Юрий Карликанов: «Бизнес-центр, сияющий на солнце синими листами стекла, гармонично вписывается в панораму города»

– Юрий Раифович, как вы, известный производитель строительных материалов и лидер Челябинской области в дорожном строительстве, пришли к идее заняться возведением офисного центра? Направление для вашего производственного объединения непрофильное…
– На это было две причины. Во-первых, местоположение будущего объекта. Когда-то там располагался старый офис «ЧелСИ», и еще до переезда мы думали, чем занять эту площадку. Решили на этом же месте построить для себя современный офис, благо земельный участок находился в собственности компании. Старое здание было уже ветхое, требовало постоянного ухода, а холдинг «Челябинск-СтройИндустрия» разрастался, приходилось арендовать дополнительные площади – в итоге нам потребовалось около 4–5 тыс. кв. м. Желательно было собрать всех под одной крышей. Ну а во-вторых, когда мы начали арендовать помещения, то столкнулись с проблемой дефицита качественных офисов. Так что строить офис для себя нас заставила необходимость. Уже потом родилась идея возвести не просто «штаб-квартиру ПКО «ЧелСИ», а современный бизнес-центр. К тому же в любом городе земля в центре самая дорогая, так что использовать ее нужно максимально эффективно. Мы обратились к городской администрации с предложением построить бизнес-центр, выиграли конкурс и приступили к работе. Естественно, мы изучали всю проблематику по вопросу офисного строительства, обратились и к зарубежному опыту. Идея нас все больше и больше захватывала. Мы определились по высоте здания, по площадям, по архитектурной концепции, по внутренней структуре «Челябинск-СИТИ» – там обязательно должны присутствовать торговые площади, ресторан для VIP-персон, зона быстрого питания… Так и возникла идея диверсифицировать бизнес, обратиться к строительству офисных зданий.

– Класс А – по международной классификации?
– А классификация, по-моему, и не бывает иной. Некоторые пытаются выдумать местную градацию офисов – для Екатеринбурга, для Челябинска, для Нью-Васюков… Но ведь понятно, что 600-й «Мерседес» – он и в столице, и в деревне 600-й «Мерседес». И пытаться выдать за него «Запорожец», мягко говоря, нечестно. Мы отдаем себе отчет в том, что строим здание для бизнес-элиты, бизнес-сообществу в нем должно быть комфортно, а значит, «Челябинск-СИТИ» должен соответствовать высочайшим требованиям.

– Сегодня принято строить элитное жилье в престижных районах. Тогда и прибыль от его реализации можно получить быстрее, и построить легче…
– Бизнес-центр выходит на Кировку – пешеходную зону, столь популярную у челябинцев. Мне кажется, здесь не совсем удобно было бы жить «элитным» новоселам. Согласитесь, когда у вас под окнами практически круглосуточно бродят толпы гуляющих, играет музыка, проводятся какие-то развлекательные мероприятия – это мешает спокойно отдыхать. Всем известно, что потенциальные покупатели как раз предпочитают не центр с вечной суетой, а тихие спальные районы – поближе к зелени и озеру, подальше от город­ской суеты. А вот работать, наоборот, стоит в центре: постоянно занятым бизнесменам нужно находиться в центре событий.

– Но одним из условий присвоения бизнес-центру высокой классности является его транспортная доступность. А пешеходная улица «обрезает» половину автомобильных подъездов к «Челябинск-СИТИ».
– На первый взгляд это так. Но мы предусмотрели солидную зону подъезда с улицы Цвиллинга на улицу Карла Маркса, там же расположится подземный паркинг на 420 мест. Будет обеспечен свободный доступ как с Кировки на улицы Цвиллинга и Карла Маркса, так и в обратную сторону. В сам «Челябинск-СИТИ» можно будет попасть и с парковки, и с улицы. Кстати, если обратиться к практическому опыту строительства бизнес-центров в Европе или той же Москве – они никогда не стоят в чистом поле и очень редко – на забитом пробками перекрестке основных транспортных магистралей. Все-таки главное – это возможность подъехать, спокойно припарковаться и пойти на рабочее место.

– Какие характеристики здания вы считаете знаковыми?
– Мне кажется, бизнес-центр, сияющий на солнце синими листами бельгийского стекла, гармонично вписывается в панораму города. Требованиям класса А соответствуют и восемь скоростных лифтов фирмы КONE с современным программным обеспечением, которые в считанные секунды доставят вас на любой этаж. Кроме того, мы специализировали этажи. На первом расположится отделение банка, под которое отведено почти 700 м, роскошный вестибюль и лобби-бар. Второй и третий уровни отведены под торговлю, четвертый – под ресторан, с пятого по 22-й этаж следуют офисные помещения со свободной планировкой.

– Какие подрядные организации привлекались для строительства, отделочных работ в «Челябинск-СИТИ»?
– Наша компания выступала как генеральный подрядчик и основной инвестор. Специальные работы выполняли фирмы, которые выиграли объявленные нами тендеры. Так, каркас монтировал «Монолит», остеклением занимались специалисты екатеринбургской компании «S-стиль». Всего – около полусотни субподрядчиков, они продолжают работать и сегодня.

– «Челябинск-СИТИ» – не первый бизнес-центр в городе. Что вы почерпнули из опыта предшественников?
– Мы не анализировали строительство именно челябинских офисных зданий, а в основном опирались на опыт международный, не желая зацикливаться на проблемах, с которыми столкнулись наши коллеги. Нам интереснее было нарабатывать собственный опыт.

– Кстати, о зарубежном опыте. Ваша компания приглашала специалистов из-за границы?
– «ЧелябинскСтройИндустрия» первой привлекла к реализации площадей центра профессиональных брокеров, например, компанию Cushman & Wakefield Stiles Riabokobylko. Из общения с этой компанией мы почерпнули немало интересного. Но все-таки работа в российских регионах имеет свою специфику. Для достижения наилучшего результата мы начали работу еще с несколькими специалистами про брокериджу и консалтингу. На основе этого сотрудничества мы создали свою УК «Челябинск-СИТИ», которая занимается и маркетингом, и брокериджем, а также имеет свои юридическую, финансовую и техническую службу. Могу сказать, что на сегодня около 35 процентов площадей уже арендовали различные компании.

– Как происходит брокеридж объекта?
– Мы начали рекламу и маркетинговые мероприятия по реализации площадей примерно год назад. Изучали спрос и предложение в Челябинске, анализировали деятельность конкурентов, определились с ценовой политикой, разработали презентационные материалы. Нью-йоркское архитектурное бюро NBBJ разработало варианты оптимальной организации пространства. Благодаря этим планировкам потенциальные арендаторы смогут представить, как будет выглядеть офис. Было создано и мультимедийное представление: виртуальные туры, позволяющие оценить вид из окон, интернет-сайт, позволяющий арендаторам отслеживать процесс заполнения офисного центра, узнавать условия сотрудничества. Конечно, занимались и рекламой в федеральных и региональных СМИ. Все это – необходимые мероприятия. В Челябинские бизнесмены до сих пор не избалованы хорошими условиями для работы. В Москве или Санкт-Петербурге достаточно начать строительство и сразу можно сдавать будущие помещения в аренду. Торговые площади идут легко, потому что все уже знают, что это рентабельно.
Но арендаторам офисных помещений в Челябинске нужно все посмотреть и попробовать самим.

– Существуют ли еще какие-то критерии отбора клиентов, кроме платежеспособности?
– «Челябинск-СИТИ» – бизнес-центр для бизнес-элиты. Если уж мы закладываем арендную стоимость от $700 до $1000/кв. м в год, то хотим видеть в здесь соответствующую клиентуру. К нам уже обращались с предложением открыть, например, магазин спортивной одежды в торговой части комплекса. Без сомнения, выгодное предприятие. Но не в нашем формате.
Нашим клиентом может быть и молодая фирма, которой важнее сам факт наличия офиса в престижном месте: ведь это положительно влияет на имидж. С другой стороны, старый, матерый рыночный игрок сможет оценить именно практические преимущества офиса – комфорт, телефонную и электронную связь и многое другое. Мы должны были создать лучший в Челябинске бизнес-центр – а имиджевые дивиденды наших арендаторов в дальнейшем будут работать и на нас.

– За какой срок вы планируете окупить проект?
– Когда мы брали кредит на строительство, то представили подробный бизнес-план. Все, вплоть до арендной платы за квадратный метр, было рассчитано специалистами-экономистами. Затраты должны окупиться в течение 7 лет. А когда наш пилотный проект твердо встанет на ноги – займемся другими. Задумки уже есть. Разумеется, в наши планы не входит строить исключительно офисы класса А. Будет и экономкласс, и торговые центры.

– А сами вы собираетесь перенести штаб-квартиру в «Челябинск-СИТИ»?
– Пока думаем. Это все-таки наше детище, почему бы и нет?