Коммунальный бизнес

В начале августа компания «Монолит» (Челябинск) приступила к строительству офисного комплекса из трех ­высоток.
По словам директора по развитию ЗАО «Монолит» Ксении Теньковой, для проекта пока не выдвинуто технических условий, однако эксперты «Монолита» склоняются к тому, что 40% от сметы – вполне реальная сумма, которую придется потратить инвесторам на проведение инженерной инфраструктуры.

За чужой счет
В России тарифы на услуги ЖКХ одни из самых низких в мире. Например, в Европе вода стоит в 10 раз дороже. В итоге величина тарифа, во-первых, не позволяет коммунальщикам своевременно обновлять сети, реконструировать и вводить новые мощности. Неудивительно, что изношенность, к примеру, основных фондов водоканалов в областных центрах Урала составляет от 60 до 80%. При этом денег из муниципальных бюджетов практически не выделяется.
Во-вторых, низкие тарифы делают бизнес в коммуналке нерентабельным. Частники идут в этот бизнес неохотно. Единственный привлекательный для частной компании способ – опять же стать монопольным поставщиком воды, газа или электричества. Подобным образом в Перми поступила компания «КЭС-Холдинг» (контролируется Виктором Вексельбергом), скупившая все электросетевые компании города. Для мелкого и среднего бизнеса выход в коммунальную сферу практически нереален.
В итоге этот рынок оказался абсолютно неконкурентным. В каждом крупном городе Урала в той или иной области коммуникаций есть монополист (во всех городах, кроме Перми, это госструктуры), который диктует правила игры.
Результат всего вышеизложенного таков: фонды изношены и с трудом покрывают текущие нужды, при этом потребность в электричестве, воде и тепле постоянно растет. Обновлять сети за свои деньги, не говоря уже о строительств новых, – задача, по утверждениям коммунальщиков, невыполнимая.
При этом девелоперам коммуникации жизненно необходимы. «На сегодняшний день число легких по освоению площадок под застройку резко сокращается. Практически все свободные территории с возможностью подключения к уже существующим коммуникациям и развитой инфраструктурой освоены или находятся в разработке у местных строительных компаний. В основном в регионах инвесторам предлагаются участки под застройку с большими обременениями», – рассказывает маркетолог-аналитик по работе с регионами компании «Сити – XXI век» (Москва) Наталья Дмитриева.
Найти мощности и подключиться к коммунальной инфраструктуре для девелопера – большая проблема. В случае с коммерческой недвижимостью ситуация усугубляется тем, что при распределении мощностей, равно как и при выделении средств на реконструкцию и строительство сетей, местные власти, стремясь подчеркнуть свое активное участие в реализации национального проекта, отдают предпочтение жилым строительным площадкам. Торговые и офисные центры предоставлены сами себе.
Потребность девелоперов в дефицитных коммуникациях, с одной стороны, и отсутствие средств на развитие сетей у коммунальщиков – с другой подталкивает последних к тому, что они пытаются реконструировать и строить сети за счет частных компаний, которые вкладывают средства в застройку новых территорий. Энергокомпании требуют строить котельные или распределительные пункты, водоканалы в регионах за счет инвесторов подчас обновляют магистральные трубопроводы, предлагая застройщикам «врезаться» в сеть на достаточно большом расстоянии от площадки. При этом объемы коммуникаций, установленные в ТУ, как правило, значительно больше необходимых строящемуся торговому или офисному центру. Почему, догадаться нетрудно. После ввода объекта в эксплуатацию на новую трубу, построенную за счет инвесторов коммерческой недвижимости, переключат близлежащие жилые дома.
Главный же парадокс заключается в том, что инвестор, проведя коммуникации, не является их собственником. Они по договору переходят в руки коммунальщиков. Таким образом, город получает новые энергетические мощности или несколько сотен метров новых труб.

Акценты дефицита
Все крупные девелоперы Урала обязаны подводить коммуникации к площадкам, и практически всю инженерную инфраструктуру компаниям приходится проводить самостоятельно.
В Перми сегодня наблюдается сложная ситуация с подключением к сетям водоснабжения и водоотведения. Магистральные сети водоканала в новых районах строятся на 100% за счет инвестора, а существующие, по словам технического директора ОАО «Камская долина» Аркадия Шаевича, не соответствуют потребностям новых районов. «Темпы строительства намного выше темпов развития инженерной инфраструктуры, город инициирует комплексную застройку микрорайонов, но сетевые компании на сегодняшний день не готовы к обслуживанию будущих районов, – сетует Аркадий Шаевич. – Не добавляет оптимизма подход нынешних операторов к новым материалам и технологиям прокладки коммуникаций, они ими почему-то не пользуются. Ощущение такое, что сетевые компании не уделяют должного внимания вопросу освоения новых территорий».
В Тюмени ситуация несколько иная. Там, в отличие от Перми, проблема с подключением к сетям водоканала не стоит на первом месте. «Если расположить коммуникации в порядке убывания по сложности подключения, это будет выглядеть следующим образом: электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение», – говорит заместитель генерального директора компании «Сибинтел» Евгений Паляничко. Поэтому тюменские девелоперы вынуждены строить дополнительные распределительные подстанции, что предполагает наибольшие затраты для застройщиков.
Челябинск испытывает огромный дефицит электроэнергии и воды. «Власти города обладают неограниченной фантазией, – отмечает Ксения Тенькова. – Застройщику приходится строить новые подстанции и «врезаться» в сеть водоканала за километры от нового объекта. Обновление многих коммунальных структур в городе идет исключительно за счет частных застройщиков».
В Екатеринбурге, как и в Тюмени, непростая ситуация с электроэнергией. Застройщики вынуждены строить собственные энергетические мощности для того, чтобы обеспечить электричеством новый объект или новый район. Однако согласовать автономную генерацию очень сложно. Энергетики ведут себя как «собаки на сене наоборот»: сами мощности выделить не могут (или не хотят), а созданию альтернативных источников электроэнергии препятствуют. При этом даже если компания построит свою котельную, подстанцию или проведет теплотрассу, ей нужно будет платить за подключение к «дефицитным» коммуникациям. Например, в Тюмени водоснабжение стоит 48 073 руб./куб. м в сутки, за водоотведение нужно платить 29 142 руб./куб. м в сутки. Построив подстанцию, уральские застройщики в среднем единовременно заплатят энергетикам за каждый киловатт, подведенный к объекту, 20–25 тыс. рублей.

Комплексом выгоднее
Ситуация с коммуникациями сегодня такова, что строить отдельный объект коммерческой недвижимости менее выгодно, чем возводить его в комплексе с жилыми постройками. И чем крупнее будет комплекс, тем больше вероятность поддержки со стороны областных или федеральных властей.
Летом 2007 года Росстрой совместно с Министерством регионального развития отобрал проекты комплексного освоения территории (КОТ) в различных субъектах страны. По замыслу властей, именно КОТ способно помочь выполнить грандиозную задачу, поставленную в нацпроекте «Доступное и комфортное жилье гражданам России», а именно – увеличить объем ввода жилья в стране к 2010 году до 80 млн. кв. м в год (в 2006 году было введено 50 млн. кв. м). Следовательно, необходимо развивать именно эти проекты.
Комиссия под председательством замруководителя Росстроя Андрея Старовойтова на конкурсной основе из 39 проектов КОТ отобрала 22. Проекты должны были соответствовать следующим критериям: наличие всех разрешительных документов; объем строительства – не менее 1 млн. кв. м общей площади; запроектированные объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; начало реализации – не позднее 2007 года, срок – не более 10 лет. Заявку должен подать инвестор по согласованию с правительством субъекта Федерации.
Победители конкурса получили следующие преференции: государство предоставит субсидии субъектам РФ на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным на строительство коммунальной инфраструктуры и автодорог, а также гарантии по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.
На Урале пока только один проект соответствует параметрам, заданным правительством, – строящийся компанией «Ренова-СтройГруп» район Академический в Екатеринбурге (9 млн. кв. м жилья, около 4 млн. кв. м коммерческой недвижимости). Возможно, в будущем правительство снизит планку требований по объему застройки и увеличит предельный срок реализации проекта. Тогда претендентов будет больше.

Дорого – это сколько?
Больше всего местных девелоперов и застройщиков возмущает даже не сам факт необходимости вкладываться в строительство коммуникаций, а полное отсутствие прозрачности в этих вопросах. Коммунальщики и энергетики в любом случае заявляют о нехватке сетей и необходимости строительства новых. Есть ли реальный дефицит или же коммунальщики просто «доят» девелопера, последнему зачастую не понять. Владелец одного из уральских автоцентров рассказал, что для подключения к отоплению им предложили построить 700 м теплотрассы. Это было неподъемно для проекта, да и не верилось, что нет возможности врезаться в сеть ближе. Через хороших знакомых без взяток договорились врезаться на расстоянии 50 м, что оказалось в двадцать раз дешевле.
Никто точно не может сказать, сколько придется потратить денег на подготовку той или иной площадки. Муниципальные власти и коммунальщики выдвигают самые различные требования. И здесь главную роль играет приближенность компании к администрации города. «Карманных» застройщиков власти никогда не заставят тянуть теплотрассу в 700 м или строить дополнительные энергетические мощности. А вот федерального или, еще лучше, иностранного инвестора, который незнаком с местной спецификой, можно «доить» по полной.
«Индивидуальный подход» в определении технических условий давно стал одним из самых безотказных инструментов коррупции, особенно в части распределения земельных участков. Крупными штрихами опишем только самые распространенные схемы. В основе каждой лежит разделение девелоперов затройщиков, инвесторов по принципу «свой – чужой» и практически неограниченная возможность в определении объемов ТУ и их изменений.
Первая схема. На аукцион или конкурс выставляется потенциально привлекательный земельный участок, но с неподъемными требованиями по ТУ. Естественно, он отходит единственному заявившемуся претенденту. Затем путем переговоров и дополнительных соглашений объем ТУ снижается до экономически обоснованного уровня. Застройщик получает участок и начинает работать. То есть, заявляясь на конкурс, он заранее знал, что ТУ будут переиграны.
Вторая схема применяется для перераспределения уже выделенных земельных участков. Допустим, некий сторонний инвестор (обычно пришлый) законным способом получает выгодный кусок земли. На стадии согласования ТУ ему навешивают «дополнительные» требования (количество дорог, длина трубопроводов, строительство подстанции и т. д.), выполнение которых делает проект нерентабельным. Переговоры ничего не дают. Проект висит. Через некоторое время к инвестору обращается местный игрок с предложением купить участок по себестоимости (то есть возместить понесенные инвестором затраты без учета инвестиционной составляющей цены участка). Понимая, что это единственный выход, инвестор вынужден согласиться.
Третья схема совсем проста и позволяет перекладывать часть затрат своих девелоперов (застройщиков) на чужих. Допустим, на окраине города строится крупный торговый центр. Инвестору определяются ТУ, выполнение которых ведет к строительству объектов инфраструктуры, чья мощность намного перекрывает потребность собственно центра. Если инвестор способен финансово потянуть проект, он соглашается. Зачем нужен избыток коммуникаций? Ответ на поверхности: расположенные рядом площадки «своих» застройщиков смогут подцепиться к построенным сетям, что гораздо дешевле, чем строить их самостоятельно.

Перевод в деньги
Проблема с подключением к коммуникациям все же решаема. Например, в Тюмени с июня 2007 года введена схема, по которой застройщик обязан прийти в водоканал, сообщить о строящемся объекте, указать необходимый объем водопотребления и оплатить подключение к городской системе водоснабжения и водоотведения. Водоканал уже сам протянет водопроводные и канализационные сети до его объекта. В итоге выходит не дешевле, но инвестор заранее может просчитать свои расходы.
Вопросы с прозрачностью энергоснабжения новых объектов и районов в регионах Урала решаются двумя способами. Первый – компания договаривается с государственным монополистом о строительстве сети или дополнительных мощностей (сумма оговаривается заранее), потом стоимость строительства госструктура включает в цену будущих услуг. То есть в течение оговоренного срока инвестор будет оплачивать электричество по повышенным тарифам, пока разница в тарифах не покроет стоимость строительства мощностей. Второй – это единовременная плата за технологическое присоединение к электрическим сетям. По словам министра градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края Александра Кудрявцева, «Пермэнерго» ввела подобную схему с 1 апреля 2006 года. Уже заключено более 1200 договоров с общей заявленной мощностью 50 МВт. Осенью 2006 года «Пермэнерго» сдало первый крупный электросетевой объект, построенный по договору на технологическое присоединение. Им стал распределительный пункт, питающий энергией торговый центр всемирно и звестной компании Metro cash & carry, расположенный в Перми.
Эти механизмы не снижают стоимости подключения к «дефицитным» коммуникациям, но, во-первых, делают расчеты инвестора более точными, а во-вторых, снимают с него задачу согласования технических условий. Монополист сам разрабатывает план сети по всем необходимым стандартам.

Отделяться по максимуму
30% от стоимости проекта – некий средний процент, который застройщики выделяют на проведение коммуникаций. Каковы варианты снижения затрат? Евгения Паляничко видит выход в строительстве собственной автономной инженерной инфраструктуры: газовых котельных, сетей водоканала или очистных сооружений.
Действительно, можно построить газовую котельную (еще лучше – мощности когенерации, вырабатывающие и тепло, и электроэнергию) в 30 м от собственного торгового центра. Тогда необходимо будет проложить всего 30 м теплотрассы, а не 700, протянуть всего 30 м электрических сетей. Кроме того, таким образом можно избавиться от платы за тепло и электроэнергию. То же самое с водоснабжением и водоотведением. Если выкопать скважину и построить очистные сооружения, то можно оградить себя от насильной реконструкции городских сетей. Большинство частных инвесторов поступали бы именно таким образом, если не одно «но». «Еще ни один проект строительства автономных коммуникаций не увенчался успехом, – заявила Ксения Тенькова. – Например, в Челябинске «выбить» землю под котельную, а затем согласовать ее с энергетиками практически невозможно. Легче заплатить за присоединение к муниципальным сетям». Комментаторы не вспомнили ни одного примера, когда бы городские власти – госмонополисты в коммуналке – позволили частному инвестору построить автономные коммуникации у себя на участке. Снятие административных барьеров уничтожит достаточно эффективную схему обновления коммуникаций за счет частных компаний.
Ситуация могла бы измениться с приходом сильных альтернативных частных операторов, которые бы составили конкуренцию монополиям. Но при существующем уровне тарифов это интересно бизнесу только в случае, когда он сам может занять относительно монопольное положение. Развязать клубок проблем можно только одним способом: сделать тарифы на коммунальные услуги экономически обоснованными. Но пока тарифоообразование в коммуналке происходит из политических, а не экономических соображений, надеяться на это не приходится. Так что девелоперам и впредь придется раскошеливаться на строительство основных фондов отрасли, которая во всем мире является самостоятельным и прибыльным бизнесом.