Около четырех лет назад, когда я уехал из Москвы в Тихоокеанскую Азию, у меня возникла идея записать самые яркие воспоминания об этом славном и динамичном городе. Сейчас, по прошествии нескольких лет, я с удовольствием рассказываю о нем по памяти.

Танцуя джигу
У времени есть чудесное свойство – хорошие моменты впоследствии начинают казаться намного лучше, чем они были на самом деле, а плохие или становятся историей, или просто забываются.
Мне очень повезло работать аналитиком недвижимости в Москве в 2003–2007 годах. Рынок за эти годы изменился больше, чем за весь период с начала 1990-х, развиваясь необыкновенно стремительно: объем современных офисных площадей увеличился с 374 000 кв.м в 2003 году до более чем 1 282 000 кв.м в 2008-м. Основные игроки тоже поменялись. Если раньше рынок контролировали местные девелоперы и инвесторы, то перед кризисом уже 70% инвестиций приходило из-за границы. Формировались новые активы, развивались амбициозные девелоперские проекты, московские офисные объекты класса «А» впервые достигли уровня зарубежных. Казалось, все движется в верном направлении.
В то время строительство Москва-Сити еще только начиналось, а сейчас линия горизонта столицы изменилась полностью. Завершение некоторых объектов (Russia Tower, Eurasia Tower) остается под вопросом, однако в Москве, столице с многовековой историей, сейчас появляются современные европейские финансовые центры. Москва-Сити может похвастать офисами прайм-класса площадью более чем 1 млн кв.м, и сегодня именно эти высококлассные здания, одни из самых высоких и впечатляющих в мире, в значительной мере формируют городской пейзаж. К примеру, высота Imperia Tower – около 240 м, Capital Towers – свыше 300 м. Это не идет ни в какое сравнение с 2003 годом, когда офисные объекты класса «А», такие как Гоголевский, 11, были единственными «инвестиционными сделками» в нашем активе.

Говорит Москва
Два месяца назад, после моего возвращения в Москву, я сразу заметил разницу. В столице стало тише и спокойнее. Причину таких изменений не всегда просто понять. Если раньше в центре города лишь кое-где появлялись торговые центры вроде «Атриума» или «Охотного ряда», то сейчас столицу украшают комплексы мирового класса – в качестве ярких примеров сразу вспоминаются «Европейский» и «Афимолл-сити», каждый площадью примерно 180 000 кв.м. И этот список можно продолжить – городская среда в последние годы удивительно изменилась.
Я знаю, что нельзя применять слово «выскочка» по отношению к городу, но о Москве часто говорят именно так, ожидая новых ответов на вопрос «а теперь что?».
Возможно, это несколько цинично, но мне с трудом верится, что Москва, этот мощный город, эта имперская столица, умерила свои амбиции, чтобы пополнить ряды восточноевропейских приятных, стабильных и предсказуемых городов. Москва никогда не соответствовала определенному шаблону и вряд ли будет в будущем.
На расстановку сил в столице значительно повлиял кризис (что, надеюсь, изменится со временем). Просматривая наши диаграммы-графики того «трудного периода», мы сталкиваемся с суровой реальностью: минимальные ставки доходности в сегменте офисных площадей прайм-класса подскочили до 12–13%, произошел резкий спад иностранных инвестиций – 70–80% капитала приходилось на долю отечественных инвесторов, приостанавливались или прекращались девелоперские проекты.
Поскольку большинство оставшихся в России иностранных инвесторов сосредоточилось на московском рынке (на их долю приходится около 80% всех сделок, заключающихся сейчас в столице), складывается впечатление, что российские рынки недвижимости танцуют «ленинское танго» – один шаг вперед, два назад (к началу 2000-х).
К счастью, с тех пор ситуация значительно изменилась, и в последние два года показатели развития дают основания для оптимизма. Рынок инвестиций стал намного более устойчивым, и особое внимание вновь направлено на ритейл. Объемы инвестиций тоже восстанавливаются – в прошлом году в российские проекты было вложено около $5 млрд. Однако несмотря на то что рынок в целом возвращается к докризисному уровню, продолжается определенное затишье, которое меня несколько беспокоит. Возможно, я стал более пессимистично оценивать ситуацию из-за времени, проведенного в Юго-Восточной Азии.

Жемчужины Востока
Более трех лет назад я уехал работать в Азию (в Сингапур, затем в Индию). За это время мне представилась возможность не только, как и предполагалось, «повысить профессионализм» и приобрести «международный опыт», эта поездка дала мне значительно больше.
Офисные и торговые комплексы Сингапура, крошечного города-государства, совершенно потрясли меня. Очард Роуд, известный сингапурский торговый район, оказался организованным на таком высоком уровне, который редко где встречается. По всему острову расположены более 3 000 000 кв.м торговых площадей, из них более 700 000 кв.м – на Очард Роуд. Сингапур, несомненно, является сейчас лидером рынка торговой недвижимости в Юго-Восточной Азии.
Абсолютной противоположностью Сингапуру оказался его гигантский сосед на континенте. Индия отличалась от Сингапура практически всем. Это большая, пыльная, нередко плохо обустроенная и бедная страна, полная социальных контрастов и парадоксов. В то же время сложно отрицать неповторимое очарование Индии и ее огромный потенциал – сейчас уже явно наметился новый вектор развития страны.
За год, проведенный в Индии, мне удалось основательно изучить большинство главных торговых центров в Мумбаи, Дели, Ченнаи, Бангалоре, Калькутте и Идерабаде. В целом я был приятно удивлен. Некоторые из центров, особенно в Дели и Мумбаи, отлично построены и находятся в профессиональном управлении.
Уровень торговых центров в региональных индийских городах был гораздо менее впечатляющим, однако развитие рынка происходило там очень стремительно. Кто мог бы предположить еще десять лет назад, что такие бренды, как Zara или Gap, появятся в провинциальном Бангалоре? Подобная ситуация – это по крайней мере одна из параллелей индийских региональных рынков с российскими. Появятся ли другие?

Азиатская Россия
Уезжать из Азии было довольно сложно. Этот регион совершенно неповторим и находится в постоянной динамике. Возможно, кто-то подумает, что спустя несколько лет меня вновь потянуло туда. Однако, на мой взгляд, даже короткое пребывание в Азии – это уникальный опыт и впечатления, которые остаются надолго.
Опыт работы в Азии несколько изменил мое восприятие России – теперь я вижу в ней уникальное сочетание противоположных рыночных моделей тех азиатских стран, где я побывал.
После возвращения в Москву сложно было не удивляться тем возможностям, которые открылись здесь за это время. Несмотря на то что считается: в России нововведения принимаются с трудом, нельзя не отметить, что уровень государственного управления в ней очень высок. Как и в Сингапуре, российское правительство выявляет перспективные возможности и активно способствует их реализации. Хороший пример – подготовка к зимним Олимпийским играм в Сочи, когда более $12 млрд были вложены в экономику региона. Другие чрезвычайно важные направления, которые активно развиваются в России, – это создание специальных экономических зон, развитие потенциала регионов и повышение привлекательности российского рынка среди иностранных инвесторов.
Несмотря на то что прогнозы по БРИК, возможно, слишком идеалистичны (и нередко весьма спорны), сегодня можно с уверенностью говорить о хорошем потенциале рынка недвижимости. Стабильная экономика и активное продвижение в регионы – это те составляющие, которые в самое ближайшее время смогут обеспечить значительный рост российского рынка. Россия, как и Индия, заставляет эту ситуацию работать на себя и в долгосрочной перспективе сможет стать влиятельным игроком на мировом рынке. В ближайшие несколько лет мы как раз увидим, насколько хорошо Россия подойдет к реализации своего потенциала.