Иркутск: от барахолок к рынку

В обозримом будущем Иркутск, Ангарск и Шелихов сольются в новое муниципальное образование с миллионом жителей. Планы властей вдохновили девелоперов – лицо города меняется на глазах. Традиционно центр занимали полусгнившие деревянные дома, а современные жилые комплексы строили ближе к окраинам на свободных участках. Сейчас девелоперы стали активно расселять частный сектор, расчищая площадки для крупных проектов. Правда, этот процесс сопряжен с рядом трудностей. Почувствовав интерес со стороны крупного капитала, иркутчане взвинтили цены на свои частные дома, при этом документы, подтверждающие право собственности, есть далеко не у всех.
«Землю в городе найти легко, но тяжело оформлять. У людей завышенные ожидания. Идет слух, что земля хорошо продается, поэтому все стараются урвать побольше. При этом часто имущественные отношения крайне запутанны. Многие жители просто прописаны в своих домах, а оформить право собственности не могут. Это довольно серьезная проблема для всего города», – рассказывает представитель ROSS Group в Иркутском регионе Михаил Титов.
Как считают специалисты федеральных компаний, рынок в городе достаточно перспективен для того, чтобы браться за проблемные участки. «Участки в центре города всегда будут востребованы. Экономически ТРЦ строить здесь гораздо выгоднее, несмотря на проблемы с сетями и расселением. На окраине города строительство обойдется, конечно, гораздо дешевле, но и ставки аренды там будут ниже. Все определяет ежедневный трафик», – говорит председатель совета директоров компании Ross Group Марк Афраймович.
Объекты коммерческой недвижимости до последнего времени строились в городе «для собственных нужд». Основные девелоперы в городе – ГК «Фортуна», занимающаяся строительством торговых объектов, и «Байкальская виза», работающая в сегменте гостиничной недвижимости.
«Коммерческую недвижимость практически не развивали, причем это была позиция застройщиков. Большинство объектов строили сами арендаторы – просто потому, что не было готовых зданий. Так делали и мы, и ГК «Фортуна», – говорит Михаил Титов.
Еще одна характерная деталь рынка – в городе до настоящего времени активно продолжался передел собственности. За последние пять лет было убито несколько десятков видных бизнесменов, в том числе и крупных игроков на рынке коммерческой недвижимости. (Так, из бизнеса ушли генеральный директор сети предприятий «Фортуна» Павел Чекотов, генеральный директор закрытого акционерного общества «Иркутскспецстрой» Анатолий Сорокин, вице-президент закрытого акционерного общества «Байкал-Отель» Вячеслав Безденежных – список можно продолжать долго).
Помимо традиционных сегментов рынка коммерческой недвижимости – торговли, гостиниц и офисов – в городе довольно велик спрос на индустриальные здания. По словам специалистов, сегодня сегмент индустриальной недвижимости в Иркутске один из наиболее развитых.
Сейчас многие компании рассматривают возможность входа на рынок Иркутска со своими предприятиями. Из-за сложной логистики нередко выгоднее начинать производство в городе, а не везти товары из других регионов. Так, в Иркутске начали работать московская компания «Мебель Стиль», региональная компания «Новолит», занимающаяся производством оконных и дверных рам. Главные плюсы Иркутска – дешевый энергоресурс и наличие квалифицированной рабочей силы. Дополнительным плюсом является и большое количество неквалифицированной рабочей силы, включая приезжих из других государств. Пока лучше всего о привлекательности региона говорит решение немецкой компании Knauf, которая строит в Иркутской области крупнейший в России завод по производству стройматериалов.

Самые дорогие барахолки в Сибири
Единственный формат торговой недвижимости, представленный сегодня в городе, – это, по меткому определению председателя совета директоров Ross Group, цивилизованные барахолки. «В Иркутске уже давно существует хорошо развитая система цивилизованной барахолки, – рассказывает Марк Афраймович.– Старые цеха перепрофилировались под торговые помещения. Сейчас в городе функционируют и профильные торговые центры (автомобильные, строительные, даже обувные), и многоцелевые. Есть достаточно большие объекты (по 20 и по 40 тыс. кв. м), но все это формат барахолки. Торговых центров европейского формата, где могли бы разместиться крупные федеральные и международные сети, в городе нет». Кроме этого есть несколько торговых галерей. Это, в первую очередь, «Вояж» на улице Ленина, «Галерея Планетарий» на улице 5й армии и «Фортуна плаза»на улице Карла Маркса. Торговый центр «Фортуна Плаза» расположен в историческом здании. Здесь представлены ведущие мировые бренды, такие как Versache, Dolce Gabbana, Fendi, GF Ferre, Kenzo, Nina Richi, Canali, Rocco Barocco. Общая площадь центра составляет около 5 тыс. кв.м. На двух этажах расположены 42 магазина, на цокольном расположен магазин детских вещей «Александр», имеющий отдельный вход с ул. Чехова. На первом этаже в основном представлены женские коллекции и аксессуары, рассчитанные на широкий круг посетителей, на втором - представлен мужской ассортимент. Главный минус галереи — проблемная планировка, — перепады в высоте на одном этаже могут достигать 50 см. В планах собственник здания ввести 2-ю очередь торгового центра в ближайшее время. 2-я очередь торгового центра будет представлять собой офисное здание с торговыми площадями.
«Галерея Планетарий» - была построена в 2004 г. Общая площадь — 2 180 кв.м, из них 1 185 кв. м – торговая площадь (55%); 893 кв.м занимают складские помещения (40%); 101 кв.м. – помещения под офис (5%). Арендаторами торговых и складских помещений являются эксклюзивные представители мировых брендов одежды, обуви, различных аксессуаров: Le Future, Morgan, Naf-Naf, Tom Tailor, Best Collection, Sasch и другие. Для детей открыта игровая комната, одна из первых в городе в составе торгового центра. В планах собственника увеличение площадей сдаваемых в аренду помещений в 1,9 раза, до 4693 кв.м. Располагаясь на удалении от основных торговых коридоров, торговый центр позиционирует себя, как торговый центр уникальных торговых марок. Однако на самом деле представленные марки относятся к классу «mass market» и рассчитаны на большой поток покупателей. Для привлечения покупателей в центр руководство проводит тематические вечера. Например, работает направление художественной галереи, где проходят выставки-продажи художников.
«Вояж» один из немногих объектов торговой недвижимости построенный с нуля. Общая площадь двух уровней (первый этаж и цоколь) около 1500 кв.м. Из наиболее известных марок одежды - «Glenfield», «Ecco», «Disegni», «DIM». Всего в центре работают 42 магазина.
Большинство иркутских ТЦ сегодня – перепрофилированные промышленные помещения. Пока основной игрок в городе – группа компаний «Фортуна», сосредоточившая в своих руках порядка 20 торговых центров и рынков. Первый крупный проект «Фортуны» вырос на месте завода имени Куйбышева – крупные цеха превратились в специализированные торговые павильоны. Так, в нескольких шагах друг от друга появились строительный рынок, автомобильный салон, павильон электроники.
Даже самые крупные ТЦ обычно идут в мелкую «нарезку». Связано это с тем, что подавляющее большинство арендаторов – местные представители малого и среднего бизнеса. «По опыту могу сказать, что мало кто из сетевиков доходит даже до Красноярска. Многих пугает сложная логистика. Из крупных сетей электроники, например, в город зашли только «Эльдорадо» и «Эксперт», а вот «Медиа Маркт» дальше Красноярска не пошел», – делится наблюдениями Михаил Титов.
Останавливает крупных ритейлеров политика местных арендодателей. Хотя интерес к региону довольно высок, аренда в иркутских барахолках по карману не многим.
«Интерес крупных сетей к городу достаточно велик, и, как говорят девелоперы, готовящие новые проекты, уже на ранних этапах намечается солидный круг арендаторов. Тем не менее в уже существующие ТЦ федеральные сети не спешат. Там берут взнос за право аренды, а ставки просто зашкаливают. Сегодня основная масса арендаторов – частные предприниматели, которые привозят товар из Китая и продают с огромной наценкой, достаточной для того, чтобы переплачивать за аренду. Помещения на ул. Карла Маркса продаются по $5 тыс. кв. м, аренда может быть $2 тыс./кв. м в год – нигде больше в региональных центрах таких ставок нет. Разумеется, крупные бренды так не работают. У них маленькая маржа, и они не готовы заходить в город при таких условиях. Ситуация может измениться с появлением профессиональных концептуальных центров. Тогда арендные ставки в городе опустятся до средних в регионе – $500–600/кв. м в год», – уверен г-н Афраймович.
По словам директора по региональному развитию компании Hermitage Construction & Management Дмитрия Костомахина, крупные сети войдут в Иркутск, как только в городе появятся большие торговые центры, соответствующие мировым стандартам: «Изучив ситуацию, мы решили, что Иркутск мог бы быть привлекателен для крупных торговых сетей лишь при наличии глобального проекта, знакового не только для города, но и для всего региона. Для будущей агломерации – Ангарск – Шелихов – Иркутск, которая станет 19-м по численности населения муниципальным образованием в России. Естественно, большие сети туда пойдут, но только в качественные, современные торговые центры».
Сейчас заявлено несколько крупных проектов в секторе торговой недвижимости, рассчитанных уже на новое муниципальное образование. В центре, на территории старых цехов кондитерской фабрики, строится ТК «Карамель» площадью 26 тыс. кв. м. Заявлен многофункциональный центр «Континенталь». Предполагается, что площадь объекта составит 70 тыс. кв. м, из которых 50 тыс. уйдет под торговлю. Собственный девелоперский проект готова реализовать Ross Group (компания приобрела порядка 20 га, на которых планирует построить многофункциональный объект). Из рук в руки переходит территория радиозавода, где в любой момент может развернуться строительство. Крупный проект (площадью 120 тыс. кв. м) активно анонсировала компания «Фортуна». По словам Марка Афраймовича, «это может быть достаточно приличный проект, но пока делать прогнозы трудно. Все зависит от подхода – насколько профессиональны будут консультанты, работающие над созданием проекта». Кроме этого компания Hermitage Construction & Management сейчас ищет участок для строительства ТЦ регионального масштаба.

Ужасный сервис по ценам премиум-класса
Пока крупные сети ждут, когда откроются торговые центры европейского класса, в городе работают местные ритейлеры и отдельные фанчайзи. К слову, получить франшизу в Иркутске дело непростое: у многих крупных брендов довольно жесткие требования к торговым площадкам своих франчайзи. «В городе активно развивается франчайзинг, открываются новые магазины, по местным меркам вполне качественные. Но от оригинала пока значительно отличаются и концепт, и формат, и ассортимент – обновление коллекции, подтоварка», – считает Марк Афраймович. С продуктами дела обстоят немного лучше, чем с одеждой. Уровень обслуживания очень неравномерный.
«Такого сервиса в продовольственных супермаркетах, как в Иркутске, я не видел нигде, хотя объездил всю страну. Это и «Бонус», и «О,кей». По формату это жесткие дискаунтеры, а в ценовом сегменте – супермаркеты класса премиум +. Хотя в таких магазинах, как «Бонус», сервис ужасный, цены при этом завышенные. Есть неплохие супермаркеты: «Цезарь» и «Слата». Но качественных гипермаркетов нет, они появятся, только когда в город придут крупные федеральные и международные игроки», – уверен Марк Афраймович. При этом, по его словам, путь новых форматов торговой недвижимости на рынок был довольно тернист: «Первые супермаркеты начали открывать в Иркутске в 90-х, но прижиться им не удалось. Хотя был неплохой набор продуктов, супермаркеты оказались невостребованны, перебить привычку покупать все в магазинах у дома удалось не сразу».
Несмотря на то что через несколько лет на рынок планируется выход достаточного количества качественных торговых площадей, местные барахолки сдавать позиции не собираются. В них отоваривается большая часть жителей всего региона. Посему прогнозируют лишь небольшое перераспределение покупателей. «Иркутская область большая, и барахолки востребованы 80% ее жителей. Альтернативы просто нет. Ближайшие от Иркутска крупные торговые центры и распределители расположены в Улан-Удэ (300 км от города) и в Братске (600 км). Спрос очень велик, и даже после выхода современных торговых центров барахолки не умрут, хотя часть покупателей, конечно, уйдет в современные ТЦ европейского класса», – рассказывает о будущем рынка Марк Афраймович.

Необходимый минимум
Долгое отсутствие интереса крупных торговых сетей к региону нередко объясняют тяжелой логистикой. Расстояния довольно большие, задержаться в пути не мудрено. Пока регион обслуживают старые распределительные центры, оставшиеся с советских времен. В свое время логистическая система края считалась довольно развитой, но сейчас все старые ведомственные склады можно квалифицировать максимум как класс C. Хотя прогнозируется ощутимое увеличение потока товаров, логистических центров класса A и B нет и в ближайшее время не предвидится. По всей вероятности, в качестве перевалочных пунктов будут использовать Новосибирск и Красноярск, где склады востребованы в гораздо большей степени. Рассуждая о будущем логистики в городе, местные игроки замечают, что существующих площадей вполне хватает, чтобы обеспечить потребности города. Никто не исключает возможности, что в ближайшее время появится склад класса B.

Офисы класса A Иркутску не нужны
«Сегодня в городе большое количество офисов, но качественные предложения встречаются крайне редко. Подавляющее большинство площадей расположены в старых НИИ. При этом, как правило, сдаются офисы площадью до 100 кв. м. Крупным компаниям, которым нужны помещения от 500 кв. м, найти подходящий офис непросто», – рассказывает Михаил Титов. На фоне офисов класса C, расположенных в старых институтах, административных зданиях, заводах и т. п., ярко выделяется «Байкал Бизнес-Центр», построенный еще в 90-е годы «Иркутскэнерго». Вот уже десять лет это единственный в городе офис класса B. Бизнес-центр расположен в десяти минутах езды от аэропорта, недалеко от главной достопримечательности Иркутска – озера Байкал. В его состав входит и четырехзвездочная гостиница. Как отмечает менеджер по работе с арендаторами управляющей компании «Гранд Байкал» Ирина Майстренко, организация конференций и выставок – одно из основных направлений деятельности ББЦ, и интерес со стороны крупных компаний достаточно высок.
Когда бизнес-центр только открывался, арендная ставка была достаточно высокой, и заполнить его удалось не сразу. Сначала там были только фирмы, близкие «Иркутскэнерго». Потом ставки снизили, и сейчас площади здесь востребованы. Ставки колеблются в районе 1300–1400 рублей в месяц (для крупных арендаторов – 900 рублей в месяц). По словам Ирины Майстренко, подбор арендаторов осуществляется довольно тщательно, большая часть арендаторов – компании федерального уровня, нуждающиеся в представительстве соответствующего класса. В обозримом будущем монополия ББЦ может пошатнуться, на рынок должны выйти несколько качественных объектов. Планируется реконструкция полностью сгоревшей гостиницы «Сибирь» на улице Ленина. Проект включает в себя гостиницу, офисную башню и торговую галерею. 20 тыс. кв. м для бизнес-центра В+ запланировано в многофункциональном центре «Континенталь». Впрочем, бума на рынке офисной недвижимости не произойдет – потребности города не так велики. «Я не думаю, что Иркутску нужны бизнес-центры класса
А. Разве что в область приедет компания с мировым именем, которой понадобится соответствующее представительство. Если говорить о B-классе, то городу нужно еще порядка 200 тыс. кв. м офисных площадей», – считает Марк Афраймович.

Где появится логотип Hilton?
В Иркутск идет значительный поток туристов: в городе проходит немало крупных конференций, кроме того, Байкал по-прежнему один из наиболее известных брендов на туристическом рынке. Кстати, значительную часть отдыхающих на берегу самого глубокого озера в мире составляют иностранцы. «Вокруг Байкала сейчас выросло довольно много кемпингов и гостиниц. Многие из них позиционируются даже как пятизвездочные. Должен заметить, что хотя уровень сервиса оставляет желать лучшего, цены здесь нередко выше, чем на европейских курортах. Это связано с тем, что сезон здесь длится всего три месяца, оставшееся время отели пустуют. Тем не менее поток иностранных туристов довольно высок. В основном это фрики, которые решили отдохнуть вдали от цивилизации. Такие люди готовы платить значительные деньги и при этом мириться с отсутствием удобств», – говорит Михаил Титов. Немало туристических комплексов в Иркутске и окрестностях создано компанией «Байкальская виза». Ей, например, принадлежит гостиница «Европа», считающаяся одной из лучш
их в городе. Единственный ее минус – малая площадь. По словам экспертов, речь идет о домашней гостинице, пусть и четырехзвездочной.
Основную массу предложения составляют старые отели, несоответствующие современным стандартам. «Во всех сибирских городах гостиницы дорогие и при этом неважного качества. При этом никто не пытался их привести к высоким мировым стандартам. Ограничивались только косметическим ремонтом. А чтобы получить 4–5*, надо проводить полный редевелопмент: менять все инженерные коммуникации, систему вертикального трафика, лифты, площадь и качество отделки номеров и многое другое. Гостиниц, где бы могли бы разместить свои логотипы, например, сети уровня Marriott или Hilton, в городе нет. И рядом с Байкалом в Листвянке, и в центре города нужны гостиницы класса 4–5*», – считает Марк Афраймович.
Судя по количеству заявленных проектов во всех секторах рынка, уже через несколько лет лицо города кардинально изменится. Но прогнозы о скором насыщении рынка в Иркутске пока никто делать не торопится. Как уверены эксперты, ближайшие пять-десять лет на рынке точно хватит места и для компаний федерального уровня, и для местных игроков.