовки (за исключением забастовок сотрудников какой-либо из сторон) и действия органов государственной власти, при условии, что к форс-мажорным обстоятельствам не относится отсутствие средств у арендатора или его неспособность производить платежи.

Отказ от права в связи с изменением обстоятельств
В течение срока аренды (и срока действия предварительного соглашения) арендная плата может колебаться в любую сторону. Для сохранения стабильности сделки можно исключить применение положения о существенном изменении обстоятельств как основания для внесения изменений или для расторжения договора аренды либо предварительного соглашения.

Задержка в осуществлении платежей
По условиям стандартного предварительного соглашения арендатор обязан перечислить авансовый платеж, депозит и плату за пользование помещениями в случае их передачи до вступления в силу договора аренды. Любая просрочка в осуществлении данных платежей негативно сказывается на финансовых потоках арендодателя. Один из способов обеспечить своевременное внесение оплаты – установить арендатору значительную штрафную неустойку в размере, к примеру, 0,5% за каждый просроченный день. Однако более эффективным средством является предоставление арендодателю права в одностороннем порядке отказаться от исполнения соглашения (т. е. расторгнуть предварительное соглашение) и удержать в полном объеме авансовый платеж и депозит.

Ограничение ответственности
Поскольку любая задержка в завершении строительства может подвергнуть арендодателя финансовому риску и таким образом нанести ущерб финансированию проекта, арендодателю крайне важно позаботиться о максимальном ограничении своей совокупной ответственности по каждому предварительному соглашению и договору аренды в размере конкретной суммы. Сходная задача стоит и перед арендатором в отношении размера своей ответственности перед арендодателем.

Дефекты объекта
Помимо фактической передачи помещений, арендатор, безусловно, должен убедиться в том, что строительство здания полностью завершено, все инженерные системы функционируют, проведена отделка помещений общего пользования (в том числе на этаже, занимаемом арендатором), а арендодатель получил свидетельство о регистрации права собственности на здание. Соответственно, эти и другие условия могут выступить в качестве предварительных условий, которые должны быть выполнены до того, как арендатор будет обязан принять помещения.

Возможность отнесения арендной платы на себестоимость
Арендатор офисного помещения, в большинстве случаев являющийся коммерческой организацией, заинтересован в том, чтобы иметь возможность вычитать арендную плату из своей налогооблагаемой базы для целей налога на прибыль организаций. С нашей точки зрения, это возможно только после получения арендодателем права собственности на здание (и помещения) и вступления в силу договора аренды. Арендаторам следует согласовать данный аспект со своим аудитором. Заключение Заключение предварительных соглашений об аренде помещений в недостроенном здании требует от арендатора и арендодателя (даже в современной рыночной ситуации, складывающейся в пользу арендодателей) принятия ряда решений по управлению рисками. Надеемся, что вышеизложенные рекомендации окажутся полезными в переговорном процессе.