Законы гостеприимства

Для развития туризма нужны гостиницы, для их успешного функционирования необходимы гостиничные операторы. В России компаний, профессионально занимающихся управлением гостиницами и способных предоставлять качественные услуги по размещению, пока не так много, да и сам рынок гостиничной недвижимости только набирает обороты. Совсем недавно одна только Москва, и то с натяжкой, могла похвастаться наличием отелей, отвечающих международным стандартам и способных принять избалованных зарубежных гостей. Сейчас многие именитые гостиничные операторы уже не исключают возможности открывать свои отели в других крупных российских городах.
На сегодняшний день рынок гостиничной недвижимости отстает в развитии от рынков офисной и торговой недвижимости из-за больших сроков окупаемости (от 6 до 14 лет). Поэтому не все инвесторы готовы вкладывать средства в этот сегмент. Это бизнес для тех, кто настроен на получение дохода в долгосрочной перспективе.

Сети начинают и выигрывают
Российский рынок гостиничных услуг весьма неоднороден. Качество предоставляемого сервиса значительно варьируется даже внутри одной категории гостиниц, поэтому туристам, особенно зарубежным, очень сложно ориентироваться при выборе отеля.
Движущей силой, способной сделать ситуацию на гостиничном рынке более прозрачной, является развитие в России международных гостиничных сетей. Принадлежность отеля к известному международному бренду гарантирует гостям определенный стандарт обслуживания. Правда, эксперты рынка отмечают, что в России гостиницы, управляемые операторами с мировым именем, позиционируются на более высоком уровне, чем такие же отели на Западе. Это связано с низкой конкуренцией и незрелостью российского рынка.
Регионы пока не избалованы вниманием зарубежных хотельеров, но примеры выхода международных операторов есть, и с каждым годом их становится все больше. Отели под международными брендами открываются и в городах Уральского региона.

Звезды – в хорошие руки!
У западных компаний, работающих в России, есть выбор: управлять отелем самостоятельно или предоставить эту возможность местной УК.
Схема франчайзинга – передачи права использования бренда – в области гостиничного бизнеса популярна во всем мире. К примеру, в Германии значительная часть отелей, выступающих под глобальными марками, находится в управлении на основании договора франчайзинга.
Франчайзинг в области гостиничного бизнеса – схема, которая при относительно небольших вложениях позволяет стать членом всемирно известной международной операторской сети. С недавних пор знаменитые бренды, в отношении которых был заключен договор франчайзинга, появились и в России.
«Для правообладателя торговой марки такой договор – одна из стратегий развития бизнеса, позволяющая быстро расширить сеть при условии соблюдения всех операционных и сервисных стандартов. Передавая право использования своей торговой марки независимому оператору либо непосредственным владельцам объектов недвижимости, правообладатель открывает гостиницы по всему миру», – поясняет Александр Захаров, генеральный директор «Отель­Технологии».
Эта схема привлекательна и для приобретателя франшизы. При относительно небольших вложениях он становится обладателем международного бренда, что позволяет рассчитывать на солидный поток клиентуры. «Известная торговая марка – определенный знак качества, соответ­ственно принадлежность к международной сети повышает доверие к отелю со стороны потенциальных потребителей. Схема франчайзинга дает возможность пользоваться всеми технологическими ресурсами правообладателя – отель продвигается на международных рынках вместе с брендом. Самостоятельное же развитие потребует больших средств», – рассказывает Татьяна Тумаркина, директор по продажам и маркетингу Sheraton Palace Hotel. «Франчайзи получает доступ к глобальной системе бронирования, созданной оператором, участвует в клиентских программах, реализуемых сетью по всему миру. Таким образом, франшиза повышает лояльность клиентов к гостиничной марке и напрямую влияет на заполняемость гостиницы», – добавляет генеральный директор компании «Сити­Отель» Дамир Кафтаранов.
Наличие международного бренда также повышает и капитализацию объекта гостиничной недвижимости для его продажи.
Но у этой схемы есть и минусы. Недостатком договора франчайзинга можно назвать необходимость неукоснительного соблюдения стандартов проектирования, оснащения, открытия и эксплуатации отеля, что повышает общие затраты гостиничного проекта. А также достаточно высокие комиссионные, которые выплачиваются правообладателю торговой марки. Хотя при правильном ведении переговоров их базовые показатели могут быть снижены.

Алло, мы ищем франшизу!
На сегодняшний день в России гостиниц, работающих по принципу франчайзинга, немного, и большинство из них находится в Москве: Marriott Tverskaya, Royal и Grand­Hotel. Они обладают торговой маркой Marriott Inc., но управляются Interstate Hotels & Resorts – крупнейшим гостиничным оператором, входящим в группу компаний Marriott. Кроме того, по договору франчайзинга функционируют Holiday Inn Lesnaya и Holiday Inn Suschevsky. Это первый случай предоставления франшизы российскому оператору – компании «Моспромстрой Отель Менеджмент», которая приобрела у Intercontinental Hotels Group права на использование гостиничной торговой марки Holiday Inn.
В регионах же таких примеров практически нет. Западные операторы не спешат доверять управление гостиницами под своими брендами российским партнерам. Они опасаются снижения стандартов обслуживания за счет того, что местные управляющие компании, не соблюдая должного контроля над качеством услуг, не смогут поддерживать марку гостиницы.
«Договор франшизы – это достаточно легкий способ для операторов расширить зону своего присутствия, и на развитых рынках такая схема распространена, – рассказывает Марина Усенко, глава офиса Jones Lang LaSalle Hotels. – С точки зрения международных операторов российский рынок все еще является очень рискованным, и пока они предпочитают самостоятельно управлять отелями».
В целом специалисты считают, что рынок франчайзинга будет постепенно набирать обороты, однако сегодня его развитие во многом тормозит дефицит профессиональных команд, способных реализовать проекты в области гостиничного бизнеса.

Прямое управление
Еще один распространенный способ привлечения западных операторов на российский рынок – заключение договора на управление. В этом случае собственник здания привлекает профессиональную компанию, которая будет осуществлять полное управление гостиницей. Стоит отметить, что в случае принятия решения о привлечении профессиональной управляющей компании девелоперу нужно как можно раньше определиться с выбором гостиничного оператора. Западные гостиничные сети в большинстве случаев предъявляют набор жестких требований к зданиям, в которых расположены их отели. Конечно, для России иногда делается исключение – на нашем рынке есть примеры позднего привлечения оператора: в этом случае речь идет о компромиссе, при котором оператор получает в управление не идеальное для него здание, а собственник не получает идеальной отдачи от проекта, так как не может предъявлять жестких требований к своему западному партнеру. Вот почему все чаще международные операторы привлекаются до начала проектирования здания, и все работы проводятся с учетом их требований.
Как уже отмечалось, в России, за пределами Москвы и Санкт-Петербурга, западные сети только начинают свою работу. Уральский регион – не исключение. Первый отель, построенный на иностранные инвестиции – Park Inn в Екатеринбурге, открылся в марте текущего года. Park Inn – бренд международного гостиничного оператора Rezidor Hotel Group. Ему принадлежит пять брендов отелей по всему миру, в России самой известной является сеть Radisson SAS – гостиницы этой сети есть в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Park Inn в Екатеринбурге – первый отель под этим брендом в России. Однако для компании Rezidor Hotel Group инвестиции в строительство гостиницы не типичны – совмещать их с управлением неэффективно, и компания предпочитает быть оператором, а не собственником гостиницы. Следует отметить, что это общее мнение для большинства международных гостиничных сетей. «Как правило, операторы сейчас все больше сосредоточиваются на своей профессиональной деятельности по управлению, так как это более рентабельно по сравнению с вложениями в недвижимость, – отмечает Марина Усенко. – Большинство крупных гостиничных операторов избавляются от недвижимости по всему миру и предпочитают брать в управление готовый объект – это очень распространенная тенденция».
Из других международных гостиничных операторов, планирующих выход в Екатеринбург, можно отметить Hyatt International. Компания будет управлять отелем категории пять «звезд», строительство которого ведет «Уральская горно-металлургическая компания», также к концу 2007 года планируется открытие четырехзвездочной гостиницы «Новотель» под управлением гостиничного оператора ACCOR. В первой половине 2007 года откроется отель под управлением южноафриканской сети Protea Hotels. Как сообщают в Park Inn, появление данного бренда, позиционирущегося на уровне 3–4 «звезды», может усилить конкуренцию в данном сегменте.
Еще одним городом Уральского региона, в который активно начинают выходить крупные иностранные сети, является Тюмень. В городе планируется открытие отелей Marriott сети Marriott International, Ibis французского гостиничного оператора Ассоr, и Domina Hotel Group (итальянский инвестор и оператор). Rezidor Hotel Group намерена обосноваться здесь с брендом Park Inn – строительство общественного центра с гостиницей бизнес-класса ведется совместно с тюменской компанией «Партнер».
Пермский гостиничный рынок также является привлекательным для зарубежных игроков, хотя конкретных проектов еще нет. «При невысоком уровне сервиса цены на гостиничные услуги в Перми равны или даже превышают европейские, – рассказывает Регина Давлетшина, аналитик корпорации «Перспектива». – Причина этого – отсутствие конкуренции». В Прикамье появляются современные гостиницы, управляемые российскими компаниями, но спрос по-прежнему превышает предложение. «Пермские предприниматели ведут переговоры и планируют строительство в городе отелей известных гостиничных сетей Sheraton, Marriott и Radisson, – отмечает Регина Давлетшина. – Однако все это пока только в проекте».

Перспективы
В целом можно утверждать, что в ближайшее время количество международных сетей, открывающих свои отели в российских регионах, значительно возрастет: европейские рынки близки к насыщению, на московском и санкт-петербургском рынках конкуренция будет возрастать с каждым годом, поэтому неохваченные российские просторы являются весьма перспективными. Однако из-за недостаточного количества качественных гостиничных объектов для управления развитие международных сетей по-прежнему тормозится. Региональные рынки остаются рискованными с точки зрения строительства новых объектов – все еще актуальны проблемы бюрократии, слабо соблюдаются права собственности, методы ведения бизнеса не всегда цивилизованны. Тем не менее ситуация постепенно меняется к лучшему, и развитие рынка коммерческой недвижимости в целом по России будет способствовать дальнейшему развитию туристического бизнеса.