Стандарт индивидуальности управляющего

По мнению участников рынка, управление коммерческими объектами на Урале находится в начальной стадии развития. «Многие собственники еще не видят необходимости в привлечении профессиональной УК, – отмечает председатель некоммерческого партнерства управляющих компаний и девелоперов Алексей Караваев. – Очень часто при строительной или финансовой структуре формируется отдел, который занимается вопросами управления недвижимостью. Потребность в обращении к сторонней организации возникает, когда собственник либо осознает, что управляет недостаточно качественно и начинает из-за этого проигрывать в конкурентной борьбе, либо когда он активно диверсифицирует бизнес и на трудоемкий процесс управления просто не хватает ресурсов. Когда дело доходит до выбора УК, то собственник подходит к нему с позиции «минимальный риск при максимальной прибыли».
В то же время ряд компаний и представителей региональной власти осознали, что профессиональное управление – залог успешного бизнеса. По мнению министра торговли, питания и услуг Свердловской области Веры Соловьевой, многие собственники не задумываются о градостроительной роли, в частности, торговых центров. В то время как управляющие компании, имеющие опыт работы на нескольких объектах, могли бы акцентировать внимание владельца на многих типичных ошибках, которые допускаются на этапе реализации проекта.
Какие же требования предъявляют сегодня собственники к управленцам? «Самым главным требованием любого собственника к УК является получение максимально возможной прибыли от объекта недвижимости, – говорит заместитель генерального директора по продажам и продвижению управляющей компании СТМ (Competent Trust Management) Елена Жаркова, – а обеспечить это в состоянии только профессиональная компания. Можно выделить ряд основных преимуществ, которыми должна обладать УК, чтобы получить внешние объекты в управление: первое – продолжительное время существования компании на рынке; второе – опыт эффективного управления собственными и/или переданными в доверительное управление объектами недвижимости; третье – наличие в команде персонала, имеющего специальное образование и/или опыт в сфере управления недвижимостью».
Вице-президент Heliopark Group Дмитрий Степаненко считает, что главное требование собственника в любом регионе – улучшение финансовых результатов, повышение доходности, капитализации объекта за счет технологичной работы компании, уровня качества услуг, будь то офисное здание, торговый центр или гостиничный комплекс.
«При выборе УК для бизнес-центра собственники исходят из состава и качества оказываемых услуг, а также адекватного размера вознаграждения за них, – отмечает генеральный директор девелоперской компании «Энергоинвест» Виктор Лебедев. – Таким образом, базовыми критериями выбора служат соотношение «цена/качество», опыт и репутация УК».

Специфика региона
Практика показывает, что региональные собственники пока не доверяют УК полностью. «Охотнее всего на аутсорсинг УК отдают техобслуживание объекта и уход за ним. Администрирование передают тоже, но реже, – считает господин Караваев. – А вот управление финансовыми потоками опасаются выпускать из рук».
По словам Елены Жарковой, с одной стороны, заказчик, нанимающий УК, заинтересован в том, чтобы она предоставляла полный спектр необходимых услуг. Однако далеко не все управляющие компании способны профессионально обеспечить выполнение всего объема сервисов. Есть и другая проблема – отсутствие у собственников бизнеса представления о профессиональном управлении. Например, некоторые считают, что управление объектами заключается только в непосредственной эксплуатации самого здания (уборка, ремонт, безопасность и т. д.). Но профессиональное управление заключается прежде всего в управлении объектом как бизнесом, который должен приносить доход. Соответственно в понятие «профессиональное управление» вкладываются в том числе управление активами, контроль финансовых потоков.
«Собственник должен быть нацелен на оптимизацию доходов от работы объекта и может поручить эту задачу профессионалу – управленцу, который в интересах инвестора распоряжается объектом целиком, – считает Елена Жаркова. – Но, к сожалению, далеко не все участники рынка готовы передать свой бизнес на управление полного цикла и далеко не все управляющие компании можно считать профессиональными. Таким образом, часто в так называемое управление передаются технические, эксплуатационные функции».
В связи с этим услуга – постановки работы УК на объекте (когда собственник обращается за помощью к стороннему консультанту, чтобы сформировать для его объекта УК) – является востребованной на рынке. Это решение обычно продиктовано нежеланием отдавать свой бизнес (даже частично) в чужие руки. Воспользовавшись данной услугой, собственник получает профессиональное консультирование по ведению бизнеса в управлении недвижимостью. А более крупные компании – собственники сразу нескольких объектов, изучив технологию управления на одном из объектов, могут осуществлять его на других.
«Когда вводился в эксплуатацию наш первый объект – БД «Славянский», мы готовы были отдать практически все функции по его управлению сторонней УК, – говорит Виктор Лебедев. – Предпочтения мы отдавали УК из Москвы или Санкт-Петербурга, имеющим большой опыт управления объектами элит-класса. На тот момент небольшой региональный объект был неинтересен столичным УК. Поэтому мы приняли вынужденное решение о создании собственной службы, которая впоследствии приняла на обслуживание и второй объект – бизнес-дом «Петровский».
По словам господина Лебедева, учитывая, что объекты компании – это комплекс взаимосвязанных и взаимодополняющих зданий, входящих в состав делового квартала «Парк офисов», специалистам постоянно приходится повышать качество управления объектами. «В 2007 году мы откроем новый комплекс – БД «Павловский» – и сегодня вновь ведем переговоры о передаче функций управления на аутсорсинг. В существующих условиях компания готова передать сторонней УК все вопросы, связанные с техническим обслуживанием здания, поддержанием всех систем в рабочем состоянии, профилактическими работами, а также клининг и администрирование. Это позволит улучшить уровень обслуживания, а кроме того, мы сможем перераспределить свои ресурсы в те направления, в которых мы изначально сильны – девелопмент, разработка и создание новых объектов», – отмечает Виктор Лебедев.
«Большинство известных управляющих компаний, предлагающих услуги в сфере управления недвижимости, декларируют полное или частичное финансовое управление вверенных им объектов, включающее планирование денежных средств, контроль и их учет, – отмечает Елена Жаркова. – Однако решение вопросов инвестирования денежных средств остается, как правило, за собственником или инвестором, что отчасти связано с укоренившимися «советскими» стереотипами: страх передавать «бразды правления» и желание единолично решать вопросы распределения прибыли».
«В Челябинске такие примеры нетиповые, скорее единичные, – говорит господин Лебедев. – Пока финансовые вопросы собственники предпочитают решать самостоятельно. Думаю, это вопрос времени, и на определенном этапе развития рынка собственникам будет удобно отдать весь спектр вопросов УК, оставив при этом за собой лишь «контрольные точки».

Специфика объекта
Так может ли УК использовать на объектах одного сегмента (например, офисных) какую-то универсальную технологию управления? Или же каждый раз подход должен быть индивидуален? «Универсальных технологий сейчас нет, – считает Елена Жаркова. – Те же офисные здания могут отличаться друг от друга, например, по площади – и УК, работающая на объекте в 4000 кв. м, не сможет так же эффективно работать на объекте в 100 тыс. кв. м, и наоборот. Общими остаются основные принципы, изменяются – детали. То же можно сказать и об иностранном опыте – на рынке встречаются случаи слепого тиражирования технологии управления объектами по западным образцам. Иностранные технологии – это, безусловно, очень полезный опыт, но его необходимо адаптировать к конкретному объекту, а зачастую и к российским условиям. В результате можно говорить о том, что подход скорее индивидуален и требует привязки к конкретному объекту недвижимости».
«Все, что не унифицировано, познается методом «проб и ошибок». Мы сами проходили это и можем сказать, что такой подход приводит лишь к дополнительным затратам, – считает Виктор Лебедев. – На наш взгляд, профессионализм УК как раз и заключается в наборе ценных типовых процедур на различных циклах управления объектом, которые отработаны на практике и проверены временем. В этом и состоит экономическая и практическая выгода».
Иной точки зрения придерживаются гостиничные операторы, бизнес которых как раз и заключается в управлении объектами. «Основу управления составляют технологии, – считает Дмитрий Степаненко. – Но грамотная и опытная УК всегда сумеет подойти к объекту индивидуально, принимая во внимание особенности отеля и региона в целом, не вступая в противоречие с утвержденными стандартами сети».

Конкуренция с федералами
«Приход «москвичей и иностранцев» – это «страшилка», которой пугают предпринимателей на многих местных рынках, – считает Алексей Караваев. – С одной стороны, экономические процессы, которые привели к формированию рынка УК, в столицах начались раньше, а следовательно, и опыта у таких компаний больше. Но, с другой стороны, москвичи не знают специфики местного рынка, частенько недооценивают уровень развития бизнеса в регионах и, что самое главное, не имеют налаженных контактов во властных структурах, что сильно затрудняет их деятельность».
По словам Алексея Караваева, конкуренция на уровне УК пока не ощущается – об аутсорсинге этой услуги говорить пока рано, спрос на профессиональный менеджмент УК пока не сформирован.