Проблема номер один для представителей малого и среднего бизнеса – помещения, будь то офис, новая торговая точка или склад. Без них никуда, а денег на покупку нет. Как правило, такие бизнесмены либо арендуют нужные площади, либо покупают их на кредитные ресурсы. Затем едва ли не ежедневно произносят ритуальные проклятия в зависимости от выбранного способа владения недвижимостью: «аренды, которая и так все соки выпила, а ее опять поднимают» или «процентов по кредиту, которые меня по миру пустят». На вопрос, почему не взять недвижимость в лизинг, отвечают невнятно.

Суть сводится к тому, что теоретически они преимущества схемы знают, но «все-таки что-то с этим лизингом не так». Налицо проблема отсутствия у бизнеса объективной и подробной информации о данном финансовом инструменте. Дело не в повышенной подозрительности: инструмент действительно достаточно новый, и процесс его обкатки и притирки к российским условиям только идет. Собственно, дефицит информации и опыта практического применения лизинга недвижимости в России – главные препятствия к его развитию.

Кошелек или здание
Лизинг – это вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества данным лицом. Выделяют два основных субъекта лизинговой сделки: лизиногодатель – компания, которая приобретает в собственность имущество и предоставляет его лизингополучателю; лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое принимает предмет лизинга во временное пользование на определенных условиях.
Лизинг недвижимости хоть и не самый распространенный, но подающий надежды вид. Как рассказал финансовый директор Penny Lane Realty (Москва) Алексей Курушин, на российском рынке лизинга недвижимости сегодня предлагаются две схемы финансирования. Первая – «финансовый лизинг», которым пользуются покупатели недвижимости. При этой схеме покупателю помещения компании с ограниченным бюджетом собственных средств (как правило, клиент имеет 20–30% от предполагаемой суммы покупки, но возможны и варианты с меньшими стартовыми вложениями) лизинговая компания финансирует оставшуюся часть за счет собственных и (или) заемных средств. Вторая – «возвратный (обратный) лизинг», которым пользуются собственники помещений. При этой схеме у собственника коммерческого помещения (например, девелопера, нуждающегося в средствах на развитие нового проекта) лизинговая компания выкупает объект недвижимости. Одновременно с продажей бывший собственник арендует его у лизинговой компании (в форме выкупа объекта на условиях рассрочки оплаты).
На Урале распространена первая схема.

Минус налоги
Зачем компаниям использовать такую непростую на первый взгляд схему приобретения недвижимости? По определению Алексея Курушина, «главным преимуществом классического лизинга является возможность для покупателя приобрести лучшее (большей площади, ликвидности и престижности) помещение при отсутствии собственных свободных средств». Казалось бы, это можно сделать и с помощью более привычного инструментария, например, взять кредит в банке. Но тут есть определенные нюансы.
Первый заключается в том, что лизинг выгоден с точки зрения налогообложения. «Если сравнивать лизинг и кредитование как инструменты финансирования приобретения недвижимости, то при кредитовании налоговое законодательство позволяет списать на затраты только часть процентов по такому кредиту. При лизинге предприятие может отнести всю сумму лизинговых платежей на себестоимость продукции», – рассказывает директор «Уралпромлизинг» (Челябинск) Антон Гугнин.
Лизинговая сделка предусматривает ускоренную амортизацию объекта недвижимости – его стоимость списывается на себестоимость в три раза быстрее, соответственно налог на имущество сокращается в три раза.
Безусловный плюс лизинга – снижение налога на прибыль. При покупке недвижимости предприниматель не может списать всю потраченную сумму на расходы сразу, процедура растягивается на весь период амортизации объекта. А лизинговые платежи относятся к текущим расходам предприятия, что уменьшает налогооблагаемую базу.
Еще одно существенное преимущество лизинговой сделки, как отмечает директор «Риэл-лизинг» (Екатеринбург) Алексей Захаров, связано со структурой баланса предприятия, покупающего помещение. Лизинговая сделка не отражается на балансе предприятия, соответственно не ухудшает финансовые показатели в отличие от заемного финансирования, которое неизбежно увеличивает кредиторскую задолженность.
«Если же мы говорим о преимуществах лизинга по сравнению с прямой арендой, то, как известно, ставки аренды во всех сегментах коммерческой недвижимости растут из года в год. Лизинговые же платежи, напротив, зафиксированы на весь срок действия договора. Таким образом, в этом отношении вы уже не зависите от рыночной конъюнктуры и по окончании срока договора выкупаете здание по стоимости, зафиксированной 5–7 лет назад», – дополняет Антон Гугнин.
В итоге благодаря налоговой оптимизации, ускоренной амортизации объекта, фиксации лизинговых платежей при одновременном росте цен на недвижимость конечная стоимость недвижимости, приобретенной в лизинг, оказывается ниже, чем купленной с помощью заемных средств.
Существенный недостаток у лизинга, по единодушному мнению игроков, один – покупатель не является полноправным собственником помещения до момента полной выплаты лизинговых платежей. По словам ведущего экономиста «ЧелИндЛизинг» (Челябинск) Артема Мякшуна, это обстоятельство порождает для лизингополучателя риск, связанный с недобросовестностью лизинговой компании, когда в лизинговом договоре прописываются такие условия, при малейшем нарушении которых право собственности на объект недвижимости не перейдет к клиенту. Однако, как считает Алексей Курушин, риск неполучения помещения после всех расчетов практически отсутствует, если клиент работает с одной из ведущих лизинговых компаний с высокой репутацией и степенью надежности. «Здесь прямая аналогия с выбором надежного коммерческого банка», – добавляет он.
«Лизинг недвижимости не более рискован, чем приобретение недвижимого имущества в собственность или его постройка, и риски в лизинговой сделке характерны для всех сделок с недвижимым имуществом. Это может быть риск потери титула собственности, неисполнение лизингополучателем своих обязательств по договору или иные подобные предпринимательские риски», – подводит итог начальник отдела юридического сопровождения «Лизинговая компания Уралсиб» (Уфа) Дамир Исмагилов.

Витамин роста
Кем востребован лизинг коммерческой недвижимости? По словам Антона Гугнина, в первую очередь лизинг недвижимости подходит компаниям, которые применяют стандартную систему налогообложения, так как «в этом случае они используют в полном объеме все преференции, предоставляемые законодательством». По мнению руководителя дополнительного офиса ГК «Ураллизинг» (Екатеринбург) Елены Печориной, схема подходит «всем компаниям, которые сегодня тратят много средств на выплату арендных платежей за пользование недвижимостью. Соизмерив свои затраты по аренде с затратами по лизингу, стоит подумать о приобретении недвижимости с переходом прав собственности по окончании договора лизинга».
Алексей Курушин считает, что главный мотив для приобретения недвижимости в лизинг – интенсивный рост компании, опережающий ее финансовые возможности. В связи с этим он выделяет две группы компаний, у которых он наиболее популярен: «Первая – небольшие (новые) компании, которые хотят повысить свой статус (имидж, привлекательность для клиентов) путем приобретения престижного офиса либо торговых площадей. У таких компаний, как правило, отсутствует вся необходимая для «статуса» сумма (особенно на первоначальном этапе своего развития). Вторая – сетевые компании (предприятия торговли и питания), имеющие планы по масштабному расширению количества точек присутствия. Собственных средств обычно достаточно только на экстенсивное развитие сетки. Используя лизинговое финансирование, можно достаточно быстро расширить свое присутствие, в том числе и в регионах».
По законодательству объектом лизинга могут выступать любые объекты коммерческой недвижимости. Исходя из собственной практики представители уральских лизинговых компаний так расставляют объекты по популярности: офисные, торговые и промышленные (складские). Лизинговые сделки по развлекательным или гостиничным комплексам чаще встречаются в столице. На Урале это экзотика.
Разброс приобретаемых площадей – от 200 до 5000 м. Но самый распространенный вариант – тысяча и более «квадратов». По оценке Penny Lane Realty, ведущие лизинговые компании сегодня готовы финансировать сделки от $0,5 млн. до $50 млн. на срок до 7–10 лет.
Каких-то особых требований, предъявляемых к объектам недвижимости лизинговыми компаниями, за исключением их юридической чистоты и ликвидности, нет. «Нюанс, который следует отметить, – подчеркивает Дамир Исмагилов, – в том, что лизинг строящегося недвижимого имущества невозможен, поскольку смысл лизинга состоит в передаче и получении основных средств для дальнейшего использования в предпринимательской деятельности (то есть предполагающей получение прибыли), а не в капитальном строительстве этих основных средств. В случае длительного периода времени ввода имущества в эксплуатацию основной экономический эффект лизинга – немедленное принятие расходов по нему в целях налогообложения и ускоренная амортизация – не будет доступен лизингополучателю до момента достройки недвижимого имущества».

Быстрый старт
Совокупность преимуществ и недостатков лизинга недвижимости дает во многом противоречивый результат: с одной стороны, инструмент востребован и объем лизинговых сделок постоянно и динамично растет. С другой – доля таких сделок не велика ни в объеме сделок с недвижимостью, ни в портфеле лизинговых компаний.
Первые сделки по лизингу коммерческой недвижимости на Урале прошли в 2004 году. Следующие 2 года рынок развивался сверхдинамично: если в I полугодии 2004-го объем лизинговых сделок в портфеле компаний в среднем не превышал десятой доли процента, на конец 2005-го он оценивался уже в 4%. В течение 2006 года он еще вырос на 30–50% и сейчас экспертно оценивается в 5–6%. Рост продолжается. Так, Артем Мякшун отмечает: «Доля лизинга недвижимости в портфеле «ЧелИндЛизинг» пока незначительна, но есть основания рассчитывать на серьезное развитие данного направления финансовой аренды. За I полугодие 2007 года в нашей компании было заключено лизинговых сделок в 3 раза больше, чем за весь 2006 год».
Появились и лизинговые компании, специализирующиеся именно на недвижимости, например «Риэл-Лизинг» (Екатеринбург). Впрочем, «специалистов по недвижимости» среди лизинговых компаний пока немного: слишком узкий сегмент. А вот предлагать этот вид лизинга в числе других стараются практически все игроки. Алексей Курушин объясняет интерес игроков к данному виду лизинга: «Рынок лизинга недвижимости в России достаточно молод. Но именно поэтому он очень перспективен. Отсюда и желание большинства лизинговых компаний работать в этом сегменте. Их привлекает надежность и ликвидность самого предмета лизинга, существенным является и то, что лизинговые сделки достаточно объемны, а следовательно, аккумулируют больший доход при стандартных затратах на рассмотрение финансовой сделки».
Из этой тенденции есть и исключения – лизинговые компании, которые не работают с недвижимостью. Например, «Лизинг-М» (Магнитогорск). Начальник финансового отдела компании Игорь Кожухов аргументирует позицию, перечисляя минусы этого вида деятельности с точки зрения лизинговой компании: «Первое: компания работает на кредитных ресурсах коммерческих банков, которые являются достаточно короткими для сделок с недвижимостью (3–4 года). Это самый большой минус. Для лизинговой компании предоставлять лизинг на срок свыше четырех лет достаточно накладно, но интересно для лизингополучателя и наоборот. Отвлечение собственных ресурсов на длительный срок в настоящее время также невыгодно, так как объем сделок на лизинг оборудования и транспорта настолько велик, что компания использует все возможные и доступные финансовые ресурсы (коммерческие кредиты, займы организаций и частных лиц, эмиссия ценных бумаг) для удовлетворения спроса. Второе: длительность и многократность регистрации прав на недвижимость – регистрация на лизин говую компанию (1 месяц), регистрация обременения в пользу коммерческого банка (1 месяц), снятие обременения и передача права собственности лизингополучателю (1 месяц). Третье: ускоренный срок лизинга недвижимости в среднем составляет 8–10 лет. Такой срок неприемлем для лизинговой компании. При меньшем сроке лизинга появляется значительный выкупной платеж, который приведет к доходу с точки зрения бухгалтерского учета и к убытку с точки зрения налогового учета. Кроме того, при укороченном сроке лизинга далеко не каждый лизингополучатель сможет этот платеж выплатить».
Из-за молодости рынка, относительно небольшого количества сделок собрать по лизингу недвижимости точную статистику и выделить явных лидеров сегмента трудно. Поэтому Алексей Курушин предлагает определять лидеров не по объему профинансированных сделок, а по активности на рынке игроков, по наличию у них отработанных внутренних процедур и реальных «длинных» денег: «К таким бы я в первую очередь отнес «Лизинговую компанию Уралсиб», «РГ Лизинг» (дочерняя компания Сбербанка РФ)».

Юридические тонкости
Лизинг теоретически очень выгоден покупателям недвижимости, о чем свидетельствует, например, опыт Запада, где до 70% недвижимости приобретается в лизинг, а в портфеле лизинговых компаний сделки с недвижимостью занимают до 30%. Почему в России он пока получил на порядок меньшее распространение?
Во-первых, сам инструмент достаточно нов, и бизнес-сообщество недостаточно осведомлено о его преимуществах. Отсутствие широкой публичной практики выливается в определенное предубеждение к этому инструменту со стороны потенциальных клиентов.
Проблема новизны усугубляется тем, что нормативная база, регламентирующая лизинговые сделки, не может похвастаться четкостью, на практике возникает масса чисто технических нюансов, спрогнозировать решение которых невозможно из-за отсутствия устоявшейся юридической и судебной практики. Поэтому большая часть покупателей пока предпочитает не связываться с «непонятным инструментом».
Приведем только один, наиболее показательный, пример, хотя специалисты могут назвать множество. Лизинг предполагает заключение минимум двух договоров: лизинга и купли-продажи. Первым должен заключаться договор лизинга, по которому лизинговая компания приобретает полномочия приобретения для лизингополучателя объекта недвижимости. Этот договор должен быть зарегистрирован в региональном управлении Федеральной регистрационной службы. Но в договоре лизинга должен быть указан приобретаемый объект, а он может перейти в собственность лизинговой компании только после заключения договора купли-продажи с продавцом. Комментирует Игорь Кожухов: «Приобретая недвижимость в собственность для последующей передачи в лизинг, лизинговая компания обязана зарегистрировать факт передачи, а в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» есть только понятие «аренда», но нет «лизинга». Таким образом, в регистрации лизинговой сделки будет отказано. В свою очередь, лизинговая компания, объявив сделку не
лизингом, а арендой, не может использовать бухгалтерские и налоговые льготы, которые предусмотрены при лизинге».
Игроки рынка выходят из ситуации следующим образом: готовят пакеты документов для двух договоров и подают их в регистрационную палату одновременно. Вроде бы все в порядке. Но, получается, что с момента подписания лизингового договора до момента регистрации сделка не имеет юридического веса и держится исключительно на доверии участников друг к другу. Подобные «сделки на доверии» у бизнесменов, прошедших школу 90-х, не в чести.
«Значительная проблема развития лизинга недвижимости скрывается в практике сделок на рынке недвижимости и «юридическом качестве» объектов», – комментирует г-н Кожухов. Алексей Курушин поясняет: «При том что сегодня потенциальному покупателю помещения предлагаются десятки вариантов, не более 1% из них продается путем прямой продажи недвижимости по рыночной цене. Чаще всего продавцами предлагаются различные комбинированные «схемы» (покупка компании, например). Лизинг же эффективен исключительно при полностью «белой» схеме купли-продажи.
Различные способы «оптимизации» налогообложения также препятствуют развитию лизинга. Для минимизации налога на имущество собственники помещений предпочитают оформлять сделки по балансовой стоимости. При лизинговой сделке цена недвижимости должна иметь рыночную цену, поэтому может возникнуть разница между балансовой и реальной стоимостью, которая облагается налогом на прибыль и НДС. «Большинство потенциальных лизинговых сделок так и не реализуется из-за того, что, как правило, продавцы недвижимости не готовы реализовывать ее по рыночной цене в «белую», так как балансовая стоимость значительно ниже рыночной», – подтверждает Антон Гугнин.
Актуальной остается и проблема доступности финансовых ресурсов для лизинговых компаний. Чаще всего объектом лизинга становятся относительно новые постройки, имеющие большой срок полезного использования – 15–30 лет. Это выгодно не только лизингополучателю, но и банку: длительный срок делает объект недвижимости ликвидным. Но даже с учетом ускоренного коэффициента срок амортизации нового здания составит 5–10 лет. Такой срок кредитования – предельный для российской банковской системы, на практике взять кредит на 10 лет очень сложно. Именно поэтому средний срок лизингового договора на сегодняшний день 5 лет, хотя идеальным вариантом является десятилетний договор, при котором объект амортизируется полностью, а остаточная стоимость выкупа, соответственно, сокращается до нуля.
Наконец, сам процесс оформления лизинговой сделки с недвижимостью куда более сложен и длителен, чем может показаться на первый взгляд. Если лизинг оборудования или автотранспорта можно оформить за день-два, то для недвижимости понадобится несколько месяцев. Лизинговой компании необходимо проверить полномочия продавца и юридический статус объекта, произвести оценку недвижимости, собрать техническую информацию по зданию и земельному участку. Сама сделка, как уже было сказано выше, сопровождается тремя регистрационными процедурами, каждая из которых продолжается в среднем по месяцу.
Отдельно придется решать вопросы с землей под объектом недвижимости и вокруг него. Согласно ФЗ «О финансовой аренде», земельный участок не может быть предметом лизинга. «Лизинговая компания не может сдать землю в лизинг. А при приобретении лизинговой компанией земли к этой сделке будет применен коэффициент градостроительной ценности земли 10, так как лизинговые компании входят в группу финансовых и развлекательных организаций, и цена земли возрастает на порядок», – поясняет Игорь Кожухов. Следовательно, при лизинге недвижимости землю необходимо либо приобретать в собственность либо брать в аренду, что в целом увеличивает объем документооборота по сделке. А с ясностью юридического статуса и секьюритизацией земельных участков дело обстоит еще хуже, чем со зданиями. Сбор информации и проверка отнимает много времени.
Помимо вопросов оформления прав на земельный участок нередко возникают проблемы с перезаключением договоров на оказание услуг ЖКХ и пересогласованием технических условий, например, с энергетиками на подключение мощностей. Пересогласовывать придется и специфические обременения, например обязательства по сохранению объектов культурного наследия.
Особая статья – договоры аренды, которые зачастую присутствуют на объекте недвижимости. Лизинговые компании требуют, чтобы к моменту заключения лизингового договора объект не был сдан в аренду, а все существующие договоры аренды должны быть расторгнуты. То есть при заключении лизинговой сделки придется расторгнуть, а потом снова заключить, возможно, десятки договоров с арендаторами.

Инструменту быть
Если внимательно проанализировать описанные выше проблемы, увидим: все они – типичные болезни роста. Поэтому можно прогнозировать, что со временем они будут ослабевать. Лизинговые компании наработают практический опыт разрешения «тонких вопросов», будут созданы юридическая и судебная практика разрешения споров, способы защиты сделок, и, возможно, упрощены процедуры регистрации. Что касается финансирования, то деньги, которые выдают российские банки, и так постепенно «удлиняются» и удешевляются, в том числе за счет снижения ставки рефинансирования. Не говоря уже об иностранных банках, которые активно выходят в регионы с их «длинными» и дешевыми ресурсами.
Поэтому представители лизинговых компаний единодушно прочат лизингу коммерческой недвижимости дальнейшее бурное развитие. «Потенциал же у этого рынка огромен. Можно говорить о суммах, превышающих не один миллиард долларов, которые могут быть направлены в этот сектор. Уверен, что уже в ближайшие 3–4 года в России до 30% недвижимости будет приобретаться в лизинг. Наглядным примером может служить взрывное развитие нашего рынка ипотеки за последние год-два. Лизинг же коммерческой недвижимости, по своей сути, является прямой аналогией ипотеки жилья. Я думаю, что в эти же сроки лизинг, как более эффективный способ финансирования приобретения коммерческой недвижимости, по темпам своего развития, а возможно, и по объемам сделок, должен обогнать классическое банковское кредитование. Количество же клиентов, решивших использовать лизинг при покупке недвижимости в ближайшие 2–3 года, увеличится на порядок», – заключает Алексей Курушин.