Офисные страсти на Урале

Согласно международной классификации инженерные коммуникации зданий класса А должны соответствовать принятым во всем мире стандартам, в отделке должны использоваться высококачественные материалы, а в проекте – воплощаться оригинальные архитектурные решения. Располагаться бизнес-центры класса А должны либо в историческом центре города, либо в престижных деловых районах с удобными подъездными путями и развитой городской инфраструктурой. И это лишь наиболее значимые критерии.

«Классность» по-уральски
Ситуацию, сложившуюся на рынке офисной недвижимости Урала, можно охарактеризовать «классовой» неразберихой. Даже в Екатеринбурге, где активное строительство офисных зданий ведется как минимум пять лет, до сих пор нет единой для всех четкой системы классификации офисной недвижимости. Местные строители самостоятельно или с помощью разнящихся между собой экспертных разработок приписывают нужную категорию своим объектам, иногда добавляя себе лишние «баллы».
По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, бизнес-центром класса А можно назвать отдельно стоящее здание новой по­стройки, с эффективной планировкой, наличием достаточного числа парковочных мест, профессиональной управляющей компанией и т. д. «Однако многие из этих требований не соблюдаются собственниками офисных центров в Екатеринбурге. Например, ТРЦ «Антей» позиционирует себя как офисный центр класса А, однако реально он не дотягивает до этого уровня. Пока рынок офисов высшего класса не очень конкурентен и находится на стадии развития, такое возможно», – пояснили в УПН.
В то же время, по словам директора агентства недвижимости «Новая Квартира» (Екатеринбург) Владимира Андреева, в столице Урала классификация только начинает приживаться, но пока она далека от общепринятой: «Рынок Екатеринбурга развивается более стихийно, нежели в Москве и Санкт-Петербурге, поэтому присваивать классность офисным зданиям начали только в последние годы, и не всегда те объекты которые называются классом А, ему соответствуют». А владелец торгово-развлекательного центра «Антей» (Екатеринбург) Андрей Гавриловский уверен, что каждый сам придумывает для себя классификацию, и на сегодняшний день она субъективна: «Поэтому я считаю, что ТРЦ «Антей» является центром классом А».
Похожая ситуация складывается и в других городах Урала: Тюмени и Перми. Как пояснил Игорь Голубев, руководитель отдела коммерческой недвижимости «Корпорация «Перспектива» (компания ведет строительство бизнес-центра класса А в Перми), до 2003 года рынок офисной недвижимости Перми был в основном представлен перепрофилированными помещениями в зданиях бывших НИИ и заводов, площадями детских садов, офисами на первых этажах жилых домов. В конце 2003 года началось строительство бизнес-центров. По уровню оснащенности эти помещения соответствовали классу В. «Центры класса А на сегодняшний день пока не представлены в Перми, и классификация коммерческой недвижимости у нас только начала появляться. Мы руководствуемся той системой, что была выработана в Москве. Надеюсь, что развитие рынка будет стимулировать качественное изменение офисных и торговых площадей. Возможно, скоро мы будем ориентироваться на более строгую систему классификации, принятую в Европе», – прокомментировал г-н Голубев.
Исключением в данной ситуации, пожалуй, является Челябинск, где на сегодняшний день уже существуют два бизнес-центра класса А и заканчивается строительство третьего. Все эксперты в один голос заявляют, что классификация офисной недвижимости Челябинска ведется в соответствии с мировой.

100-процентная готовность
19-этажный бизнес-центр «Мизар» (Челябинск) находится в самом центре города. На крыше здания расположена вертолетная площадка. Общая площадь офисных площадей 9600 кв. м, подземная парковка рассчитана на 110 мест и на 70 мест – парковка возле здания. По информации Валентины Роговой, генерального директора «Управляющей компания «Мизар», минимальная площадь сдаваемого помещения составляет 18 кв. м, но таких в «Мизаре» нет. Стоимость аренды составляет порядка $355/кв. м в год. По словам Валентины Роговой, все площади на сегодняшний день заняты, более того, сорок компаний стоят в очереди на аренду, еще шесть арендаторов хотят увеличить арендованные помещения: «К сожалению, пока мы не можем обеспечить их необходимым количеством площадей, с начала 2006 года у нас ушли только два арендатора, которые снимали очень маленькие площади», – говорит г-жа Рогова.
Еще один челябинский бизнес-центр «Аркаим Плаза» специалисты также относят к классу А. «Аркаим Плаза» представляет собой три связанных между собой здания переменной этажности: 7- и 9-этажные офисные здания, 6-этажный банковско-офисный центр, общая площадь комплекса составляет 19 100 кв. м, здание оснащено системой центрального кондиционирования, раздельными системами приточной и вытяжной вентиляции; оптико-волоконными линиями связи и т. д. Стоимость аренды составляет порядка $585/кв. м в год.
К слову, в Екатеринбурге бизнес-центром класса А может считаться только один объект – Центр международной торговли. При этом офисная площадь в ЦМТ составляет лишь 3 тыс. кв. м, остальную часть здания (26 тыс. кв. м) занимает развитая инфраструктура и «Атриум-Палас отель». По словам и. о. заместителя генерального директора Центра международной торговли Екатеринбурга Ларисы Шеметковой, стоимость аренды в ЦМТ составляет порядка $786/кв. м в год. На сегодняшний день площади заполнены на 99 процентов.
В Тюмени офисным центром класса А считают финансовый центр «Плаза Тюмень». Как утверждают его владельцы, это «единственный в Тюмени бизнес-центр класса А, поскольку он находится в исторической части города, обладает удобными подъездными путями, отличается высоким качеством отделки, широким спектром дополнительных услуг, современной системой внутренних коммуникаций, эффективной планировкой этажей».

Кто не успел, тот будет ждать
В настоящее время в Екатеринбурге заканчивается строительство 24-этажного выставочного, делового и развлекательного комплекса – второй очереди Центра международной торговли с инфраструктурой общей площадью 51 тыс. кв. м. Здание также будет соответ­ствовать стандартам класса А: иметь централизованную систему кондиционирования, качественную отделку помещений, систему охранной сигнализации и видеонаблюдения, профессиональную опытную службу эксплуатации и управления. Новый комплекс будет включать складские площади, а также оснащен всем спектром телекоммуникационного оборудования и инженерных сетей.
Кроме того, в Екатеринбурге сейчас заканчивается строительство второй очереди ТРЦ «Антей», где, по словам владельца объекта Андрея Гавриловского, также также будут присутствовать высококачественные помещения. Общая площадь офисных помещений второй очереди составит 7 тыс. кв. м, стоимость аренды – $660/кв. м в год. Между тем уже начато строительство третьей очереди ТРЦ «Антей» общей площадью 114 тыс. кв. м. По словам Гавриловского, стоимость аренды в третьем здании составит порядка $960/кв. м в год.
В самом центре Челябинска в настоящее время ведется строительство офисного центра высшего класса «Челябинск Сити». Деловой центр «Челябинск-Сити» представляет собой 22-этажное здание общей площадью 30 тыс. кв. м, которое будет оснащено инженерными системами последнего поколения, системой центрального кондиционирования, отопление и газоснабжение будут обеспечиваться автономной газовой котельной, кроме того, в здании предусмотрена четырехуровневая парковка. Ориентировочная дата сдачи объекта – начало 2007 года.
В IV квартале 2006 года в центре Перми будет сдан бизнес-центр класса А «Славяновский». По словам Игоря Голубева, «Славяновский» будет соответствовать практически всем 20 параметрам классификации офисных центров. Общая площадь 7-этажного здания составит 8213 кв. м. Здание будет обеспечено электроэнергией в соответствии с 1-й категорией надежности, современной эффективной системой кондиционирования, центральной системой отопления от городских сетей через собственный тепловой пункт. «На определенный период помещения класса В и С отвечали требованиям рынка Перми, однако сейчас ситуация изменилась: развитие бизнеса в Перми привело к повышению спроса на качественные помещения. Тенденции указывают на то, что такие площади нужны, и именно поэтому компания решила инвестировать в проект класса А», – прокомментировал г-н Голубев. Средняя ставка арендной платы офисных площадей составит $494/кв. м в год. Минимальная площадь – 120 м.
Однако в некоторых городах Урала только мечтают об офисных центрах класса А. Так, в Кургане на сегодняшний день отсутствуют такие площади и, по словам местных экспертов, в ближайшее время не планируются, так как спроса на них нет.

На первый-второй рассчитайсь!
По мнению Владимира Андреева, рынок офисной недвижимости класса А на сегодняшний день несбалансирован, спрос существенно превышает предложение: «Потенциал для развития у данного сегмента есть, но его нужно грамотно развивать, необходимы профессиональные управляющие компании, хорошая инженерия и обязателен комплекс дополнительных услуг. Проблема в том, что строители пытаются экономить на всем, пытаются сами создавать управляющие компании, но бизнес-центр из-за этого страдает, рынку нужны крупные инвесторы», – уверен эксперт.
Михаил Хорьков считает, что рынок офисных помещений класса А в Екатеринбурге сегодня узок и ненасыщен с точки зрения потенциального развития: «Я думаю, еще 2–3 объекта Екатеринбург сможет переварить». «В целом на рынке Екатеринбурга ощущается недостаток офисных помещений класса А. Но, я думаю, после сдачи второй очереди ЦМТ недостатка площадей не будет. В дальнейшем, по моему мнению, вместе с увеличением спроса будет наблюдаться увеличение объемов строительства офисных помещений класса А», – соглашается Лариса Шеметкова.
На данный момент даже рынок Челябинска не насыщен качественными офисными центрами. По словам генерального директора «Управляющей компания «Мизар», после сдачи БЦ «ЧелСИ» площадей должно хватить всем.
По данным экспертов ООО «Корпорация «Перспективы», на рынке Перми не наблюдается перегрева, темпы развития экономики города соответ­ствуют темпам роста рынка офисной недвижимости. В будущем стабильный рост экономики будет способствовать поглощению новых площадей, заявляемых девелоперами. Востребованность офисных помещений будет различаться в зависимости от их «классности». Я думаю, 2–3 центра класса А в Перми можно построить. Вопрос в том, насколько предложенные рынку помещения будут соответствовать заявляемому классу А. К сожалению, есть примеры, когда под категорией А (с соответствующей ценой) предлагаются помещения в реконструируемых зданиях, которые не могут быть отнесены к высокому классу», – говорит Игорь Голубев.

Цены на «понижение»
Вместе с насыщением рынка офисных центров класса А эксперты ожидают корректировки арендных ставок. На сегодняшний день ставки продолжают расти. Специалисты Уральской палаты недвижимости в качестве одной из основных причин повышения цен на офисные помещения называют дефицит офисных площадей и благоприятную экономическую ситуацию в стране и регионе, которая позволяет компаниям стабильно развиваться. По прогнозам специалистов, острый дефицит в площадях в Екатеринбурге будет частично удовлетворен к 2007–2008 гг., что приведет к заметному снижению цен, а движущей силой рынка станет качественный спрос, когда потенциальные покупатели на фоне роста предложения будут выбирать наиболее современные и перспективные объекты. «В настоящее время мы близки к тому уровню, когда ставки по некоторым объектам уже не растут. Появляются предпосылки для коррекции ставок в ближайшие 2–3 года. Со временем доходность бизнес-центров будет снижаться, цена продажи – повышаться, а ставки – корректироваться», – уверен Михаил Хорьков.
С ним соглашаются и другие участники рынка Урала. По словам г-жи Шеметковой, в ближайшее время цены продолжат рост как минимум согласно коэффициенту инфляции, однако с вводом новых площадей цены будут корректироваться. По мнению генерального директора «Управляющая компания «Мизар» Валентины Роговой, арендная плата в дальнейшем будет только расти: «У нас в договоре аренды заложен рост в 15% каждый год». В «Корпорации «Перспектива» полагают, что с развитием бизнеса растут требования к офисным площадям. Арендаторы готовы снимать офисы с большей арендной ставкой с учетом включенного сервиса. Уровень арендных ставок в хорошем бизнес-центре зависит от «нарезки» (размер площадей, возможность свободной планировки). Очень популярна и востребована кабинетная система, большой спрос на площади 100–150 м. Средняя арендная ставка в Перми за класс В колеблется в пределах $2002–270/кв. м в год.
Как отмечают аналитики Уральской палаты недвижимости, текущий объем предложения не в состоянии насытить рынок количественно, поэтому качественная конкуренция достаточно слабая. Поэтому главный фактор, который, по мнению экспертов, будет влиять на изменение цен, – ввод новых объектов деловой недвижимости.

За опытом в карман не полезешь
Довольно часто эксперты отмечают недостаточный профессионализм управляющих компаний, работающих на Уральском рынке. Большинство УК сегодня – «карманные», то есть те, что создаются под конкретный проект. В будущем они могут переходить с одного объекта на другой, если у компании несколько объектов. «Преимущества таких УК в том, что собственник получает выгоду не только от владения площадями и сдачи их в аренду, но и от услуг управления объектом. Недостатки в том, что у этих УК нет профессионального опыта управления объектами, и они его нарабатывают непосредственно в процессе управления», – отмечают специалисты рынка.
Управляющие компании на Урале сталкиваются с рядом трудностей. Например, по мнению Михаила Хорькова, УК административных зданий, где офисные помещения продаются мелкой «нарезкой», довольно сложно правильно управлять собственностью нескольких десятков компаний, скоординировать их интересы. Пока объект новый, это может быть некритичным, но потом собственники столкнутся с проблемой координации своих интересов, и конкурентоспособность этого объекта в будущем снизится. Поэтому, по его мнению, как правило, такие бизнес-центры не могут претендовать на высокий статус. Валентина Рогова обозначила другую сложность: «У нас слишком много желающих снять офис, многие стоят на расширении, мы не может удовлетворить потребности всех». С ней соглашается Лариса Шеметкова: «Компании растут, как следствие, появляется необходимость в расширении, однако имеющаяся ситуация не позволяет удовлетворить этот спрос».

Большие перспективы
В наиболее крупных городах Уральского региона строительство офисных центров класса А уже начинает набирать обороты. Каждый год в города приходят столичные компании, подрастают местные, и имеющиеся площади бывших НИИ уже не подходят для ведения бизнеса. Поэтому вместе с ростом и расширением бизнеса будут расти качественные офисные площади. Очевидно, что со временем и в небольших городах по­явится такая необходимость и на вопрос специалисту агентства недвижимости Кургана о том, есть ли в городе офисные центры класса А, журналист не услышит: «А что это такое?»