Классный офис

16 из 20, или Первый пошел!
Первая классификация была принята Московским исследовательским форумом (МИФ) в 2003 году, ее основой стали офисные классификации Варшавы и Праги. Московский рынок коммерческой недвижимости был еще молод, но уже дозрел до необходимости структуризации. Первые формулировки зачастую носили общий, несколько размытый характер. Старая классификация внесла определенный порядок в нестройные ряды разнокалиберных БЦ, хотя нечеткость формулировок подвигла многих на спекуляцию «классностью» объектов, особенно в регионах. Появлялись и появляются БЦ класса А с паркингом на 15 мест или класс В без лифта. «В процессе реализации офисных площадей девелоперы и консультанты часто завышают оценку объекта, чтобы быстрее и подороже продать, так как класс здания обычно является неким маркетинговым параметром», – говорит Мария Котова, директор по профессиональным услугам Knight Frank.
Классификация офисной недвижимости, в основе которой 20 стандартных критериев оценки, стала самой распространенной. «Она проста в применении, и на основе этой системы любой объект мог быть классифицирован: если у вас 16 и больше параметров – класс А, свыше 10 – В класс, больше 8 – С класс, – комментирует старый документ генеральный директор девелоперской компании «Энергоинвест» Виктор Лебедев. – Система в равной степени подходила и для Москвы, и для регионов».
При разработке новой классификации эксперты учитывали разные мнения. «К работе в качестве консультантов привлекались технические специалисты, в первую очередь строительных и профессиональных управляющих компаний, учитывались требования СНиПов, опыт написания подобных документов за рубежом и, конечно, реальные требования рынка», – поясняет Александр Гурганов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International. Тем не менее компании, не принимавшие участие в создании новой версии классификации, полагают, что МИФ работал «за закрытыми дверями». Дмитрий Сазанчиков, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, отмечает: «Информация о ходе работы была очень закрытой. Было понятно только, что идет работа над конкретизацией подходов и критериев оценки. С моей точки зрения, эта изначально ошибочная позиция не позволила подключить к работе многих специалистов. Кулуарность работы над классификацией была связана с недостатками, которых можно было избежать при более широком обсуждении с профессиональными участниками рынка».
В результате стали появляться различные «вариации на тему» – в зависимости от того, где применяется классификация. «Мы пользовались принятым документом, но с учетом местных условий, – уточняет управляющая офисным центром «Самолет» Екатерина Половнева. – Например, в Екатеринбурге нет многоуровневых «кольцевых дорог», поэтому применяются понятия «ядро центра», «центр», «первый пояс» и т. д.».
Тем не менее и в столице, и в регионах классификация 2003 года явилась неким стандартом для профессиональных участников рынка и позволила провести ранжирование объектов на рынке недвижимости. «Это стало обоснованием арендных ставок в том или ином здании, – считает начальник департамента развития недвижимости управляющей компании «Император» Юрий Николаев. – И дало повод девелоперам выбирать вектор развития недвижимости, позиционирования на рынке. К примеру, мы активно применяем данную классификацию в своей деятельности». До 2003 года в Пермском крае все объекты коммерческого назначения классифицировались и определяли свой статус по местонахождению. И иногда ставки аренды предлагались необоснованно высокие только по причине того, что здание находится в центре города на оживленных магистралях. Начиная с 2003 года начали вводиться в эксплуатацию профессиональные офисные центры. Профессионалы рынка, воспользовавшись предложенной классификацией, стали вести позиционирование объектов и формировать рынок. «Оценив по
предложенной классификации существующие объекты, мы пришли к выводу, что на рынке присутствуют объекты классов C, D. Вновь возводимые коммерческие объекты соответствовали классам В, В+», – рассказывает г-н Николаев.

Плюс на минус
По мнению компаний-консультантов, а также девелоперов, возводящих действительно качественные офисы, необходимость в новой классификации назрела давно.
«В сути самой системы были, на наш взгляд, существенные недостатки – неравнозначность критериев и субъективность оценки, – полагает Виктор Лебедев. – Спорными были качественные характеристики объектов, например, не всегда можно определить, качественные материалы использованы при отделке помещений мест общего пользования или нет, так как непонятно, что является критерием качества, и у разных специалистов может быть свое мнение на этот счет». Также вызывало вопросы определение «профессиональное управление зданием».
Другое «больное место» системы – разная ценность критериев классификации. Так, в составе 20 параметров в равной степени присутствуют и «подвесные потолки», что не представляет никакой сложности в реализации, и «допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия 400–450 кг/кв. м», что заложено непосредственно при строительстве здания и, по большому счету, даже этого мало для возможности эксплуатации объекта как общественного здания. И таких примеров много.
С помощью новой классификации арендаторы могут более профессионально оценить офисное помещение и свои требования к нему, а девелоперы – получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития. И, наконец, самое важное: теперь рейтинг бизнес-центров изменится. Гордое имя класса А некоторые известные БЦ поменяют на В+. Строчкой ниже переедут здания, построенные довольно давно, и те, чьи параметры уже не отвечают современным требованиям. Кстати, разграничение офисов класса В на две подгруппы – В+ и В- – некоторые эксперты считают преимуществом новой классификации. «Это позволяет выделить часть объектов, построенных несколько лет назад и реализованных с присвоением категории класса А, но не сравнимых с современными центрами», – отмечает Мария Котова, директор по профессиональным услугам Knight Frank. Правда, непонятно, почему бы тогда и класс А не разделить на А+ и А-, ведь многие участники рынка неформально эти подклассы используют.
«Однако в целом новые стандарты подходят только для Москвы, и регионы не могут воспользоваться этими наработками, – считает г-н Лебедев. – Некоторые параметры привязаны именно к московской шкале: «транспортная доступность», «обеспеченность парковочными местами». Регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий, в особенности это беспокоит девелоперов. И мы будем выступать с инициативой решения этого вопроса в масштабах Уральского региона и Челябинска в частности».
С этой точкой зрения согласны уфимские участники рынка. «Данная классификация применима для развитого рынка коммерческой недвижимости (Москва, Санкт-Петербург). Рынок офисных зданий Уфы, как и большинства крупных и средних городов России, находится на стадии становления, – говорит заместитель генерального директора группы компаний «Комплексные системы управления» Айдар Усманов. – Некоммерческое партнерство «Гильдия профессиональных управляющих» (Уфа) и наша ГК в своей практической деятельности используют классификацию офисных центров, принятую Гильдией управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД)».
Тем не менее девелоперы, как минимум те, что строят современные качественные офисы, приветствуют появление этого документа. «Новая классификация офисных зданий предоставляет девелоперам, инвесторам, покупателям и другим игрокам рынка четкие ориентиры, способствующие принятию оптимальных решений при совершении операций с коммерческой недвижимостью», – отмечает Максим Темников, председатель правления корпорации Mirax Group.

Новые подробности
В новой классификации изменились все пункты. «Можно сказать, что на базе старого документа был создан новый, с более четко прописанными критериями, не предполагающими многозначности трактовки, – объясняет Александр Гурганов. – А также появились новые параметры – структура собственности и требование принадлежности офисного здания одному владельцу, которое говорит, что офисное здание класса А не может быть распродано блоками или этажами разным компаниям».
Все современные офисные здания теперь делятся на три класса: А, В+ и В-. Класс С, который был в предыдущей версии 2003 года, в нынешней не рассматривается вовсе. При этом В+ и В- – два самостоятельных класса, между которыми обнаруживаются существенные различия. Например, наличие центральной системы отопления, вентиляции и кондиционирования является факультативным параметром для здания класса В-, в то время как для класса В+ наличие такой системы обязательно.
Все необходимые параметры для определения класса объекта теперь структурированы, объединены в группы и детализированы. В каждой группе присутствует набор обязательных и желательных критериев.
Ранее офисное здание класса А должно было соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 стандартных критериев: современные системы инженерного оборудования и т. д. В новой версии к классу А предъявляются гораздо более жесткие критерии: теперь объекту необходимо соответствие как минимум 19 обязательным критериям и двум факультативным. Требования разбиты на 6 групп. В каждой группе от 2 до 8 пунктов с детальным описанием. К примеру, был значительно расширен пункт об инженерных системах. Так, вариант 2003 года предполагал лишь «современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (система управления зданием)». В современной версии критерии прописаны более детально: системы отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха; возможности этих систем; электроснабжение; система безопасности.
Был доработан пункт, посвященный профессиональному управлению офисным зданием. В новом документе этот пункт сформулирован следующим образом: «Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее 5 офисными зданиями (не менее 5000 кв. м каждое) или обладающей соответствующим международным опытом».
Вместе с тем столь подробная дифференциация офисов качественного сегмента недвижимости, как считает Дмитрий Сазанчиков, неудобна в использовании. Без углубления в анализ трудно оценить, к какому классу относится то или иное здание, а уж тем более сравнить его с другим подобным объектом.
В новом документе ряд параметров носит рекомендательный характер. Как предполагают эксперты, с развитием рынка они могут перейти в категорию обязательных. «При разработке новой классификации мы старались опираться не только на существующие стандарты, но и предусмотреть новшества, – рассказывает Александр Гурганов. – Например, в качестве рекомендации девелоперам приведен более эффективный с точки зрения организации офисного пространства шаг колонн – 9 х 9 м. Но рынок не стоит на месте, появляются новые технологии, и через некоторое время возникнет необходимость внесения корректив в существующие пункты классификации, некоторые факультативные критерии станут обязательными, добавятся новые, которые будут отражать текущие тенденции и стандарты».

На будущее
Классификация 2006 года, разумеется, не конечный вариант. Пройдет еще несколько лет, и будет принята новая версия. «Рынок постоянно растет, а значит, то, что раньше считалось высококачественным, через 2–3 года станет средним по рынку, – отмечает Дмитрий Сазанчиков. – Потребуются новые параметры оценки, которые позволят выделить действительно уникальное предложение».
Самым спорным обещает стать параметр «хорошее местоположение». В новой классификации есть и свои недостатки. По мнению Марии Котовой, нынешняя версия, как и предыдущая, не позволяет четко определить классы бизнес-центров: А, В+, В.
Факультативность ряда параметров допускает вариативность при определении классности объекта. «Когда становится возможным несоблюдение одного обязательного и 4 факультативных критериев, могут возникать спорные вопросы при определении класса здания, – объясняет г-жа Котова. – Например, здание, не имеющее подземной парковки, но обеспеченное наземными парковочными местами менее чем 1/100, может быть отнесено к классу А, что вызовет сомнение у основных участников рынка в адекватности присвоенного класса».
По мнению Дмитрия Сазанчикова, в новой версии присутствуют неконкретные параметры, которые трудно оценить даже экспертно: «Наибольшие сомнения вызывает такой параметр, как «Прозрачная структура собственности». «Кто и каким образом определяет эту прозрачность? Что значит «структура собственности», если в предыдущем критерии уже рассматривается количество собственников здания? Вероятно, этот критерий относится к прозрачности «собственника», а не «собственности», что было бы более понятным. Также в новой классификации отсутствуют минимальные количественные параметры, отделяющие современные бизнес-центры от прочих административных зданий. Например, можно ли отнести к офисным зданиям класса А объект площадью 1000 кв. м или даже 150 кв. м, если все другие параметры соблюдены? В проанализированных GVA Sawyer классификациях, применяемых в США и Европе, для зданий класса А чаще всего используется минимальная нижняя граница в 50 тыс. кв. футов, или, соответственно, 5000 кв. м. Для зданий класса В – 10 тыс. кв. футов, и ли 1000 кв. м.
Кроме того, отсутствует нижняя граница этажности: на Западе для зданий класса А это от двух этажей на окраинах и многоэтажные башни в деловых районах. Для класса В возможно любое количество этажей. Очень важен год постройки или реконструкции здания. Для зданий класса А возможны требования по составу арендаторов, так как качество арендаторов и длительность сроков арендных договоров серьезно влияет на инвестиционную стоимость и привлекательность здания (investment grade).

Классификация «не про всех»
Начиная с января следующего года все консалтинговые компании, принимавшие участие в разработке новой офисной классификации, будут использовать ее в своей работе. Тем не менее региональные рынки с осторожностью относятся к новой классификации. «По состоянию на конец 2006 года в Челябинске офисными зданиями класса А считались БЦ «Мизар», наши БД «Славянский» и БД «Петровский», БЦ «Аркаим-плаза», из строящихся под эту классификацию подходили «Челябинск-Сити» и БД «Павловский», – комментирует Виктор Лебедев. – Оценивать эти здания с помощью новых московских стандартов не получается, так что будем ждать «региональной системы оценки». Таким образом, последовательного применения единой классификации офисных зданий в России аналитики рынка пока не ожидают. Это связано, по их убеждению, с дисбалансом развития коммерческой недвижимости в столицах и регионах. Хотя в обозримом будущем эти рынки могут начать сближаться, полагают они.