Рекордная неопределённость

В начале 2011 года девелоперы офисной недвижимости были настроены довольно оптимис­тично: тенденции первого «посткризисного» года – 2010-го – обещали дальнейшее повышение спроса на офисные площади, неизбежно сопровождаемое ростом арендных ставок и возвращением на рынок инвесторов, готовых приобретать проекты.

Рекорды и провалы
Действительно, 2011 год оказался рекордным по объему инвестиций в коммерческую недвижимость: по данным Jones Lang LaSalle, в I–III кварталах 2011 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость увеличился на 134 % в годовом сопоставлении, составив $5,1 млрд, а по итогам года показатель может достичь $6,4 млрд. Согласно ожиданиям аналитиков Knight Frank, по итогам года общий объем инвестиций в офисную недвижимость составит около $2,5–2,7 млрд (офисная площадь инвестиционных активов – около 750 тыс. кв. м).

Активность арендаторов офисов также не обманула ожиданий: объем сделок продемонстрировал рекорд с 2008 года: по итогам 2011 года объем купленных и арендованных конечными пользова­телями офисных площадей может составить 850 тыс. кв. м (S. A. Ricci). По отношению к показателям 2010 и 2009 годов рост составит 23 % и 135 % соответственно, при этом максимальный докризисный показатель (1,65 млн кв. м) все еще остается недостижимым результатом.
Впрочем, стоит отметить, что активность арендаторов в этом году можно объяснить рядом объективных факторов: завершением среднесрочных договоров аренды офисов, заключенных в 2007–2008 годах, дополнительным ажиотажем, связанным с замедлением темпов нового строительства, запретом строительства в центре города, а также обещанным экспертами рынка дальнейшим ростом ставок. Иными словами, арендаторы спешат занять помещения в хорошем месте по выгодной ставке, переезжая из одного офиса в другой. При этом, по данным Cushman & Wakefield, всего 26 % от всего объема заключенных сделок привело к увеличению занимаемых площадей, потребности же остальных арендаторов при переезде не менялись. Это говорит о том, что новых для Москвы арендаторов, а также компаний, расширяющих свои офисы, на московском рынке не много.

На фоне возросшей активности арендаторов и покупателей офисов по-прежнему ниспадающей кривой выглядит график динамики нового строительства. По данным Jones Lang LaSalle, прирост предложения по итогам 2011 года составит 646,2 тыс. кв. м – почти на треть меньше, чем в 2010 году, и в 2,5 раза меньше, чем в 2009 году, когда рынок еще не успел отреагировать на экономический спад. В 2012 году ожидается к вводу от 350 тыс. кв. м (данные CBRE) до 970 тыс. кв. м (Jones Lang LaSalle). Динамика ввода будет зависеть от общей ситуации на рынке: ввод ряда объектов может быть перенесен как из-за недостаточного финансирования проектов, так и из-за неуверенности девелоперов в будущем спросе на офисные площади.

Что касается ставок аренды офисных площадей, то они, по данным аналитиков, выросли в 2011 году на 8–12 %. При этом основной рост пришелся на первое полугодие, во второй половине года рост ставок сдерживался угрозой второй волны кризиса.

Ставки аренды офиса на московском рынке варьируются в широких диапазонах в зависимости от расположения и качества бизнес-центра. В среднем по рынку в 2011 году ставки составили $820/кв. м в год для офисов класса А и $385/кв. м в год – для класса В (данные Colliers International).

Угрозы и возможности
Кроме ожидающегося ухудшения экономической ситуации, грозящего оказать влияние на спрос, ставки аренды и активность девелоперов офисной недвижимости, множество тревог и волнений участникам рынка доставили заявления и действия столичных властей.

С осени 2010 года Градостроительно-земельная комиссия города Москвы, возглавляемая мэром Сергеем Собяниным, провела ревизию более 800 из 1300 инвестконтрактов на строительство в Москве, заключенных при предыдущем мэре столицы. Комиссия отменила строительство около 7,5 млн кв. м недвижимости, в том числе примерно 2,5 млн кв. м офисных и торговых площадей.

Осенью прозвучало очередное заявление об ограничении строительства в центре Москвы, на этот раз несколько более конкретное: нового строительства в центре вестись не будет до 2016 года. За пять лет планируется разработать градостроительный регламент для территории, ограниченной Камер-Коллежским валом (кольцо дорог, местами совпадающее с ТТК), пока же предложение офисов на этой территории будет ограничено существующими и достраиваемыми объектами. Тем не менее в конце ноября стало известно, что запрет коснется не всех: AFI Development получила три участка около станции метро «Белорусская» для строительства многофункцональных проектов с офисной функцией совокупной площадью 170 тыс. кв. м в качестве компенсации уступленного городу подземного проекта на площади Тверской Заставы. По всей вероятности, будут и другие исключения, а кроме того, центр Москвы оставляет широкие возможности редевелопмента, так что полной остановки строительства в центре не произойдет.

Историческое объявление глав Москвы и Московской области о расширении границ столицы на 160 га в направлении Калужской области, прозвучавшее летом 2011 года, открыло перед участниками рынка недвижимости новые перспективы, впрочем, пока весьма неопределенные. За ближайшие два года картина должна стать более ясной, пока же девелоперы получили еще один повод ждать – нового генплана и новых возможностей.