Офисы на продажу

Продавать или нет построенное офисное здание, арендовать или приобретать в собственность помещение под офис компании – эти решения принимаются в зависимости от кон­кретных условий – стратегии и планов развития компании, наличия покупателя или продавца, рыночной ситуации и многого другого. Считается, что непременным условием развитого рынка является специализация на определенном виде деятельности: строишь – управление доверь другим, ведешь непрофильный бизнес – не обременяй его вложениями в недвижимость и т. д. Однако и на западном, и уж тем более на российском рынке достаточно примеров успешного совмещения девелоперами строитель­ства и управления – собственники не спешат продавать свои здания, предпочитая стабильный долговременный доход.
Тем не менее рынок купли-продажи развивается на Урале весьма активно: его начало характеризовалось продажей объекта на стадии строительства по частям для получения средств на возведение этого же объекта. Такая схема, впрочем, практикуется и сейчас. Благодаря развитию системы кредитования необходимость в продаже помещений уже не является столь острой, но остается возможность инвестиционных сделок, связанных с продажей здания, заселенного арендаторами, или продажей на стадии проекта – в любом из этих случаев речь идет об объекте целиком.
Эксперты уральского рынка недвижимости отмечают, что оценить соотношение компаний, которые продают свои объекты, и девелоперов, которые оставляют их в собственности, на сегодняшний день очень сложно в первую очередь из-за непрозрачности рынка купли-продажи офисных зданий. Как сообщает заместитель генерального директора УК RED Андрей Брауде, это соотношение будет различным для разных сегментов офисной недвижимости: для помещений в жилых домах доля покупок составляет значительно больше половины, в сегменте же профессиональной коммерческой недвижимости, т. е. бизнес-центров класса А и B, – меньше 40% площадей, представленных на рынке.

А вот кому офис новенький…
Зачастую девелоперы бизнес-центров вынуждены продавать целые этажи или блоки в офисных центрах на этапе строительства из-за нехватки средств на его завершение. Таким образом, будущий собственник квадратных метров выступает одновременно и соинвестором строительства. Специалисты челябинской компании «Энергоинвест» рассказывают, что площади в первом бизнес-центре компании «Славянский» продавались на этапе строительства, однако причина этого заключалась не в желании получить «быстрые» деньги, а в отсутствии кредитной истории компании. «Элементарно нужны были деньги на строительство, – отмечают в «Энергоинвест». – Однако мы не хотели привлекать фирмы, цель которых – перепродать площади по окончании строительства. Привлекались статусные компании, такие как Synterra Ural и «Транслизинг». «Для девелопера продажа на этапе строительства является фактором привлечения инвестиций для завершения проекта, – соглашается Андрей Брауде. – Покупателя в таком случае можно назвать соинвестором, т. к. он, вкладывая деньги на раннем этапе, обеспечивает себе прибыль в будущем и, кроме того, разделяет риски вместе с девелопером».
Еще одна причина продажи – наличие у девелопера других, более прибыльных проектов. Тогда он стремится поскорее «выйти» из текущего проекта и выставляет его на продажу, нередко отдельными блоками или этажами.
Однако когда в бизнес-центре появляется много собственников, то он начинает напоминать коммунальную квартиру: вопрос управления отдельными блоками в здании может обернуться настоящей головной болью. «Наличие нескольких собственников в одном здании, не связанных одним юридическим лицом, создает риск несогласованности совместного владения объектом, – предупреждает Андрей Брауде. – Владение объектом, кроме прибыли, связано с большим числом обязательств, затрагивающих различные аспекты: хозяйственные, технические, юридические и порой этические».

Управление по частям
Существует несколько форм соб­ственности на помещения бизнес-центров. Например, объект недвижимости приобретался несколькими собственниками в долях и соответ­ственно теперь находится в совместной собственности. Это оформляется в виде договора простого товарищества, решение по данному объекту принимаются совместно всеми собственниками. В этом случае управляющая компания работает с советом директоров, где постановления утверждаются большинством голосов или в соответствии с размером вклада каждого участника. Хуже, когда на объекте собственники владеют помещениями, которые приобретали в разное время. В результате их хозяева оказываются «соседями по неволе». В этом случае, заключив договор на услуги управления и эксплуатацию с основным владельцем здания, управляющая компания вынуждена согласовывать свои действия с остальными собственниками, которые, возможно, и не стремятся заполучить к себе в помощники УК. Тем не менее в компании «Энергоинвест» считают, что эту проблему можно решить: в бизнес-центрах «Славянский» и «Петровский» часть площадей находится в собственности занимающих их компаний, при этом «Энергоинвест» осуществляет централизованное управление. «Мы серьезно изучали вопрос управления – как самостоятельно, так и сотрудничая с консультантами и экспертами, и на сегодня система настолько отработана и отрегулирована, что проблем не возникает», – отмечают в компании.
Аналитики рынка отмечают, что продажа блоков или этажей в строящихся бизнес-центрах снижает привлекательность проекта для потенциальных арендаторов. Ведь предугадать политику и действия, допустим, собственника этажа в отношении всего здания практически невозможно. Многие эксперты придерживаются мнения, что в офисных комплексах стоит продавать только абсолютно независимые друг от друга здания, не имеющие общих инженерных систем и коммуникаций. Зачастую в комплексах из трех зданий одно продается с целью минимизировать финансовые риски.

Построить и сберечь
Несмотря ни на что многие владельцы зданий не торопятся продавать свою недвижимость – из-за нечеткого земельного, налогового законодательства и инвестиционного климата. Нехватка, а также сложная схема получения участков под строительство объекта, экономические и политические риски формируют ситуацию нестабильности для девелоперов. Большинство девелоперов предпочитают иметь стабильный актив в своем портфеле с фиксированным финансовым потоком в виде арендных платежей, откладывая возможность единовременных сделок на «светлое завтра». Еще одним сдерживающим фактором для собственника при продаже недвижимости является величина налога. В некоторых случаях «оброк» делает сделку невыгодной.
«Схема, при которой девелопер сдает в аренду и управляет построенным объектом, характерна для амбициозных девелоперских компаний, – отмечает Андрей Брауде. – И хотя на сегодняшний момент таких компаний немного – в Екатеринбурге это «Корус» (БЦ «Корин-центр»), «Уралстройинвест» (БЦ «Самолет», ГK RED (БЦ «Сенат», БЦ «Палладиум»), – их отличает более качественный подход к проектированию, строительству и управлению, а также высокая активность на рынке офисной недвижимости».

Покупать или арендовать?
Конечно, иметь собственный бизнес-центр – это огромный плюс для имиджа компании в целом. При принятии решения особое внимание уделяется сравнению доходности от вложения средств в собственный офис или собственный бизнес. Но это не единственный показатель, анализ проводится комплексно. Во внимание принимаются различные факторы. Например, следует помнить, что покупка недвижимости – это «утяжеление» баланса компании. Как отмечают в «Энергоинвесте», стратегия развития некоторых компаний не предполагает выкупа помещений – это ведь не только требует единовременного вложения значительных средств, но и ограничивает ее гибкость. Такие фирмы арендуют площади для своих офисов. Есть компании, которые выдвигают покупку как обязательное требование, чтобы не зависеть от конъюнктуры рынка, динамики арендных ставок и прочих факторов. Для них это ключевой пункт развития бизнеса на территории Челябинска.
Сейчас в стране наблюдается экономический рост, плавно растут объемы продаж, увеличивается штат компаний. Покупка офиса в условиях постоянного расширения – это заведомое ограничение гибкости компании. При прогнозировании собственного развития компании часто ошибаются и недооценивают свои потребности. И тогда через несколько лет они могут оказаться в ситуации, когда нужно будет покупать еще один офис либо продавать имеющийся и приобретать больший по размеру. «Если фирма находится на стадии роста, количество ее сотрудников постоянно увеличивается, при этом требуются инвестиции для развития бизнеса, – отмечают в ГК RED. – Для такого предприятия выгоднее арендовать помещения, т. к. это позволяет компании не выделять ресурсы для управления недвижимостью и планировать расходы на аренду».

Офисы с историей
Обычно процесс покупки начинается с подбора объекта, который бы соответствовал требованиям покупателя. Далее наступает период первичных переговоров, когда происходят «смотрины» и в первом приближении оговариваются финансовые аспекты. По мнению некоторых экспертов, в большинстве случаев заинтересованная в сделке сторона нанимает независимых оценщиков для подтверждения цены продажи. Если на этой стадии обе стороны достигли консенсуса, то между ними заключается некий договор о намерениях, и процесс плавно перетекает в следующую стадию, а именно в стадию проверки.
Если сделка по купле-продаже совершается на вторичном рынке, то следует учесть ряд важных юридических и финансовых аспектов. Например, немаловажной является проверка «юридической чистоты» офиса. Все предыдущие сделки с объектом должны быть легитимны.
Недвижимость является одной из распространенных форм залога в банке. Таким образом, нужно убедиться, что будущий офис нигде не заложен. Следует проверить, на все ли изменения и отклонения от первоначального плана БТИ у собственника имеются соответствующие разрешения и согласования. Если в момент совершения сделки с объектом выяснится, что его изменения не узаконены, это может грозить еще и штрафом.
На первичном рынке дело обстоит несколько проще, хотя здесь тоже не обойтись без проверки надлежащих правоустанавливающих документов: прав аренды на земельный участок, разрешения на строительство, выполнения обязательств перед городскими властями и др.
Естественно, когда речь идет об инвестиционных сделках, эта стадия становится более длительной, так как проверка происходит по стандарту due diligence. Если покупатель проводит его по всем правилам и в соответствии с мировыми стандартами, это займет больше года, что может себе позволить далеко не каждый. Но зачастую сделки по купле-продаже завершаются в течение одного-двух месяцев, при этом due diligence в полной мере не проводится, и сделка проходит на основании доверия покупателя или консультанта покупателя к продавцу. Это влечет за собой определенные риски, но в целом помогает избежать снижения доходности объекта, которое возможно при длительном процессе due diligence.
Многие сделки по купле-продаже офисов реализуются не путем покупки объекта недвижимости, а путем покупки юридического лица, на которое оформлено здание. Это делается с целью снижения налогов, но это легитимная схема. Юридическое лицо, на которое продавец переписывает это здание, не отяжелено никакими другими обязательствами. Таким образом, сама сделка представляет собой покупку 100% акций компании.

Что же дальше?
Считается, что крупные города Уральского региона по уровню развития рынка коммерческой недвижимости на 5–7 лет отстают от Москвы. Исходя из этого можно ожидать, что с ростом рынка количество распроданных по частям офисных зданий в Уральском регионе будет сокращаться. Отсутствие единого владельца усложняет управление зданием привлеченной УК, а с ростом масштабов офисных проектов такое управление станет необходимым. К тому же все больше девелоперов будет задумывать свои здания как инвестиционные объекты, а в этом случае наличие нескольких собственников является большим минусом.