Рынок земли под коммерческую застройку в уральских городах можно охарактеризовать, с одной стороны, как дефицитный и с другой – как информационно закрытый. Это порождает множество проблем для девелоперов, желающих войти в рынок. Решить вопросы и снизить риски проекта можно двумя способами: заручиться поддержкой местных властей или реализовывать объект в тандеме с местным игроком. Единственной альтернативой является существенное повышение затратной части проекта.

При характеристике рынка земли под коммерческую застройку в крупных городах Урала в первую очередь следует отметить недостаток достоверной информации о нем, в том числе у самых заинтересованных игроков – профессиональных девелоперов. Ведущий специалист по аналитике рынка недвижимости консалтинговой группы «ЛЕКС» (Тюмень) Валентина Трошина отмечает: «Рынок земельных участков под коммерческую застройку, как и под любую другую, кроме, пожалуй, индивидуальной жилой, закрыт и непрозрачен. Причин как минимум две. Первая – большинство сделок осуществляется без привлечения посредников, из-за чего бывает трудно узнать нюансы и подробности операций. Вторая – даже если к сделке привлекаются риелторы, то узнать информацию, например, о правах и разрешенном назначении, сложно: агенты попросту не знают и не вникают в важнейшие характеристики объекта продажи».

Мед если есть, то его сразу нет
Девелоперы отмечают: не хватает не только информации о сделках на рынке, но и данных о первичных земельных участках, которыми распоряжаются муниципалитеты. Но в последнее время произошли некоторые позитивные изменения: в большинстве крупных уральских городов завершена или вот-вот завершится разработка генеральных планов застройки. Но генпланы решают проблему лишь отчасти. Как рассказал один из игроков рынка, «в мэрии никогда не дадут список участков, годных для возведения, к примеру, офисного центра. Его просто нет, а если и есть, доступен он не многим. Максимум, что можно сделать, – узнать от риелторов, из СМИ, у коллег о свободной земле и уже по ней запрашивать информацию». Но и запрос в администрацию по конкретному участку не гарантирует положительного результата. «Земельная инвентаризация» только начата: часть участков не имеет кадастровых номеров, по ним не проведено межевание, не определено разрешенное использование, не говоря уже о более подробной информации, такой как параметры разрешенного строительства или технические условия.
По оценке Ольги Пермяковой, заместителя генерального директора Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита (Пермь), «лишь 6% открытого рынка земли составляют городские земельные участки, предназначенные под коммерческое использование. Это говорит не о емкости сегмента городской земли в целом, а об ограниченности открытого рынка. Безусловно, существовал и существует закрытый рынок, на котором объекты не оглашаются, а конкретные договоренности и сделки возникают в процессе закрытых переговоров». Цифры разнятся от города к городу, но нигде доля земли, годной для строительства коммерческой недвижимости, не превышает на открытом рынке 10%.
Управляющий партнер London Consulting & Management Company (LCMC, Санкт-Петербург) Дмитрий Золин констатирует: «Рынок информационно закрыт и абсолютно непрозрачен, при этом ощущается острый дефицит участков». Дефицит – вторая общая беда локальных земельных рынков. Одна из основных причин недостатка свободной земли – массовое развитие рынка коммерческой недвижимости, начавшееся примерно пять (как в Екатеринбурге) или три года назад (как в Перми). Сливки здесь уже сняты – наиболее привлекательные участки застроены. Особенно это касается центральных частей городов, где практически не осталось не только свободных, но и потенциально свободных (например, застроенных ветхим жильем) участков. «Фактически хороших площадок нет, а желающих купить хороший участок под строительство коммерческой недвижимости – масса. Все стремятся диверсифицировать свой бизнес, поэтому и вкладывают в недвижимость. Российский экономический подъем высвободил значительную массу денег, которую необходимо выгодно инвестировать, а девелопмент дает до 20% в год», – добавляет Дмитрий Золин.
Причиной дефицита являются также высокие требования, предъявляемые девелоперами к участкам. Они разнообразны и зависят от конкретного назначения участка. Так, площадка под ТРЦ должна быть расположена в месте с наибольшей проходимостью и иметь площадь, позволяющую возвести всю необходимую инфраструктуру, например достаточное количество парковочных мест. Участок для строительства офисного центра должен обладать хорошей транспортной и пешеходной доступностью. Предпочтительно, чтобы объект располагался в деловой зоне, в престижном районе города. Расположение складского или логистического комплекса предпочтительно на пересечении крупных транспортных магистралей, в непосредственной близости от железнодорожной ветки, от морского/речного порта или аэропорта.
Масса нюансов содержится в статусе участка де-юре: форма разрешенного использования, ограничения, сервитуты. Помимо основных требований в грамотной концепции нужно будет учесть еще тысячу параметров: начиная от остановок общественного транспорта и заканчивая нормами инсоляции. «Кроме того, нужно принимать во внимание пожелания будущих арендаторов. У каждой крупной торговой сети свои требования к участкам, учитывающие такие параметры, как автомобиле- и пассажиропоток, близость транспортных магистралей, плотность жилой застройки, видимость и ряд других», – добавляет генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «АССО-Строй» (Ижевск) Рустам Хабибуллин.
Число предложений земельных участков в любой форме является величиной ограниченной. Это следует из самой специфики выбора участков под коммерческую постройку, подводит итог директор департамента маркетинга ЗАО «Энергоинвест» (Челябинск) Людмила Фрунзе.
Любимая присказка девелоперов – «нет плохих участков, есть неграмотные концепции». Подобрать площадку, которая подходила бы девелоперу по всем параметрам, практически невозможно. Поэтому чаще всего игроки сначала стараются заполучить потенциально интересный участок земли, а уже потом исходя из его параметров определяют, объект какого назначения и класса на нем будет выгоднее возвести.

Каналы доступа
На рынке практикуются несколько способов получения земли. Основной на сегодня – своего рода инвестиционный контракт. «Схемы его различные, но существуют две основные. Одна из них: соглашение местного застройщика (или землевладельца) и иногороднего. Местный застройщик или собственник земли имеют доступ к земельным ресурсам. Иногородний застройщик предлагает взаимовыгодные условия сотрудничества. Вторая схема: соглашение местной администрации и застройщика. Весь проект определяется как социально значимый и реализовывается при поддержке администрации», – рассказывает Валентина Трошина.
Второй способ – покупка земли на вторичном рынке у частных лиц или местных компаний, ранее приватизировавших ее или иными способами получившими права на участки. Держателей подобных земель можно разделить на три категории. Первая – исторические владельцы земель, получившие их в аренду на длительный срок или в бессрочное безвозмездное пользование: заводы, сельхозпредприятия, учреждения. Вторая – местные девелоперы, замахнувшиеся на реализацию масштабного проекта, но не справившиеся с задачей, например, из-за нехватки финансов. Третья – профессиональные спекулянты. Как правило, это небольшие компании-посредники, имеющие доступ к административному ресурсу. Они получают участки на льготных условиях и перепродают их «сторонним игрокам».
Самым простым и относительно недорогим способом получения земли является выкуп нежилых зданий, расположенных в центральных районах города на обособленных участках. В большинстве случаев таким зданиям необходим капитальный ремонт или реконструкция, и стоимость этих объектов определяется в основном площадью строений, а также их техническим состоянием. Однако таких участков становится все меньше, и вскоре этот метод себя исчерпает.
Следующим способом получения земли является расселение из ветхого муниципального и ведомственного жилья с последующим его сносом. На сегодня он самый дорогой. Но у этого способа есть бесспорный плюс: только он позволяет построить объект деловой недвижимости в наиболее привлекательном с коммерческой точки зрения месте. Комментирует Рустам Хабибуллин: «Точечная застройка на уплотнение в Ижевске, по сути, себя исчерпала. И поскольку свободных участков не остается, активно идет расселение ветхого жилья и ликвидация садоводческих массивов в черте города. Способ освоения участков, обремененных ветхим жильем, только один – договариваться с жильцами и удовлетворять их требования». Расселение, по отзывам участников рынка, активно происходит и в Тюмени. В Челябинске и Екатеринбурге – пока менее заметно, в том числе и из-за более высоких цен на жилье.
Еще один способ – высвобождение земли в центральных частях города путем переноса промышленных предприятий. Это способ чрезвычайно затратен и организационно сложен: необходимо договориться с местными и региональными властями, собственниками предприятия. Сам процесс вывода потребует несколько лет. «Реально серьезного переноса промышленных предприятий в Уральском регионе не происходит, так как это затратно финансово и по времени. Пока земельный участок проще получить другим способом, и использование уже занятой земли – это штучные примеры в сегодняшней практике коммерческой недвижимости. Активное расселение жилых зданий и перенос предприятий из центра города, так распространенные в Москве и Петербурге, на Урале только начинается», – комментирует Дмитрий Золин.

Неоправданные надежды
Решить проблему информационной прозрачности (открытости) и дефицита земли отчасти способна процедура аукционов, введенная больше года назад. Пока успехи аукционов невелики. Особенно это касается земли под коммерческую недвижимость. Местные и региональные власти из-за объявленного на федеральном уровне жилищного национального проекта ориентированы в первую очередь на развитие жилищного рынка. Поэтому около половины всех участков, выставленных на аукционы, предназначены для строительства жилья, еще четверть – под комплексное освоение, где так же превалирует жилищная застройка. На нежилую недвижимость приходится не более 25% всех участков. По закону, муниципалитет вправе выставлять на аукцион полностью подготовленный участок (присвоен кадастровый номер, определены границы участка, разрешенное использование, параметры разрешенного строительства, проведены геологические и экологические изыскания и.т. д). Кадровые и финансовые возможности муниципалитетов ограничены, поэтому готовится и выставляется на аукцион небольшое количество небольших же участков.
У девелоперов есть претензии к качеству выставляемых участков. «Много нареканий со стороны застройщиков по поводу земельных аукционов: участки без коммуникаций, документация на строительство устарела, если строить то, что согласовано, то это нерентабельно», – говорит Валентина Трошина. При этом цены высоки: средняя стартовая цена за право арендовать участок в Екатеринбурге – 1,8 тыс. руб., в Перми – 0,8 тыс. руб., в Уфе – 1,3 тыс. руб./кв. м.
Небольшое количество выставляемых участков и индивидуальные требования девелоперов приводят к тому, что спрос и предложение не находят друг друга. Львиная доля выставленных на аукцион участков под нежилое строительство было снято с торгов из-за отсутствия заявок. Итог печален: на конец октября в Екатеринбурге из пятнадцати выставленных на аукцион лотов куплено 2, в Уфе и Перми, соответственно, 3 из 5 и 2 из 16. В Ижевске аукционов вплоть до настоящего времени не было вообще.
Тем не менее девелоперы все-таки надеются, что по мере развития процедура аукционов принесет пользу рынку.
Ольга Пермякова объясняет, как активизировать процедуру аукционов: «Чтобы повысить интерес девелоперов к земельным аукционам, их организаторам следует увеличить количество выставляемых на торги участков, особенно расположенных в центральных и прилегающих к ним районах Перми. Также необходимо исключить прецеденты снятия участка с торгов, когда подано более одной заявки и когда цена поднялась, даже если незначительно».

Привязаться к местности
Возможно, надежды девелоперов оправдаются, и со временем процедура аукционов действительно сделает рынок земли более прозрачным и предсказуемым. Но пока в условиях дефицита и информационной закрытости девелоперам приходится сталкиваться с массой проблем.
Назовем основные. Во-первых, не сформирована стабильная и эффективная схема приобретения земельного участка. Существующие схемы запутанны и требуют больших временных затрат. Рустам Хабибуллин советует: «В первую очередь девелоперу необходимо тщательно подготовить документы в соответствии с действующим законодательством и существующими нормативами. Знание всех регламентов и их законное выполнение способны значительно облегчить процедуру получения участка». Дмитрий Золин добавляет: «Все вопросы по поиску информации и разработке концепции для конкретного земельного участка целесообразнее поручить консалтинговой компании, имеющей опыт в конкретном сегменте коммерческой недвижимости. Предпочтительнее, чтобы консультантом выступала компания, знакомая со спецификой региона».
Во-вторых, как правило, земельные участки не отдаются в собственность, а сдаются в долгосрочную аренду. А предлагаемые арендные ставки высоки. Дмитрий Золин советует «искать земельные участки, которые можно приобрести в собственность, поскольку это существенно минимизирует риски проекта». К тому же земля в собственности может статьь неплохим залогом и привлечет в проект кредитные ресурсы.
В-третьих, имеющиеся в наличии земельные участки не оборудованы коммуникациями. Их подведение потребует дополнительных затрат и будет затруднено сложностями с получением всех необходимых разрешений и согласований. «Практически все коммуникации работают при полной загрузке, и свободные мощности отсутствуют. Существуют также запертые мощности на предприятиях, однако нерешенным остается вопрос их транзита. Разрешается эта проблема посредством долевого участия застройщика в строительстве подстанций, а также за счет реконструкции и замены сетей, что в конечном счете ведет к удорожанию стоимости строительства. В целом на сегодняшний день решение проблемы инфраструктурного обеспечения участков ложится полностью на плечи застройщиков», – делится опытом Рустам Хабибуллин.
Сориентироваться в хитросплетениях земельного рынка способен только опытный игрок, работающий в этом регионе. В целом ситуация на рынках схожа, но, по словам Валентины Трошиной, «есть нюансы, которые связаны с системой земельных правоотношений и особенностями принятия решений местными властями». Поэтому игроку, выходящему на локальный земельный рынок впервые, стоит заручиться помощью местного девелопера. Еще лучше – добиться поддержки властей. Но для этого нужно предложить статусный проект: «самый большой в городе деловой центр», «первый в городе пятизвездочный отель» и даже «самое высокое здание». Такие объекты выгодны городским властям, так как работают на их имидж. Поэтому, выходя в регионы, следует думать не только об экономике проекта, но и о том, как правильно его подать во властных структурах. К сожалению, по словам одного из девелоперов, «для получения необходимого земельного «пятна» чаще всего используется административный ресурс».