Автомобильная парковка является сегодня обязательным элементом инфраструктуры торговых центров. Посетитель в первую очередь пойдет в тот ТЦ, где сможет без особых усилий припарковаться и спокойно совершать покупки, не беспокоясь об автомобиле. К сожалению, даже московские моллы не в состоянии похвастаться наличием идеальных автостоянок. Где-то она слишком мала, где-то отчаянно хромает навигация. Разнообразие подходов к организации паркингов, технические требования, предъявляемые к ним, заставляют владельцев региональных ТЦ разрабатывать концепции, соответствующие особенностям местного рынка. Поэтому вопрос, какими должны быть парковки, остается пока открытым для российских игроков рынка.

Эксперты считают, что в настоящее время строительство торгового центра без автостоянки стало настоящим анахронизмом. «Таких ТЦ больше нет. Есть определенные требования к объектам торговой недвижимости, без выполнения которых городская администрация просто не выдаст разрешение на строительство. В их число входит и наличие парковки», – говорит заместитель генерального директора по развитию ЗАО «Олипс» Георгий Корелин.
Действительно, увеличивающийся поток личного автотранспорта привел к тому, что в вопросы создания инфраструктуры торговых центров были вынуждены вмешаться власть имущие. «Действующие ранее нормы парковочных мест сегодня устарели – в СНИПах существует требование к организации парковки из расчета 5–7 машино-мест на 100 кв. м торговой площади. Сегодня перед нами стоит задача пересмотреть эти нормы и представить более современные, что будет сделано уже в 2007 году», – заявил заместитель главы Екатеринбурга Виктор Контеев. По его словам, ни одна новостройка в городе не может быть сдана без паркинга.
Особенно остро вопрос парковки стоит в плотно заселенных и относительно небольших по площади городах, таких как Екатеринбург. Директор по инвестиционным проектам ЗАО «НПП Машпром» Николай Ашихмин отмечает, что в силу исторических причин транспортная инфраструктура центра и прилегающих районов уральской столицы, в отличие от городов европейской части России, не претерпела кардинальных изменений. Сейчас, с ростом парка автомобилей, улицы и дворы города превратились в огромную автостоянку. В то же время вопрос парковки жизненно важен для торговых и развлекательных центров.
Правда, стоит отметить парадоксальную ситуацию – некоторые ТЦ, где парковка вообще не предусмотрена, демонстрируют высокую посещаемость. «Такие прецеденты есть, например, торгово-деловой центр «Звезда» в Перми. Его эксплуатацией и управлением занимается наша компания, – говорит генеральный директор компании МVМ Андрей Ярославцев. – Так как проектирование и начало строительства комплекса происходило без участия профессиональных консультантов, это привело к некоторым ошибкам, в том числе связанным с организацией паркинга. И чтобы сгладить эту ситуацию, руководство компании решило сдать площади торговыми операторами, бизнес которых не требует большой проходимости».

Паркинг-панорама
Традиционно паркинги делятся на наземные/подземные, одноуровневые/многоуровневые, закрытые/открытые.
По словам директора компании «Панфилов, Подкова и партнеры» Ивана Подковы, открытые автостоянки предпочтительны по двум причинам. Первая – экономичность в создании парковки; вторая – привлекательность с точки зрения организации покупательских потоков.
Но все зависит от соотношения площади застройки и величины всего участка, отведенного под ТЦ. Самые удобные открытые стоянки не всегда возможно построить из-за отсутствия достаточной площади.
Многоярусные парковки применяются в случае высокой этажности комплекса и недостатка парковочного индекса. Их особенность в том, что клиент может выйти на нужный ему этаж. Но у таких парковок есть и свой недостаток – клиент «привязывается» непосредственно к определенному этажу. Строительство такого паркинга не требует серьезных расходов, так как он находится в составе ТЦ. Помимо прочего, не требуется и ежедневных затрат на обслуживание.
Подземные парковки – наименее экономичный вариант. Ориентировочно стоимость строительства такой автостоянки увеличивает инвестиционную нагрузку минимум на $200–300 на кв. м общей площади торгового центра. Решение об организации подземной парковки целесообразно в условиях стесненного строительства, недостатка парковочного индекса. Но у этого вида есть такие преимущества, как прямой выход в ТЦ и, что немаловажно, независимость от погодных условий.
Специалисты советуют при строительстве ТЦ и расчете количества машино-мест руководствоваться такими параметрами: 4 м/м на 100 кв. м торговой площади, если это окружной ТЦ, и 2,5–3 м/м на 100 кв. м торговых площадей при возведении районного комплекса. Но при этом нужно учитывать множество нюансов, главный из которых – якорный арендатор. У каждого крупного арендатора свои требования не только к помещению, но и к паркингу, а вернее, к количеству машино-мест. Так, если «якорем» является гипермаркет, коэффициент возрастает.
«Если говорить о профессиональной торговой недвижимости, то наличие парковки – обязательный атрибут торгового центра. Исходя из современных международных требований, на 100 кв. м торговой площади должно приходится 4 парковочных места (а для гипермаркетов, особенно расположенных за чертой города, – до 6), причем желательно, чтобы для посетителей ТЦ парковка была бесплатной, – отмечает Максим Гасиев. – К сожалению, размер участка не всегда позволяет строительство такой обширной стоянки, в этом случае девелоперу приходится идти на компромисс: сокращать размер паркинга, или делать его многоярусным, или же размещать под землей».
В декабре 2006 года в Екатеринбурге открылся ТРЦ «Карнавал» (75 тыс. кв. м), эксклюзивным консультантом которого стала компания Colliers International. Парковка центра рассчитана на 1,4 тыс. машино-мест, и ее коэффициент (3,5) оптимален для ТЦ, расположенного на удалении от центра города. По мнению Максима Гасиева, ТРЦ «Карнавал» – пример создания вместительной парковки при сравнительно малых затратах, так как площадь участка позволила выбрать наименее затратный вариант строительства стоянки – наземный.
По словам Ивана Подковы, парковочные нормативы зависят от автомобильной обеспеченности населения. У крупных торговых операторов есть определенные нормативы по парковочной емкости, которые сложились из опыта работы. Так, например, операторы аудиовидеотехники (площадь 2,5–3 тыс. кв. м) требуют парковку от 70–100 мест. Кроме того, при расчете парковки необходимо учитывать, что одно место – это 30–35 кв. м, так как в эту площадь включены проезжие части парковки, благоустройство и так далее.
По словам Андрея Ярославцева, количество необходимых парковочных мест, помимо площади торгового центра, зависит от его концепции (в частности, от пула торговых операторов) и месторасположения. Наименьшие требования к величине парковки предъявляют районные ТЦ (к примеру, реконструированные бывшие дома быта), так как их целевая аудитория находится на расстоянии 5–15 минут ходьбы от комплекса.
Впрочем, готового рецепта идеальной парковки не существует. Специалисты подчеркивают, что самое важное в парковке – удобство и практичность.
Как отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев, часто организация движения по паркингу требует дополнительной навигации или наличия регулировщиков. Основные требования к парковочной навигации следующие: автомобилисты должны сразу увидеть въезд на стоянку или на другие уровни на многоуровневой парковке, найти свой автомобиль среди множества других после посещения и выехать с парковки. Эти требования предполагают дополнительные знаки, обозначающие въезд/выезд, сегмент парковки. На подземной автостоянке также необходимы указатели входа в торговый центр.
С этой функцией могут справиться цифровые, буквенные, образные и цветовые обозначения – главное, чтобы разработанная система была понятна посетителям торгового центра. Часто знаки, запрещающие парковку, должны дублироваться физическим ограничением – например, пластиковыми ограждениями, иначе автомобильное движение может быть затруднено.
Специалисты утверждают, что на парковке лучше не экономить. Число торговых центров стремительно увеличивается, покупатель подходит к выбору магазина все более придирчиво, уделяя при этом достаточно большое внимание удобству стоянки. Поэтому и платные парковки, по словам господина Корелина, должны остаться в прошлом.
«Стоит ли делать парковку платной? Это вопрос из серии, нужно ли делать в торговом центре платный туалет. Есть разные мнения, но я считаю, что это неразумно, – отмечает г-н Корелин, – даже если речь идет о ТЦ премиум-класса, куда приезжают на дорогих машинах. Этот вопрос должна решать управляющая компания, может быть, за счет повышения арендной платы, но не за счет покупателей».
С ним согласен и Андрей Ярославцев, который полагает, что введение платы за пользование парковкой, во-первых, негативно повлияет на отношение клиентов к ТЦ, а во-вторых, приведет к сокращению времени пребывания клиентов в торговом центре, что совершенно недопустимо с точки зрения успешного бизнеса.
Между тем, по словам исполняющего обязанности начальника ГИБДД УВД Екатеринбурга Альберта Сибогатова, парковки у торговых центров зачастую не удовлетворяют требованиям безопасности, в частности, недостаточно отлажены противоугонные системы (например, видеозаписывающая аппаратура либо отсутствует, либо дает некачественное изображение). Также на ряде стоянок отсутствуют шлагбаумы и иные пропускные и заградительные средства.
В результате с января по декабрь 2006 года от екатеринбургских торговых центров было угнано 55 автомобилей. Так, с неохраняемой стоянки торгово-развлекательного центра «Екатерининский» похищено 11 автомобилей, от ТРЦ «Дирижабль» – 8 машин, от ТРЦ «Гринвич» – 11, от ТЦ «КИТ» – 5, от ТРЦ Park House – 7 и от ТЦ «Кировский» – 4 автомобиля, от ТЦ «Мега» за 3 месяца работы угнано 8 автомобилей.

Технологичные парковки
Между тем проблемой парковок занялись инженеры. Николай Ашихмин отмечает, что территории паркингов у вновь создаваемых торговых центров превосходят площадь, занимаемую этими центрами. Мало того, размеры парковок продолжают расти. В Европе эта проблема приняла характер настоящего бедствия в 70-е годы прошлого века. В итоге родились инженерные решения, позволившие в разы увеличить плотность паркуемых автомобилей. А именно стационарные и мобильные автоматизированные парковочные комплексы.
В стационарных комплексах, в зависимости от технических решений, можно разместить в 2–3 раза больше автомобилей, чем на обычных, даже многоэтажных, парковках. По сути, это многоярусный склад, оснащенный одним или несколькими манипуляторами, системами безопасности и идентификации клиентов, вентиляции и кондиционирования воздуха. Стоимость одного машино-места зависит от их количества и для парковок до 100 автомобилей составляет $10 тыс., что, по словам господина Ашихмина, примерно соответствует стоимости машино-места в обычной многоэтажной парковке. В Екатеринбурге завершается проектирование первой в городе автоматизированной стационарной парковки. Проектная вместимость – 100 машин, занимаемая площадь с подъездными путями – 650 кв. м.
Торговые центры, не обеспеченные парковками, не имеют будущего – таково общее мнение экспертов. Учитывая, что объем торговых площадей растет и даже региональные рынки в ближайшие 2–4 года будут заполнены, на первый план в конкурентной борьбе выйдут качество управления и соответственно инфраструктура ТЦ. Исключение составляют районные торговые центры, которые находятся в непосредственной близости от своей клиентской базы, или объекты, расположенные в историческом центре города. Такие центры смогут на протяжении нескольких лет достойно конкурировать, используя свое выгодное местоположение. Однако им также придется произвести определенный ребрендинг, найти свою «изюминку», иначе и их продажи будут снижаться.