В Екатеринбурге в конце 2009 года появится торгово-развлекательный центр, архитектурную концепцию которого разработал знаменитый японский архитектор Кишо Курокава, автор таких проектов, как Tour Pacifique в парижском районе Дефанс, новое здание музея Ван Гога в Амстердаме, торговый центр Convention Center в Осаке и др. Возводить ТРЦ будет екатеринбургский девелопер ИК RED. Об особенностях этого комплекса, а также о пути развития ИК RED рассказал директор компании Олег Кудрявцев.

– Расскажите, пожалуйста, об истории образования инвестиционной компании RED. Каков был основной бизнес владельцев до выхода на рынок коммерческой недвижимости? Или же компания была изначально нацелена на рынок недвижимости?
– Если рассматривать этап постперестроечного времени, то действительно, область интересов владельцев всегда была в сфере недвижимости. История образования группы компаний RED уходит корнями в 1992 год, в предприятие, которое специализировалось на строительстве жилья и сегодня является одним из лидеров этого рынка в Екатеринбурге. В рамках текущей деятельности была образована и активно развивалась «программа первых этажей». В результате к 2000 году было принято решение о выделении коммерческой недвижимости в самостоятельное направление. В период с 2000 по 2005 год направление развивалось в рамках деятельности нескольких самостоятельных предприятий. В 2005 году в соответствии со стратегией развития была проведена реструктуризация и организована группа специализированных предприятий RED (Real Estate Development), работающих под единым брендом. Такая структура позволила выйти на новый уровень развития, стать девелопером, способным самостоятельно решать вопросы от концепции объекта до его управления и инвестиционной продажи.

– Ваша компания осуществляет девелоперскую, инвестиционную и управляющую деятельность. Какое направление для RED является основным?
– Мы не выделяем отдельно какое-либо направление в компании, поскольку все они звенья одной цепи и взаимно дополняют друг друга на разных этапах реализации проекта.

– Олег Станиславович, расскажите, о девелоперских проектах компании подробнее: опишите концепцию строящихся проектов, их площадь и местоположение.
– В настоящий момент в нашем портфеле более 15 проектов: офисные центры, логистические комплексы и торгово-развлекательный центры. Совокупный объем площадей составляет более 400 тыс. кв. м.
Так, в скором времени завершится строительство двух офисных центров класса А – «Палладиум» (30 тыс. кв. м) и «Сенат» (10 тыс. кв. м). В начале следующего года будет введен в строй еще один бизнес-центр класса В+ «Галеон» (31 тыс. кв. м). В этом году мы приступаем к строительству торгово-развлекательного центра, который проектирует знаменитый японский архитектор Кишо Курокава. Комплекс будет позиционироваться в сегменте luxury. Завершить его строительство планируется в 2009 году. Кроме того, в историческом центре мы ведем строительство многофункционального бизнес-центра общей площадью 50 тыс. кв. м. В его состав будет входить отель 4–5* на 200–250 номеров и офисы класса А. Управлять строительством будет международный оператор. Из числа операторов планируем переговоры с «Рэдиссон» и Kempinsky. Офисной составляющей скорее всего будем управлять самостоятельно. Ориентировочная дата ввода – конец 2009 – начало 2010 года.

– Как финансируются такие проекты?
– Все наши проекты в размере 30% финансируются собственными средствами, оставшиеся – привлеченными: проектные, форвардные сделки с покупателями, а также на основе создания совместных предприятий. Также рассматривается вопрос о создании совместного предприятия. У нас уже есть предложения по созданию СП по ряду наших проектов, которые озвучивать пока рано, так как решение еще не принято. Кроме того, ведется инвестиционное строительство объектов под конкретного заказчика, который после завершения строительства покупает объект.

– Планируете ли в будущем продажу этих объектов?
– Часть объектов, примерно 50%, мы намерены продать, часть – оставить в своем активе. Так, будет продан бизнес-центр «Галеон». Объект оценен покупателями в $92–94 млн.
Готовится еще ряд инвестиционных сделок, информацию о которых мы пока не будем разглашать.

– Как вы считаете, какой тип девелопмента, спекулятивный или долгосрочный, наиболее привлекателен для рынка Екатеринбурга на сегодняшний день?
– На сегодняшний день на рынке Екатеринбурга преобладает именно спекулятивный тип девелопмента. В Екатеринбурге, к сожалению, игроки рынка коммерческой недвижимости слабо понимают такое понятие, как «спекулятивный девелопмент», и, соответственно, вид деятельности становится далеким от высокопрофессионального. Девелоперы продают свои объекты не целиком, а мелкой нарезкой. Без ложной скромности отмечу, что в области инвестиционных продаж объектов целиком мы являемся одними из пионеров.
По состоянию на сегодня скажу, что мы 5–7 наших объектов оставим в своем активе, остальные будут проданы.

– Как вы считаете, какой сегмент коммерческой недвижимости в городе испытывает недостаток площадей? Планируете ли вы проекты в данном сегменте?
– В Екатеринбурге катастрофически не хватает высококачественных площадей. Особенно это касается сектора торговли. В последнее время торговые центры, возводимые в нашем городе, стали совсем безликими, типовыми. В них отсутствует изюминка, но присутствует одинаковый арендаторский состав. Возникает ощущение, что девелоперы строят ради того, чтобы строить. Абсолютно свободна ниша ТЦ сегмента luxury. Наша компания взялась восполнить пробел в этом сегменте. Кроме того, в основном мы строим объекты высокого класса, стараясь при этом учитывать общепринятую классификацию.

– Какие форматы недвижимости, на ваш взгляд, были бы наиболее востребованы в городе?
– Конечно же, офисы, торговля и склады. Спрос на складские помещения в городе намного превышает предложение. Так, на сегодняшний день острый дефицит качественных складских площадей составляет от 400 до 600 тыс. кв. м.
Чуть менее востребована гостиничная недвижимость, поскольку заявлено очень много проектов в этом сегменте. К 2010–2011 годам на екатеринбургском рынке гостеприимства ожидается насыщение.

– С какими основными трудностями сталкивается девелоперская компания в Екатеринбурге?
– Думаю, не открою Америку, если скажу, что основная проблема заключается в больших обременениях, связанных с развитием города. Зачастую строительство объектов ведется на месте старого жилого фонда – деревянных строений, коими изобилует центр города. И на плечи девелопера ложатся затраты по освобождению площадки, прокладке новых инженерных сетей, автомобильных развязок. Особо отмечу, насколько тернист путь согласований с различными инспекциями.

– Как ваша компания их решает?
– Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Путем переговоров, убеждения, совместных программ и решений с другими застройщиками, администрацией города, инстанциями, решающими технические вопросы обеспечения города водой, теплом, электроэнергией.

– Не секрет, что рынок во всех городах испытывает кадровый голод. Как вы решаете проблему нехватки специалистов в области управления и девелопмента?
– Кадровая проблема действительно существует, особенно в девелоперской деятельности. Иногда мы привлекаем специалистов из других компаний, а также проводим различные обучающие семинары для своих сотрудников.

– Кого вы считаете конкурентами в области девелопмента?
– Конкуренция в девелопменте на рынке Екатеринбурга развита достаточно серьезно, отмечу нескольких сильных игроков: «Нова Групп», «Малышева-73», активно развивается «Олипс».

– Планирует ли RED развиваться за пределами Екатеринбурга? Если да, то где именно? Если нет, то почему?
Выходить за пределы Екатеринбурга мы планируем не так скоро, года через три – в Челябинск и Пермь. У нас достаточно много дел в городе.

– Компания RED предлагает на рынке услуги девелопера, управляющей компании, строительной организации. Может ли клиент обратиться к вам только за одной из них? Готова ли RED выступать в качестве «наемного» девелопера?
– Мы пока не планируем предлагать свои услуги на внешнем рынке. Однако нашим партнерам зачастую оказываем ту или иную услугу.

– Насколько активно собственники коммерческой недвижимости передают свои объекты в управление? Что способствует развитию рынка УК?
– В большинстве своем каждый собственник объекта предпочитает управлять им самостоятельно. Однако ситуация в корне изменится, когда на рынок начнут выходить профессиональные управляющие компании, которые продлевают «жизнь» объекту, и собственники уже начнут задумываться о том, чтобы отдать управление профессионалам. Кроме того, для грамотного арендатора имя управляющей компании подчас играет решающую роль в вопросе аренды в том или ином объекте. Иными словами, если комплексом управляют профессионалы, доверие потенциальных арендаторов к данному объекту увеличивается.