Здание превращается в бизнес-центр

Структура бизнес-центра
Обязательного стандарта, по которому должна проектироваться вспомогательная инфраструктура бизнес-центра, не существует. Несмотря на это эксперты рынка выделяют основные составляющие, которые должны присутствовать в каждом офисном комплексе, а также требования к их техническим характеристикам. Специалисты полагают, что нормальное функционирование высококлассного делового комплекса невозможно без ресторана или кофейни, а также банкомата. В зависимости от площади, статуса, расположения и имиджа объекта возможны и дополнительные услуги – например, отделение банка, фитнес-центр, служба доставки цветов, магазины деловых аксессуаров, авиакассы, турагентства и т. д.
«Разница между простым офисным зданием и бизнес-центром смысловая, – говорит директор архитектурной мастерской «ПИНАР» Наталья Балухина. – Бизнес-центр предполагает наличие сложного механизма обслуживания: управляющей компании, контролирующей деятельность всего объекта, слаженной структуры функционирования всех систем жизнедеятельности, сложной сервисной сети». Если в большинстве офисных зданий, даже новой постройки, помещения распределяются между арендаторами уже после сдачи объекта по остаточному принципу или по принципу «кому что понравилось», то в бизнес-центре подобное хаотичное распределение компаний-съемщиков исключено. Как правило, собственник проводит своеобразный face control: учитываются репутация компании и ее платежеспособность. Ведь пул арендаторов в конечном счете может стать решающей характеристикой при оценке доходности объекта. «На Западе существует такое понятие, как business-to-business, которое характеризует принцип создания среды продуктивного сосуществование различных организаций, – отмечает Наталья Балухина. – Правильное распределение арендаторов, коммуникационных служб, вспомогательных бизнесов, таких как бизнес-кафе или точки продажи канцтоваров, сделает здание более функциональным».
Очевидно, что по мере развития рынка коммерческой недвижимости арендаторы становятся все более требовательными к своему помещению, особенно в высококлассных бизнес-центрах. Понятно, что речь в данном случае идет о развитых рынках с богатым предложением, где девелоперы в условиях жесткой конкуренции вынуждены создавать продукты, соответствующие требованиям клиентов.
На Урале, особенно в крупных городах, девелоперы тоже начинают задумываться об удобстве арендаторов. Так, при строительстве БЦ в проект закладываются все необходимые сервисные составляющие.
Некоторые девелоперы создают mixed-use-комплексы, где сочетаются целые функциональные зоны. Например, офисная и торговая или офисная, торговая и гостиничная.
«Сегодня в Челябинске только начинает развиваться формат mixed-use. Девелоперы переключаются с простых офисных зданий на многофункциональные комплексы с развитой инфраструктурой. Интересно, что и сами арендаторы оценили преимущества делового центра, в котором сочетаются разные функциональные зоны, – говорит начальник отдела маркетинга «Челябинск-СИТИ» Анна Кошмина. – Объекты формата mixed-use можно пересчитать по пальцам. Самый знаковый среди них – деловой центр международного класса «Челябинск-СИТИ», который будет сдан в эксплуатацию в I квартале 2007 года. В инфраструктуру здания будут входить 20 тыс. кв. м офисных помещений класса А, 5 тыс. кв. м займут торговая зона, ресторан и столовая для арендаторов, центр услуг, фитнес-центр, специализированное банковское помещение, гостевой дом, конференц-зона». В отличие от Челябинска офисная недвижимость в других городах региона развита гораздо слабее. «Рынок офисных помещений столицы Удмуртии в основном представлен помещениями на первых этажах жилых домов и реконструированными производственными зданиями. Современные бизнес-центры, отвечающие международным стандартам, в настоящее время в Ижевске отсутствуют: большинство комплексов могут быть отнесены к категориям C, D и ниже. Соответственно уровень оснащения их необходимой инфраструктурой минимален», – отмечает директор концептуального управления управляющей компании «АССО-строй» Юлия Шадрина. – Но, поскольку в Ижевске спрос на качественные офисные помещения остается стабильно высоким, а требования арендаторов к классу здания с каждым годом ужесточаются, в ближайшем будущем следует ожидать появления в городе новых бизнес-центров, отвечающих возрастающим запросам ижевских предпринимателей. Так, например, в настоящее время Управление капитального строительства «Удмуртия» ведет строительство первого в городе бизнес-центра класса А, при проектировании которого были учтены современные тенденции развития этого сектора коммерческой недвижимости. Сдача комплекса запланирована на вторую половину 2008 года».

Стандарты
Сегодня высококлассный бизнес-центр должен отвечать современным требованиям. Среди них такие обязательные компоненты, как центральная система управления зданием, высота потолков в чистоте 2,7–2,8 и выше, шаг колонн не менее 6 х 6, открытая планировка, коэффициент потерь не более 12%, наличие подземной или наземной парковки и др. Дополнительная инфраструктура на объекте – тоже обязательное условие при причислении бизнес-центра к классу А. Так, по заключению экспертов Московского исследовательского форума, который объединяет специалистов ведущих консалтинговых компаний в области коммерческой недвижимости, у высококлассного офисного здания должен быть профессионально организованный кафетерий для сотрудников, а также другие услуги – банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее.
Как показывает практика, площади, отведенные под заведения индустрии развлечений, общепита и прочего, не должны превышать лимит в 30%. «Наиболее приемлемым вариантом при строительстве офисных центров является небольшой объем сопутствующих услуг. Например, организация пункта питания для сотрудников офисов, небольших магазинчиков типа «все необходимые мелочи», сувениры. Также можно рассматривать варианты размещения небольших спортивно-оздоровительных учреждений, салонов красоты. Но офисная часть должна оставаться центральной», – отмечает заместитель генерального директора по коммерции ЗАО «Олипс» Евгения Мельникова.
По мнению Анны Кошминой, пока в челябинских бизнес-центрах отсут­ствует практика грамотного размещения фитнес-центров, нет ни одного медицинского центра и spa-комплекса. К сожалению, в настоящее время фитнес-операторы предпочитают собственные помещения. А у медицинских центров довольно высокие технические требования к зданию.
Из вышеизложенного можно сделать вывод: чтобы инфраструктура бизнес-центра успешно функционировала, выделенные под нее помещения должны соответствовать требованиям операторов, предоставляющих подобные услуги. Например, для банка стоит предусмотреть хранилище в подвале, ресторану потребуются дополнительные инженерные коммуникации, а фитнес-центру – высокие потолки.
Кстати, не только бизнес, но и власть понимает необходимость создания бизнес-центров, соответ­ствующих европейским стандартам. Наличие таких комплексов, по мнению специалистов Комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга, несомненно, повысит привлекательность города как одной из крупных площадок делового туризма. В частности, на совещании, проходившем в городском муниципалитете, обсуждалась реализация программы по строительству новых объектов потребительского рынка. По словам заместителя главы Екатеринбурга по товарному рынку Виктора Контеева, в настоящее время в городе принят и действует стратегический проект «Деловые центры», в рамках которого предусмотрено строительство новых офисных центров и модернизация существующих офисных зданий. Интересно, что одной из стадий реализации данного проекта стало проведение инвентаризации всех имеющихся в городе офисов. В результате эксперты выяснили, что к классу А может быть причислено менее 1% эксплуатируемых офисных зданий. Как отметил Виктор Контеев, на се годняшний день дефицит качественных офисных площадей в Екатеринбурге составляет 1 млн. 300 тыс. кв. м, однако в течение 5–7 лет администрация планирует разрешить эту проблему, тем более что в городе идет активное строительство и до конца текущего года предполагается сдать в эксплуатацию порядка 140 тыс. кв. м. Один из крупных проектов – «Екатеринбург-Сити». Девелопер планирует построить комплекс зданий общей площадью около 400 тыс. кв. м, большую часть которой займут офисные помещения.

На кого ориентироваться?
В процессе проектирования вспомогательной инфраструктуры у девелопера зачастую возникает вопрос, на кого должна быть ориентирована эта система: только на арендаторов бизнес-центра или же на всех посетителей. Так, организация доступа в кафетерий бизнес-центра внешних клиентов неизбежно влечет за собой проблемы обеспечения безопасности и значительного увеличения времени обслуживания. Все это, естественно, может вызвать недовольство со стороны арендаторов бизнес-центра. Поэтому сегодня в подавляющем большинстве современных бизнес-центров клиентами кафетериев являются исключительно сотрудники, работающие в здании.
Между тем, несмотря на подобные опасения, такие сервисы в бизнес-центре, как отделение банка, газетный киоск, туристическое агентство, фитнес-центр, различные торговые помещения часто ориентированы на всех посетителей комплекса.

Структура помещений
Вспомогательная инфраструктура современного бизнес-центра должна располагаться преимущественно на первых этажах здания, считает Наталья Балухина. Особое место среди ее объектов занимают конференц-залы. В небольшом по площади центре конференц-зал может быть один. Тогда задача управляющей компании состоит в правильном распределении времени его использования различными организациями. В крупном центре залы могут быть разных уровней, в том числе собственно конференц-залы, залы совещаний, учебные комнаты. Они могут быть использованы как арендаторами офисов, так и сторонними организациями. Это увеличивает популярность, общественную значимость здания, а также прибыль владельцев, особенно сегодня, когда на рынке наблюдается резкий дефицит таких помещений.