Валентина Матвиенко: «Коммерческие структуры управляют более эффективно, чем органы власти»

О новаторских подходах к развитию рынка недвижимости журналу «CRE – Северо-Запад» рассказала Валентина Матвиенко, губернатор Санкт-Петербурга.

– Валентина Ивановна, за последние годы рынок коммерческой недвижимости Петербурга качественно изменился. Сегодня заявлено несколько масштабных проектов по комплексному развитию территорий в городе, активно застраивается граница города и Ленобласти. С чем вы связываете столь значительный рывок в развитии?
– Прежде всего, мы сумели показать отечественным и зарубежным инвесторам огромный потенциал города в сфере недвижимости, который у нас есть и который долгие годы был, к сожалению, не востребован. Также мы создали привлекательные и абсолютно прозрачные правила игры, благоприятные инвестиционные условия. Мы сформировали пакет документов для инвесторов в сфере недвижимости, который незамедлительно вызвал большой интерес. В частности, такие крупные проекты, как «Балтийская жемчужина», «Новая Голландия», намыв территорий и целый ряд других, оказались очень привлекательными для инвесторов. Все проекты город предлагает на конкурсной основе. За каждый из них боролись сразу несколько инвестиционных и девелоперских компаний.
Мы сумели показать потенциальным инвесторам, какие возможности есть в городе. Кроме того, мы сумели доказать, что все условия, в частности обязательства, которые берет на себя город, всегда выполняются. Эта обязательность во взаимоотношениях с компаниями, на мой взгляд, является еще одним привлекательным фактором.
Потенциал города в сфере недвижимости огромный. Например, мы нуждаемся в реновации целых кварталов, причем не только старой жилищной застройки, но и исторических кварталов, которые сегодня нужно приводить в порядок. Разумеется, такие проекты привлекают инвесторов. В результате принятых нами комплексных мер мы наблюдаем бум в сфере недвижимости Санкт-Петербурга.

– Сегодня город активно, а главное, успешно привлекает крупные инвестиционные компании для застройки больших участков земли. О таких проектах, которые сегодня реализуются в Петербурге, многие региональные власти только мечтают. В чем секрет вашей успешной работы с крупными инвестиционными компаниями?
– Прежде всего, нам удалось создать молодую профессиональную команду топ-менеджеров, прошедших бизнес, имеющих за плечами опыт работы в сфере девелопмента. Кроме того, при реализации крупных проектов, мы приглашаем зарубежных консультантов. Благодаря этому нам удалось раньше, чем другим, сформировать и подходы, и идеологию, и профессиональную отработку документов масштабных проектов. Ведь для любого инвестора важно, какой пакет условий им предлагается. Важно их не только продекларировать, но и предоставить на конкурс документы, подготовленные с учетом всех международных требований. В этом нам помогают зарубежные консультанты. В числе важнейших условий – гарантии инвестиций и те обязательства, которые берет на себя город.

– Валентина Ивановна, оценивая свой опыт работы с российскими и иностранными инвесторами, как вы считаете, есть ли разница в подходе к реализации девелоперских проектов у отечественных и зарубежных компаний? С какими компаниями сотрудничество идет более активно?
– Многое зависит от компании, от ее опыта и менеджмента. Тем не менее мы всегда советуем международным компаниям обязательно находить надежного российского партнера. Как бы то ни было, а специфика работы в Петербурге и в России в целом все же есть. Например, иностранные инвесторы не всегда могут понять особенности российского законодательства. Поэтому сотрудничество зарубежных и российских компаний дает больший эффект и лучший результат, и это подтверждается на практике. Как правило, крупные проекты реализуются при участии российских и зарубежных партнеров.
У нас есть опыт работы и с иност­ранными, и с российскими компаниями, как очень успешный, так и не очень. Но самое главное, крупные проекты, в которых город заинтересован, мы сопровождаем буквально «вручную» на всех этапах до начала реализации. Мы помогаем с получением согласований, разрешительной документации, мы ведем детальную работу с инвесторами на всех этапах реализации проекта. Инвесторы, выиграв проект на конкурсе, понимают, что городская администрация будет рядом с ними в любой ситуации. Это тоже очень важно.

– Прокомментируйте, пожалуй­ста, крупнейшие проекты города: «Морской фасад», «Балтийская жемчужина», «Охта-центр» и другие.
– Проект «Балтийская жемчужина» уже прошел весь организационный период. Для его разработки инвесторы привлекли самых извест­ных архитекторов мира. Летом был построен первый объект – административный комплекс. Сейчас начнется бурное строительство всего комплекса. К концу года мы увидим первые жилые дома. Мы решили все вопросы с энергетикой, в частности, началось строительство Юго-Западной ТЭЦ, которая будет обеспечивать энергией «Балтийскую жемчужину». Одним словом, этот проект активно развивается.
Что же касается «Морского фа­­сада», он просто растет на глазах. Каждый месяц можно приезжать в гавань и отслеживать, как активно продвигается проект. Мы взяли на себя очень серьезные обязательст­ва – в навигацию следующего года принять первые пассажирские суда. Реализация проекта идет по плану, я бы даже сказала, с опережением. Проект очень сложный. Надо ведь не только намыть территорию, но и выполнить все проекты инженерной подготовки территории.
Быстро реализуется проект «Но­­вая Голландия». Я уверена – это будет один из лучших наших проектов. Что касается «Охта-центра», то это проект комплексной реновации абсолютно разрушенного жилого квартала, и с этой идей никто не спорит. Дискуссия развернулась о необходимости высотной доминанты, но у нас еще есть время, мы не видели окончательного проекта, поэтому будем продолжать диалог, и потом принимать решение. Однако принципиальное решение о том, что в данном районе будет проходить комплексная реновация квартала, принято. Причем, почти 50% объектов, которые будут там возводиться,– это объекты социальной инфраструктуры: музеи, киноконцертные залы, спортивные комплексы. Остальные 50% – это деловая недвижимость, так называемый, «Сити».

– Реализация всех крупных проектов в области недвижимости потребует от города существенного увеличения строительных и коммуникационных мощностей. Готов ли город к столь масштабному строительству? Есть ли проекты по увеличению мощностей коммунальной инфраструктуры города?
– Выстраивая стратегию развития города, одной из приоритетных задач мы определили развитие инженерной инфраструктуры. Дело в том, что последние 20 лет в инженерную инфраструктуру практически не вкладывались средства. Она обветшала, нуждается в новых технологиях, и, кроме того, городу необходимы новые мощности по электроснабжению, водоснабжению и водоотведению.
Для того чтобы обеспечить реализацию стратегии, которую город принял, мы в последние годы вкладываем огромные средства в развитие инженерной инфраструктуры. В частности, мы подписали соглашение с главой РАО ЕЭС России Анатолием Чубайсом о развитии до 2010 года сетей электроснабжения и объектов теплоснабжения города. Объем инвестиций по этому соглашению составляет 300 млрд рублей. Эта программа успешно реализуется. Надо отметить, что сейчас мы работаем уже на опережение, то есть не только на ликвидацию того отставания, которое накопилось за десятилетия. Сейчас мы вкладываем ресурсы в;будущее, создавая большой задел для развития города.

– Сегодня главы многих администраций заявили о намерениях реализовать проекты городских «Сити». Так как Петербург пошел по этому пути раньше, вам уже удалось приобрести как положительный, так и отрицательный опыт. Что бы вы могли посоветовать, порекомендовать, от чего предостеречь своих коллег из других регионов России?
– Каждый город имеет свою специфику, свою застройку, свою историю. Поэтому нет одинаковых, готовых рецептов. Наверное, во всех крупных городах должны быть такие деловые центры. Это подтверждает международный опыт. В первую очередь, важно выбрать удачное место для их размещения. Эти цент­ры должны быть в районах, где есть удобная транспортная доступность. При этом здания самих центров не должны строиться вопреки историческим традициям городов. И главное – реализация городского «Сити» не должна превратиться в соревнование – кто выше построит. У каждого города своя аура. Очень важно, чтобы новые «Сити» не выбивались из общего контекста городской среды, а, наоборот, являлись продолжением той градостроительной традиции, которая есть в том или ином городе.

– В центральной части города оказалось большое количество производственных объектов, которые сегодня постепенно выводятся за пределы города. Каковы планы города в отношении этих территорий?
– Прежде всего, мы должны сохранить промышленный потенциал города и ни в коем случае не имеем права своими действиями навредить старым предприятиям. Промышленность – это серьезный фактор развития города, это рабочие места, заработная плата, налоги, и мы очень бережно подходим к сохранению и развитию предприятий. В то же время город принял для себя решение о поэтапном, по­­степенном выводе предприятий из исторического центра и вообще из центральной части города в промышленные зоны. Но важно не только продекларировать намерения, но и создать условия для их реализации. Поэтому сейчас мы активно работаем над инженерной подготовкой и развитием промышленных зон, с тем чтобы создать площадки для переноса предприятий. Поскольку сегодня мы переходим на инновационный тип развития промышленности и экономики, такие огромные корпуса, какие были в советское время, уже не нужны. Вывод предприятий из центра города подразумевает создание новых, современных промышленных комплексов.
Для того чтобы побуждать предприятия переходить на новые площадки, мы варьируем тарифы на аренду земли. Там, где планируется размещение предприятий, арендная плата минимальна. В тех районах, где размещение предприятий нежелательно, арендная плата выше. Вводя экономические механизмы, мы стимулируем вывод промышленных предприятий за черту исторического центра.

– Нередко промышленные предприятия располагаются в зданиях с историческим наследием. Планируется ли сохранение таких объектов после вывода самого предприятия на другую площадку?
– Вне зависимости от того, находится ли памятник архитектуры на территории промышленного предприятия или же стоит отдельно, он должен сохраняться и реставрироваться. Разумеется, это требование – дополнительное обременение для девелоперов, но таковы наши условия. В мире есть богатый опыт придания промышленным корпусам иных функциональных назначений. Например, в таких зданиях могут размещаться галереи современного искусства, театральные, концертные площадки, новые современные технопарки, зоны отдыха.

– Петербург – первый город в России, где была запущена программа доверительного управления объектами коммерческой недвижимости, находящимися в собственности города. Как вы оцениваете опыт этой программы?
– Те объекты, которые управляются городской администрацией неэффективно, мы выставляем на торги, с тем чтобы они обрели хозяина, получили дополнительные инвестиции и новую жизнь. Но часть объектов остается в город­ской казне. Для них мы используем практику привлечения управляющих компаний на выгодных для города условиях. Мне кажется это интересный опыт, потому что коммерческие структуры управляют такими объектами более эффективно, чем органы власти. Мы начали осторожно применять эту практику и сейчас анализируем имеющийся опыт. У нас должно быть четкое понимание, где нужно вносить коррективы. Сегодня уже с твердой уверенностью можно сказать, что мы будем и дальше активно развивать практику передачи коммерческим структурам права управления недвижимостью города.

– Петербург, будучи колыбелью разного рода революций, в последнее время использует революционные подходы и в сфере девелопмента коммерческой недвижимости. Стоит ли ждать российским игрокам каких-либо еще нестандартных решений в ближайшие годы?
– Мы действительно стараемся генерировать новые подходы в сфере недвижимости, а также инициировать различные начинания, причем, не только в данном сегменте. Например, мы упорно и настойчиво ведем работу по двум концессионным проектам – Западному скоростному диаметру и Орловскому тоннелю. Это первые после революции концессии в нашей стране, и они реализуются в Петербурге. Подготовить весь пакет документов, согласований, условий концессионного договора – это тяжелейшая задача. Для этого мы привлекли в качестве консультанта Мировой банк. Нам удалось подготовить такой пакет документов, который вызвал большой интерес отечественных и зарубежных инвесторов. По концессии на Западный скоростной диаметр к нам пришли 4;крупнейших консорциума с участием ведущих мировых компаний в данной сфере. У нас есть и другие идеи, мы обсуждаем их с депутатами, с городским парламентом. Мы считаем, что нужно усовершенствовать целый ряд законов Российской Федерации, которые позволили бы внедрять многие инновации. Мы постоянно генерируем что-то новое.

Полную версию интервью смотрите на www.b2btv.ru