Коммерческая недвижимость в складчину

Неунылая статистика
По данным Уральской палаты недвижимости, в настоящее время в регионе 54% площадей объектов коммерческой недвижимости продается еще на этапе строительства, 13% сдается в аренду, 9% – совмещенный вариант, 19% владельцы зданий используют для собственных нужд и 5% – эксплуатируют для собственных нужд и сдают в аренду. Статистика отчетливо показывает, что из-за нехватки финансовых ресурсов и в погоне за более быстрой окупаемостью уральские девелоперы предпочитают продавать площади. Так, специалисты челябинской компании «Энергоинвест» рассказывают, что площади в ее первом бизнес-центре – «Славянском» – продавались на этапе строительства, однако причина этого заключалась не в желании получить «быстрые» деньги, а в отсутствии кредитной истории компании. «Элементарно нужны были деньги на строительство, – отмечают в «Энергоинвесте». – Однако мы не хотели привлекать фирмы, цель которых – перепродать площади по окончании строительства. Поэтому приглашали на объект статусные компании, такие как Synterra Ural и «Транслизинг».
«Для девелопера продажа на этапе строительства является фактором привлечения инвестиций для завершения проекта, – соглашается заместитель генерального директора УК RED (Екатеринбург) Андрей Брауде. – Покупателя в таком случае можно назвать соинвестором, так как он, вкладывая деньги на раннем этапе, обеспечивает себе прибыль в будущем и, кроме того, разделяет риски вместе с девелопером». Коммерческий директор девелоперской компании «Олипс» Евгений Мельников рассказывает: «Понятно, что решение о продаже коммерческих площадей на стадии строительства диктуется необходимостью привлечения капитала. Но на данном этапе развития рынка опытный девелопер может организовать финансирование своих проектов без привлечения частных инвесторов. Есть альтернативные варианты: сотрудничество с банками, фондами или институциональными инвесторами. Эти способы организации финансирования, естественно, более трудоемки и сложны, но в конечном итоге и более выгодны девелоперу. Рентабельность проекта, который целиком сдается в аренду и приносит постоянный доход или полностью выкупается инвестором, в разы выше, чем рентабельность проекта, который был реализован за счет распродажи офисов мелкой «нарезкой» на стадии строительства».
Еще одна причина продажи – наличие у девелопера других, более прибыльных проектов. В этом случае он стремится поскорее «выйти» из текущего проекта и выставляет его на продажу нередко отдельными блоками или этажами. «Общая стоимость третьей очереди торгово-развлекательного центра «Антей» составляет $150 млн. Это очень крупные инвестиции, поэтому мы приняли решение продать 40% площадей в здании еще на этапе строительства, чтобы вовремя завершить объект и получить средства для реализации новых проектов», – рассказывает владелец торгово-развлекательного центра «Антей» (Екатеринбург) Андрей Гавриловский. Отдельные региональные девелоперы руководствуются и другими, более оригинальными мотивами, продавая площади.
Однако когда в бизнес-центре появляется много собственников, он начинает напоминать коммунальную квартиру: вопрос управления отдельными блоками в здании может обернуться настоящей головной болью. «Наличие нескольких собственников в одном здании создает риск несогласованности совместного владения объектом, – предупреждает господин Брауде. – Владение объектом, кроме прибыли, связано с большим числом обязательств, затрагивающих различные аспекты: хозяйственные, технические, юридические и порой этические».

Промах на промахе
В качестве примера «неудачной коммуналки» уральские девелоперы любят приводить ТЦ «Восточный» в Екатеринбурге. «Торговый центр – это в первую очередь объединение розничных предприятий, некий организм, состоящий из множества арендаторов, и этой его особенности подчинены все конструктивные и планировочные решения. Розничные предприятия должны представлять сочетающийся между собой и дополняющий друг друга ассортимент товаров и услуг, – говорит генеральный директор консалтинговой компании SMT Developments Сергей Маринин. – Состав арендаторов должен сочетаться по ценовым категориям – средний, средний высокий или высокий сегмент. Арендаторы размещаются в ТЦ согласно его концепции и с учетом типа торгового центра. И если этот принцип не соблюдается, торговый центр не будет удачным». Собственники ТРЦ «Восточный», желая быстрее окупить свои вложения в объект, не учли эти правила и столкнулись с большими проблемами. «Это неудачный опыт. Застройщику нужны были деньги, поэтому он продавал площади хаотично. В результате рядом с мебельным магазином располагалась торговая точка по продаже предметов гигиены. Необходим правильный подбор арендаторов, они должны быть зонированы, чтобы «товарное» соседство не нарушалось», – утверждает директор УК «Система» (управляет ТЦ «Сибирский трактъ» в Екатеринбурге) Алексей Караваев.
Неудачное соседство может негативно сказываться на работе не только торговых центров, но и офисных зданий. Как рассказал генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании МВМ (управляет торгово-развлекательным центром «Звезда» в Перми) Андрей Ярославцев, в девятиэтажном бизнес-центре на улице Куйбышева в Перми арендодатели стали покидать офисные площади после того, как первый этаж здания выкупила компания «Игровые автоматы». «Очевидно, что игровой клуб – не лучшее место в солидном бизнес-центре. Желая заработать средства и продав площади, собственник здания только понес убытки, потеряв стабильных арендаторов», – добавляет господин Ярославцев. Впрочем, отметил он, причины неудач могут быть и в другом – элементарной несогласованности действий собственников здания. «Печальный пример в Перми – торговый комплекс «Аврора». Изначально он был построен в неудачном месте, без необходимого покупательского потока. Собственники, раскупившие площади еще на этапе строительства, в вопросе дальнейшего развития комплекса и вариантов привлечения в него людей уже больше года не могут договориться. Каждый, исходя из своих амбиций и финансовых возможностей, предлагает свой вариант развития объекта. В результате «Аврора» выглядит сейчас просто брошенной на произвол судьбы», – считает Андрей Ярославцев. По мнению специалиста Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, с похожей проблемой столкнулось и множество собственников торгового комплекса «Весенний» в Екатеринбурге, которые почти два года безуспешно определяются с концепцией объекта. «Общая площадь торгового центра «Весенний» составляет примерно 4 тыс. кв. м. Около 35% торговых и офисных площадей в настоящий момент не заняты, коммерческая деятельность на этой территории не осуществляется. На мой взгляд, в «Весеннем» более востребованы офисные площади, а также помещения для различного рода студий и шоу-румов. Аренда торговых площадей на сегодняшний день не столь актуальна», – сообщил коммерческий директор торгового центра «Весенний» Дмитрий Макутин.

Встать на защиту
Учитывая печальный опыт управления объектом с множеством собственников, уральские девелоперы пытаются найти разные пути решения этой проблемы – либо сохранение здания в полной собственности и привлечение профессиональных управляющих компаний, либо полная продажа здания, либо сложные юридические договоры с множеством условий. Так, девелоперская компания «Олипс» (Екатеринбург) сдала 100% площадей в аренду с сохранением единственного собственника. «В настоящее время мы реализуем проекты двух бизнес-центров. Первый – это БЦ класса B на ул. Металлургов (срок ввода в эксплуатацию – начало 2009 года). Второй наш проект – БЦ класса А в центре Екатеринбурга по адресу: ул. Репина, 13 (срок ввода в эксплуатацию – конец 2009 года). Концепцию этого бизнес-центра сейчас разрабатывает известная консалтинговая компания Knight Frank. Но, естественно, проект такого уровня предполагает прозрачную структуру собственности и единого собственника. Им может стать как девелоперская компания «Олипс», так и инвестор, который выкупит проект целиком», – поясняет коммерческий директор девелоперской компании «Олипс» Евгений Мельников. Он также подчеркнул, что «Олипс» передает здания, которые находятся в их собственности, в управление УК «CTM» (Competent Trust Management): «Каждый должен заниматься своим делом. В функции девелоперской компании не входят эксплуатация и управление зданием, этим должна заниматься отдельная компания».
По такому же пути следует и ЗАО «Тюменьинвестстрой» (среди его объектов – бизнес-центр «Ермак», «Серебряковский»). «Мы строим здания коммерческой недвижимости и сразу же их продаем в полном объеме, избавляя себя от возможных рисков по управлению зданием с рядом собственников. Каждый должен заниматься своим делом – мы хорошо строим, кто-то хорошо управляет зданием, – сообщила заместитель директора по коммерции ЗАО «Тюменьинвестстрой» Светлана Тюкова. – Мы рассматривали возможность сохранения своих объектов в полной собственности при условии привлечения независимых управляющих московских компаний. Однако для них выгодно браться за проект, если его площадь составляет не менее 50 тыс. кв. м, у нас пока таких объектов нет. Самостоятельно управлять объектом с арендаторами или тем более с несколькими собственниками мы не рискуем».
Владелец торгово-развлекательного центра «Антей» (Екатеринбург) Андрей Гавриловский разработал собственную стратегию защиты от потенциальных трудностей: «Я придерживаюсь строгого правила: более 50% площадей в здании сохранять в собственности, чтобы контролировать процесс и других, более мелких собственников. Так, в первой и второй очередях «Антея» продано по 25% от общих площадей, в третьей – 40%. Иначе в здании может начаться бардак – каждый из собственников, имея равные права, начнет тянуть одеяло на себя». Управлением объектом, по словам господина Гавриловского, также занимается девелопер, и это условие четко оговаривается в договоре при продаже части площадей. «Я уверен, что компания, которая строила объект, должна продолжать его эксплуатацию и управление, так как знает все особенности здания», – подчеркивает г-н Гавриловский.
В тюменском холдинге «Сибинтел» (среди его объектов торговые комплексы «Премьер», «Гудвин», «Тройка», «Даудель») также считают, что управлением здания должен заниматься девелопер, который лучше знает особенности здания и рынка, – для этих целей они создали собственную управляющую компанию «Премьер-девелопмент». «В наших зданиях несколько собственников, но никаких трудностей при их эксплуатации не возникает: все условия сотрудничества прописываются в договоре – вплоть до совместного инвестирования средств в благоустройство прилегающей территории, содержание автостоянки. Возникающие вопросы решаются в рабочем порядке, и всегда собственники находят компромисс», – рассказывает специалист по связям с общественностью «Сибинтела» Марк Добрянский.
Эксперты также подчеркивают, что избежать проблем в будущем можно только при внимательном отношении к составлению инвестиционного договора. «Основная проблема при наличии у объекта нескольких собственников заключается в том, что у каждого инвестора существуют собственные планы развития, которые в конечном итоге могут не совпадать. Поэтому задачей девелопера является составление грамотного инвестиционного договора, а управляющей компании – организация совместного участия инвесторов в развитии объекта, акций по продвижению, sale-программ и т. д.», – говорит руководитель отдела по привлечению инвестиций DVI Group Светлана Ионова. Иное мнение у заместителя директора компании Jones Lang LaSalle Полины Жилкиной: «Основной минус продажи площадей в объектах коммерческой недвижимости нескольким дольщикам – это возможные трудности при инвестиционной продаже объекта, так как наличие нескольких собственников усложняет этот процесс. В такой ситуации основной владелец не может повлиять на их решение перепродать помещение другой компании или сдать собственные площади в аренду новому торговому оператору. Избежать этого можно только при включении специального пункта в инвестиционный договор. Эксперты уверены, что лучший вариант для основного владельца ТРЦ – заложить в договор пункт, по которому он будет обладать приоритетным правом на выкуп помещения и аренды с правом субаренды.
Участники рынка и эксперты придерживаются мнения, что в лучшем варианте компаниям необходимо сконцентрироваться на определенном направлении: застройщик должен строить, управляющая компания – управлять. Идеальный вариант, по общему мнению большинства участников рынка, это когда у здания один собственник, который и принимает окончательное решение. В противном случае эксперты рекомендуют обговаривать мельчайшие детали сотрудничества, начиная с определения стратегии развития объекта и заканчивая выбором материалов для внутренней отделки помещений.