Кризис три года спустя

Экономисты всего мира со страхом ждали 2 августа, когда США должны были либо увеличить размер своего госдолга, либо признать дефолт. Несмотря на то что в итоге американское правительство приняло решение, которое порадовало инвесторов, паники на мировых рынках избежать не удалось. Рейтинговое агентство Standart & Poors, несмотря ни на что, снизило кредитный рейтинг США с ААА до АА+, что привело к падению фондовых рынков, резким колебаниям национальных валют и ввело мировую экономику в состояние глубокого стресса. Кроме того, инвесторов очень сильно смущает экономическое положение нескольких европейских стран – в частности, Греции и Испании. Мнения аналитиков по поводу того, насколько глубоким и продолжительным может оказаться нынешний кризис, диаметрально противоположны. Еще больше сомнений в том, что этот кризис сильно затронет нынешний рынок недвижимости. Тем не менее игрокам российского рынка лучше все-таки готовиться к худшему.

То ли будет, то ли нет
В 2008 году финансовый кризис начался еще зимой, но российские экономисты и девелоперы не придавали ему значения до осени. И лишь в сентябре, когда стало невозможно не признавать очевидное, девелоперы с опаской и оглядкой начали говорить, что с российской экономикой «что-то не так». Правда, прогнозы будущего развития строились все равно самые радужные. Увы, реальность оказалась более жесткой. Во время кризиса 2008 года многие девелоперы лишились части проектов или доли в бизнесе (см. «Они теряли»), другие вынуждены были пойти навстречу банкам и соглашаться на любые, даже самые грабительские условия реструктуризации кредитов, и лишь немногим удалось безболезненно пройти сквозь кризис, практически не ощутив его влияния, а то и заработав на нем.

Август 2011 года очень напоминает ситуацию 2008 года, но сегодня эксперты уверены: если кризис все-таки случится, то развиваться он будет несколько иначе. «Никакой второй волны кризиса на рынке недвижимости, о которой пытались говорить, нет», – считает президент ГК «Эко­офис» Андрей Ковалев. По его словам, если кризис и случится, то это будет новый, совсем другой кризис, который большинство девелоперов ощутит куда в меньшей степени, чем предыдущий. «Те компании, которые смогли пережить кризис 2008-го, имеют иммунитет и спокойно найдут выход из любой ситуации», – добавляет г-н Ковалев.

Глава компании «Ренессанс-Недви­жимость» Екатерина Константинова также считает, что в краткосрочной и среднесрочной перспективе (ближайшие три года) никакие кризисы на рынке готовой недвижимости не предвидятся. «Инвесторы, наоборот, сейчас очень активно вкладывают деньги в готовые проекты коммерческой недвижимости, способные приносить операционный доход, – рассуждает г-жа Константинова. – В условиях высокой волатильности фондового рынка и других биржевых инструментов недвижимость становится одним из наиболее надежных инструментов для сохранения капитала». По мнению председателя правления O1 Properties Дмитрия Минца, в среднесрочной и долгосрочной перспективе в России ожидается устойчивый рост при условии стабильной внутриполитической ситуации и высоких цен на нефть.
Именно поэтому инвесторы сейчас очень активно приобретают новые проекты. Так, в первом полугодии 2011 года было закрыто сразу несколько знаковых для рынка сделок: «ВТБ-Капитал» приобрел комплекс «Белая площадь» у Coalco, казахские инвесторы закрыли сделку по покупке московского отеля Ritz Carlton примерно за $700 млн, крупные владельцы столичной недвижимости Юрий и Алексей Хотины приобрели комплекс «Горбушкин двор» и ТРЦ «Филион» за $400 млн, а структуры Михаила Гуцериева закрыли сделку по покупке торгового центра «Калужский» примерно за $150 млн. Все эти покупки подкреплялись надежными экономичес­кими расчетами: ставки на офисную и торговую недвижимость с начала года выросли на 10–15% и продолжают увеличиваться. В то же время на Западе спрос на недвижимость уже начал снижаться. «Западные компании готовятся к худшим временам, а в России, наоборот, велик интерес не только к завершенным объектам, но и к инвестиционным площадкам. Данная ситуация заметно конт­растирует с отношением к инвестициям на Западе», – предостерегает оптимистов от эйфории управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

Ситуация на девелоперском рынке сейчас действительно существенно отличается от 2008 года, но риски падения все равно существуют. «В 2008 году было очень много начатых проектов и внезапный обвал спроса. Сегодня ситуация выглядит по-иному: на рынке практически нет нового предложения и есть единственный вопрос – будет ли расти спрос или его ждет стагнация, которую вполне можно пережить», – отмечает Даррелл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis.

«В 2008 году девелоперы, окрыленные постоянно растущим спросом на недвижимость, были просто не готовы к финансовому кризису и долго не могли поверить в его реальность, – соглашается управляющий партнер консалтинговой компании NA Group Евгений Данилов. – А когда поверили, выяснилось, что у большинства из них просто нет опыта выживания в условиях экономической рецессии». По его словам, сейчас девелоперам будет проще пережить сложные времена, благодаря полученному опыту и запасу прочности, накопленному за время восстановления рынка. Однако расслабляться игрокам рынка недвижимости слишком рано: цены на нефть, которые пока держатся на высоком уровне, могут в одночасье обвалиться, а уверенный и стабильный спрос на недвижимость сойти на нет, если глубина падения окажется такой, как предсказывают пессимисты.

Ставки гладки
Россия сильно зависит от мировой конъюнктуры рынка, поэтому любые встряски мировых рынков отражаются и здесь. Другое дело, что российские бизнесмены привыкли полагаться либо на авось, либо на помощь государства. В 2008–2009 годах целому ряду девелоперов удалось удержаться на плаву лишь благодаря получению госгарантий из стабилизационного фонда, которого сейчас нет. Кстати, ряд экспертов уверены, что поддержка эта пошла им во вред, так как позволила пережить кризис с минимальными потерями. «Если бы в прошлый кризис перестали существовать все компании, которые управлялись неэффективными собственниками, то я был бы спокоен за будущее нашего рынка, – сетует Евгений Данилов. – К сожалению, государство так и не рискнуло сбросить весь балласт именно тогда, поэтому в случае начала новой рецессии мы рискуем потерять еще несколько крупных компаний».

Дело в том, что застройщики, которые уверяют, что решили все свои проблемы, по-прежнему полностью зависят от воли банкиров. Большинство крупных девелоперов вовсе не погасили свои кредиты перед банками, а лишь реструктуризировали их. Ресурсов же для того, чтобы погасить долги хотя бы частично, у большинства игроков рынка нет. Поэтому в случае если банки, поддавшись общей панике, потребуют досрочного погашения или повысят кредитные ставки, девелоперам снова придется отдавать часть своих активов или доли в компаниях. Так, например, общий долг одного из крупнейших девелоперов жилья эконом­класса – группы ПИК – составляет более 40 млрд рублей, еще больше должно банкирам СУ-155 – около 60 млрд. У застройщиков коммерческой недвижимости таких больших долгов нет, но, к примеру, «ДС-Девелопмент» (подразделение «ДОН-Строя», специализирующееся на строительстве офисов и торговых цент­ров) только Сбербанку задолжало около 20 млрд рублей.

Другое дело, что у банков, по словам Екатерины Константиновой, сейчас нет причин для пересмотра кредитных соглашений. Более того, банки сейчас очень активно кредитуют девелоперов. Так, еще в начале года Сбербанк одобрил выделение $370 млн компании Сергей Полонского Nazvanie.net (в прошлом Mirax Group) на завершение строительства башни «Федерация» в «Москва-Сити», а летом Газпромбанк выделил $350 млн компании «Снегири Девелопмент» на строительство башни «Эволюция». По  информации игроков рынка, рассмат­ривает финансирование ряда крупных проектов и банк ВТБ, который в прошлый кризис собрал обильную жатву в виде девелоперских активов и долей в строительных компаниях. «Сейчас причин для сокращения мировой ликвидности, как это было в 2008 году, нет, – уверен Дмитрий Минц. – Центробанки всего мира усиленно печатают деньги, поэтому ликвидность есть. Куда она хлынет – другой вопрос, но одной из целей ликвидности является как раз недвижимость, потому что все понимают, что дополнительный выпуск денежной массы приведет к инфляции, а самый лучший актив в условиях инфляции – это недвижимость». Несколько иного мнения придерживается директор по работе с финансовыми институтами консалтинговой группы «НЭО-Центр» Александр Ксендз: «Кризис 2008 года наглядно продемонстрировал степень влияния мировой экономической конъюнктуры на экономику России, и в частности рынок недвижимости. Повышенная неопре­деленность на мировых рынках ведет к большей неуверенности инвесторов и кредитных учреждений, поэтому существует вероятность удорожания заемных денег в экономике».

Да будет спрос
Но даже рост ставок по кредитам на несколько процентов – не самая большая опасность, которая поджидает девелоперов. «Если застройщик не слишком сильно закредитован, то повышение ставки на несколько процентных пунктов он переживет», – считает Дмитрий Минц. Куда больше тревоги у экспертов вызывает конъюнктура спроса на недвижимость. Все помнят, как в конце 2008 – начале 2009 года на фоне разговоров о грядущем снижении цен на жилье на рынке стал формироваться отложенный спрос. Покупатели, верившие в обвал рынка, отказывались покупать квартиры и требовали фантастических скидок, а продавцы не хотели уступать ни пяди. В итоге, по данным управления Росреестра, в Москве число сделок с квартирами упало почти вдвое, что в итоге привело к снижению цен и резкому сокращению денежных потоков у девелоперов жилья. Спрос же на коммерческую недвижимость снижался вследствие того, что компании-арендаторы вынуждены были латать собст­венные дыры и не могли себе позволить снимать дорогие офисы и расширять занимаемые площади.

На этот раз, по словам Екатерины Константиновой, спрос на коммерчес­кую недвижимость вряд ли упадет очень существенно. А вот на рынке жилья уже чувствуется определенное снижение продаж. «На фоне последних экономических новостей практически у всех девелоперов жилья упали продажи, а у некоторых падение достигло 50%», – говорит гендиректор Astera / BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов. По его словам, поток денег в отрасль определенно сокращается, что приведет к заморозке проектов. «Для девелоперов это грозит реструктуризацией компаний и увеличением доли банковского капитала в структуре их собственности», – делает мрачные прогнозы специалист. Сами девелоперы заявляют, что снижения продаж не замечают, а спрос, напротив, постоянно растет. Впрочем, данные Росреестра, который мерит абсолютно все зарегистрированные сделки, включая «цепочки», свидетельствуют о снижении интереса москвичей к квартирам в столице. Продавцы коррекцию числа сделок объясняют начавшимся сезоном отпусков и традиционным летним затишьем, а реальная ситуация на рынке станет понятна не раньше октября.

И все же некоторые прогнозы можно делать уже сейчас. По мнению Александра Ксендза, сильнее всего от кризиса может пострадать рынок жилья, так как он наиболее активно развивался в последние годы. «Рынок коммерческой недвижимости этому в меньшей степени подвержен, в первую очередь благодаря тому, что он так и не оправился от кризиса: большая часть проектов до сих пор заморожена», – добавляет Александр Ксендз.
Генеральный директор АКЦ «МИЭЛЬ» Владислав Луцков считает, что основной провал спроса в случае усиления неурядиц в мировой экономике придется на рынок нового жилья. «Покупатели, которые захотят поместить свои сбережения в недвижимость, будут ориентироваться на вторичный рынок городского жилья и землю. Рисковые вложения в новостройки потеряют свою актуальность, ипотечные механизмы станут недоступны. В такой ситуации поддержать инвестиционно-строительный комплекс сможет только государство, размещая заказы у коммерческих застройщиков», – рассуждает он. Иными словами, государству снова придется размещать массовые заказы на строительство бюджетного жилья, а также обеспечивать застройщиков государственными гарантиями. Правда, Константин Ковалев полагает, что от начинающегося кризиса пострадать может вовсе не жилье, а коммерческая недвижимости – в частности, офисный сегмент. Дело в том, продолжает Ковалев, что востребованность коммерческих площадей складывается из потребности бизнеса в росте: «Если такой потребности нет, следовательно, и желания расширяться нет».

Проблема девелоперов еще и в том, что сейчас денег на спасение всех подряд у государства нет, поэтому уповать на «доброго Путина», который распорядится поддержать рынок, не стоит. Госбанки, которые в кризис стали владельцами целого ряда девелоперских активов, ресурсы будут тратить только на спасение и процветание своих компаний, а спасать всех подряд им тоже будет не на что. Следовательно, при наиболее негативном сценарии развития рынка избежать крупных банкротств не удастся. «"Своим" компаниям ни Сбербанк, ни ВТБ не дадут пропасть, останутся ли ресурсы на "чужих" – большой вопрос», – говорит генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Таким образом, последствия начавшихся волнений на финансовых рынках, могут оказаться куда более тяжелыми, чем кажется всем сейчас. Впрочем, всем участникам рынка хочется верить, что избежать глобальных потрясений все же удастся, а будущее рынка будет светлым и безоблачным.
P. S.: 18 августа, когда этот номер сдавался в печать, на американском рынке снова началось падение, которое не замедлило сказаться на российских биржах. Так, за этот день индекс РТС упал на 4,48%, а ММВБ – на 4,43%, в то время как акции российских компаний подешевели аж на 9%. И прогнозы аналитиков на следующий день были далеко не самыми впечатляющими. Может, пора перестать строить иллюзии и посмотреть правде в глаза?