Склад для взрослых

«Когда началось его строительство, никто не брался оценить реальный спрос на склады класса А в Московском регионе, – заявляет Дмитрий Герастовский, заместитель директора Департамента складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank. – Компания МЛП стала первым девелопером, который абсолютно верно угадал настроение рынка: качественные складские площади нужны были многим компаниям из разных сфер бизнеса, но «продукта», способного удовлетворить их потребности, на тот момент не существовало».
Отметим, что «МЛП Ленинградский Терминал» вводится в строй поэтапно. Строительство 1-й и 2-й очереди завершено, в настоящий момент ведется строительство последней, третьей, стадии. Открытие всего комплекса планируется уже совсем скоро – в октябре 2007 года.

Стратегическое направление
Складской комплекс расположен на Ленинградском шоссе (в 13 км от МКАД и 5 км от аэропорта Шереметьево. Это самая загруженная транспортная магистраль Москвы, тем не менее крайне важная с точки зрения логистики – через нее проходит громадная часть экспортных грузопотоков. «Несмотря на сильную загруженность, это направление продолжает оставаться стратегически выгодным и для логистических операторов, и для конечных пользователей», – отмечает Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. Через Ленинградский регион грузы идут из Финляндии в Москву, откуда они уже распределяются по всей России. По словам Дмитрия Герастовского, на долю этой трассы приходится около 70–80% грузопотока. «Ленинградский терминал нас устраивает прежде всего месторасположением: мы считаем это направление наиболее перспективным», – говорит Ольга Петрова, начальник отдела маркетинга и PR логистической компании «ЮниТранс Логистик», арендатора «Ленинградского терминала».
В подтверждение слов экспертов можно отметить, что совсем недавно о строительстве складского комплекса на Ленинградском шоссе заявила еще одна компания – Parkridge Group. А то, что перегруженная трасса ничуть не смущает пользователей складских помещений, подтверждает активность компании «ЮниТранс Логистик», которая взяла в аренду дополнительные площади в «МЛП Ленинградский Терминал». «Да, трасса определенно перегружена, но мы стараемся планировать грузопотоки оптимальным образом – это одна из задач логистического оператора, – поясняет Ольга Петрова. – Кроме того, терминал расположен до начала традиционной пробки по направлению к Москве».
Следует отметить, что инвестиционная привлекательность Ленинградского шоссе объясняется также близостью аэропорта Шереметьево и крупных населенных пунктов (Сходня, Зеленоград и Химки), которые могут быть поставщиками рабочей силы. Помимо того, вдоль Ленинградки уже реализованы такие объекты, как «Мега», «Ашан», автосалон «Рольф», Metro cash & carry и т. д. «Спрос на данное направление растет и в связи с планами строительства трассы-дублера, которая в будущем разгрузит Ленинградское шоссе, – уверен Дмитрий Герастовский. – Таким образом, транспортная ситуация не оказывает существенного влияния на инвестиционную привлекательность проекта».

Необычная форма
Одной из особенностей складского комплекса стала «неправильная» – вытянутая – геометрическая форма земельного участка, которая, как признаются сами эксперты «МЛП», несколько усложнила реализацию проекта (девелоперу приходилось учитывать это обстоятельство при планировке посадки зданий). Напомним, что оптимальной считается прямоугольная форма, однако у девелоперов, работающих в России, порой нет выбора: нередко им приходится брать не то, что подходит, а то, что доступно. Однако какой бы странной ни казалась форма участка, все площади первой очереди проекта были расхватаны арендаторами задолго до окончания строительных работ. «Дальнейший успех доказал справедливость поговорки: «кто рано встает, тому бог дает», – говорит Петр Зарицкий, заместитель директора, отдел складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle. – Они были одними из первых, поэтому и заполнили склад быстро. Кроме того, конфигурация участка стала даже плюсом, так как почти все арендаторы получали прямой доступ к шоссе. Таким образом, была оптимизирована схема транспортного движения. Потеряться на огромных площадях – это вполне реальная перспектива». Действительно, все эксперты отмечают удобное расположение земельного участка – вдоль трассы с удобными съездами и выездами. Что немаловажно, эта опция позволила девелоперу избежать строительства дополнительных подъездных путей. Отметим, что ранее участок принадлежал строительной компании «Бамо». Американский инвестиционный фонд Prologis планировал построить на участке складской терминал, однако не смог структурировать сделку по участку. В результате земля была приобретена в собственность компанией Pascalis, Gardner & Partners, одним из акционеров «МЛП».
Кредит на строительство и рефинансирование складского комплекса был получен в Hypo Real Estate International. Сумма сделки, которая составила $150 млн., стала событием на рынке недвижимости: по оценкам экспертов, это самый крупный кредит, выдаваемый когда-либо западным банком под строительство складских объектов в России. «Это был обоюдный выбор: мы искали надежного партнера, который мог предложить оптимальные условия работы, а выбранный нами банк решил выйти на российский рынок недвижимости вместе с нашим проектом», – рассказывает Анна Якубова, директор по маркетингу и работе с арендаторами «МЛП». По ее словам, предположительный срок окупаемости проекта составит 6–7 лет, внутренняя ставка доходности не разглашается.

Верная стратегия
Складской комплекс представляет собой пять отдельно стоящих одноэтажных строений (блоков), расположенных на участке 42 га. Каждый блок поделен на отдельные секции с офисными помещениями и зоной для мезонинного хранения (глубина 9,5 м). Также внутри каждого блока – технические помещения: зарядные комнаты, мастерские, тепловые пункты и т. д.
Как считают опрошенные эксперты и сами авторы проекта, характеристики складского комплекса отвечают параметрам складов класса А. «В целом складской комплекс распланирован и построен довольно удачно, – считает Ольга Петрова. – За исключением мелких недоработок он по праву считается комплексом класса А. Его площади удобны для работы со стандартными системами хранения грузов». «МЛП Ленинградский Терминал» можно оценить как один из самых успешных складских проектов класса А», – соглашается Максим Шакиров.
При этом эксперты рынка недвижимости отмечают унифицированность складского комплекса. То есть это качественный продукт, но со стандартной для всех строений концепцией, не приспособленной под нужды отдельных арендаторов. Другими словами, компаниям, имеющим специфические требования к логистике, вряд ли площади складского комплекса покажутся оптимальными. Однако именно эту стратегию, позволяющую максимально быстро построить склад и сдать его в аренду, эксперты рынка считали правильной. «При этом «Ленинградский Терминал» в отличие от многих других проектов сдавался в эксплуатацию почти в срок», – отмечает Петр Зарицкий.
По словам Дмитрия Герастовского, соблюсти правильную концепцию застройки на «неправильном» участке удалось за счет верного расположения строений: «Форма земельного участка ни на экономический аспект, ни на концепцию проекта не повлияла. Для арендаторов важно, чтобы соотношение площади застройки и общей площади проекта соответствовала стандартам класса А. В «МЛП Ленинградский терминал» этот коэффициент соблюден и равен 50%». «Благодаря правильному подходу нам удалось избежать потерь полезной площади и сохранить оптимальное соотношение между площадью застройки и общей площадью участка, – рассказывает Анна Якубова. – На территории комплекса достаточно пространства для маневрирования большегрузных автомобилей, проведения погрузочно-разгрузочных работ, парковки автотранспорта (площадь территории для отстоя и маневрирования транспорта составляет примерно 117,5–119,5 тыс. кв. м). Хотелось бы отметить, что правильная геометрическая форма участка не является залогом успеха проекта, тем более при условии постоянного дефицита земли, с которым сталкивается каждый девелопер. Главное – суметь адаптировать проектные решения к конкретным условиям и международным стандартам».
Организация транспортного движения внутри комплекса, по словам авторов проекта, полностью соответствует признанным канонам складских проектов класса А. С этим мнением согласен и Дмитрий Герастовский: «На территории складского комплекса предусмотрено несколько въездов и выездов, которые фактически разбивают участок на зоны с индивидуальной схемой транспортного движения. К моменту завершения строительства объекта транспортная инфраструктура комплекса сможет полностью обеспечивать потребности арендаторов».
Отметим, что вдоль участка протяженностью 2 км организовано двустороннее движение. Помимо двух въездов, о которых сказано чуть выше, девелоперы предусмотрели еще один – на случай непредвиденных ситуаций. В целом транспортная схема выглядит следующим образом. Первый въезд предназначен для автотранспорта, имеющего пропуск.
Для остальных предусмотрена вторая въездная группа – здесь расположен КПП, где экспедиторы могут оформить всю необходимую документацию. Минимизировать риски скопления машин перед въездом на территорию комплекса девелоперы также решили при помощи большой гостевой парковкой для грузового и легкового автотранспорта. Кроме того, перед КПП есть разворотный круг, по которому фура может уехать на гостевую парковку и освободить проезд для других машин. Основное движение внутри комплекса организовано вдоль фасада зданий, а парковочные места расположены перед основным фасадом вдоль ограды и с торцов. «Организация транспортного движения внутри комплекса нас устраивает, – рассказывает Ольга Петрова. – В то же время было бы замечательно, если бы площадь парковки и отстоя транспорта была немного больше – у нас бывают трудности с размещением машин. Подъезд к комплексу удобный, транспортные потоки не пересекаются – здесь не к чему придраться».
Также Ольга Петрова посетовала на недостаток некоторых технических опций: «Хотелось бы больше погрузочно-разгрузочных доков». Напомним, что здесь соблюдено стандартное для складских проектов (по крайней мере первой волны) соотношение – один док на тысячу квадратных метров.

Большие арендаторы
Площади «Ленинградского Терминала» сдаются в аренду крупными блоками – от 5 до 30 тыс. кв. м. «Учитывая размеры складского комплекса, такая концепция является наиболее оптимальной, – уверен Дмитрий Герастовский. – Многие компании готовы арендовать помещения от 10 тыс. кв. м, это тем более актуально, если в перспективе запланировано расширение бизнеса. Иметь лишние квадратные метры в запасе в таком проекте, как «МЛП Ленинградский терминал», хотят многие компании».
Итак, концепция строительства не предполагает сдачу в аренду площадей небольших размеров – до 5 тыс. кв. м. Хорошо это или плохо, учитывая громадный спрос на такие помещения? «Это была самая верная с точки зрения экономической эффективности тактика на тот момент, – считает Максим Шакиров. – В дальнейшем разумнее выработать более гибкий подход: строить для сдачи в аренду и большие блоки, и площади мелкого формата».
В будущем компания «МЛП» не намерена отступать от выбранной стратегии. «Спрос на площади более 20 тыс. кв. м станет особенно острым в связи с тем, что в 2007–2008 годах большое число международных логистических компаний планируют развивать свой бизнес на территории России, – отмечает Анна Якубова. – Кроме того, для девелоперов складов класса А экономически более целесообразно строить масштабные объекты: чем больше площадь, тем меньше затраты на квадратный метр и операционные расходы. Дешевле обойдется и подведение коммуникаций. Кроме того, при сдаче помещений крупными блоками девелопер упрощает процесс управления объектом: координация взаимоотношений с арендаторами становится простой и более четкой».
Помимо «ЮниТранс Логистик», арендующей в «Ленинградском Терминале» 32 тыс. кв. м, арендаторами «МЛП» являются следующие компании: «Вольво», «Катерпиллар», «ПроБюро Офис, «Мицуи энд Ко», «Москоу Ителла», «Логистическое агентство «КаргоКэа», «Мобис Партс СНГ».
Наличие производственных блоков проектом не предусмотрено. «При необходимости клиент обустраивает подобные зоны внутри своего склада, разумеется, предварительно согласовав эти изменения с нами», – поясняет Анна Якубова. Также отметим и то, что к территории комплекса не подведена железнодорожная ветка.

К продаже готов!
Эксперты отмечают, что «МЛП Ленинградский Терминал» имеет все необходимые слагаемые для успешной инвестиционной продажи: качественное строительство, долгосрочные арендные соглашения с крупными российскими и западными компаниями, выгодное месторасположение. «МЛП Ленинградский терминал» представляет собой завершенный проект, один из наиболее удачных с точки зрения location, качества строительства, подбора арендаторов, концепции комплекса, – полагает Дмитрий Герастовский. – А потому приобретение такого объекта в инвестиционных целях сопровождается минимальными рисками. Западный менеджмент и применяемые в строительстве комплекса технические стандарты – еще один плюс, который делает это проект привлекательным для потенциальных инвесторов». Когда и каким образом объект будет продан, в «МЛП» не разглашают. Хотя факт его продажи в настоящий момент является секретом Полишинеля.

Информация:

Собственник: МЛП

Девелопер: МЛП

Генеральный подрядчик: «Стройфаза»

Брокер: Knight Frank

Инвестиции: $150 млн.

Общая площадь комплекса: 194,8 тыс. кв. м

Площадь земельного участка: 42 га

Площадь пятна застройки: 173,6 тыс. кв. м.

Площадь помещений под склад: 184,2 тыс. кв. м

Площадь помещений для персонала: 10,5 тыс. кв. м

Площадь технических помещений: 3,8 тыс. кв. м

Площадь территории для отстоя и маневрирования транспорта: 117,5–119,5 тыс. кв. м

Общая площадь парковки: 16,3 тыс. кв. м

Площадь парковки под грузовые автомобили: 3,8 тыс. кв. м

Площадь парковки под легковые автомобили: 12 тыс. кв. м

Число погрузочно-разгрузочных доков: 1 док на тысячу кв. м