Сектор складской недвижимости Урала пока далек от насыщения. Местные ритейлеры «ютятся» в староформатных складах, терпеливо ожидая ввода в строй заявленных комплексов, а федеральные сети в отсутствие качественных складских площадей не торопятся с выходом на этот региональный рынок. По прогнозам специалистов, насыщение складского рынка произойдет в 2009 году, но не во всем регионе, а только в крупном распределительном центре Урала – Екатеринбурге.

Существующий дефицит
По данным инвестиционно-девелоперской компании (ИДК) «Алур», наибольший дефицит качественных складских площадей среди крупнейших городов Урала наблюдается в Перми (450 тыс. кв. м), Челябинске (405 тыс. кв. м) и Екатеринбурге (400 тыс. кв. м). В Тюмени спрос на качественную складскую недвижимость составляет 235 тыс. кв. м. При этом, по словам Гюзель Герасимовой, руководителя отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, строительство складов в этих городах практически не ведется. Известны лишь единичные примеры – в Тюменской области местный игрок «Партнер» заявил о строительстве в 2007–2009 годах логистического комплекса класса А общей площадью 70 тыс. кв. м. Предполагаемый объем инвестиций в проект, по сообщениям ИДК «Алур», – около $65 млн. Инвестиционная компания «Лайнер» объявила о намерении построить складской комплекс на 130 тыс. кв. м в Челябинске. Однако Гюзель Герасимова выразила сомнения в реализации этого проекта. По ее словам, город не испытывает необходимости в качественных складских площадях.
По данным ИДК «Алур», администрация Пермской области разрабатывает концепцию развития транспортно-логистической инфраструктуры региона, предполагается строительство нескольких мультимодальных складских комплексов в Перми.
В столице Урала Екатеринбурге, по словам экспертов Jones Lang LaSalle, насчитывается порядка 670 тыс. кв. м общей складской площади, из них современным требованиям отвечают лишь 130 тыс. (не более 20%). Остальные – малопригодные для хранения помещения, построенные в советские времена.
«Обеспеченность населения Екатеринбурга (на 1000 чел.) высококлассными складскими площадями (А, В+) значительно ниже (в 3–4 раза) показателей европейских городов», – дополняют специалисты компании «Урал-Гермес».
Существующий спрос на качественные складские площади столицы Урала намного превышает предложение. Однако в 2009 году, как уже отмечалось, в городе можно будет наблюдать иную ситуацию – предложение будет существенно опережать спрос. «Но только при условии введения всех заявленных проектов», – уточняет г-жа Герасимова. «Суммарно по классам складская инфраструктура в Екатеринбурге и Свердловской области до 2010 года будет динамично расти. При этом станут преобладать современные складские комплексы классов А и В, а помещения классов C и D, превалирующие сегодня, со временем утратят конкурентоспособность», – подтверждают в «Урал-Гермесе».
По данным специалистов «Урал-Гермеса», в Екатеринбурге на сегодняшний день определены две зоны для строительства складских комплексов. Одна из них – внутригородская, базирующаяся на существующих складских территориях и ориентированная преимущественно на городской рынок. Другая зона – это внешнее кольцо складских логистических центров, расположенных в континентальных и меридиональных коридорах в зоне ЕКАД и ориентированных на область, регион.
Сегодня в городе ведется строительство 8 логистических комплексов. Наиболее крупные и мощные из них расположены преимущественно в зоне ЕКАД:

северный узел (Верхняя Пышма, Среднеуральск, Серовский тракт);
северо-восточный узел (северо-восточная часть Екатеринбурга, выезд на Березовский);
юго-восточный узел (район ЕКАД, пос. Кольцово, шоссе «Екатеринбург – аэропорт Кольцово»);
западный узел (проектируемое пересечение ЕКАД и Московского тракта, пермское направление).

На сегодняшний день, по сведениям экспертов Jones Lang LaSalle, заявлено порядка 760 тыс. кв. м качественных складских площадей. Но, как правило, это небольшие объекты от 10 до 30 тыс. кв. м, и строятся они для собственных нужд компании.
Однако есть и довольно масштабные проекты. Так, компания «Евразия Логистик» приступает строительству логистического комплекса класса А. Общая площадь проекта под названием «Пышма» составит 280 тыс. кв. м. Местный оператор ООО «Терминал «Чкаловский» возводит одноименный крупный логистический комплекс, общая площадь которого на выходе составит 250 тыс. кв. м, из них порядка 150 тыс. кв. м займут офисы и торговля (данные «Урал-Гермес»). Объект будет завершен к 2010 году.
По данным ИДК «Алур», о реализации высококачественных складских комплексов (общая площадь каждого – 100 тыс. кв. м) заявили «Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр» и MLP. Однако, по словам экспертов Jones Lang LaSalle, впоследствии MLP отказалась от проекта из-за проблем, связанных с земельным участком.
На пересечении ЕКАД и шоссе «Екатеринбург – Кольцово» трест «Уралтрансспецстрой» возводит складской логистический комплекс класса А «Модуль» общей площадью 24 тыс. кв. м.
Финансово-промышленный холдинг AVS group заявил о строительстве двух одноименных логистических комплексов: в районе города Березовский (класс В, Свердловская обл.) и на Московском тракте (класс А). Общая площадь складов составит 360 тыс. кв. м. Реализовать проекты девелопер намерен к 2015 году. В Свердловской области, в городе Верхняя Пышма, к 2010 году будет возведен складской комплекс класса А общей площадью 43,9 тыс. кв. м; в Нижнем Тагиле на 2-м км Свердловского тракта в 2010 году должен быть сдан склад класса В+ общей площадью 48,6 тыс. кв. м. Строительство ведет компания «Мега-Трейд».

Всегда найдется выход
«Отсутствие предложения на рынке качественной складской недвижимости является сдерживающим фактором для дальнейшего развития региональных потребительских рынков. В частности, большинство федеральных сетей, выходящих на рынок Тюмени, испытывают трудности с организацией логистики и вынуждены откладывать сроки выхода в регион или сокращать масштабы и инвестиции в развитие сетей. В то же время крупные местные оптовые и дистрибьюторские компании из-за значительного дефицита качественных складских площадей отвлекают значительные финансовые средства из основного торгового бизнеса на строительство качественных складских площадей под собственные нужды. Данная тенденция, безусловно, тормозит развитие основного бизнеса компаний», – говорят специалисты ИДК «Алур».
Федеральные ритейлеры, решившиеся на выход в Екатеринбург, по словам Гюзель Герасимовой, вынуждены выделять значительную часть средств на строительство складов для своих нужд или закладывают в строительство, к примеру, гипермаркета, определенную долю площадей для складирования своей продукции. Местные же торговые операторы, по ее словам, не особо заботятся о вопросах складирования и, как правило, используют низкокачественные складские площади. «Федеральным и международным операторам нужны современные складские площади класса А, так как требования к качеству складирования этих компаний более жесткие. Более того, отсутствие подобных предложений сдерживает выход международных и крупных федеральных ритейлеров в город», – подытоживает г-жа Герасимова.
Спрос на качественные складские площади формируется в первую очередь федеральными торговыми сетями и логистическими операторами. «Последние все чаще рассматривают уральские города в качестве приоритетных целей при определении стратегии развития бизнеса. В последнее время можно наблюдать существенный рост платежеспособного спроса на качественную складскую недвижимость со стороны крупных местных оптовых и дистрибуторских компаний», – говорят в ИДК «Алур».
Все специалисты единодушны в том, что недостаток площадей, соответствующих международным стандартам качества, становится одним из главных препятствий развития потребительских рынков региона и экономики Урала в целом.