Сняться с «якоря»

Что касается юридических оснований досрочного расторжения договора аренды, то независимо от того, якорный это арендатор или нет, все они перечислены в Гражданском кодексе РФ (ст. 619, 620). Основаниями для расторжения контракта для арендодателя являются: существенное нарушение условий договора арендатором; порча имуще­ства комплекса; неполучение арендной платы два раза подряд; отказ арендатора производить капитальный ремонт имущества в срок, установленный договором аренды. Причины, по которым инициатором расторжения договора может стать арендатор, таковы: неполучение имущества в пользование или препятствия для пользования имуществом; существенные недостатки переданного в пользование имущества; отказ арендодателя производить капитальный ремонт в срок, установленный договором аренды.
Однако все это по большому счету теория. На практике причин досрочного расторжения договора гораздо больше. Какие именно обстоятель­ства заставляют якорных арендаторов выходить из торгового центра? Специалисты рынка отмечают исключительно коммерческие мотивы – это недостаточная прибыльность или вовсе убыточность бизнеса, когда по каким-то причинам арендатор не получает доход, на который изначально рассчитывал. И как следствие – неспособность якорного арендатора платить за свои площади. «Как правило, собственник пытается избавиться от арендатора, который не платит арендную плату. А арендаторы начинают искать возможность расторгнуть договор аренды, если она перестает быть коммерчески выгодной», – считает Дмитрий Куница, специальный советник юридической фирмы «ЛеБоф, Лам, Грин и МакРей», глава группы по работе с недвижимостью московского офиса.
«Первопричина всех конфликтных ситуаций на объекте и, как следствие, ухода якорного арендатора – ошибки в концепции ТЦ. Все последующие задержки и невыплаты по арендным ставкам, прочие нарушения условий договора – только последствия этой болезни», – отмечает Владислав Забродин, управляющий партнер Capital Legal Services International LLC.
Расторжение договора аренды может быть крайне болезненным для арендодателя, так как сегодня все чаще собственники развивают стратегию торгового центра, отталкиваясь именно от якорного арендатора. «Выбор якорного арендатора – ключевой момент при определении концепции торгового центра. Как правило, он становится известен задолго до начала работ на стройплощадке, – говорит Владислав Забродин. – В процессе проектных работ учитываются особенности торговой сети, связанные с планировкой помещений, расположением вентиляционной системы, торгового оборудования. И если собственник, выбирая якорного арендатора, совершил ошибку, то последствия – как финансовые, так и маркетинговые – будут более плачевными, чем ошибка в выборе простого арендатора».
Кризис в отношениях сторон может повлиять на функционирование всего торгового центра. Ведь если нет якорного арендатора, то страдает доходность бизнеса других торговых компаний – они не получают того потока клиентов, на который изначально рассчитывали. Это может вызвать цепную реакцию – другие арендаторы тоже станут покидать центр в поисках лучшей доли.
Расставание с якорным арендатором влечет за собой и ряд других проблем для арендодателя, например необходимость перепланировки комплекса, а иногда и реконструкции помещения. «Само по себе расторжение договора может произойти в течение одной-двух недель, а вот процесс смены «якоря» может затянуться, особенно если предыдущий торговый оператор решит оспаривать в суде действия арендодателя», – рассказывает Дмитрий Куница.
Разумеется, не менее сложно будет и «якорю», который вложился в отделку большого помещения, оборудование, товары, но теперь вынужден искать новые площади, место для существующей продукции и т. д. Один из способов минимизировать риск для торговой сети – просчитать экономику и разумность выхода на объект. «Разумеется, торговому оператору далеко не все равно, где, у кого и на каких условиях он будет арендовать помещения. Ни одна крупная торговая сеть не станет вкладывать в долгосрочный проект инвестиции, пока не убедится в их экономической целесообразности, – считает Надежда Сенюк, пресс-секретарь сети универсамов «Патэрсон». – Что касается арендной площади, то она должна соответствовать стратегии развития компании и в первую очередь иметь выгодное месторасположение и приемлемые арендные ставки».
Впрочем, досрочное расторжение договора может произойти по причинам, не зависящим от арендодателя и «якоря». «Известен случай, когда якорный арендатор прекратил свою деятельность в центре из-за потери права торговать по франчайзингу и, соответственно, невозможности в дальнейшем использовать имя этой торговой сети, – рассказывает Максим Карбасникофф, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle. – Не имеет смысла продолжать действие договора аренды и в том случае, если иностранная компания, объявившая о своем намерении работать в России, уже в процессе строительства торгового центра решила не выходить на просторы отечественного рынка». Также причиной прекращения деятельности сети может стать появление более удачливого прямого конкурента.

Давайте жить дружно
Как уже было отмечено выше, если стороны настроены на стратегическое партнерство, как правило, оснований для расторжения договора не возникает, а если такая угроза и «нависает», то быстро купируется. Тем более что ни одна крупная торговая сеть не придет на объект, не обговорив приемлемые для себя условия. И здесь следует отметить, что положение якорного арендатора как основного звена в концепции торгового центра изначально достаточно льготное и компромиссное с точки зрения интересов арендодателя (низкая в сравнении с другими магазинами арендная ставка, преимущества при погрузке-разгрузке товара и т. д.). Сбалансированные условия договора дают возможность собственнику и якорному арендатору эффективно развивать экономику торгового центра, не думая о расторжении контракта. Между тем нелишне будет предусмотреть в документе пункты, способные минимизировать риски сторон на тот случай, если ситуация изменится.

На стороне арендодателя
Итак, каким образом собственник может предотвратить риск смены якорного арендатора на своем объекте? «Арендодатель может заручиться корпоративной гарантией головной организации «якоря», в соответствии с которой она обязуется выплачивать арендную ставку в течение всего срока действия договора. И если арендатор по собственной воле досрочно покидает объект, собственник продолжает получать фиксированную арендную ставку», – комментирует ситуацию Максим Карбасникофф. Также собственник может отказаться предоставить арендатору право одностороннего досрочного расторжения договора при отсутствии нарушений со стороны арендодателя. Что это значит? Нередко якорный арендатор настаивает на внесении в договор пункта, который позволил бы ему безболезненно выйти из центра в случае неполучения определенного дохода на объекте. Собственник волен выбирать. В принципе, он может предоставить арендатору такое право, но со встречным условием – если «якорь» все же примет решение покинуть объект, он будет обязан внести арендную плату за последующие шесть месяцев. «Необходимо оговорить время, за которое собственник будет уведомлен о расторжении договора, как правило, это 6 месяцев, а лучше 8–9. Уведомление должно быть обязательно подписано уполномоченным лицом. Кроме того, нужно предусмотреть штрафную неустойку в адекватном размере», – поясняет Анна Балакина, юрист консалтинговой компании «Магазин магазинов».
Застраховать себя от досрочного расторжения договора с якорным арендатором собственник может, включив в него еще несколько пунктов. «Собственник может включить в договор условие о том, что арендодатель при расторжении договора не компенсирует арендатору стоимость произведенного арендатором ремонта. А так как стоимость ремонта у «якорей» очень приличная, это будет одним из сдерживающих факторов расторжения договора», – рассказывает Анна Балакина.
Учитывая довольно большие риски, собственники стараются составлять максимально выгодные для себя договоры аренды. Так, иногда они предусматривают дополнительные основания для прекращения действия договора или ужесточают существующие условия. Например, арендодатели обычно не соглашаются на формулировку, предложенную ГК РФ в отношении задержек арендных платежей (невнесение арендной платы более двух раз подряд), и настаивают на сокращении этого срока. «Все арендодатели стремятся включить в свои типовые соглашения такие пункты, которые позволили бы им при малейшем нарушении условий договора со стороны арендатора угрожать досрочным расторжением. Это и однократная задержка внесения арендной платы, и нарушение правил пользования общими помещениями торгового центра, и неисполнение предписаний управляющего, и нарушение арендатором действующего законодательства и т. д.», – говорит Дмитрий Куница. «Как правило, арендодатели настаивают на внесудебном расторжении договора по своей инициативе. Причем основанием для расторжения может послужить любое формальное нарушение условий договора со стороны арендатора, к примеру, просроченная арендная плата»,– отмечает Максим Попов.

На стороне арендатора
Зачастую в договоре аренды соб­ственник предусматривает для себя большие по сравнению с арендатором полномочия по расторжению договора в одностороннем порядке. Арендатор в этом случае становится уязвленной стороной, так как фактически не внесенная в срок арендная плата (с опозданием всего на несколько дней) может стать основанием для досрочного расторжения. Это опасно для торговой сети еще и тем, что собственник, имея возможность таким правом воспользоваться, может «продавить» арендатора на изменение условий договора.
Один из способов минимизировать риск для арендатора – постараться убедить собственника в необходимости гибкой системы внесения арендных платежей. «Сегодня все чаще якорные арендаторы платят минимальную ставку, остальная сумма – процент от оборота, – рассказывает Максим Карбасникофф. – Эта система работает как «круговая порука» – доход собственника напрямую зависит от того, как складывается бизнес у якорного арендатора. На таких условиях работают практически все якорные арендаторы в «Меге». Кроме того, арендаторы могут сократить до минимума возможности арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. «Сделать это можно, прописав в договоре, в каких конкретно случаях арендодатель имеет право расторгнуть договор. Это может быть, например, нарушение специально перечисленных в договоре правил», – считает Дмитрий Куница. А вот мнение Максима Попова, старшего юриста компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»: «Якорному арендатору нужно настаивать на том, чтобы расторжение договора со стороны арендодателя происходило на основаниях, предусмотренных законодательством, и только в судебном порядке. Для чего это делается? В первую очередь для того, чтобы ограничить себя от произвола недобросовестного арендодателя. Доказать же в суде существенное нарушение арендатором договора, которое требует именно расторжения, довольно сложно».
Как показывает практика, недобросовестный арендодатель – это серьезный риск для якорного арендатора «выйти из игры» раньше времени. Несмотря на то что законодательство в равной степени защищает права обеих сторон, фактически арендодатель – всегда сильная сторона. В чем же его сила? Арендодатель является владельцем здания и арендатором прилегающего участка, что дает ему возможность при необходимости воспользоваться дополнительными хозяйственными ресурсами. Собственник может угрожать арендатору отключением электричества, если последний не выполнит его условия, – например, не согласится на повышение арендной ставки, даже если договором это не предусмотрено. Нередко такая «власть» арендодателя является грозным оружием, един­ственным способом изменить условия договора, если сделать это «легальным» путем не представляется возможным. «Одна из задач якорного арендатора – минимизировать количество рычагов влияния, которые может иметь собственник на объекте, однако сделать это не так-то просто, – отмечает Максим Попов. – Даже если условия договора хорошо защищают права арендатора, исключить возможность неправового давления со стороны соб­ственника в случае форс-мажора очень сложно. Однако следует признать, что чаще всего это происходит в тех случаях, когда отношения между сторонами переходят в фазу открытой войны». Так, например, собственник может ужесточить систему охраны, заблокировать или сделать платным подъезд к магазину автотранспорта арендаторов, поставщиков или покупателей, провести перепланировку, препятствующую потоку посетителей.

Поэтому нередко юристы настаивают на включении в договор аренды пунктов, которые определяют ответственность собственника за перебои с электроснабжением или регулируют право свободного доступа автотран­спорта к магазину и т. д. «Если в договоре предусмотрена ответственность арендодателя, прописаны штрафные санкции, он будет воздерживаться от таких недружелюбных шагов», – продолжает Максим Попов. «В любом сегменте бизнеса не последнюю роль играют человеческие отношения, поэтому в процессе переговоров мы внимательно присматриваемся к тем деловым партнерам, с которыми предстоит сотрудничать в течение многих лет. Это очень важно, учитывая, что полностью застраховаться от недобросовестного собственника пунктами договора невозможно», – говорит Надежда Сенюк. Один из многочисленных примеров давления на якорного оператора привел Максим Попов: «Собственник здания попросил у своего арендатора, крупного сетевого супермаркета, заем, однако получил отказ. Затем собственник завел разговор о продаже всего объекта третьему лицу, прямому конкуренту магазина. Разумеется, арендовать торговые площади у конкурирующей структуры вряд ли кто-нибудь захочет, поэтому арендатор изменил свое первоначальное решение и предоставил собственнику заем».

Краткосрочный договор аренды
Немалые риски для якорного арендатора таит в себе договор предварительной аренды. Что это такое и чем он опасен для арендатора? Принципиальное решение о выборе якорного арендатора принимается в тот момент, когда строительные работы на объекте идут полным ходом или еще не начались. Однако скрепить намерение сторон полноценным долгосрочным кон­трактом возможно не сразу, а только тогда, когда торговый центр полностью по­строен и владелец зарегистрировал свое право собственности. На этот случай преду­смотрен предварительный договор аренды, при помощи которого собственник и якорный арендатор страхуют свои риски на этот период времени. «Особенность этого документа в том, что в нем сложно определить предмет договора, – рассказывает Максим Попов. – К примеру, известный прецедент возник в Самаре, когда произошел спор между торговой сетью «Патэрсон» и собственником здания. Как известно, дело было передано в суд, прошло три инстанции. В конце концов Федеральный арбитражный суд МО отказал компании «Патэрсон» в иске на основании того, что предварительный договор аренды не позволяет определить точно объект договора».

А судьи кто?
«Договор аренды может быть досрочно прекращен: по письменному соглашению сторон; в судебном порядке, в случае нарушения одной из сторон условий договора Гражданского кодекса РФ; во внесудебном порядке, при нарушении одной из сторон условий, предусмотренных договором. Если стороны не предусмотрят внесудебный порядок расторжения договора, то расторжение будет возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. При этом обязательно нужно включить в договор аренды условия о необходимости проведения сторонами соответствующих переговоров в случае возникновения между ними разногласий. Иначе согласно ст. 148 АПК РФ и ст. 222 ГПК РФ суд, в случае несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, оставляет исковое заявление без рассмотрения», – подчеркивает Анна Балакина. Судебные решения подобных споров, как правило, выносятся в арбитражных и третейских судах.
Впрочем, существует и альтернатива судебным разбирательствам – так называемые разовые системы разрешения споров. «Если конфликт, по признанию сторон, не стоит того, чтобы тратить на него время и деньги, они могут пригласить независимых экспертов. На Западе такая практика широко распространена. В России же подобный вариант разрешения споров, к сожалению, пока невостребован», – говорит Владислав Забродин.
Конфликты, связанные с досрочным расторжением договора аренды, можно предупредить, если стороны на раннем этапе детально проработают способы взаимодействия друг с другом.