Со смещением деловой активности из столицы в регионы все более актуальной стала проблема дефицита качественных складских помещений. Причина в том, что темпы роста складской инфраструктуры в Уральском федеральном округе на фоне существенного увеличения товарных потоков стали серьезно тормозить развитие ритейла. Таким образом, складской бизнес в последнее время становится одним из наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости.

Стихийная реальность
В настоящее время суммарная площадь складских помещений в Уральском федеральном округе, по приблизительным оценкам, составит около 5 млн. кв. м. Точные цифры никто назвать не может. В основном используются склады старого формата и неспециализированные помещения, в том числе бывшие плодоовощные базы, производственные объекты, адаптированные под складскую деятельность, ангары и подвальные помещения. Большинство нынешних складов в Уральском регионе не отвечает мировым стандартам по конструктивным техническим параметрам, условиям обслуживания. Зачастую в городах УрФО склады элементарно подразделяются на открытые и закрытые, а последние – на отапливаемые и холодные.
Так, по мнению директора инвестцентра Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Виталия Кицюка, сегмент складской недвижимости развивается стихийно, вне связи с потребностями рынка. «Склады строят в основном там, где нельзя построить что-то другое. Затраты на создание или перепрофилирование минимальны. Объекты не специализированы – это промышленные зоны, территории предприятий, комбинатов и фабрик, переоборудованные помещения в цокольных и подвальных этажах зданий. Поэтому общий объем предложения определить сложно», – рассказывает Виталий Кицюк.
Такие типовые объекты «советского» складского хозяйства в соответствии с общепринятой международной классификацией относятся к классам С и D и составляют, по разным экспертным оценкам, 40–50% фонда в Екатеринбурге, Челябинске, Тюмени.
Иначе обстоят дела с помещениями классов А и В. «С точки зрения коммерческой логистики обеспеченность современными складскими помещениями практически нулевая, – считает председатель совета директоров ОАО «Лорри» (транспортно-экспедиционная компания) Андрей Гостяев. – С одной стороны, для нормального функционирования, обеспечения потребностей только города Екатеринбурга достаточно одного крупного логистического центра, максимум двух, естественно, с качественными площадями. Но если рассматривать Екатеринбург как распределительный центр грузопотоков Европы – Азии, необходимо несколько крупных центров с полным набором логистических услуг».

Дефицит доминирует
Идея создания в Екатеринбурге крупнейшего в Уральском регионе транспортно-логистического центра не нова. Этот проект непосредственно связан с возможностью продления до Екатеринбурга второго Международного транспортного коридора (МТК) Берлин – Варшава – Минск – Москва – Нижний Новгород. Выход МТК на Транссиб выгоден и России, и европейским перевозчикам. В то же время продление МТК послужило бы серьезным толчком к развитию сектора складской недвижимости в Екатеринбурге.
Дополнительный стимул – массовый приход крупных ритейлеров на местный рынок. «Почти все иностранные торговые компании, начиная экспансию на российский рынок, однозначно открывают склад в Москве, затем в Петербурге и далее, безусловно, в Екатеринбурге. Не в Челябинске, не в Тюмени и не в Перми: с точки зрения логистики эти города явно проигрывают, здесь может быть склад, обслуживающий локальных потребителей. Екатеринбург как крупный логистический центр региона обслуживает Уфу, Челябинск, Тюмень, Пермь, возможно, Ижевск, Самару, иногда – Омск, Томск, Новосибирск вплоть до Хабаровска. Потому в последнее время в городе растет потребность в складских помещениях площадью более 1 тыс. кв. м», – рассказывает коммерческий директор компании «Белый аист» Александр Захаров.
Учитывая сложившуюся ситуацию, местные власти одними из первых серьезно занялись решением этого вопроса, подсчитав общий объем складского пространства в городе. Так, по данным Комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга, общая площадь городского складского хозяйства составляет 670 тыс. кв. м. При этом из них 390 тыс. кв. м приходится на холодные склады (140 тыс. кв. м – на овощебазы, 250 тыс. кв. м – на склады на производственных предприятиях). Теплые склады занимают площадь в 280 тыс. кв. м. Согласно данным мэрии, к классам С и D можно отнести 450 тыс. кв. м, а к классу В+ и В – 150 тыс. кв. м. Таким образом, по оценкам чиновников, дефицит складских «квадратов» в Екатеринбурге составляет 900 тыс. кв. м.
Участники рынка считают эту цифру минимальной. По их мнению, морально устаревшие склады классов С и D хотя и базируются в районах с железнодорожными путями, не имеют перспектив развития, поскольку расположены неоптимально относительно обслуживаемых внутригородских, областных и региональных рынков сбыта. Кроме того, склады, которые эксплуатировались еще в советское время, имеют узкие заезды и проходы, малые высоты.
Говоря о перспективах развития складской недвижимости класса B и C в Челябинске, специалисты компании «Инси» отмечают, что речь прежде всего, идет о модернизации старого фонда. Складское наследие советской эпохи – это помещения бывших заводов, автокомбинатов, овощных баз не соответствующих современным стандартам хранения товаров. Инвестиции в реконструкцию и развитие таких объектов позволяет говорить о быстром и эффективном удовлетворении потребности в складских помещениях соответствующей классификации. Существует огромный сегмент средних и небольших компаний, которые ищут складские помещения класса B и C. Их требования к хранению, как правило, невелики, и их вполне устраивают существующие складские мощности. Таким компаниям вообще не очень нужны крупные современные комплексы. Среди факторов, сдерживающих рост высококлассных складских помещений, специалистами отмечено отсутствие надлежащего - долгосрочного финансирования и недопонимание собственниками того, что в долгосрочной перспективе, реконструкция обернется для них увеличением прибыли. Тем не менее реконструкция действующих складов продолжает оставаться ликвидным вложением, так как спрос на качественные складские площади класса B и C оставаться стабильно высоким.
Наиболее востребованными считаются помещения классов А и В. «Они характеризуются большим дефицитом. Есть ряд компаний, приход которых на Уральский рынок в данный момент затруднен именно из-за отсутствия современных складских помещений», – полагает директор ООО «Русская логистическая служба – Екатеринбург» Татьяна Черепанова.
Если ситуацию со складскими помещениями в Екатеринбурге называют проблематичной, то в Челябинске и Тюмени она попросту плачевна. По словам экспертов Центра недвижимости «МАН», если у свердловчан уже есть в наличии современные складские комплексы, то в Челябинске и Тюмени даже не сформирована четкая потребность в складах международного уровня. «А нет спроса, нет и предложения. Поэтому инвесторы скептически рассматривают варианты вложений в развитие этого сектора недвижимости, – считает директор челябинского филиала Центра недвижимости «МАН» Максим Яндемиров. – На мой взгляд, логистическим центром на Урале уже давно является Екатеринбург, а Челябинск упустил этот шанс».
Иной точки зерния придерживаются в компании «Инси»: «На ближайшее будущее мы прогнозируем дальнейший стабильный рост спроса на складские и индустриальные площади класса A. Прежде всего это связанно с выходом на рынок крупных, сетевых операторов. Подобные проекты являются привлекательными для инвесторов, на сегодняшний день можно говорить о наличии достаточного потенциала для их реализации и безусловной конкурентоспособности», - комментируют в компании «Инси».
Впрочем, это может быть субъективным мнением. Так, в ОРТК «Сибирский на Барабинской» строит новые складские помещения. В прошлом году здесь начал работу логистический центр T-Logic на 3600 палето-мест. Склад оснащен стеллажным оборудованием Nedcon, крытой автомобильной рампой и крытой ж/д рампой внутри склада.

Для себя
Потребность в складских помещениях вынуждает торговые компании строить их самостоятельно. Так, челябинские операторы «Окси», «Форпост» и «Незабудка» построили для собственных нужд современные склады, которые оснащены высокотехнологичным оборудованием и на сегодняшний день являются примером складского хозяйства. Новый собственник тюменского завода «Очаково» также позаботился о создании склада для предприятия. Весной 2006 года помещение было сдано в эксплуатацию. Как рассказал директор «Очаково» Михаил Мезенцев, площадь склада – 7 тыс. кв. м, он почти в 6 раз больше старого склада-ангара, где до этого хранилась продукция компании «Очаково». Самая высокая его точка – 12,5 м. До этого момента функцию склада «Очаково» выполнял арендованный ангар, расположенный почти в двух километрах от строящегося завода.
Такая же ситуация и в Екатеринбурге. Например, компания «Бест» планирует прибавить к существующей складской площадке в 14 тыс. кв. м (40% которых сдается в аренду) склады общей площадью 53 тыс. кв. м: 20 тыс. кв. м придутся на качественные склады (классов А и В), 4000 кв. м займет склад-холодильник (он будет использоваться для нужд компании) – остальное составят склады класса С. По словам заместителя генерального директора компании «Бест» Николая Гаврилова, объем инвестиций рассчитывался исходя из себестоимости 1 кв. м строительства – $600–800/кв. м. «При постоянном росте себестоимости мы отводим на окупаемость проекта около пяти лет», – говорит он. Собственные складские комплексы строят и компании «Юниленд-Екатеринбург», «Калина», «Балтика». Среди заметных проектов – екатеринбургская сеть «Монетка» (10 тыс. кв. м вместе с административными зданиями, объем инвестиций – $5 млн., ввод в эксплуатацию в 2007 году). «Но возводимые сегодня объекты создаются под конкретный бизнес. Благодаря им общий объем рынка складских помещений увеличивается. Однако эти площади эксплуатируются самим инвестором, а не поступают на рынок свободной аренды», – отмечает аналитик ассоциации «АЛКО» Наиля Сахапова.
В то же время многие компании, имеющие складской резерв еще с советских времен, пытаются использовать площади как инструмент для оптимизации собственной экономики. Яркий тому пример – компания «Челябэнерго», которая на правах аренды сдает свои складские помещения дружественной фирме «Макфин». По мнению специалистов «Челябэнерго», этот симбиоз позволяет экономить на обслуживании складов, транспортных и других расходах.

Для других
Учитывая сложившуюся ситуацию на уральском рынке, многие девелоперы уже запланировали строительство качественных складских помещений. Интересных проектов современного складского бизнеса в столице Урала можно назвать несколько. В первую очередь – ОАО «Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр», создание которого началось в 2002 году. В состав его учредителей вошли правительство Свердловской области, администрация Екатеринбурга, ГУП «РОСТЭК-Екатеринбург», другие крупные участники рынка транспортно-экспедиторских услуг. Комплекс вместит в себя, помимо прочего, площадку для хранения контейнеров, административные здания, автостоянку и гостиницу. Общий объем инвестиций прогнозируется в $48,5 млн. (первая очередь потребует, как ожидается, $11 млн.). К концу года компания планирует сдать два первых терминала, по 12 тыс. кв. м каждый.
Многие иностранные компании уже заявляют о своем желании строить в Екатеринбурге современные складские комплексы. Из федеральных операторов в 2006 году намерена построить первый региональный логистический склад в Екатеринбурге «Пятерочка». На 200 магазинов, по плану «Пятерочки», должен приходиться один склад в радиусе 450 км. Еще один проект принадлежит корпорации «АБАК» – торгово-складской комплекс «Терминал «Чкаловский» (в квадрате ул. Альпинистов – ул. Черняховского – трасса в Кольцово – объездная дорога Челябинск – Тюмень). В перспективе эта территория заполнится складами класса В и В+. Как считает замдиректора ООО «Терминал «Чкаловский» Илья Ложкин, проект удобен тем, что в любую точку города можно добраться по кольцевой дороге за час. «Уже готово к сдаче около 1,5 тыс. кв. м, закончено основание для строительства первых 15 тыс. кв. м складов класса А, – рассказывает Илья Ложкин, – в этот проект приходится вкладываться серьезно. Нелегко договариваться с госструктурами, с администрацией железной дороги, процессы согласования длительные. Но мы знали, на что шли». Напротив «Чкаловского» на участке в 4 га с 2001 года возводит склады компания «Хайвэй». Рядом осуществляется еще один проект класса А, принадлежащий холдинговой компании «Лидер».
А ГК «Оборонснабсбыт» запланировала расширение имеющихся площадей (25 тыс. кв. м складов классов В+, В, С и D). На 2007–2008 годы она запланировала строительство складского терминала класса А площадью 35 тыс. кв. м, так как в этом сегменте наблюдается особенно острый дефицит. Все свои складские площади «Оборонснабсбыт» сдает в аренду.
Не менее грандиозные планы в Челябинске и Тюмени. Челябинская инвестиционная компания «Лайнер» совместно с фирмой Logist-ICS приступила к разработке генплана первого на Южном Урале логистического терминала класса А. Терминал «ЛК-Лайнер» будет расположен на северо-западной границе Челябинска, между поселками Шагол и Красное Поле. В роли инициатора, соинвестора и девелопера проекта выступила инвестиционная компания «Лайнер». Общая площадь планируемых складских помещений «ЛК-Лайнер» – 130 тыс. кв. м. Сдача в эксплуатацию первой очереди комплекса планируется в конце 2008 года, второй и третьей – в течение 2009 года. Общая стоимость проекта оценивается в $169 млн.
А Фонд развития промышленности Тюменской области уже не первый год ведет переговоры с консалтинговой компанией Knight Frank. В планах компании – организация в Тюмени логистического центра.

Ценообразование
Дефицит в складском комплексе провоцирует постоянное повышение цен на складскую недвижимость, ставок аренды и услуги складирования. Наблюдатели говорят, что рост цен в этом сегменте рынка – 25% в год. Как считает генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов, средние арендные ставки для складов класса А и В+ в Екатеринбурге отнюдь не низкие – около $100/кв. м в год. «Эта цена, конечно, ниже московских цен (там аренда складских помещений по ставке Triple net стоит около $130–140/кв. м в год), но выше, чем в некоторых европейских столицах – Варшаве, Берлине, Париже. Там склады сдаются не более чем за $70/кв. м в год», – подчеркивает эксперт. Стоимость аренды в Челябинске составляет $80–90/кв. м в год, в Тюмени – около $150/кв. м в год. В такой ситуации большая часть игроков предпочитает сдавать свои площади в аренду.
К тому же ценообразование на складскую недвижимость формируется произвольно, часто инерционно вслед за другими сегментами коммерческой недвижимости. Наблюдается значительный разброс цен на условно одинаковые по качеству помещения.Цены на складскую недвижимость растут быстрее, чем арендные ставки: средний темп прироста стоимости – 15–25%. Так, стоимость 1 кв. м складской недвижимости в Екатеринбурге составляет 16,4 тыс. руб., в Челябинске – 11,5 тыс. руб., в Тюмени – 13,5 тыс. руб.