Сочи: на старте

В прочем, до стройки века еще далеко: в городе, который сегодня охватила «золотая лихорадка», нет градостроительного плана, власти разрываются между своим новым детищем и скорыми президентскими выборами. С точной концепцией застройки олимпийских объектов тоже проблема: кто будет строить, что, где и за сколько – пока ясно не всегда. Возможными эти планы стали благодаря утвержденной федеральной целевой программе «Развития Сочи как горноклиматического курорта». Этой программой планировалось комплексное освоение территории Большого Сочи независимо от того, примет город зимние Олимпийские игры или нет. Впрочем, решение МОК в пользу российского города только ускорило реализацию этих проектов. Всего, согласно программе, будет выделено 314 млрд руб. (190 млрд – бюджетные средства, более 100 млрд – средства частных инвесторов). Впрочем, эта сумма не окончательная и уже сейчас идут разговоры о ее увеличении, в том числе за счет частных инвестиций. На эти деньги будут построены не только спортивные объекты и олимпийская деревня, но и новые дороги, приведена в порядок инженерная инфраструктура, газовая и энергетическая отрасли.
Несмотря на то что строительство «курорта мирового масштаба» – очень отдаленная перспектива, Сочи уже успел по стоимости жизни сравняться с Москвой и Санкт­Петербургом. Цены – это то единственное, что пока Сочи роднит с известными курортными зонами во всем мире. В остальном же будущая Мекка туризма встречает гостей аэропортом «в лесах», пробками на дорогах, унылыми и при этом дорогими отелями, дороговизной сферы услуг, железнодорожным полотном вместо пляжа.

Высокое строительство
Все спортивные и инфраструктурные олимпийские объекты разместятся в Красной Поляне и в Имеретинской долине. В Красной Поляне будут построены малая олимпийская деревня и ряд спортивных сооружений: на склонах гор пройдут соревнования по лыжным дисциплинам, бобслею, сноуборду.
Стоит отметить, что активное освоение территории Красной Поляны началось задолго до заявки на проведение зимних олимпийских игр. В частности, уже несколько лет здесь ведут строительство бизнес­структуры «Интерроса» и «Газпрома». Компания «Роза Хутор», дочернее предприятие «Интерроса», возводит на склонах Красной Поляны горнолыжный курорт с одноименным названием. Планируется, что некоторые объекты будущего детища «Интерроса» станут олимпийскими – здесь будут проведены соревнования по лыжным дисциплинам. «Еще до объявления Сочи столицей Олимпийских Игр, на этапе формирования заявки к нам приехали эксперты Международной федерации горнолыжного спорта (FIS) и представители МОК, которые и протестировали будущий проект, – рассказывает генеральный директор «Роза Хутор», Нина Загорулько. – Нами были учтены все потребности Международной Федерации горнолыжного спорта (FIS), и курорт «Роза Хутор» будет полностью соответствовать требованиям, предъявляемым к объектам олимпийского ранга. С учетом Олимпиады будут добавлены участки с искусственным снегом. Кроме того, мы должны будем застроить зоны старта и финиша по требованиям Международного Олимпийского Комитета».
Строительство «Роза Хутор» осуществляется в три этапа. К 2009 г., когда комплекс будет открыт для первых туристов, здесь будет сооружено 9 канатных дорог, 38 трасс, длиной 38 км, с пропускной способностью около 5000 лыжников в день (в том числе трассы для тобоганна и велосипедные трассы на летний период). Кроме того, откроются 5 ресторанов, 2 пункта проката снаряжения, горнолыжная школа, медпункты, а также 2 вертолетные площадки на Нижней базе и плато «Роза Хутор». Второй этап предполагает строительство подъемников и зон катания на участке Аибга Юг, третий этап – развитие западных участков, смежных с зонами катания «Альпика Сервис».
К 2014 г. «Роза Хутор» станет полноценным горнолыжным курортом с гостиничными и торгово­развлекательными объектами. Как сообщили в пресс­службе «Роза Хутор», пользоваться услугами курорта смогут до 9500 человек в день (18 подъемников, горнолыжные трассы общей протяженностью около 55 км).
В настоящий момент компания «Роза Хутор» рассматривает возможность привлечения стратегических партнеров по развитию последующих фаз строительства курорта (2­я, 3­я фазы), в том числе в области международного гостиничного бизнеса.
Однако самый лакомый, по мнению экспертов, кусок – Имеретинская долина, расположенная неподалеку от адлерского аэропорта. К Олимпиаде здесь будут построены большая олимпийская деревня, олимпийский стадион, две ледовые арены, где будут проходить соревнования по хоккею, керлингу, фигурному катанию. Часть территории Имеретинской долины выкуплена структурами «Базового элемента», которые начнут здесь строительство проекта «Имеретинская Ривьера». «Альтиус Девелопментом», дочерней компанией «Базового элемента», в рамках проекта будет возведены основная олимпийская деревня, пресс­центр и международный центр. Как сообщили в пресс­службе «Базового элемента», на обустройство Имеретинской Ривьеры потребуется от $1,5 млрд до $2 млрд. В целом «Альтиус Девелопмент» предполагает застроить площадь в 180 000 га. Помимо спортивных сооружений в Имеретинской долине будут построены крупнейший в Сочи торгово­выставочный центр, дельфинарий, три гостиницы разного уровня комфортности на 3300 номеров, причалы для яхт, сад редких растений, 600 000–700 000 кв. м жилья.
Какие еще компании будут работать в рамках федеральной целевой программы, специалисты сказать не могут – точной концепции ее реализации пока нет. «Все станет ясно к концу года, когда завершится этап проектирования и будут проведены тендеры на подрядные работы», – комментирует Дмитрий Нездоровин, представитель ФГУП «Дирекция развития Сочи», структуры Минэкономразвития. «Пока представителям МОК показывают только приблизительное место застройки, – сообщает Сергей Никитин, директор Penny Lane Sochi. – Четкой ясности, где именно будут располагаться олимпийский стадион, спортивные сооружения и гостиницы, нет. Более того, генплан Сочи был утвержден 25 лет назад». Впрочем, по мнению Юлии Никуличевой, директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, это не так страшно – есть время, чтобы доработать концепцию будущих объектов в соответстветствии с современными реалиями.
Отсутствие концепции застройки влечет за собой и другую проблему. Поскольку не ясны границы участков будущих сооружений, вопрос отчуждения этих земель у собственников тоже пока открыт. «Именно поэтому сделки с землей приостановлены, приостановлена и выдача разрешений на строительство», – говорит Сергей Никитин.
Также есть вопросы и по финансированию. На что именно будут потрачены частные инвестиции и какими траншами они будут поступать – пока тоже вопрос риторический.

От зимы до лета – рукой подать
После олимпиады Сочи должен стать круглогодичным курортом. Это сделает инвестиции в объекты недвижимости финансово привлекательными. «Основная проблема Сочи заключается в том, что это город только летнего отдыха, – рассуждает Юлия Никуличева. – Из­за этого гостиницы не могут работать на полную мощность. То же самое можно сказать и о ритейле: Сочи – небольшой город, и когда сезон заканчивается, остается 600 000 человек. Есть ли смысл возводить торговые объекты?»
Теперь, по планам инвесторов, инфраструктура города будет работать круглогодично. Однако зарабатывать инвесторы смогут не только на пляжных курортниках и любителях экстремальных видов спорта. Планируется, что в период межсезонья Сочи станет Меккой делового туризма. «Летний и зимний туризм – это хорошо, – продолжает Юлия Никуличева, – но объектам недвижимости, особенно гостиницам, нужна загрузка в течение всего года. Это актуально с учетом краткосрочности летних и зимних сочинских сезонов. Обычно в туристических местах этого удается достичь за счет проведения конференций, выставок, фестивалей, корпоративных мероприятий».
Именно по этой причине многие объекты, которые будут возводиться к Олимпиаде, сегодня проектируются с прицелом на будущее. «Все объекты, особенно в Имеретинской низменности, будут иметь двойное назначение, – констатирует Дмитрий Нездоровин. – После зимних Олимпийских Игр их можно будет использовать как деловые центры, концертные и развлекательные комплексы, выставочные площади, сохраняя их спортивное назначение».
Так, например, известно, что одна из целей губернатора области – построить Дворец фестивалей, аналогичный каннскому.
Станет ли Сочи городом дорогого отдыха? Одни специалисты считают, что все к этому идет и теперь российской элите не придется ездить за развлечениями в Куршавель. И марина для яхт, и горнолыжная трасса – все в одном месте. Другие склонны думать иначе. «Отдыхать в Сочи смогут люди любого достатка, никто, например, не отменит частные гостиницы, которые сегодня играют видную роль на туристическом рынке Сочи, – говорит Дмитрий Нездоровин. – Кроме того, федеральной целевой программой запланировано строительство гостиниц разного класса – от 3* до 5*. Что касается спортивных объектов, построенных в Красной Поляне и Имеретинской низменности, то они будут предназначены и для профессиональных спортсменов, и для простых любителей. Вполне возможно, что после Олимпиады эти объекты будут переданы или спортивным федерациям, или Росспорту».
Понятно, что для проведения деловых мероприятий не всегда требуются роскошные отели. Предлагать соответствующие помещения могут гостиницы среднего сегмента – 3–4*. «Если Сочи хочет стать действительно круглогодичным курортом, то свои двери город должен открыть и клиентам среднего достатка», – считают специалисты.
Однако следует добавить: все эти грандиозные планы возможны, если предложение будет сбалансировано и по качеству, и по цене, и с точки зрения всей необходимой инфраструктуры.

Свежее дыхание
Несмотря на популярность Сочи у многих российских туристов, гостиничная недвижимость больше развивалась за счет местных инвесторов, которые активно застраивали город мини­отелями. Что касается известных гостиничных сетей, то они смотрели на рынок Сочи с опаской. Об этом свидетельствует тот факт, что две гостиницы Radisson, имеющиеся в Сочи, управляются по договору франшизы. Правда, та же «Radisson Лазурная» была открыта давно, и эксперты сходятся на том, что сегодня она не в идеальном состоянии.
Все изменилось после объявления Сочи столицей зимних Олимпийских Игр. «Олимпиада даст большой толчок в развитии недвижимости Сочи и Красной Поляны, – уверена Юлия Никуличева. – Сейчас у инвесторов стало больше уверенности, даже международные сети готовы управлять своими отелями собственноручно». Известно, что такие сети, как Kempinski, Intercontinental, Radisson, активно работают над реализацией своих проектов.
В центральном районе Сочи будут располагаться гостиницы верхнего сегмента. Еще с советских времен здесь сохранились санатории и пансионаты, построенные в «дворцовом» стиле. Это красивые здания с большими прилегающими территориями – опции, свойственные именно дорогим отелям. При грамотной концепции эти пансионаты можно вывести на очень хороший уровень. Наглядно пример такого перевоплощения показали структуры Дерипаски, перестроив старый санаторий «Родина» в модный бутик­отель. К слову сказать, после открытия именно этого отеля качество строящихся гостиниц заметно подросло.
Гостиницы среднего сегмента будут располагаться ближе к Адлерскому району. В этом месте уже и сейчас идет активная застройка. В основном это частные инвесторы, которые выкупали земельные участки где могли – под строительство небольших гостиниц. Статистики по такого рода недвижимости нет, но 50–60% всех приезжих останавливаются именно в частных гостиницах. Причем качественный уровень таких отелей весьма разнится. Предлагаются и номера добротного качества, и койко­место в общих комнатах.
Что касается офисной недвижимости, то она будет развиваться в меньшей степени – статус города не предполагает наличие крупного бизнеса. Здесь Сочи ничем не отличается от других региональных городов, в которых спрос на офисные помещения формируется за счет местных компаний. Скорее всего, это будут риэлторские, строительные, страховые компании, туристические операторы, отделения банков.
Станет ли Сочи после Олимпиады хорошим курортом с развитой инфраструктурой – зависит от реализации заявленных властями и частными инвесторами планов. Олимпиада – это тот шанс, которым надо пользоваться, убеждены эксперты. Подспорьем в реализации этих планов станет известность Сочи. «Если раньше иностранные инвесторы не знали такого города, то сейчас, после решения МОК, они рассматривают возможность выхода на этот рынок, – рассказывает Сергей Никитин. Тем более что Сочи рекламируется на самом высоком государственном уровне».
Сложность, с которой сталкиваются сегодня инвесторы в Сочи, – «золотая лихорадка», охватившая город. «Это трудно объяснимо даже с точки зрения предолимпийской эйфории, – полагает Сергей Никитин. – Цены – и на объекты недвижимости, и на землю – выросли сумасшедшими тепами, при этом крупных сделок сейчас в регионе не происходит – потенциальные инвесторы буквально замерли в ожидании».
Сотка земли в центре Сочи сегодня стоит $300 000–400 000, а 1 кв. м в доме бизнес­класса, который застройщики выдают за элитное жилье, стоит до $8000. «Есть опасения, что рынок Сочи уже подошел к своему потолку. Это видно и по стоимости жилья, и по стоимости аренды торговых помещений далеко не лучшего качества», – заключает Юлия Никуличева.
Кроме того, специалисты обращают внимание на отсутствие организации, координирующей работу инвесторов. «Многие заявленные проекты, в том числе в Имеретинской долине, друг друга повторяют, – считает Юлия Никуличева. – Со временем это может создать конкуренцию между собственниками. Координационная работа в рамках целевой федеральной программы была бы разумной, это то, что делается и на Западе, причем такие функции берут на себя как правило государственные структуры».
Отметим, что федеральной целевой программой планировалось создание единой управляющей компании. До недавнего времени ясности, когда эта структура начнет работу, не было. Однако 14 августа в Сочи состоялось выездное заседание координационного совета по реализации федеральной целевой программы, на котором Герман Греф сообщил о создании координирующего органа, который и станет заказчиком всех проектов.