Анатолий Валетов: «Инвесторам следует скорректировать свои взгляды на нормы доходности»

– Сегодняшняя московская власть определилась в своем отношении к девелопменту, к рынку недвижимости?

– Самая главная проблема сегодня – это недопонимание из-за отсутствия информации о реальной позиции властей. Сегодня правительство Москвы вроде бы показывает, что хочет сделать этот процесс полностью открытым, не ангажированным, не зависящим от принятия решений одного-двух чиновников, наладить взаимодействие с инвесторами, получить обратную связь. Москва приняла Градостроительную стратегию 2012–2016 годов, которая обозначает основные приоритеты города.

– Но игроки рынка недвижимости сегодня растеряны, они не видят явных знаков со стороны власти о том, куда им идти.

– Как я упомянул ранее, городом принята ГС, которая и указывает, куда сегодня идти. Да, они плохо понимают, как дальше будут строиться с ними отношения, какими нормативно-правовыми актами это будет регулироваться, какая новая градостроительная стратегия начнет действовать с января, каковы ее цели? Отсутствие этой информации искажает восприятие инвестиционной деятельности властей в сфере девелопмента. Власть тоже находится в информационном вакууме: ей нужны возможности для общения, нужна точка зрения и позиция бизнессообщества. Поэтому идея с участием представителей московской власти в вашем проекте Club 40 очень хороша. Здесь мы можем из первых уст узнать проблемы, пути их решения, инициировать какие-то законодательные процессы, чтобы действительно улучшить взаимодействие с инвесторами. Такого рода клубы можно использовать и в качестве площадки по изучению спроса на реализуемые городские активы.

– А что мешает?

– Для объектов, реализуемых городом (а их будет много) нужно выстраивать правильную стратегию работы с инвесторами и консультантами, с использованием инструментов премаркетинга (таких как road show), выездных зарубежных мероприятий, чтобы встречаться с инвесторами и показывать, чего добивается Москва. Это будет помогать добиваться большего количества участников и максимизировать стоимость этих активов.

– Какую роль в этом будет играть ваш департамент?

– Изменения в городе затронули и департамент внешнеэкономических и международных связей. Он и раньше был не чужд иностранным инвестициям и имел отношение к крупным градостроительным проектам в Москве. Однако сегодня привлечение иностранных инвестиций в Москву является одним из приоритетных направлений деятельности департамента. А поскольку эта деятельности невозможна без создания адекватного инвестиционного климата, мы во взаимодействии с комплексом экономической политики выстраиваем новую систему взаимоотношений с инвестиционным сообществом.

– Мэрия пока сама четко не определилась с политикой в отношении девелопмента, но можете ли вы обозначить какие-то вехи этой стратегии?

– Нужно отбросить старые представления, когда девелоперы излишне активно влияли на градостроительную политику города. Как раз из-за этого началась разработка новой градостроительной политики, пересмотр инвестиционных контрактов, что, собственно, и показывает, насколько город определился с политикой в отношении девелоперов. Сегодня из общего количества инвестконтрактов (их 1300 примерно) на строительство зданий общей площадью в 40 млн кв. метров мэрия заново рассмотрела около 600 и приняла решение расторгнуть более 200 контрактов на общую площадь более 7 млн кв. метров. Эту работу проделать было очень важно, так как город не может развиваться без ясного понимания, что происходит в хозяйстве. Если же говорить о строительстве объектов коммерческой недвижимости (бизнес-центров, ТЦ), то можно увидеть, что за последние годы, в процентном отношении к нормативам, их количество было превышено порой в полтора раза. В то же время по объектам здравоохранения, образования и другим соцобъектам статистика наоборот была в два, а то и в три раза занижена в отношении к нормативным показателям, то есть они вообще не строились. В такой ситуации действительно девелоперы получали сверхдоходы, строили то, что было наиболее востребовано именно сегодня. Никто не думал, что будет завтра. В этой связи и возник дисбаланс построенных коммерческих и социальных объектов.

– А как будет теперь?

– Ситуация меняется. С 1 января 2012 года вступит в силу новая градостроительная стратегия. В ней четко определены индикаторы, по которым должен развиваться город. Основное направление – это строительство инфраструктурных объектов социальной направленности. В программе определено восемнадцать пунктов развития, каждый из которых имеет довольно серьезный бюджет. Часть из них уже реализуется в рамках утвержденных ранее адресных программ, таких как, допустим, жилищная программа по ремонту ветхого и строительству нового социального жилья. На это ежегодно выделяется порядка $5 миллиардов.

Городу нужны инвесторы, но мы не наблюдаем инвестиционной активности, поэтому Москва сама выступает одним большим инвестором и вклады вает огромнейшие деньги: $3,5 млрд, например, в строительство и реконструкцию объектов здравоохранения и образования, есть адресно-целевые программы, где уже осуществляется масштабное финансирование, например, дорожнотранспортной инфраструктуры, благоустройства в городе и т.д.

– То есть вы предлагаете девелоперам строить объекты здравоохранения?

– Да, мы активно ищем потенциальных инвесторов, готовых вложить средства в строительство инфраструктурных объектов. Однако пока Москва вынуждена вкладывать собственные средства в такого рода объекты, так как инвесторы не видят в них быстрой отдачи. Я говорю о том, что Москва не может останавливаться и чего-то ждать.

– А девелоперы?

– А девелоперы, реализуя программы по строительству объектов инфраструктуры, могут выполнить строительные работы в рамках государственного заказа.

– Понятно. Это будет работа подрядчиков, застройщиков. А чем девелоперам заниматься здесь?

– Девелоперы будут заниматься тем, что сейчас выгодно и нужно Москве. Строительством объектов здравоохранения, инфраструктуры, образования, дорог, парковок, метрополитена, коммунальных объектов. Этот перечень неисчерпаем, потому что Москва сейчас продолжает смотреть, в чем нуждается город в плане развития инфраструктуры, и, далее, любой из этих объектов может быть предметом инвестиционного сотрудничества с потенциальными инвесторами. Сегодня мы говорим о совершенно новых для города формах реализации такого рода проектов с привлечением внебюджетного финансирования, например, таких как концессионные соглашения, BOT, контракты жизненного цикла и т.д. При этом строительство коммерческих объектов не исключается – просто оно будет вестись в меньших объемах.

– В чем особенность новых форм реализации инфраструктурных объектов?

– Для мировой практики данные схемы особой новизны не представляют. Эти схемы довольно давно используются за границей. В Москве похожего рода схемы использовались в считанных проектах, и, к сожалению, со значительными ошибками. Концессионные схемы могут использоваться при строительстве коммунальной инфраструктуры. На это требуются колоссальные бюджетные ресурсы, и Москва не сможет профинансировать весь объем инфраструктурных проектов, особенно с учетом потребностей новых присоединяемых территорий.

– Есть интерес к концессионным договорам?

– Очень много желающих. Практически со всего мира приходят инвесторы: из Кореи, Китая, Европы. Я бы не стал называть конкретные компании, но если говорить об объектах коммунального назначения, то их окажется несколько десятков, готовых и привлекать финансирование на это строительство в полном объеме, и всем процессом управлять.

– Торговый или бизнес-центр будет являться объектом концессии?

– Нет. Полный перечень объектов, которые могут являться предметом концессии, установлены ФЗ-115 о концессионных соглашениях, но торговые и бизнес-центры сами по себе туда не входят.

– Какие еще новые формы работы с девелоперами вы можете перечислить?

– Форма зависит от схемы финансирования проекта: проект полностью финансируется инвестором или часть его реализации в той или иной форме обеспечивается государством. Форм юридических может быть много. Главное – понять философию, которая сейчас вырабатывается. Москва ищет пути, пытается модернизировать законодательство для привлечения инвесторов именно на такие объекты, исправить ситуацию с острой нехваткой инфраструктуры, довести ее до нормативных показателей, которые должны быть, чтобы Москва стала международным финансовым центром. Поэтому в Москве создается новая инвестиционная комиссия.

– Она создается в качестве замены прежней системе инвестконтрактов?

– В прессе я часто сталкиваюсь с недопониманием. Во-первых, система реализации девелоперских проектов с городом в рамках инвестиционных контрактов прекратила свое существование в 2009 году, с выходом 417 ПП Москвы. Таким образом, никакие новые инвестиционные контракты с участием Москвы с тех пор не заключаются. Во-вторых, действующими инвестиционными контрактами занимается ГЗК, принимает решения о внесение в них изменений или их прекращении. В-третьих, инвесткомиссия никак не призвана заменить собой ГЗК или как-то дублировать полномочия, возложенные на ГЗК. Инвесткомиссия – это орган, который позволит, в первую очередь, обсуждать новые инвестиционные проекты, их целесообразность и схемы их реализации.

– Будет ли город готовить участок – коммуникации, юридическое оформление?

– Действующее законодательство не позволяет выставлять на земельные торги обремененные либо несформированные земельные участки. Внутриплощадочные же сети и коммуникаций – это предмет каждого конкретного проекта.

– Давайте пробежимся по мнениям, которые есть на рынке, в отношении московской власти. Первое, например: московская власть не любит «Москву-Сити».

– Говорить, что московское правительство против «Москвы-Сити», неправильно. Скорее, власти не одобряют градостроительные принципы, которые были заложены в основу этого проекта. Об обозначенных ошибках все знают – о них уже долго говорят. Но это не значит, что проект не будет доведен до логического завершения.

– Тем не менее Москва свой участок в «Сити» продает.

– Москва продает свой участок не потому, что она считает это каким-то не удавшимся проектом, а в рамках общей политики реализации непрофильных активов. Это просто один из объектов, который туда попал. Их там великое множество. Проект «МоскваСити» находиться в активной стадии реализации, на него брошены огромные силы. В.И. Ресин возглавляет штаб. Наш Департамент входит в этот штаб, и мы форсируем подрядчиков, собственников, инвесторов к скорейшему завершению проекта, который так изрядно затянулся.

– Теперь по ритейлу. Москва сказала, что больших торговых центров строиться не будет, они ухудшают транспортную ситуацию.

– В действительности, есть проблема с тем, как и где они строились. Это существенным образом влияет на транспортные потоки и является колоссальной проблемой. Поэтому расставляются приоритеты: что важней для города, для людей, которые в нем живут. Естественно, будут строиться торговые центры. Просто они будут строиться в рамках уже нормальной градостроительной политики, которая будит сочетать в себе баланс.

– Насколько я знаю, московские власти заявляют о том, что сейчас нужны небольшие торговые центры шаговой доступности и площадью не больше 5 тыс. кв. м.

– Огромным ТЦ, которые существенно ухудшают транспортную ситуацию в городе, сейчас приоритет отдаваться не будет, это точно. Это вопрос не только приоритета города, но и банального отсутствия земельных участков для такого рода ТЦ при условии обеспечения их посетителей машиноместами, удобным подъездом и нормальной транспортной ситуации вокруг. Если говорить о девелопменте в целом, мы полагаем, что инвесторам следует скорректировать как свои взгляды на нормы доходности проектов, так и на сроки возврата инвестиций. Мы понимаем, что для инвесторов это бизнес, но мы также требуем понимание того, что гармоничное развитие Москвы требует нового формата взаимоотношений между городом и инвесторами.

– Планируете ли вы участвовать в международных выставках, таких как МИПИМ, МАПИК?

– Однозначно планируем. Мы хотим проводить эти мероприятия качественно, делать так, чтобы они приносили конкретный практический результат. Здесь и брендовый, и имиджевый моменты имеют значение. Но мы хотим использовать эти площадки конкретно для реализации инвестиционных идей. Кроме того, сегодня мы обсуждаем возможность проведения чего-то похожего на МИПИМ в Москве (в конце 2012 года). Это невозможно без привлечения крупных международных игроков. Мы над этим усердно, можно сказать, каждодневно работаем, поэтому будем надеяться, что уже в конце будущего года мы сможем увидеть здесь достойное мероприятие по-настоящему мирового уровня, которое сможет привлечь сюда международных игроков.