Ты кто мне, девелопер?

Слово «девелопер» позаимствовано нами прямым фонетическим копированием английского слова developer, образованного от глагола to develop – развивать. «В этом и заключается основная миссия девелоперов: развитие объекта, территории и города в целом. По большому счету главная задача девелопера – увеличивать капитализацию объекта недвижимости – в этом его принципиальное отличие от других участников производственной цепочки недвижимости. Отсюда вытекает второе отличие: девелопер выполняет именно комплекс работ, связанный с разработкой концепции объектов, привлечением инвестиций, строительством и последующим управлением объектами. Если, к примеру, проектировщики «рисуют красивые картинки», строители – строят, риелторы занимаются продажей или сдачей в аренду, управляющая компания – эксплуатирует здание, то девелопер – это собирательное понятие, которое включает в себя все перечисленные функции», – считает директор департамента маркетинга ЗАО «Энергоинвест» (Челябинск) Людмила Фрунзе.
Иными словами, от любого другого участника рынка недвижимости девелопер отличается тем, что подходит к задаче комплексно. «Девелопер – юридическое лицо, организующее и управляющее процессом создания объекта недвижимости. Процесс включает в себя разработку концепции, поиск земельного участка, оформление документации на земельный участок и строительство, поиск инвесторов или соинвесторов, сдачу в эксплуатацию, реализацию объекта», – подчеркивает заместитель генерального директора ЗАО «Наш Дом» Андрей Озорнин. Руководитель департамента маркетинга и консалтинга PTDN realty group (Пермь) Ольга Пермякова рисует свое видение: «Девелопер инициирует, создает, финансирует, контролирует и организует процесс от начала и до конца. Поэтому девелопер должен видеть настоящее и будущее проекта «с высоты птичьего полета».
Таким образом, большинство уральских игроков рынка недвижимости понимают девелопмент как «осуществление полного цикла работ по созданию и капитализации объекта недвижимости». Девелопмент объекта состоит из множества этапов работ со своими специфическими функциями. Между тем девелоперу вовсе не обязательно осуществлять каждый этап. Его задача – организовать процесс, связать звенья производственной цепочки воедино. Аналитик рынка недвижимости ГК «ЛЕКС» Валентина Трошина подчеркивает: «Девелоперу присущи функции генератора идей и организатора воплощения их в жизнь. Все остальное – дополнительные функции, которые девелопер вынужден брать на себя».
Итак, на рынке существует два основных подхода к девелопменту и, соответственно, две группы игроков. Первая – девелоперы, которые самостоятельно осуществляют всю работу или большую ее часть по созданию и коммерциализации недвижимости. Назовем этот тип условно – «девелопер-строитель». Вторая – девелопер является организатором, связующим звеном между различными игроками рынка недвижимости – специалистами в своей области (строителями, инвесторами, риелторами и т. д.). Этот тип – «девелопер-организатор».

Печать происхождения
Помимо ключевого деления девелоперов на «строителей» и «организаторов» игроки на рынке называют множество принципов классификации. «В современной России общепринятой классификации девелоперов нет, – отмечает Людмила Фрунзе. – Поскольку девеломпмент – это многогранная деятельность, то и классифицировать можно по различным признакам». Например, в зависимости от стратегии девелоперов можно разделить на претворяющих в жизнь различные концепции; реализующих сетевой проект; смешанный тип – девелоперы, которые реализуют разные концепции, но в их составе есть сетевые проекты. Естественно, игроков можно классифицировать в зависимости от географии бизнеса (федеральные, региональные, местные) и от сегмента рынка недвижимости, на котором специализируется игрок (торгово-развлекательная, офисная, складская, гостиничная).
Директор департамента консалтинга LCMC Сергей Богданчиков предлагает классифицировать девелоперов исходя из их ключевой компетенции. Он выделяет следующие группы: классический девелопер (изначально команда создается «под себя» и работает в собственных интересах, как правило, такой девелопер не владеет собственной землей и не инвестирует деньги в проект); девелопер – собственник земли (как правило, является инициатором проекта); девелопер-строитель; девелопер-инвестор (чаще всего это дочерняя структура инвесторов).
Но, как прокомментировал генеральный директор компании «АССО-Строй» (Ижевск) Рустам Хабибуллин, «приведенная классификация характерна для более развитых рынков, уже прошедших этап специализации и профессионализации девелоперских компаний. На региональных рынках, в частности в Ижевске, актуальной пока остается типология девелоперов по «источнику их происхождения». С этой точки зрения он предлагает выделять четыре основных типа региональных девелоперов: выросшие из застройщиков; из брокерских компаний (бывшие риелторы в общепринятом смысле этого слова); инвестиционные компании, «почуявшие» привлекательность рынка недвижимости для вложений; так называемые новички, вслед за тенденциями развития рынка решившие попробовать свои силы в этом бизнесе.
«В отдельную категорию существующих ныне девелоперов я бы выделил людей, близких к системе распределения земельных участков, – продолжает Рустам Хабибуллин. – Для них эта деятельность стала возможной и интересной, поскольку появился ресурс в виде участков. Иными словами, определяющей для них стала не девелоперская деятельность как таковая, а ресурсы, позволяющие ее осуществлять».

Инвесторы против строителей
Очевидно, что для компаний, выросших из строительных организаций, наиболее характерно осуществление генподрядных работ. Эти компании обладают максимумом знаний о технологиях строительства, большим опытом административной работы, в том числе по получению разрешительной документации. Естественно, у таких игроков не возникает проблем с ресурсами (кадры, оборудование, интеллектуальный потенциал) для осуществления собственно строительства. Слабое место подобных игроков – недостаточно глубокое знание рынка и его потребностей. Они начинали работать в то время, когда для успеха проекта достаточно было построить недвижимость, с ее реализацией проблем не возникало. Сейчас, по мере насыщения рынка, ситуация меняется. «Строительные компании могут хорошо строить, но будут действовать по привычной для себя схеме, где главное – построить. Насколько прибыльный проект, когда его начинать и заканчивать, где размещать, кем заполнять, какую капитализацию он сформирует и что нужно сделать, чтобы ее повысить, – эти вопросы остаютс
я за кадром или решаются в процессе строительства, а часто и после него», – отмечает Людмила Фрунзе.
Как видно из самого названия, ключевой компетенцией подобных игроков является брокеридж. В отличие от тех же бывших строителей эти игроки хорошо разбираются особенностях спроса и предложения на рынке, тонко чувствуют изменения конъюнктуры. Таким образом, они способны инициировать наиболее эффективный в данный момент продукт. Основной проблемой этих игроков является относительно небольшой масштаб и отсутствие опыта собственно строительной деятельности. Поясняет Людмила Фрунзе: «Они должны накопить очень большой опыт в сфере недвижимости, чтобы шагнуть в сторону девелопмента. На этот рынок существуют высокие входные барьеры: опыт, знания, грамотный персонал, а самое главное – стартовый капитал, позволяющий вести огромный фронт подготовительных работ, – ведь на первоначальном этом этапе ни инвесторы, ни кредитные учреждения еще не готовы вас финансировать».
Отсутствие проблем с финансированием – главная отличительная черта и конкурентное преимущество девелоперов-инвесторов. По мнению Валентины Трошиной, девелоперы-инвесторы – наиболее эффективная организация бизнеса на текущий момент. Единственная проблема, с которой сталкиваются подобные игроки, – сложности с поиском достойных исполнителей.
Отдельная, пожалуй, самая интересная на сегодняшний день категория – «новички», то есть компании, не обремененные какой-либо историей, изначально создающиеся как девелоперские. Как правило, их характеризует наиболее оптимальная в условиях существующей конъюнктуры рынка структура, современные подходы к девелопменту объектов. Акционеры у таких вновь создаваемых игроков и их масштаб могут быть самые разные: как небольшие компании, созданные под конкретный проект (частный предприниматель диверсифицирует бизнес и вкладывает средства в недвижимость как в более доходный, нежели основной бизнес), так и средние (те же строительные холдинги в последнее время выделяют направление девелопмента в отдельный бизнес) и крупные ФПГ, которых опять же привлекает высокая доходность рынка недвижимости.
Какая бизнес-модель более успешна? Сергей Богданчиков подходит к этому вопросу философски: «Каждая из перечисленных выше моделей девелопмента актуальна и эффективна. Только в российской действительности эффективность чаще всего зависит не от модели, а от того, есть ли у организации доступ к земельным участкам. Важна еще и стабильная инвестиционная подпитка, потому что достаточно часто актуальность проекта теряется из-за долгих поисков земли и финансирования».
Рустам Хабибуллин также не склонен отдавать приоритет какой-то одной стратегии: «С моей точки зрения, каких-либо существенных различий в бизнес-моделях девелоперов, работающих на рынке Удмуртии, нет. Все они осуществляют свою деятельность по одной схеме, руководствуясь главным образом требованием экономической целесообразности.Наиболее выгодные условия для ведения бизнеса, я считаю, у тех компаний, которые располагают необходимыми для этого ресурсами. Я бы выделил три типа ресурсов, которые в конечном счете определяют успешность девелоперской компании: административный ресурс, известность компании (бренд) и собственные инвестиции».
Тем не менее сухие цифры позволяют сделать вывод о большей или меньшей успешности той или иной бизнес-стратегии. В крупных уральских городах наиболее многочисленной категорией девелоперов являются бывшие строительные компании. Это объяснимо: они раньше других выходили на рынок. А вот наиболее эффективными оказываются девелоперы-инвесторы. В подавляющем большинстве именно они являются лидерами локальных рынков. «Брокеры» заметны только на тех рынках недвижимости, объем и уровень развития которых позволил риелторам накопить достаточно опыта и средств для входа в девелопмент. К примеру, в Екатеринбурге есть несколько девелоперов, история которых уходит к агентствам недвижимости («Малышева-73», «Мира-39»), а в Тюмени подобных игроков нет.
«Новички» пока не занимают лидирующих позиций ни по количеству, ни по занимаемой ими доле рынка, но могут похвастаться наиболее высокой динамикой развития.

От стабилизации рынка…
К существенным недостаткам девелопмента Урала следует отнести тот факт, что до сих пор многие игроки ведут свой бизнес, как спекулянты: едва успев создать проект, распродают его по частям. В итоге на рынке появляется продукт с большим количеством собственников, которым невозможно качественно и профессионально управлять.
Но рынок не стоит на месте. Основным трендом в ближайшие годы станет усиление конкуренции и относительное насыщение сегментов. Другими словами, рынок постепенно будет стабилизироваться, как результат – более постоянными станут и количество игроков, и их типология. Комментирует Ольга Пермякова: «Рынок Перми, как и других крупных уральских городов, постепенно насыщается, строится и вводится в эксплуатацию много новых объектов, как торгово-развлекательных, так и офисного назначения. Конкуренция на рынке недвижимости обостряется, о чем свидетельствует появление невостребованных, неудачных объектов. Если десять лет назад рынок мог «с аппетитом съесть» все, что предлагается, сейчас его потребности становятся более изысканными и капризными. Соответственно если раньше процесс девелопмента представлял собой схему «построил – продал», то в перспективе будет выживать сильнейший, а именно тот, кто будет чутко чув­ствовать рынок, его дефицитные ниши и актуальные потребности, тот, кто будет видеть будущее проекта, видеть дальше момента сдачи в эксплуатацию».
Итак, в ближайшей перспективе конкуренция на рынке будет усиливаться, сегменты – насыщаться, количество игроков – сокращаться, а сами они станут крупнее. У девелоперов какого типа больше шансов на успех в этих условиях?

…к унификации игроков
Рустам Хаббуллин считает, что «соб­ственные финансовые ресурсы будут наиболее значимым фактором успеха девелопера на рынке. Значение других видов ресурсов постепенно будет снижаться, в частности, за счет более четкого определения правил игры на этом рынке». Соответственно преимущества получат девелоперы-инвесторы. Пальму первенства этому типу игроков отдает и Андрей Озорнин: «Будущее за этими компаниями, доля других будет сокращаться, либо они будут уходить с рынка, либо «расти» до девелоперов-инвесторов».
Один из типов девелоперов, влияние которых будет сокращаться, – это девелоперы – собственники земли, которые ранее играли очень заметную роль на рынке. Это связано с тем, что рынок земельных участков пусть медленно, но формируется. И хоть поиск земельного участка по-прежнему проблема номер один, его наличие уже не является главным залогом успеха. На первое место выходят финансовые возможности и профессионализм девелопера.
Что касается «девелоперов-строителей» и «девелоперов-брокеров», им придется в первую очередь расширять собственные финансовые возможности, чтобы «дотянуться» до уровня «инвесторов». В противном случае они постепенно будут вытесняться с рынка. Хорошие предпосылки для развития у «новичков», особенно у дочерних структур крупных ФПГ. Они пользуются большой финансовой и политической поддержкой головной организации, и, как правило, выходят на рынок, обеспечив себе фронт работ минимум на несколько лет. Эксперты прогнозируют: этот вид девелоперов будет наращивать собственную долю на рынке.