Практически все продуктовые сети, а на сегодняшний день их насчитывается порядка 25, рассматривают Уральский регион как один из перспективных в своих планах развития. Сети бытовой техники и электроники тоже не отстают и планируют экспансию в города с населением более 300 тысяч человек. В каждом крупном городе Уральского региона ведется строительство торговых центров, которые уже подразумевают вхождение брендовых сетей, в том числе и DIY. Однако федеральные сети на Урале более не ждут с хлебом-солью. Напротив, местные операторы готовятся дать достойный отпор «оккупантам».

По словам директора департамента торговой и региональной недвижимости холдинга Penny Lane Realty Алексея Могилы, вслед за центром России и Южным федеральным округом крупные торговые сети начали активно осваивать рынок Большого Урала. При этом учитывались перспективы создания логистической системы, количество жителей, уровень доходов населения, общее развитие рынка. На сегодня рейтинг наиболее «освоенных» уральских городов выглядит следующим образом: в авангарде идут Екатеринбург, Тюмень и Сургут; далее следуют Челябинск, Магнитогорск, Нижневартовск; вслед за ними – Курган и Златоуст.
Степень проникновения федеральных и иностранных компаний на рынок Екатеринбурга действительно высока, и процесс экспансии еще не завершен. Однако, по мнению директора управляющей компании «Система» Алексея Караваева, в настоящее время в город преимущественно заходят игроки, упустившие наиболее удачный для этого момент. «Яркий пример – MacDonalds, который изначально предъявлял очень высокие требования к помещению (расположение объекта в центре города, размещение на первом этаже и в первой линии торгового центра, низкие арендные ставки), – отмечает Алексей Караваев, – и поэтому долго не мог выбрать партнера в Екатеринбурге. В результате MacDonalds открылся в ТРЦ «Карнавал» и ТРЦ «Мега», то есть в центрах, безусловно, интересных, но явно не соответствующих первоначальным запросам оператора».
Определить соотношение торговых площадей, занимаемых федеральными и региональными компаниями на рынке Екатеринбурга, непросто, так как многие игроки, в частности такие операторы, как Sela, Sisley, Benetton, работают по франшизе. Если же говорить о представленных марках, то федералы занимают примерно от 20 до 40% рынка. В дальнейшем это соотношение сохранится, так как, с одной стороны, объемы строительства коммерческой недвижимости в городе увеличиваются, с другой – федеральные сети заходят на местный рынок достаточно осмотрительно, предпочитая не использовать тактику «быстрого» выхода.
Большинство федеральных операторов присутствует и на рынке Уфы. Наиболее широко представлен сегмент бытовой техники и электроники («М.видео», «Мир», «Техносила», «Эльдорадо», «Техно-Эксперт» – входит в федеральную сеть «Эксперт»), одежды, спортивных товаров («Спортмастер», Intersport, Adidas, Nike и т. д.). Продуктовый ритейл представлен скромнее («Рамстор», «Патэрсон», «Пятерочка», «Магнит»), хотя выход в регион в ближайшее время готовят несколько операторов.
Детские товары представлены двумя крупными федеральными сетями – «Детский мир» и Bananamama. Формат DIY представлен местными игроками, среди которых стоит выделить крупного оператора «СтройАрсенал» из Екатеринбурга. Ниша развлечений также представлена только региональными проектами. Один из крупнейших развлекательных центров города открыла челябинская сеть «Мегаполис».
Немного иная картина в Челябинске. Начальник управления по торговле и услугам городской администрации Сергей Березуев считает, что здесь федеральные ритейлеры практически не представлены. На их долю приходится не более 20% рынка, включая фаст-фуд. По словам господина Березуева, можно говорить только о единичных случаях присутствия федералов на карте города и области: магазин торговой сети «Детский мир», Metro cash & carry, открывшийся на днях в Копейске, ТС «Дикси», которую в Челябинске относят скорее к «своим», региональным, игрокам. В целом же наиболее сильные и популярные операторы, такие как, например, «Теорема», «Незабудка» или «Молния», являются местными операторами. Относительно недавно о своем желании выйти на челябинский рынок заявила сеть «Седьмой континент». Однако пока это только планы.
Между тем продолжающееся «нашествие» федеральных сетей в регионы позволяет предположить, что в ближайшие 2–3 года ситуация будет меняться, и рынок Челябинска начнет заполняться федеральными компаниями, которые, возможно, вытеснят ряд региональных сетей. Вероятно, что соотношение между региональными и «пришлыми» компаниями в результате составит 50 на 50%. На сегодня торговых площадей в Челябинске, по мнению специалистов, хватает для удовлетворения потребностей всех игроков, в то время как, например, в Екатеринбурге имеется дефицит, который приводит к вытеснению одних операторов другими.

Что почем?
С начала 2007 года рынок коммерческой недвижимости на Урале не демонстрировал резкого роста цен ни в сфере купли-продажи, ни в сфере аренды. Между тем, по словам управляющего партнера компании «БК-Недвижимость» Павла Кузнецова, увеличение стоимости «квадрата» за 2006 год, которое, например, в Екатеринбурге составило порядка 30–50% в самых привлекательных торговых объектах, стимулирует собственников к сдаче помещений в аренду, а не к продаже. Цена 1 кв. м торговых площадей в Екатеринбурге составляет на сегодня порядка 90–130 тыс. рублей, а средний срок реализации не превышает 3 месяцев. При этом арендные ставки составляют в центре города $1150/кв. м в год, в более отдаленных районах – $690/кв. м в год. Между тем на площади малого формата в наиболее посещаемых ТЦ годовая арендная плата может достигать $2700/кв. м.
Как правило, владельцы помещений находят арендаторов очень быстро: от недели до месяца, хотя большинство площадей в современных зданиях распределено еще до окончания постройки.
Ретроспектива цен на торговые площади по городам Урала выглядит следующим образом: в Ижевске стоимость «квадрата» колеблется в границах 80–120 тыс. рублей, а годовая ставка аренды на центральных улицах составляет от $400 до $1100/кв. м; средняя цена продажи 1 кв. м в Перми составляет от 50 до 120 тыс. рублей, ставки аренды в среднем по городу достигают $350–400/кв. м в год; в Челябинске аренда достигает $2500/кв. м в год и 140–210 тыс. рублей за «квадрат» при сделках купли-продажи.
Несмотря на активное строительство объектов коммерческой недвижимости в таких городах, как, например, Екатеринбург и Пермь, качественных вакантных площадей в регионах не хватает (например, по оценкам корпорации «Перспектива», доля свободных площадей в Перми не превышает 10–15%). Поэтому «борьба» игроков за квадратные метры не ослабевает, однако соотношение сил эксперты оценивают по-разному.
Так, по словам Алексея Могилы, конкуренция между местными и федеральными операторами при аренде площадей встречается повсеместно и постоянно. Как правило, федеральные компании предъявляют более высокие требования к площадям, чем региональные игроки. Федералы заинтересованы в аренде или покупке объектов с высокими показателями по местоположению, отделке (в том числе по витринам и входным группам), электронагрузке. Соответственно они имеют большие бюджеты на вхождение в тот или иной проект и готовы оказать достаточно серьезное противостояние региональным операторам. К тому же, если речь идет о вхождении в какой-либо торговый центр, арендодатели предпочитают крупные федеральные сети. Нахождение на их территории таких сетей, как «Перекресток» или «Седьмой континент», увеличивает капитализацию объекта и улучшает его имиджевую составляющую.
Разница между общероссийскими и местными компаниями по арендным ставкам, как правило, очень незначительна и возникает только в том случае, если речь идет о тендере на то или иное помещение. Но даже тогда ставка не всегда играет решающую роль, зачастую бренд все же сильнее.
Алексей Караваев полагает, что говорить о конкуренции в вопросе получения площадей можно, но не противопоставляя федеральные сети региональным игрокам. Речь идет о борьбе всех существующих претендентов за дефицитные площади. И собственники объектов, планируя разместить на своей площади, например, магазин бытовой техники, готовы рассматривать претендентов от местного «Оникса» до федерального «Эльдорадо». При этом предпочтение со стороны управляющей компании все же отдается федеральному игроку, несмотря на то что с ними больше проблем на стадии заключения договора.
«В сложившейся ситуации местные сети готовы платить большую арендную плату, так как и в борьбе с конкурентами они согласны на более низкую долю прибыли. Кроме того, они готовы заходить в ТЦ на этапе строительства, – отмечает господин Караваев. – В принципе, у управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости нет отдельной таксы для «местных» и «пришлых», но в итоге аренда для федеральных сетей ниже, так как они более узнаваемы. В дальнейшем, я думаю, ставки будут уравниваться».
Заместитель генерального директора «Отечественные технологии» Айдар Усманов считает, что крупные федеральные операторы при аренде площадей в ТЦ практически не ощущают конкуренции со стороны местных сетей, поскольку местная крупноформатная розница представлена единичными игроками, за исключением форматов «супермаркет» и «гипермаркет», где местные сети и сети из прилегающих регионов (Екатеринбург, Челябинск) пытаются составить конкуренцию федеральным сетям. Конкурентная борьба скорее всего происходит между самими операторами национального масштаба за качественные торговые площади в профессиональных торговых центрах.

Выбор собственника
Основным параметром, которым руководствуются собственники при выборе того или иного оператора, является формат оператора и его бренд, способный генерировать большие потоки покупателей. Если собственнику важна имиджевая функция то, скорее всего, предпочтительнее будет федеральный оператор, который может привнести свою технологию и выступить «якорем» для привлечения других брендовых операторов. Если собственник делает ставку на размер арендных платежей, то, скорее всего, выбор будет сделан в пользу местного оператора.
Федеральные сети обладают рядом несомненных преимуществ. Это раскрученный бренд, отстроенные бизнес-процессы, возможность обучения персонала. Также это достаточно хорошая финансовая структура, которая позволяет заходить на большие объекты и создавать хорошие качественные магазины. Федеральные сети больше вкладывают непосредственно в отделку и в формирование товарного перечня. Конечно, нельзя забывать и о таких факторах, как федеральная рекламная программа или локальная рекламная кампания, которую обычно представляет оператор, заходя на рынок.
Однако местные игроки знают особенности локального рынка и у них уже сформированы свои группы потребителей. Зачастую лояльность покупателей к местным операторам выше, они готовы платить более высокие арендные ставки и менее требовательны к арендуемым помещениям.
Наиболее быстрыми темпами в регионах развиваются: сегмент одежды, в основном за счет приобретения местными операторами франшиз известных марок; продуктовая розница – за счет прихода новых федеральных игроков и развития сетей (как местных, так и федеральных) различного формата; аптечные сети; операторы мобильного и цифрового оборудования.
Пионерами при освоении тех или иных территорий, как правило, являются супермаркеты, так как это наиболее востребованный сегмент торговли. Именно супермаркеты наиболее удачно адаптируются к локальным рынкам, так как могут закупать товары в регионах и формировать вплоть до 70–80% ассортиментного перечня за счет товаров местных производителей. Соответственно они менее, чем другие игроки, привязаны к логистическим цепочкам и, выстраивая распределительные центры в крупных городах, могут развивать свою сеть на достаточно больших территориях.
Сергей Березуев считает, что экспансия федеральных игроков не несет опасности для региональных рынков. Скорее наоборот, регионы получают возможность обогатить свой опыт принятыми во всем мире наработками, которые используют столичные компании. К тому же рост конкуренции, который неминуемо влечет за собой выход федеральных и иностранных компаний, приведет, вероятно, к формированию разнообразных союзов в среде местного предпринимательства.
Между тем опыт показывает, что федеральные игроки, несмотря на имеющиеся у них преимущества, не смогут заполнить региональные рынки полностью. В то же время для того, чтобы укрепить свои позиции, регионам необходимо создавать собственные бренды, развивать местных операторов. В этом заинтересованы и торговые центры, которые хотят предложить своему покупателю не только стандартный набор марок, но и иметь в ассортименте свою «изюминку». Так, например, ТРЦ Park House в Екатеринбурге ведет политику по привлечению местных модельеров, которые в нем уже представлены и сотрудничество с которыми управляющая компания центра планирует расширять.