Оцен­ка гос­ти­ниц: все не так просто

Когда клиент заинтересован в определении стоимости недвижимости, оценщик, рассчитывающий стоимость «при продолжении текущего использования» действующего объекта оценки, искажает фактический состав стоимости, а возможно, вводит клиента в заблуждение. Наличие такой возможности вынудило профессиональные регулирующие организации в США сформулировать требование к оценщикам, согласно которому при оценке любого действующего объекта они обязаны отделять компоненты, не связанные с недвижимостью, от стоимости собственно недвижимости (The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, Appraisal Standards Board of the Appraisal Foundation, 1990 and subsequent editions, USA. Standards Rule 1-2(e) and its appended “Comments”).
Помимо гостиниц, к действующим объектам, в состав которых входят существенные компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, относятся медицинские учреждения, пристани катеров, парки аттракционов, поля для гольфа, лыжные курорты, театры, даже рестораны и заправочные станции. Для оценки таких объектов нередко выбирается доходный подход, требующий разделения дохода от недвижимости и дохода от всех прочих компонентов стоимости (услуг, управления бизнесом, а также статей, не связанных с недвижимостью).
Оценка гостиниц получает все большее распространение в России, по мере того как органы власти ряда регионов проводят приватизацию принадлежащих им долей участия в гостиницах, а также по мере активизации рынка застройки за счет участия инвесторов, вкладывающих как собственные, так и заемные средства. Не исключено, что в случае с новыми или конкурентоспособными гостиницами инвесторов будет интересовать именно стоимость в продолжение текущего использования. Однако когда речь идет о старой или несовременной гостинице или когда кредитор хочет узнать стоимость собственно недвижимости, оценщик обязан разделять профильные статьи и статьи, не связанные с недвижимостью, чтобы рассчитать стоимость только земли и здания.
Не связанные с недвижимостью компоненты действующих объектов делятся на материальные (т. е. физически существующие) и нематериальные (возникающие в результате взаимосвязей и физически не существующие). Применительно к гостинице корреляцию между стоимостью недвижимости, статьями, не связанными с недвижимостью и общей стоимостью в продолжение текущего использования можно выразить при помощи следующей формулы:

Стоимость недвижимости = стоимость гостиницы в продолжение текущего использования – (стоимость материальных + нематериальных компонентов, не связанных с недвижимостью).

При оценке действующих гостиниц предпочтение, как правило, отдается доходному подходу. Гостиничный бизнес носит локальный характер, что ограничивает возможности применения двух других подходов. Несмотря на возможную приемлемость затратного подхода в случае с новой гостиницей, а также при оценке отдельных компонентов, не связанных с недвижимостью, он не пригоден для оценки действующих гостиниц ввиду отсутствия методики достоверного расчета износа (функционального, физического и экономического) на рыночной основе. Что касается сравнительного подхода, то на местных рынках слишком редко удается получить данные о продаже аналогичных гостиниц, необходимые для обоснованных выводов. В результате оценщики в большинстве случаев уделяют максимум внимания расчету реалистичного чистого годового операционного дохода гостиницы (NOI). Для оценки собственно здания и земельного участка гостиницы (недвижимости) необходимо отдельно рассчитать доход от статей, не связанных с недвижимостью (материальных и нематериальных).
Когда эта задача выполнена, можно вычислить два различных, хотя и взаимосвязанных расчетных значения рыночной стоимости недвижимости. Во-первых, стоимость недвижимости можно рассчитать как разницу между стоимостью при продолжении текущего использования и совокупной стоимостью материальных и нематериальных активов (см. предыдущую формулу). Во-вторых, после расчета совокупного NOI при продолжении текущего использования из полученного результата можно вычесть NOI, относящийся к материальным и нематериальным активам, при этом разность будет представлять собой NOI, относящийся исключительно к зданию и земле. Затем данное значение NOI недвижимости можно капитализировать по рыночной ставке капитализации недвижимости, что позволит рассчитать рыночную стоимость исключительно здания и земли. Описанный метод выражается следующей формулой:

Стоимость недвижимости = NOI при продолжении текущего использования – NOI статей, не связанных с недвижимостью / Рыночная ставка капитализации недвижимости (%)

Что касается статей, не связанных с недвижимостью, то материальные статьи достаточно легко поддаются расчету, поскольку они включают в себя мебель, машины, оборудование, специализированные функции здания гостиницы, а также прочие отделимые улучшения, необходимые для эксплуатации объекта. Нематериальные статьи включают в себя не менее шести основных категорий, краткое описание которых приводится в следующей таблице.
На сформировавшихся рынках анализ типовых гостиниц высшей категории показывает, что расчетные значения стоимости статей, не связанных с недвижимостью, составляют 30–35% от общей стоимости в продолжение текущего использования. Таким образом, на объекты недвижимости приходится 65–70%. В России разброс такого соотношения может быть еще больше, что существенно повышает необходимость адекватным образом учитывать различные элементы в целях обеспечения достоверности значений при расчете стоимости гостиниц.
Гостиницу можно описать как «…комплекс навыков в области маркетинга, управления и технологий, включающий в себя специализированное оборудование, применяемое на объекте недвижимости» (J.A. Graaskamp, “Hotel/Motel Lecture”, Graaskamp on Real Estate, ed. S. P. Jarchow (Washington, D.C.: The Urban Land Institute, 1991b: 297). Чтобы провести оценку только объекта недвижимости, необходимо внимательно распределить доход (и стоимость) между управленческими и маркетинговыми навыками в деятельности и активами, не связанными с недвижимостью. Если оценщик располагает необходимой для этого квалификацией, это поможет его клиентам принимать более обоснованные коммерческие решения, способствуя развитию рынка недвижимости в России.