Обзор рынка торговых центров Санкт-Петербурга

Общая ситуация
По данным администрации Санкт-Петербурга, оборот розничной торговли за I полугодие 2007 года составил 206,1 млрд. руб., что на 19,3% превышает аналогичный показатель I полугодия прошлого года. Увеличение товарооборота отражает рост покупательной способности петербуржцев, который является стимулом для прихода в город новых и расширения существующих торговых операторов, а это в свою очередь подстегивает спрос на качественную торговую недвижимость.
В 2006 году город на Неве пережил настоящий бум строительства торговых центров – было введено более миллиона квадратных метров торговой недвижимости. В 2007-м ожидается ввод в эксплуатацию не более половины этого количества, да и в последующие годы эксперты не ожидают повторения прошлогоднего рекорда. Тем не менее темпы строительства остаются довольно высокими, на рынок города продолжают выходить все новые игроки, среди которых есть как опытные девелоперы, так и компании, диверсифицирующие свою деятельность, преуспев в других отраслях бизнеса. Эксперты рынка отмечают рост инвестиционной активности, выраженный в увеличении числа инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости.
Продолжается выход на рынок Санкт-Петербурга новых розничных операторов, вот некоторые из них:

• В марте на Невском проспекте открылся первый в России и самый крупный в Восточной Европе бутик немецкой марки Elegance, в котором представлены одежда, обувь и аксессуары класса pret-a-porte.
• В апреле 2007 года Metro Group открыла первый в Петербурге гипермаркет Real, который расположился в торгово-развлекательном комплексе «Радуга». Площадь гипермаркета составила 17 тыс. кв. м. Второй петербургский Real общей площадью более 16 тыс. кв. м должен открыться в начале 2008 года в ТЦ «Северный Молл».
• Компания «Еврогарден» официально заявила о старте проекта сети садовых центров под названием «Зеленая страна», которую компания будет развивать совместно с крупнейшей голландской сетью садовых центров Intratuin B.V. Первые садовые центры новой сети откроются в Санкт-Петербурге и Москве уже в следующем году.
• На петербургский рынок ресторанного питания выходит финская группа Fazer, которая займется созданием столовых на предприятиях, кафе в бизнес-центрах и торговых комплексах.
• В августе московская группа компаний «СтартМастер» вышла на рынок Санкт-Петербурга, открыв сразу восемь магазинов компьютерной техники и электроники. До конца 2007 года в Петербурге планируется открыть еще два магазина сети.
• На петербургский рынок выходит калининградская продуктовая розничная сеть «Вестер», в планах которой в ближайшие два года открыть в городе три гипермаркета. Площадь магазинов составит от 4 до 20 тыс. кв. м.

Предложение
По данным Maris Properties in association with CB Richard Ellis, общая площадь торговых объектов разных форматов, за исключением рынков, превышает 3,4 млн.кв.м. К качественным торговым центрам, по оценкам специалистов компании, можно отнести 88 объектов, имеющих в составе торговую функцию (в т.ч. и объектов со смешанным функциональным значением), совокупная общая площадь которых составляет около 2,42 млн.кв.м., арендопригодная торговая площадь (GLA) – около 1 млн. 627 тыс. кв.м. Аналитики Colliers International на начало июля 2007 года насчитывали 122 торговых центра общей площадью около 2,99 млн. кв. м совокупной арендопригодной площадью 1,93 млн. кв. м.
В компании «АйБи Групп» выделяют ряд критериев, которым должен соответствовать качественный торговый центр, среди которых грамотная организация людских потоков внутри ТЦ и на прилегающей территории, продуманные траектории движения автотранспорта, грамотный подбор арендаторов в соответствии с концепцией ТЦ, наличие необходимого сервиса для доставки и разгрузки товаров и многое другое. По данным компании, этим критериям в Санкт-Петербурге соответствует всего 36 торговых центров общей площадью около 1,44 млн. кв. м. GLA – около 952,4 тыс. кв. м. По мнению аналитиков компании, интегральным показателем качества торгового центра может служить размер оборота с 1 кв. м торговой площади объекта, однако на сегодняшний день большинство ТЦ этот показатель не публикуют.
В I полугодии 2007 года, по данным Astera Oncor St.Petersburg, было введено в эксплуатацию 16 торговых центров общей площадью около 251,8 тыс. кв. м. В Colliers International общую площадь нового предложения оценивают в 298 тыс. кв. м, отмечая, что это более чем на четверть меньше, чем было введено за аналогичный период 2006 году: в январе–июне 2006 года в Санкт-Петербурге было введено около 400 тыс. кв. м торговых площадей.
До конца 2007 года планируется ввести в эксплуатацию от 129,5 тыс. кв. м («АйБи Групп») до 517 тыс. кв. м (Maris Properties in association with CB Richard Ellis). Эксперты рынка указывают на традиционные задержки строительства, в связи с которыми делать точные прогнозы крайне сложно. В компании Becar Commercial Property SPb насчитывают более 250 тыс. кв. м торговых площадей, планируемых к вводу в эксплуатацию до конца 2007 года (см. табл. 3), но при этом прогнозируют, что реальное количество нового предложения 2-й половины 2007 года составит 160–230 тыс. кв. м торговых площадей.
Таким образом, эксперты рынка не ожидают, что новое предложение торговой недвижимости 2007 года достигнет рекорда 2006 года, в котором объем ввода новых площадей превысил 1,2 млн. кв. м.
По данным London Consulting & Management Company, на 2008 год заявлено к вводу в эксплуатацию 843,3 тыс. кв. м торговых площадей в ТЦ, при этом реальный объем ввода составит около 506 тыс. кв. м – по оценкам специалистов компании, ввод около 40% заявленных площадей будет перенесен на 2009 год.
Всего, по данным Colliers International, на начало августа 2007 года в стадии строительства находилось 48 объектов с совокупной торговой площадью 847,5 тыс. кв. м. Кроме того, в настоящее время заявлено о строительстве еще около 90 проектов с совокупной торговой площадью более 2 млн. кв. м.
Среди недавних заявлений о строительстве торговых объектов можно отметить следующие:

• Компания «Адамант» построит многофункциональный комплекс «Адамант-парк» между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом, общая площадь которого составит 127 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составят около $200 млн., завершение строительства намечено на 2009 год.
• Компания «Кловер групп» инвестирует $500 млн. долларов в строительство нового многофункционального центра Clover Plaza на Ушаковской набережной. Общая площадь комплекса составит 315 тыс. кв. м, из которых около 30 тыс. кв. м займет торговый центр. Предполагаемый срок завершения строительства – 2011 год.
• Группа ЛСР осваивает территорию бывшего завода «Электрик» на проспекте Медиков, 10 – на месте снесенных заводских корпусов планируется строительство многофункционального комплекса, в состав которого помимо офисов класса А войдут торгово-развлекательные объекты площадью около 80 тыс. кв. м. Завершение строительства намечено на 2013 год
• На Московском проспекте компания «Макромир» приступила к строительству галереи «Граф Орлов» общей площадью 150 тыс. кв. м, арендопригодная площадь составит 65 тыс. кв. м. Комплекс планируется ввести в эксплуатацию в 2010 году.

Спрос
Эксперты рынка отмечают, что благодаря рекордному количеству ввода торговых площадей в 2006 году дефицит торговых площадей в Санкт-Петербурге несколько снизился, однако спрос на качественные торговые помещения продолжает оставаться стабильно высоким. По мнению специалистов Maris Properties in association with CB Richard Ellis, спрос на современные торговые площади увеличивается в среднем на 15–20% в год, что почти в 2 раза меньше чем рост предложения.
По оценкам большинства аналитиков рынка, заполняемость успешных торговых центров по-прежнему близка к 100%, большинство из них имеют лист ожиданий потенциальных арендаторов. В компании Praktis CB уровень заполняемости торговых центров в среднем по Санкт-Петербургу оценивают в 92–94% – некоторое снижение этого показателя в компании связывают с высокими темпами ввода торговых объектов, наблюдаемыми в прошлом году.
Торговая недвижимость продолжает привлекать инвесторов – в I полугодии наблюдался устойчивый рост инвестиционной активности со стороны российских и западных игроков. Как сообщают в Colliers International, ряд крупных инвестиционных фондов, таких, как Afriсa Israel Investments («Cеверные Инвеcтиции»), CA Fastigheter, Morgan Stanley и Sponda заключили ряд крупных сделок. О своем намерении инвестировать в недвижимость Санкт-Петербурга заявили такие компании, как Capital Land, Europolis, Gemolab Group, Invesсo, ORCO Group, Plaza Centers, Raiffeisen Evolution, TriGranit Development Corporation и др. Рост инвестиционной активности западных игроков связан с укреплением уверенности инвестиционных фондов в стабильном развитии рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. При этом из-за острой нехватки готовых объектов инвестиционного качества фонды готовы инвестировать и в девелоперские проекты.

Ставки, инвестиции
С развитием рынка – усилением конкуренции, снижением инвестиционных рисков – уровень доходности торговых площадей неуклонно снижается. Как сообщают в Maris Properties in association with CB Richard Ellis, в 2003–2004 гг. уровень доходности торговых объектов составлял в среднем около 20%, в 2005–2006 гг. он снизился до 16–18% в зависимости от объекта и на начало 2007 года составил 15–17%. Для сравнения: уровень доходности коммерческой недвижимости в Лондоне и Берлине в настоящий момент – 5–6%, в Варшаве и Праге – 10–11%.
По данным компании Astera Oncor St.Petersburg, диапазон арендных ставок в торговых комплексах Санкт-Петербурга для якорных арендаторов составляет $140–570/кв. м в год, для арендаторов торговой галереи – $450–2400/кв. м в год, не включая НДС, коммунальные и операционные расходы. Рост ставок аренды незначительно опережает уровень инфляции, по мнению экспертов, средние ставки аренды по городу растут в основном за счет ввода в эксплуатацию новых качественных объектов с более высокой стоимостью аренды.
По данным Colliers International, эксплуатационные расходы для «якорей» составляют $30–35/кв. м в год, для мелких и средних арендаторов – $45–90/ кв. м в год. Как сообщают в компании, крупные якорные арендаторы в основном сами несут расходы по оплате коммунальных платежей и расходы по обслуживанию; для мелких и средних арендаторов эти платежи, как правило, включаются в ставку аренды, хотя в последнее время наметилась тенденция по выделению эксплуатационных расходов из арендной ставки.

Тенденции

• Продолжается рост влияния западных компаний на формирование рынка торговой недвижимости: наблюдается рост активности со стороны иностранных инвесторов, девелоперов, международных архитектурных компаний, а также зарубежных торговых операторов.
• Активно развивается формат продовольственных и хозяйственных гипермаркетов.
• В условиях растущей конкуренции между торговыми объектами усиливается роль развлекательной составляющей в торговых центрах.
• Девелоперы рассматривают возможность вывода на рынок новых для России и Санкт-Петербурга форматов торговой недвижимости, таких как factory outlet и retail-park.
• Расширяется практика начисления арендных ставок в размере процента от оборота арендатора.
• Среди строящихся и проектируемых объектов увеличивается количество многофункциональных проектов, в которых торговая функция совмещена с офисной или гостиничной составляющей.

Прогноз
Исходя из некоторого снижения темпов нового строительства торговых центров в Санкт-Петербурге, которое наблюдается в 2007 году, эксперты рынка предполагают стабилизацию показателя ежегодного прироста торговых площадей. В ближайшей перспективе не ожидается ни значительного роста, ни снижения арендных ставок, а также уровня вакантных площадей в торговых центрах. Однако с повышением качества вводимых в эксплуатацию торговых проектов и появления у покупателей и арендаторов возможности выбора, можно прогнозировать отток последних из неудачных или устаревших торговых центров, что повлечет за собой снижение арендных ставок на отдельных объектах. Предполагается, что дальнейший рост доходов населения обеспечит покупателями строящиеся и существующие торговые центры, поэтому в ближайшие 2–3 года можно не опасаться насыщения рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга.